商业街规划设计方案

大型商场计划书

　　一、公司简介

　　新乡市盛润房地产开发公司于2001年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象（3万多O），近期的新项目有亚太广场（6万多O）， 已经开发好的面积有4万多O。

　　二、盛润广场简介

　　新乡盛润广场是经2004年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。

　　三、功能、设备配置介绍

　　1、广场地址：新乡市主干道人民路中段 ，

　　2、广场功能：拟定为商住综合大楼 ，

　　3、广场具备的条件：广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层（A 座16层，B座12层）的综合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结构东西，东西总长49054米，南北进深63.24米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，A座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米；B座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064米，高40.6米，住宅建筑面积4881.03平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，（每层2000平方米—3000平方米）。每层货载 KG，拟定商场配置扶梯

　　6 部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。

　　四、投资前景分析

　　1、广场的位置：盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势－龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商住楼往东，大片的住宅楼正在建设之中，此处多为高级住宅区，应有很好的发展前景。

　　2、广场的周边环境：盛润广场座落于商业、文化、行政、簇拥的繁华地段，商业氛围异常浓厚，周边财政局、区委、区政府，众多行政机关单位云集，辉龙花园、金桂园、莲花园、富达花园、富达大酒店等均属于高档社区不胜枚举，这里文化氛围良好，居民消费档次高，生活品味高，是新乡市最适合做社区购物中心的地段，另外医院、学校、银行[你阅读的文章来自：126范文网]、证券公司遥相呼应，道路宽敞，出行方便，能够吸引四区八县的消费群体，是居家经商的理想之地，也是有实力、有先进管理水平的商家扩大商业网点、打造至尊旺铺的黄金宝地，盛润广场的原址被称为“龟背仙地”集天时、地利、人和为一体 ，是商家云集的风水宝地，可望在不久的将来，盛润广场必将成为决定全域经济发展的新的商业中心。

　　3、盛润广场装饰经营配套情况：盛润广场是有着A级资质证书的中国建设技术集团有限公司设计而成，以欧式风格为主体，创造出一种个性化、色彩很强的一种建筑风格，体现出现代生活的快节奏、简约和前卫，大厦的商场部分全部由玻璃幕墙加以深驼色大理石石材而成，显示出大厦的庄重、沉稳，塔楼是横向窗配以高级象牙色外墙涂料组成，体现大厦优雅、高贵、庄重的特点。

　　4、两栋塔楼全部由高档住宅组成，负一层至四层商场部分（面临人民路），为商场的总出路口，为解决商场内人气、人流互动，特设一部进口垂直电梯，两部扶梯，使顾客在商场内的消费真正做到步随电梯，出梯选购的观景式消费。

　　5、物业管理及消防：盛润广场配以专业的物业管理公司，为商户经商解决后顾之忧，专业的经营管理公司为商场出谋划策，始终把握商机、商脉，商场内的硬件配套由红外线监控、自动喷淋系统，每层的消火栓自救1至3个小时。

　　五、合作意向及方式：

　　盛润广场具有较好的地理位置和环境，而周边尚未有大型品牌的综合商业中心，是各界商家和集团经商的理想之地。考虑社区的消费市场和集团购买的能力，公司拟定对外招租重点：

　　1、广场作为大型一体式购物中心，诚招具有知名度，拥有畅通的物流渠道，有合理实效的市场布局，有品牌的商贸集团公司；

　　2、其他方面的经营意向可面谈。

　　六、招租形式：

　　为配合广场的初步定位和统一经营管理，公司拟定将地下一楼、地上一楼至四楼开放式商铺，整体招租。

　　七、附件一 地下1层、地上1-4层平面图

　　附件二 盛润广场区域概况图

　　附件三 盛润广场位置图

　　附件四 盛润广场效果图

　　我们诚为具有品牌实力的商家及专业公司提供良好的经营场地，为其扩大商业网点，施展才能，增加发展机遇，为有志之士提供用武之地。为了使有意的商家及集团、公司共同参与设计、装修经营场地，确保在2005年中秋节前进场，以期达到更佳的社会效益和经济效益，公司将以长期租赁方式，广泛向社会招商，在前期与公司签定初步意向协议的商家，在广场建成后，我们将在同等条件下优先考虑。

　　新乡市盛润广场招商办公室

　　地址：人民路中段与劳动路交叉口向西150路南

　　联系电话：123456789

　　联系人：郭玉蛟

商业项目规划与建议书

　　尊敬的杨董事长：

　　3月份的xx之行承蒙杨董事长热情接待，不胜感激。短短几天，收益良多，我们不仅对您的项目有所了解，而且对您本人打造这个项目的思想理念也有一定的认知。我们觉得这是一个很好的项目，和我们一直奉行的理念十分贴切，让我们兴奋不已。回到杭州后，又找了几个朋友聊这个项目，形成了一些初步的想法，希望能对项目的推进有所帮助。

　　印度一个偏远的小村镇——瑞士凯思，全世界瑜伽爱好者的朝圣地。它让我们对阁下的项目产生了某种联想：能否打造一个中国式的瑞士凯思？许多年来，我们都有一个梦想：打造中国的瑞士凯思！当我们聆听您的关于身心灵的一番说辞，怎能不激动万分。当中国以和平崛起的雄姿，在全球影响力日益扩大的时候，这个梦想也许不远了。

　　因此，我们赋予这个项目的总体概念就是：中国xx国际瑜伽村。

　　简单地阐述一下瑜伽的发展背景。瑜伽，发源于5000年前古印度，风靡于20世纪欧美，21世纪在我国迅猛发展，掀起一股"瑜伽健身热".这一发展势头还在不断持续升温。虽然，古老的瑜伽发源于印度，但现代瑜伽，也就是使瑜伽产业化的始作俑者却是美国。每年瑜伽产业在美国创造的效益超过上千亿美元。

　　目前瑜伽在中国的现状是：

　　市场庞大 前景诱人

　　随着中国经济跃升，瑜伽这一古老而又时尚的健身运动越来越受到欢迎。当前，全国各地开设的专业瑜伽馆大约xx万间（不包括健身场所内的瑜伽项目），瑜伽教练达xx万人，长期从事瑜伽运动的人达xx万（接触过瑜伽的人超过2亿）。庞大的产业市场、诱人的发展前景，令美国、印度、日本等世界瑜伽诸强兴奋不已，纷纷前来掘金。狼烟四起，竞相角逐。

　　超速发展 现状堪忧

　　瑜伽属于服务行业，不需要高科技，也不需要高投入，入市门槛较低。这是造成瑜伽馆遍地开花的局面的重要原因之一。国内瑜伽馆发展速度过快，带来一系列问题，诸如行业不够规范、专业度不高、商业模式不成熟、产业基础薄弱、经营管理不善。约80%的瑜伽馆处于亏损或持平，低价位竞争恶性循环。整个瑜伽行业良莠不齐，乱象丛生。

　　资源整合 行业洗牌

　　虽然，国内瑜伽行业还处于人们不断认识、不断发展的初级阶段，但行业的资源整合和重新洗牌已经在所难免。中国瑜伽行业呼唤具有国际视野、根植本土文化、实力雄厚专业水准高的标杆性"龙头"企业的出现，以规范和引领行业标准，促进行业整体提升和有序健康发展。

