物业公司管理制度完整版

物业管理日志

　　由于物业所辖小区较多，各处的物业、业主各具特色，建筑物业差异较大。所以，还应根据各处的特点采取不同的改善措施。

　　下面仅就对各处的初步了解，浅谈以下各处的发展思路。

　　一.物业 规范管理，精益求精

　　果园小区，属我公司开发较早的物业小区，管理面积较大，居住人群复杂，管理难度较大。但相对其他几处小区， 的物业管理起步较早，相对成熟，并且已经取得了相当的成绩。 的物业管理比较成型，各部门的设置、岗位的配置相对合理。在日照也称的上物业管理的典范。但与其他的优秀的物业管理相比不足也是非常明显的。仍有许多不足之处需要改进。针对 小区物业管理的实际可以采取进一步规范管理，精益求精的策略。具体的说就是，一方面企业内部进一步完善各项规章制度，并加强落实，理顺工作流程，使其管理流程更加顺畅;向更优秀的同行企业学习，规范服务行为，向更高水平的物业管理企业看齐，争取在当前能了立正常运行的情况下，进一步提高赢利水平。另一方面，在细节上下功夫，提高服务质量，例如，员工服务意识、服务态度等方面。只有这样，服务质量才能提高，企业才能进步。

　　二.物业 理顺思路，创新管理

　　物业，在各处之中，是较为特殊的一处。作为别墅区的设备、设施配套齐全，各项智能化设备管理超前。尽管该处服务管理质量要求更高，但由于其入住率较低，使得管理相对轻松。这一特殊性，就要求物业管理，当前来说不能采取象其他物业公司的正常的管理模式，因为该处的物业管理主要是对物业的管理，包括房屋维修、绿化管理、清洁卫生、保安等的管理，很少有直接针对业主的服务。这种情况下的物业管理，就应该重新理顺思路，根据本身的实际情况进行创新管理，比如说，在一些公司设置的部门、岗位，在这里可以不设置或者尽可能少的安排人员，也可以将一些岗位合并，以减少开支，当然这必须是在不影响正常服务质量的情况下。所以，别墅的物业管理，可以采取适合其特殊性的管理模式，开展创新管理。

　　三.高起点，严要求，创品牌

　　相对其他几处的物业，从硬件、配套设备设施上都是相当优越的。不仅绿化到位，各种智能化系统，如防盗报警系统、可视电子对讲系统等配套齐全。另外，该处的定位较高，物业接手较早，能够及早发现存在