　　基于上述的行业发展背景，配合国家"新农村建设"和"新型城镇化"的战略发展方向，我们认为这个概念具有重要的意义，且具有很强的可落地操作性。

　　我们赋予这个项目的时代价值是：基于博大精深的东方文化底蕴，融合中国传统的儒、释、道思想，整合瑜伽产业，包括教育培训、身心疗养、修行度假、会展服务、旅游观光及文化产品、健康食品、健身用品、服饰品等衍生产品的瑜伽主题国际化新型文化村落。

　　它的基本布局为：一个核心区块，四大功能区块。

　　中央核心区：游学区，瑜伽圣殿。

　　四大功能区：

　　修行区——以度假酒店为特征的身心疗养区；

　　商业区——以展厅和商业街为特征的会展商业中心；

　　产业区——以工业园区为特征的衍生产品加工制作基地；

　　种植区——以瑜伽健康食疗为中心的绿色生态种植区。

　　此外，瑜伽晨练山顶平台、森林走道等，也是必不可少的辅助设施。

　　国际瑜珈村的总体概念正好切合了保亭项目以发展以生态农业榛础的农艺经济理念和六弓乡项目总体规划，是整体项目即刻可以落地操作的重要组成部分。最重要的是项目落实第一步就可以融合在当前的示范区建设，在公司本来规划的示范体验区里，以四大度假团农艺低碳度假、雨林体验、黎药养生、身心修行等这些度假内容正是瑜珈国际村的核心功能，也是当前示范区的真正的软实力，瑜珈核心哲学里促进身心健康的元素展现在任何一个体验内容里。每一位来者在这个示范区里将能真正体验到身心放、净化及灵魂的提升。

　　杨董事长，以上是我和几个朋友的初步想法，供您参考。如有可采纳之处，需要我们出力的话，我们会以最大的热情和动力参与，因为这毕竟与我们未来的人生连接在一起了。

　　谢谢！

便利店商业计划书范文

　　世界顶级的投资家、世界股王沃伦·巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。当您看完这本商务计划书，是否可以作这个断言呢？！

　　一、便利店的潜力及趋势

　　近年来，由于大型卖场的数量不断增加，中小型卖场由于在商品品种以及经营项目、经营理念的落后，加上经营成本居高不下，导致生存空间越来越小，从而引发了业态的变革，从而产生了居于超市和小型杂货铺另外一种业态——便利店。

　　便利店主要是为方便周围的居民或是人群而开设的一种小型超市，是生存于大型综合卖场及购物中心的商圈市场边缘的零售业态。

　　以经营项目齐全及经营日用快速消费品为主的一种零售业态，主要开设于各社区及流动人口教多且以快速消费商品的地方，或学校附近。商圈范围一般只覆盖周围200M的范围。

　　便利店的经营应紧紧抓住大型卖场的市场空白点，以方便消费者为前提，为消费者提供一个方便、快捷的购物环境，以此来赢得消费者。

　　主要经营快速消费食品，日用品，书报，收费业务代办，面点，果蔬等商品。

　　因为他具有超市的经营特点，杂货铺的经营成本价格优势及便利优势，迅速赢得了消费者的青睐，因而得以快速发展，并形成了连锁化经营。

　　未来随着生活节奏的不断加快，一是综合的大型卖场，一是方便快捷的便利店经营应是零售行业发展趋势。

　　国内由于经济收入水平比较低下，起步较晚，所以在便利店业态目前尚没有很突出的企业，大家都在边做边摸索，导致业态的发展缓慢。

　　二、选址

　　（一）商圈理念

　　便利店的商圈一般是位于店铺的直线距离0---200米内，超过200米的效果就比较差了，经营面积一般在60---200平方。

　　（二）经营选址

　　一般都在社区（拥有自己的商圈）及路边的人气比较旺的地方，或是大卖场旁边（借助人家的商圈），以此来达到自己的经营赢利。

　　三、投资计划

　　（一）CI设计

　　1、企业标识

　　要明显的体现出便利店的经营信息，要符合便利店的经营特点，并且要能有效的结合现有的资源来设计企业的CI。

　　既要体现出阳光超市的经营特点来设计连锁经营的便利店的企业标识。

　　2、企业理念

　　为大众提供便利购物条件

　　为消费者提供优质的服务

　　为消费者提供适合的商品

　　（二）投资计划

　　1、固定设施

　　天花——便利店的装修不必讲究奢华，只要符合自己的经营特点，且能达到给顾客留下清洁，舒适的环境即可，一般只需要使用白色天花顶或者其他暖色的天花顶即可，但是在布局装饰时比较讲究搭配，比较常见的有白色腻子顶，或者是石膏板。

　　地面——便利店由于营业的时间比较长，加上其基本都是以销售日常食品为主(食品的销售占50-60%)，要求店堂的色彩要比较淡雅明快清新，地面由于灯光的反射效果，一般要求店面地板以素色，浅色为主，一般使用乳白色或是米黄色的地板。

　　招牌——便利店的招牌一般等同于店面的临街宽度，制作时不用考虑豪华，只需符合自己特点，能有效的契合企业的经营特点，且能符合便利店本身的特征，必要时为节约成本还可以考虑由企业赞助制作。

　　店前的地面——只要平整，容易搞好卫生，不至于使灰尘太多即可，一般会用素色地板或是直接使用水泥地面。

　　墙面DD为保证店堂的光度，便利店一般使用白色仿瓷作为墙面的装饰色调，还可以以突出商业气氛为目的，使用广告图来装饰，使用广告图时一般要求使用反光度较高的灯箱片。

　　照明DD白色或暖色的色彩为主，比较多的都是使用白色的日光灯管，正常情况下，需要保持10－15平方一根灯管即可使光度符合经营需要。

　　音响DD为保证顾客的舒适的购物心理情绪，便利店一般都配备有小功率的音响，并且主要以开放舒缓的背景音乐。

　　2、经营设备

　　电脑DD一般每店配备收银机一台，其功能兼具前后台，无需另行配备专门的后台操作系统。

　　软件DD与总部实行连网，各店统一使用软件系统，以方便总部对其进行管理监控，并且总部能根据系统来进行库存管理。

　　收银台DD收银台兼管理人员工作台。

　　货架DD以平方数计，每4－4.5平方需要一组货架，货架只需使用一般的货架即可。

　　冰柜DD因便利店是方便于就近的居民，故便利店一般都备有２个冰柜，一个是饮料啤酒柜，另一个作为冰激凌专用冰柜。

　　其他设备DD如书报柜，糕点柜，根据经营的项目需要来进行设备的增加。

　　3、商品

　　便利店的商品结构中，食品占比５０％，日用化妆品２０％，日用百货２０％，其他１０％, 约需单品数2000至3000种。

　　（三）经营理念

　　1、符合目标消费者需求DD便利店因为都是经营的快速消费品，一般选择在店铺范围内比较常销的商品作为其经营商品，主要讲究库存小，周转要快

　　2、为消费者提供方便DD就近的购买条件，可适当考虑送货上门，经营项目要根据周围居民的需求来进行商品配置

　　四、管理运营

　　1、 制度管理

　　在连锁便利店的经营过程中，管理与效益是密切相关的，因此，制度化的管理在运营过程中是相当重要的

　　相关的管理制度有：

　　出勤制度

　　卫生管理制度

　　报表管理制度

　　能耗管理制度

　　设备管理制度

　　固定资产管理制度

　　采购管理制度

　　现金管理制度

　　工资的发放管理规定

　　员工的担保制度

　　管理人员的权限规定

　　员工的奖惩制度

　　员工工作制度

　　货架作业管理制度

　　商品配送管理制度

　　仓库管理制度

　　会议管理制度

　　耗材领用管理制度

　　通讯器材及设备管理制度

　　2 商品管理

　　为维护企业的形象，保证顾客在店内能买到合乎自己要求的，新鲜的商品，相关的制度有：

　　商品的进场制度

　　商品的销售报表

　　采购报表

　　滞销报表

　　畅销商品统计表

　　关于商品的奖罚制度

　　商品的配备申报制度

　　临近商品的处理

　　商品销售考核

　　促销商品的管理制度

　　3 库存管理

　　因便利店的商品周转量很小，所以在经营过程中严格的商品管理制度能有效的杜绝商品的滞销，和提高商品的周转率，建立有效的商品配送机制，相关的制度有

　　库存报表管理

　　库存的限制

　　商品的周转周期与库存的参考

　　调货申请表

　　退货管理规定

　　库存周转考核

　　商品配送管理制度

　　滞销商品考核

　　4 系统管理

　　系统化，信息化，数字化的管理能有效的减少商品的损耗，加强店与店之间的沟通频率，能快速的实现商品的流转，从而使资金的流转更加有效，促进企业的良性发展，因此连锁店必须将其电脑系统进行连网统一管理，以提高工作准确率和工作效率，相关的制度有

　　操作员的管理规定

　　操作员的权限

　　操作员的保密规定

　　营业额与员工工资的关系制定

　　a)损耗管理

　　制定有效的防损制度，提高员工的防损意识，发挥员工的防损积极性，有效的防损降耗措施，相关的制度有

　　员工内盗的处理意见

　　损耗的管理规定

　　损耗的奖惩制度

　　耗材管理

　　关于盗损的管理规定

　　b) 促销管理

　　实行统一的促销政策，有利于增强企业的形象，促进商品的销售，有利于整合促销资源，实现资源利用的合理化，充分化．相关的制度有

　　促销管理规定

　　促销的申请

　　促销的执行考核

　　五 投资分析

　　预算按１２０平米计算（单店）

　　1A 固定设施：首期（即开业前）

　　天花＋墙面：直接刮腻子（１２０＋１２０）３.５／平方＝８４０元

　　水电设备：２５００元

　　地板；１２０平方６＋６００＋１２０平方１２＝２７６０元

　　铺面外：２０３０平方＝６００元

　　店招：２０平方３０＝６００元

　　合计８４０＋２５００＋２７６０＋６００＋６００＝７３００元

　　B 经营设备

　　货架：２８０２０＋１８０３０＝１１０００元

　　电脑收银设备：３５００＋５００＋８００＝４８００元

　　冰柜：１８００２＝３６００元

　　软件：１５００２＝３０００元

　　分摊总部连网费用：２０００元

　　收银台：１０００元

　　烟柜：４００元

　　酒柜；６００元

　　电话初装费：２００３＝６００元

　　其他设备；１０００元

　　合计１１０００＋４８００＋３６００＋３０００＋２０００＋

　　１０００＋４００＋６００＋６００＋１０００＝２８０００元

　　Ｃ 租赁押金；２０００元

　　Ｄ 消防设备：２０００元

　　总投入７３００＋２８０００＋２０００＋２０００＝３９３００元

　　2经营成本及经营费用

　　租金DDDDD－800—1000元／月

　　税DDDDDD－500元(国税)+200(地税)=700／月

　　工商管理DDDD１５０元月

　　水DDDDDDD５０元／月

　　电DDDDDDD８００元／月

　　工资DDDDDD５００４＝２０００元／月

　　耗损预估DDDD５００元／月

　　总部配送费DDD４００元／月

　　总部管理费用DD４００元／月

　　其他费用DDDD３００元／月

　　合计１０００＋７００＋１５０＋５０＋８００＋２０００＋５００＋４００＋４００＋３００＝６３００元／月

　　３ 营业效益

　　预计营业额１０００DD１５００元／日

　　月计营业额４００００元

　　营业利润４００００２２％利润率＝８８００元

　　营业外收入５００元／月

　　合计效益８８００＋５００＝９３００元

　　４ 货值８００元／平方１２０平方＝９６０００元

　　５ 后期开业后的追加投入３００００元

　　６ 收益分析

　　收益＝效益－费用＝９３００－６３００＝３３００元／月

　　年收益＝３３００／月１２月＝３９６００／年

　　不可预计费用５０００元／年

　　实际预计收益３９６００－５０００＝３４６００元／

　　总投入＝首期投入＋后期追加＝３９３００＋３００００＝６９３００

　　年回报率＝年收益总投入＝３４６００６９３００＝０.４９９２

　　预计收回投入需２年

　　四 项目可行性

　　行业的发展趋势及社会经济的发展水平的上升，使项目的可行性更加强烈，鉴于此，推荐涉入此行业并形成连锁化经营，在本地市场尚未成熟之际抢占行业的制高点

　　五 风险规避

　　由于行业风险的不确定性，因此，建议在开业之后３个月，可以通过核算将店面执行承包经营，具体方式待定，前提是统一采购，统一品牌，统一经营，可通过下述方式来执行降耗从而实现降低风险的目的，且能提高员工的工作积极性．

　　Ａ方案；员工入股

　　Ｂ方案；前期投资算做风险投资，由员工进行担保抵押经营，自负盈亏

　　Ｃ方案；以委托经营的模式交给员工经营，多劳多得，上交费用

　　Ｄ方案；缴纳承包金的形式进行承包经营

　　六 投资解析

　　1. 前期投资

　　固定设施及营业设施,可以利用部分现有的设备，以降低其投入

　　2. 追加投资

　　因以利用了现有卖场的客户资源，在首期投入中已经没有了货款投入，故在后期需要追加部分货款投入，即是后期追加的３万元货款投入来作为后期的资金运营，此投入可视总部对供应商的整合而降低投入数量

创业商业计划书模板

　　一、定位

　　一般甜点都是小孩子喜欢吃的，但是我并不想只把甜点的市场目标投放在儿童身上，要让男女老少们都喜欢吃甜点，甜点要全是diy手工现做现卖的，要做到甜而不腻、入口不淡，并且还会搭配上自己调配的果汁，做到营养全面、好吃又美味。

　　二、投资分析

　　我要按照自己手头上的资本来策划接下来的事情，最初的资金是有20万，甜品店可承受的租金范围在一个月4000以内，而且环境又要处于闹市，租金最好是一个月付一次或者是三个月付一次。

　　三、装璜与设计

　　既然地处闹市，不管店面大小，一定要精致，因为人的食欲一般与环境有关。我个人比较喜欢在墙上贴一些漫画之类的，我可以借鉴过来在店里的墙壁上贴上一些本店的招牌diy甜点、果汁一类的，并附上详细的介绍，（例如：甜点的做法、口感……）供客人参考。一开始如果因为店里小的缘故而不能供应客人休息下来好好品尝我们甜品，没关系，可以在客人买甜点时赠送一个我们diy亲手制作的可爱小人偶作为补偿，并且向客人解释原因。等后面生意做大了，在慢慢扩大店面，来欢迎更多的新老顾客。

　　四、经营品种

　　主营：各种营养甜点、各种不同口味冰淇淋、果汁、奶茶……

　　五、经营特色

　　本店最大的特色就是所有甜点、果汁、奶茶、冰淇淋……全是本店专业员工diy现做现卖。并且甜点是按照国家营养标准来进行制作，象很多女生喜欢吃甜点，可是又非常怕胖，便视甜点为洪水猛兽一般，但是我们卡卡沫diy甜点不一样，我们有自己的品牌，我们每一款甜点都是经过营养师的鉴定，只有具有国家营养标准的甜点，我们才会推销上市。

　　六、经营方式

　　（1）在刚开店期间可以先打出广告，告诉广大顾客我们卡卡沫甜品店在做促销活动，凡是购买任何一样甜点都打8折，只有把广告做好了，才会有更多的人知道我们卡卡沫甜点。

　　（2）实行会员办卡制，在我们店里买满100元或者是积分有达到200分便可免费办一张会员卡，会员在重大节日于活动期间可享受7.5折优惠，买满50元送一款自调果汁或者领取精美小饰品一份。

　　（3）我们每次制作出新口味甜点不会直接拿出来卖，而是先进行免费试吃活动，让广大顾客品尝，并且让每一位品尝的顾客留下对新款甜点的意见、是否喜欢新款甜点……等一系列问题，等统计出广大顾客的意见之后我们店在决定是否将新款甜点正式上市。

　　七、销售服务

　　一家好的甜品店不仅仅是因为有好的甜点，也是因为有优秀的员工素质，在我们卡卡沫甜品店的每一个员工都是必须经过严格培训出来的，服务有三到：心到、礼到、诚意到。要让顾客觉得我们卡卡沫甜品店的员工有良好的品质，对待客人要尽善尽美，不得以任何理由拒绝顾客的合理要求。对于顾客提出的意见要及时的反馈给每一位员工，及时改正自己的不足，我们要做到给每一位顾客带来快乐。因为吃甜点是种享受，享受当然是件高兴的事情，怎么可以让顾客不满意呢

　　八、诚信待客

　　（1）在本店买到过期不新鲜的任何一样产品，我们退双倍钱并且免费赠送10份最新鲜的招牌甜点以示赔偿。

　　（2）对于顾客的外送甜点一定准时送到，决不拖延时间，保证让顾客吃到最新鲜的甜点，如果中途出现意外或者突发状况，一定第一时间告诉顾客没有将甜点送到的原因，并且事后做双份赔偿。

旅游景区商业街《思路定位和运营设想方案》

　　整体思路定位及未来运营设想

　　根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。

　　根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。

　　我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。

　　为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。

　　一、商业街命名

　　多民族文化特色商业街

　　二、生存意义

　　1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游览观光需求、民俗表演需求。

　　2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。

　　3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。

　　4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地方相关产业链的有利发展。

　　5、为前来亚丁景区休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。

　　三、商业街的建筑风格定位思路设想

　　1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。

　　2、商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要连贯通畅。

　　3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。

　　4、商业街的思路定位和运营设想目标是：全力打造：“人无我有，人有我优”的项目发展理念。

　　四、商业街文化氛围体现

　　1、商业街街区范围内应充分挖掘康巴文化中多元、复合性特点，整合各地文化资源。例如：用雕塑的艺术形式充分体现嘉绒文化、木雅文化、三岩文化、扎巴文化、部落文化、太阳神图腾等藏文化，另过往游客无不惊叹叫绝、震撼心灵。

　　2、充分利用地方的节庆文化，根据当地节庆文化制定的时间，开展商业街民俗舞蹈表演和现场互动节目，吸引过往游客在商业街的停留时间，间接带动商业街的经营收入，为游客丰富旅游内涵，为经营者增加经营信心。本地文化节庆内容比较丰富，例如：康定四月八转山会、九龙的游海节、理塘赛马节、德格的格萨尔王节。本地民俗表演节目也是比较丰富的，例如：色达的藏戏、巴塘的弦子等。

　　3、服饰文化：只要以藏式服装为主，商业街经营者可根据自己经营的民族特色为自己或员工着相应的服装，体现商业街多民族文化氛围，为商业街增添一道亮丽的人文民族风情。

　　五、市场分析

　　要通过对亚丁景区周围商业环境，行业状况进行深入了解，并且要通过考察调研掌握比较成熟的知名古镇、古城、古街、大型旅游风景区商业街的经营状况，环境优略势对比、地方产品特色等方面进行深入了解，来确定亚丁景区商业街的市场定位。相关工作还有待外出考察，力争把亚丁景区的商业街打造成极具特色的多民族文化特色商业街。

　　六、经营策略

　　经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是为了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，亚丁景区多民族文化特色商业街才能获得良好的招商和经营成果。

　　在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：

　　-------统一招商、协助经营、部分自营

　　-------整和市场、完善政策、合理回报

　　1、统一招商

　　除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺和整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。

　　市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。

　　2、协助经营

　　商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。

　　--强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让所有来景区的游客主动来此消费。

　　--每年都有很多地方民族盛大节日，通过节庆活动提高商业街的文化及艺术魅力。

　　--同演艺中心艺术团体挂钩合作，在周末和旅游旺季举行商业街民族风情歌舞表演，以此来吸引过往游客前来观看，带动商业街消费。

　　--与旅游公司合作，形成亚丁旅游定点购物景点，吸引中外游客及本地游客来此观光消费。

　　--全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，消费者一个享乐的旅游购物天堂。

　　--定期促销推介，形成旅游人气最旺地，带来巨大消费。

　　3、部分自营

　　公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不愿进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进旅游市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括：

　　--市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；

　　--经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；

　　--有市场前景，但需要引导消费的项目，如旅游商品等；

　　--游客生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；

　　--适当的公益性项目，如免费的休闲区；

　　4、整和市场

　　--整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；

　　--整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；

　　--整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；

　　--整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促销推广；

　　5、完善政策

　　--向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；

　　--完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；

　　--强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；

　　6、合理回报

　　--保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

　　--通过市场整体机能的完善，带动该亚丁旅游片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

　　--通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；

　　七、招商计划

　　1、成立商贸公司（或旅游商贸中心）

　　市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。

　　2、确立市场经营模式

　　经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；

　　3、制定具体的招商政策

　　--招商的目标和原则；

　　--招商工作的各项规章制度；

　　--制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；

　　--制定不同商户的准入条件；

　　--确定招商合同样本；

　　--确定租金标准和联营等条件；

　　--确定优惠幅度和条件；

　　--部分大项目的招商方案；

　　4、招商区域和目标客户确定

　　--招商区域以稻城、甘孜州、西南地区为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；

　　--招商的目标客户参见市场定位；

　　5、大客户及品牌商户的招商

　　--招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高旅游市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在商业街竣工前5个月即可展开；

　　--收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；

　　--由公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商小组，负责客户的招商和合作谈判；

　　6、市场招商的全面展开

　　--针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；

　　--针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；

　　--该阶段工作在商业街竣工前3个月应全面展开；

　　7、商户的登记和初选

　　--制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；

　　--所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；

　　--对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；

　　--对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；

　　8、商户资格审查

　　--审查经营类型；

　　--审查经济实力；

　　--审查经营能力；

　　--审查品牌优势；

　　--优先商户和淘汰商户确定；

　　--确定首披进驻商户；

　　--其余商户视招商情况决定是否入场；

　　9、与商户签定合同

　　--交纳租金或保证金；

　　--签定正式合同（联营或租赁等）；

　　10、自营项目确定

　　对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；

　　11、开业筹备

　　--一次装修标准（初装修），建议由公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；

　　--二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；

　　--统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；

　　--组织和督促商户进货；

　　--进行店堂的布置及商品陈列；

　　--进行开业活动的筹备；

　　--商业街部分街区开业（为二次开业预留伏笔）；

　　12、经营活动展开

　　详细的经营活动参见经营策略；

　　八、招商策略

　　8．1广告策略

　　1、广告形式

　　以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；

　　2、诉求内容

　　以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；

　　3、广告媒体及投放规格

　　--报纸广告，以地方主流报纸投放为主，在大客户招商阶段，定期有省内权威或国内权威的新闻机构进行广告投放；

　　投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；

　　--影视广告，以地方电视台、和省台、央视投放为主；

　　投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；

　　--印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12-16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；

　　印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；

　　制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；

　　--户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；

　　广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；

　　布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；

　　彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于景区商业街现场，用来烘托现场气氛；

　　8．2促销策略

　　A、公关活动

　　1、活动主题

　　亚丁景区多民族文化特色商业街招商经营推介会

　　2、活动目标

　　--借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；

　　--借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；

　　--引起社会广泛关注，提高传播效果；

　　--邀请各媒体参与，进行新闻炒作；

　　3、活动内容

　　--发布招商信息和招商政策公告；

　　--展开客户登记和预定；

　　--邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；

　　--进行自营项目的供应商投标；

　　4、活动地点

　　建议在甘孜州和稻城两地展开，如有必要可考虑增加省会成都；

　　5、活动时间

　　活动时间建议在商业街竣工前1个月展开。

　　B、开业庆典

　　1、活动主题

　　香格里拉亚丁商业第一街--暨亚丁多民族文化特色商业街开业庆典

　　2、活动目标

　　--借庆典传达开业信息，强化市场信心；

　　--借开业庆典提升市场品牌形象；

　　--借开业庆典吸引大量游客前来购物、消费，提升商业街人气，增强商户信心；

　　--借庆典形成良好的经营势头，促进商业街未完成招商目标的商户进驻；

　　3、活动内容

　　具体活动内容需要企划部提策划方案，经公司管理层召开专题会议讨论确定。

　　4、活动地点

　　多民族文化特色商业街现场，主会场还有待考证；

　　5、活动时间

　　预计在商业街竣工以后，并且尽量选择亚丁景区旅游最旺的时候举行，具体时间依据招商成果而定；

　　C、开业后的促销活动

　　主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。

　　九、以上商业街项目的整体思路定位和运营设想还需要更加深入的了解和考究，为公司企划部提供有效的项目策划意见。由于对同类型的民族文化著名商业街区还没有进行实地考察、了解，有待进一步深入研究探讨。希望该设想方案能为商业街项目规划设计、思路定位、落地开发提供科学、合理、具有创新理念的参考依据。

　　项目部：杨光照

　　2012年3月29日

商业街项目的建议书

　　一、发展趋势与战略意义

　　1.项目背景：城乡一体化发展

　　了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。横店无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。

　　2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈

　　基于上述对国家建设发展的战略意义和横店现状的认识，我们对XX城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领横店现代商贸业的发展潮流，成为支撑横店新生态、新文化、新生活的城市地标。在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，XX城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。

　　3.项目布局：奠定项目在横店的核心地位

　　在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在横店的商业布局中要起到标杆作用，成为横店市场繁华、商贸文明的重要引擎。以XX城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成横店这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布局，一举奠定项目在横店的核心地位。

　　4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命

　　项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。

　　二、项目理念与商业模式

　　1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作

　　商业街是城市生活的一种特定商业形态。中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从XX南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。

　　从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展，从而成为城市商贸发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市文明的重要窗口和名片。商业特色街作为城市商业综合体的一种表现形态，是商贸服务业最集中的区域，对于推动城市产业集聚、商贸流通、旅游观光、休闲购物乃至于城市品牌形象具有重要作用。

　　现代商业街与传统商业街不同之处在于，完全摒弃了单纯的购物功能，向着全方位一站式多元化的功能发展，以满足消费者物质与精神全面需求为目标。这是后商业街时代的重要特征。 在电商迅猛发展的时代，XX城大二期项目将容纳各种元素，形成可游可玩可赏可体验的新格局，从而打造成后商业街时代的典范之作。

　　2.商业模式：开启横店第五代商业模式

　　创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产和商业业态提升竞争力的核心，更是商家通过商业模式赚取最大利润或价值的过程。商业价值的取向，一般从商业发展的规律来看，商业地产和商业展贸业态必须与时俱进。中国的商业发展模式经历了许多种的方式方法，归结为主流商业模式：第一代供销社商业模式；第二代百货商业模式；第三代大卖场式的超市连锁经营模式；第四代城市生活休闲中心模式；第五代供应链商业模式。第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种电子商务、物流和金融相结合的新商业模式，在大规模横向供应链商业的基础上，在理念上强调投资运营商的主导权，提供优质资源平台和讯息共享的融汇商品流、运输流、资金流、信息流于一体，同时，完成顾客的体验式消费、商家的参与式经营，投资商和参与者共赢的一站式运营和服务中的多方共赢。在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是商业模式最重要的功能，它是集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢八大功能于一体，其中运营、体验、服务、参与、共赢成了经营者的核心；消费、休闲、文化成了顾客的核心。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。一站式的体验消费和服务，构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场、物流等现代商业提倡的“一站式”消费和服务应运而起。

　　三、项目定位与业态布局

　　1.总体定位：中国影视风情第一街

　　链接横店中国影视城的产业资源和文化积淀，打造一个集合影视文化元素、展示中西合璧建筑景观、体现多元化商业功能、融合本土民俗风情的中心城镇现代化大型旅游购物景点，具有独特景观、丰富内涵、完善功能的集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于一体的，能满足多层次消费者全方位物质与精神需求的，独具个性的富于艺术气质的大型现代商业文化街区高品位商务空间。

　　概念描述：这是中国第一条影视文化主题商业步行街。徜徉在这条街上，首先映入眼帘的是造型奇特极具现代感的商业建筑，钢架结构、巨幅幕墙，营造出光感通透宽敞明亮的商业空间。其间，各种休闲设施齐全，消费者可以享受各种体验式消费的历程。五光十色的精品橱窗，烘托出浓郁的商业气息。“潮”气十足的商品，轻吹着时尚之风。城雕小品和不时闪过的熟悉的明星脸，构成独特的凝固和活态的人文景观。在繁华的都市商业景观中，衬映着八面山的自然景观。不时可以看到以影视明星命名的情调十足的咖啡屋、美食店，让你品尝到不一样的美味和优雅。入夜，璀灿的灯光和绚丽的霓虹交相辉映，让思绪在光影中舞蹈，领略不夜的横店魅力。

　　2.业态定位：一中心五大功能区块

　　一中心：

　　时尚精品购物中心——丝绸、时装、鞋类、包类、饰品、美容护肤品等

　　五区块：

　　美食风味区块——台湾风味小吃、杭邦菜、茶楼、咖啡、时尚饮品等

　　酒吧娱乐区块——酒吧、KTV、游戏等

　　休闲服务区块——台湾“三温暖”浴场、中医养生、医疗美容、韩国微创整型、运动健身会所等

　　旅游购物区块——旅游纪念品、土特产等

　　影视文化区块——3D影院、影视道具收藏馆、戏装拍摄、影视衍生品等

　　3.品牌定位：以国内一、二线品牌为主打

　　根据横店商业现状与消费环境，初期的品牌定位不宜太高端，以国内尤其是省内一、二线产品品牌为主打，如女装类江南布衣、伊芙丽、可可尼等，餐饮类绿茶、弄堂里、两岸咖啡等，休闲健身类蓝士堡等。此外，配置少量进口高档商品，特别是美容化妆品类。后期，可进行根据市场情况，进行品牌调整。

　　（注：此部分内容需通过编制《业态规划》进行细化，以形成招商运营的指导性文件）

　　四、项目运作机制

　　本案拟由XX商业特色街联合会牵头，携手XX五大“国字号”商业街——清河坊民俗文化街、XX武林路时尚女装街、中国丝绸城、四季青服饰城、胜利河（大兜路）美食街共同打造。 具体操作平台：浙江天下名镇商业管理有限公司、XX茶易餐饮管理有限公司。

　　1.资源优势

　　具有操作性强，可落地的资源优势。

　　招商资源：XX市13条市政府正式命名的商业街资源有效整合；台湾美食餐饮独特优势资源。

　　政府资源：联合会直通国家商务部商业步行街指导委员会，为打造“国字号”商业街提供政府资源。

　　2.品牌优势

　　商业街的品牌影响力和众多商家品牌共生性优势。

　　3.运营优势

　　对商业街运营管理有着丰富经验。

　　五、项目合作方式

　　1.整体或部分长期租赁。（条件另议）

　　2.单纯招商服务。通常采用租金分成，根据不同业态，设定不同的比率，享受服务年限内的（3——5年）分成。

　　3.其他合作方式面议。

未来的商业街

　　我有一个梦想，梦想中有一条街，一条集娱乐购物、休闲文化、餐饮美食于一体的商业街。

　　从小我特喜欢逛街。很小的时候，到家附近小小的商店、小小的商场逛，里面的商品不多，但足够让我玩；大点后，到市中心的商业街、步行街逛，商品多了，人车多了，眼花缭乱的，不过很喜欢去；后来呀，便到市外大都市的商业街去逛，商品更多了，人也更多了，但路途遥远，想去不容易。

　　我和爸爸妈妈常常为买样东西，跑几条街而苦恼。要是有那么一条街，能让大家在那儿，买他们想买的任何东西，能开心吃、愉快玩、放开逛、静心学，该有多好啊！逛着想着，想着逛着，于是，一幅未来商业街的3D图便蹦进了我的脑海。

　　商业街的外观非常有特色。水平呈星形分部，由内向外扩散。垂直呈阶梯状，地上是高高低低的楼群，错落有致地耸立在城市中心；地下，是地下街市，一座不分白天黑夜的商业殿堂。夜晚的商业街是最有魅力的。从上俯瞰，活脱脱一个色彩绚丽而体态硕大的发光海星；从远水平看，像一座有起有伏、五光十色的崇山峻岭矗立着。看看外观，就让人有飞奔过去的欲望。

　　功能齐全是商业街最大的特色。看，那街中心最高的玻璃大厦，是综合商业裙楼。大厦地下最上层是各种日常生活用品超市。如果你要买日常用品，可以在这儿一次性全部买好。下一层是美容、头发、电影院、餐饮店等；再下一层是大型游泳馆、溜冰场、健身会所等馆所。再下面，搭配了各种各样的功能商区和SPA。大厦地面向上有151层，比台北101还多50层。

　　这幢商厦的功能可谓是包罗万象。一句话：只有你想不到的，没有你买不到的。地面F1-79全是各类商场，服装、电子、电器、装饰、文化等等。F80-100，是全球知名国家的特色商品。F100层以上，是各种交流中心，商业、人文、艺术等领域的展厅、展台。这儿、那儿，向东、向西、向南、向北，各个方向，高高低低的楼群、商场、店铺，真是星罗棋布，能满足你方方面面的欲望与需求。

　　商业街还很有人情味哦。若你想边走边看边买边吃，那真是太容易了，只要来到这儿。如果你走累了，到处都有供休息的长椅、凳子，连排的、单组的，任你喜欢。如果你眼睛疲劳了，你可以看看你周围的植物、花卉，它们一年四季都为你备着的，在廊道、在路边、在街角。你置身其中，有步入绿色森林或四季花园之感。如果你饿了，你可以在观光的商层、休息的廊道边，快速地搜索你想吃的美味餐点。若你不想回家，你可以在商业街呆上一个星期或一个月，这儿有大大小小、档次不同的宾馆任你选择。在这条街上，你会有买全了，看够了，消遣乐了，娱乐好了的感觉。一切都那么方便、那么过瘾、那么惬意！

　　商业街每天人流量成百上千万！汉族、回族、苗族……，黄皮肤的中国人、白皮肤的俄罗斯人、各色的美国人、英国人、西班牙人……，可谓是民族、人种大荟萃哦！在这儿，交外国朋友，谈国际商务，是轻而易举的事儿！在这儿，还是你商业投资的首选哦！

开展商业街

　　“什么，学校要组织开展商业街。”大家都被老师的这句话震惊了，我们明天要带自己不要的东西拿来卖。我们全班组成四个组来开商业街。老师又说；“每个组都要选一个组长。”我们组的成员决定投票决定谁是组长，红红、小刚、小金都投给了我。

　　我变成了组长，我决定卖学习用品。我们决定带9个文具盒、20支铅笔、10块橡皮，4瓶墨水、2支钢笔、6本笔记本。

　　第二天，我们搭好了摊子。开始了，还好我有卖东西的经验，我们看到一个小妹妹一直盯着一本笔记本看。我马上跑到她身边来说；“小妹妹，这本笔记本，有200页，你买了的话至少都可以用上一年了吧，而且这么漂亮的外壳，你同桌看到了保准夸你买得好。”小妹妹说；“多少钱？”“这本笔记本原本卖10元，今天只要5元。”她从裤包里拿出皱皱5元钱，买了这本笔记本。

　　有过来一个大哥哥，好像看上了一个变形金刚的文具盒，便说；“这个文具盒多少钱？”红红马上跑过去说；“这是一个密码文具盒，你先设置好自己的密码，设置好后你放进文具。别人不知道密码怎么也打不开。原价卖20元，今天只卖10元”他飞速拿出10元钱，拿走了。

　　结束后，我们把钱数了数，买了150元，我们开始分钱了，一共有10个人，每个人分到了15元，大家拿着钱开开心心回家了。这是我悟出了一些道理；卖东西时，总是有些卖不出去，这不就跟学习一样吗，总是有些不懂,可只要认真对待保准明白这些不懂的东西。

商业街项目策划设计方案

　　一、 规划背景

　　1、 规划的起源

　　自80年代中期开始，因经济社会发展迅猛，中山市被誉为广东"四小虎"之一而名闻于世。随着广珠城轨的建设开通，以及西部沿海铁路、港珠澳大桥、深中通道的规划建设，中山成为粤西连接深圳、香港乃至更宽地域的黄金走廊。这样一个著名的侨乡，缺乏大型的中心商业区。因而在旧城中心地段改造项目中 将本案规划成为集商业与居住功能为一体的综合性商业中心一期。

　　2、 规划的背景资料

　　中山，古称香山，人杰地灵，名人辈出。1950年4月，中山县以其人口稠密、土地广阔、

　　财税丰厚，被广东省民政厅列为特等县。1997年，被联合国授予“世界人居奖”。2005年在中国社科院公布的我国城市综合竞争力排名中，中山市名列第17位。2005年，中山市荣膺首批“全国文明城市”称号，成为全国9个获此殊荣的城市之一。2010年，中山市被列为国家历史文化名城。

　　二、 规划条件

　　1城市规模 中山位于广东省，人口140万人，流动人口200万。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，为全国不设区的地级市之一旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。

　　2基地基本情况

　　本案位于城市中心，地势平坦。北至城市主干路红线，其它三边至城市次干路中心线。基地

　　北边有公园、多层商业建筑，东面为二期规划用地，南面和西面分别为行政办公用地和居住用地。规划用地内有新建的商场和小学，以及旧民居点。因临近城市公园和主干道，交通量较大。

　　3规划市场条件

　　中山市发展快速，第三产业需求量大。商业中心的建成，促进消费带动第三产业以及经济发展。商业区从某种角度标榜一个城市的发展。中山市需要一个具有代表性的商业中心。

　　三、s分析

　　1、优势：商业中心一期在城市老城区改造地段，占据城市中心地段。北面的公园以及商业建筑，本身就汇聚了大量人流。东面的二期规划用地使商业中心有更大的发展前景

　　2、劣势：临主干道人流车流很多，道路处理不好会导致交通隐患本案东面有二期规划，建设周期长、加大了投资风险。本案为旧城改造，规划受局限

　　3、 机会：在城市中心区，与周边商业很好的融合。项目有丰富的市场基础填补了中山市的商业中心区和步行街的空缺

　　4、 威胁：周边商业区的竞争激烈

　　四、商业中心定位

　　1、项目在中山市的定位

　　项目为中山市中心区综合性商业规划，将会成为中山市商业中心，成为中山市的象征。为广大市民提供一个功能齐全的购物休闲中心。

　　2、项目战略定位

　　以带动中山市商业发展为目的，集购物、金融、文化、娱乐和居住一体的商业发展模式。 弥补中山市大型商业步行街的空缺。

　　五、规划原则和中心思想

　　1、规划定位目标

　　体现以人为本的核心思想，合理的组织人流车流，实现人车分流。将商业区与居住片区分开布置，分为商业带、和居住带。商业带具备现代化商业意向，强调舒适化、人性化和科技化。居住带强调居住与工作相互协调的都市化生活。

　　2、规划策略

　　强调“混合分区”，商业融入居住，但保证较合适的居住舒适度。使商业区成为城市的有机结合体，并具有弹性可持续发展的潜在空间。并最求经济、生活和生态环境的全面可持续。

　　六、整体规划策略建议

　　在整体布局上围绕商业价值最大化的同时也要满足舒适度，将本案规划为”两中心，两组团，三片区”的模式。在其中一商业片区内做商业步行街。

　　1、两个中心：在商业片区中心处结合尽管设置布置主商业中心，同时其也是步行街主节点，使商业区有一个围合的开场空间，供人们聚集休闲。同时使整个商业区在总体上突出中心，层次分明，分区清晰；居住区提供合适的围合空间，为居民生活带来便利舒适的环境。

　　2、两组团：分别以两个中心布置两个功能组团，每个组团中心区在空间环境，景观上都有相应的联系。

　　3、三片区：划分两个组团，商业片区与居住片区及分割开来又相互渗透。居住组团围绕小学布置。一方面阻挡了商业区的嘈杂，为学校营造安静的环境，一方面又方便了居住区内学生的出行，同时与基地西边的居住片区形成整体。在基地东北边整体布置商业区，并分为两个片区，其中一个片区布置商业步行街。保证了二期发展的商业可持续性。

　　七、规划的基本内容建议

　　1、交通规划建议

　　为了不损失项目的商业价值，同时应避免出现人车之间的干扰，务必做到人车分流。将地下车库出入口放置在商业价值较低的地方。

　　车位配置建议：因本案为商业与居住混合区，所以对车位的配置量要求较高，在商业区设置地下车库，在居住区设置地下车库与地上停车位。

　　2、环境景观设计建议

　　本案为商业中心区规划，基本无法做到大面积集中的绿化景观，为了体现项目的时尚舒适性，更多的利用景观小品花坛等方式点缀。充分利用广场和商业建筑裙楼做绿化。

　　⑴、中心广场设置音乐喷泉：增添项目休闲气氛

　　⑵、结合商业步行街的走向，布置连成一体的活水体系:活跃绿化环境

　　3、建筑风格及外观风格建议

　　考虑到项目中有旧居民点的改造，旧民居周围小体量围合，

　　4、商业部分规划设计建议

　　⑴、商业组合形态

　　商业区分为两个组团，其中一个小组团设置金融类的商业建筑。文化和娱乐部分安置在有商业步行街的组团内。

　　⑵、商业规划布置建议

　　小组团中以高层建筑围合形成，大组团内主要考虑步行街的布置以及对旧民居的改造问题。重点布置景观广场。

　　⑶、商业内部交通布置

　　步行街内部不通车，全步行系统。步行系统两侧设置消防通道。商业步行街外连接车行道。在其外部合理设置地下停车库，满足步行的可达性。

　　5、住宅部分规划设计要点建议

　　住宅组团内布置高层点式住宅以满足商业区的经济利益，同时满足环境绿化的要求，保证舒适性。住宅套型比为大：中：小=30:50:20，日照系数为1.1组团内配备相应的生活设施，设置地上和地下停车场。

　　八、重点考虑问题（商业区特色规划）

　　1、旧居民点改造建议

　　根据旧民居的特点，以及周边独有的古井，计划将其改造成特色主题咖啡茶座，作为中心景观广场的一部分，成为重要景观节点。茶座以古井水为源泉制作饮品，体现以自然为本的理念，吸引顾客。茶座内开设城市演变历史的小展览，展现旧民居的沧桑，同时成为城市的一处景观。

　　2、中心景观广场设计建议

　　中心景观广场作为商业构成中不可缺失的一环，是人们公共休憩区，并提供小型表演舞台。在广场周边形成小尺度商业曲轴，中心广场不宜太小。广场可以说是3个组团的连接点，无特殊规划要求，不建议设置下沉式广场。

　　3、步行街规划建议

　　中心城区的步行街可以说是代表城市形象的重要部分，对其的规划非常重要。强调步行街的面建设而非线性建设。建议步行街的主入口在规划用地的东面，与二期规划用地形成联系。围绕中心广场和步行道路建设2层商铺。景观上引入活水体系，与中心喷泉可连为一体。

商业街项目策划设计方案

　　一、 市场分析

　　河池学院在近年来发展巨大，东区由之前的附属校区，现在变成主校区。特别是逸夫楼、图书馆、新1栋教学楼的竣工。我院共有教职工642人全日制在校生8759人。虽然分布在三个校区，但是一半以上的同学住在东校区，几乎全部教职工和学生都要到东区上课。由此可见在河池学院东校区承包超市是非常值得投资的。

　　二、 目标客户分析

　　我们主要的目标客户是大学生，下面我们分析一下大学生的消费特点：

　　由于大学生年龄较轻，群体较特别，他们有着不同于社会其他消费群体的消费心理和行为。一方面，他们有着旺盛的消费需求，另一方面，他们尚未获得经济上的独立，消费受到很大的制约。消费观念的超前和消费实力的滞后，都对他们的消费有很大影响。特殊群体自然有自己特殊的特点，同时难免存在一些非理性的消费甚至一些消费的问题。为了调查清楚大学生的消费情况，我决定在身边的同学中进行一次消费的调研，对大家的消费进行归宗和分析。

　　从调查结果发现，月费用1000元以上的人占15%，月费用700--1000元的人，占30%左右，500--700元的人占40%，月费用500元以下的人，占15%左右。在这些学生之中，超过50％的学生拥有电脑、约90％的大学生拥有手机，因此网络与通信费用支出较以往在

　　大学生的消费支出中占据了相当大的份额。当代大学生主要有以下几支出：伙食费，买服饰，上网费，手机费，恋爱等。

　　他们比重是：1.伙食费 2买衣服3恋爱、交际等 3上网费、手机费等。

　　由于上课时间早，很多同学来不及吃早餐。特别是从西区、北区赶去东校区上课的。路上排队买东西的人也多。很多同学都饿肚子。

　　经过一个学期发现，由于东区没有商店，许多同学课间的时候跑去门口去买。

　　很多同学会由于地点远，懒得动等因素而没有去。经过一些随即访问，很多同学希望课间的时候在校园购买零食。如：夏天买水冰茶、等。冬天买热腾腾玉米、奶茶等。

　　三、 竞争者分析

　　河池学院北门1（也就是我们常说的后门）到也就是白龙公园前面三角区，一直到北门（东校大区）开了各式各样的店面。如：饮食、复印店、奶茶店、便利店、文具点、饰品店等。晚上还有许多小地摊。五花八门应有尽有，这样给我们东西照成一定威胁。除了必需品之外，对其他产品和服务对我们都是很大的竞争对手。由此我们要在特色方面提高，提高竞争力吸引消费者。

　　四、商业街构想

　　由市场分析和竞争者分析得出：校园商业街必须要产品完善齐全、服务好、具有校园特色吸引更多的消费者。一下几个是校园街必备的商铺：便利超市、复印店、奶茶店、通讯代理缴费店、文体店、护肤饰品店、格子铺、自助洗衣店。

　　（一）便利超市：

　　１.商品配置的面积分配

　　如果不分商品的类别品种，假设每一平方米所能陈列的商品品项数相同，那么超级市场卖场内各项商品的面积配置应与消费者支出的商品投向比例相同，因此要较正确的确定商品的面积分配，必须对来超市购物的的消费者的购买比例作出正确的判断与分析。下面是一份超级市场的商品面积分配的大致情况：水果面积10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果饼干10%、调味品南北干货15%、小百货与洗涤用品15%、其他用品10%。 ２.商品位置的配置

　　商品位置的配置应该按照消费者购买每日所需商品的顺序作出动线的规划，也就是说，要按照消费者的购买习惯和人流走向来分配各种商品在卖场中的位置。一般来说，每个人一天的消费总是从“食”开始，所以可以考虑以菜篮子为中心来设计商品位置的配置。

　　第一、面包及果菜部。这一部门常常是超级市场的高利润部门，由于顾客在购买面包时，也会购买部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用岛式陈列，也可以沿着超级市场的内墙设置。在许多超级市场中，设有面包和其他烘烤品的制作间，刚出炉的金黄色的、热气腾腾的面包，常常让顾客爽快地掏腰包。现场制作已成为超级市场的一个卖点。

　　第二，冷冻食品部。冷冻食品主要用冷柜进行陈列，它们的摆放既可以靠近蔬菜，也可以放置在购物通道的最后段，这样冷冻食品解冻的时间就最短，给顾客的携带提供了一定的便利性。

　　第三，膨化食品部。膨化食品包括各种饼干、方便面等。这类食品存放时间较长，只要在保质期内都可以销售。它们多被摆放在超级市场卖场的中央，用落地式的货架陈列。具体布局以纵向为主，突出不同的品牌，满足顾客求新求异的偏好。

　　第四，饮料部。饮料与膨化食品有相似之处，但消费者更加注重饮料的品牌。饮料的摆放也应该以落地式货架为主，货位要紧靠膨化食品。第五，奶制品部。超级市场中的顾客一般在其购买过程的最后阶段才购买容易变质的奶制品，奶制品一般摆放在蔬菜水果部的对面。

　　第六，日用品部。日用品包括洗涤用品、卫生用品和其他日用杂品，一般摆放在超级市场卖场的最后部份，采用落地式货架，以纵向陈列为主。顾客对这些商品持有较高的品牌忠诚度，他们往往习惯于认牌购买。这类商品的各种价格方面的促销活动，会使顾客增加购买次数和购买量。 3超市出入口要大，方便购买结算。特别是课件高峰期的时候，结算商品时间迅速否则引起顾客不满甚至流失。

　　（二）打印复印店

　　具备完整的打印复印设备。对制作学院社团班级的奖状、证书，工作证，收集各种简历、毕业论文、公文模板、学院各种活动申请、总结等。

　　（三）奶茶店

　　一半柜台，一半桌椅的形式。奶茶文化在校园风靡是不容

　　忽视的。制作成本低，卖价高是奶茶店公开的秘密。奶茶味道是最重要的。在没有技术的情况下，可以代理某个知名品牌。或者和有丰富经验的吧台员工合作。

　　（四）通讯代理

　　学校是通讯客户高度集中的群体，据悉，河池学院的移动客户每个月为移动进账20W。目前校园网络都是联通的市场。联通和移动在河池学院势均力敌。由此两家的代理权都要拿到，这样每年的充值和开户收益可观。

　　四、 财务预算

　　（由于缺乏实际的数据，这项我无法完成。）

　　五、 收益评估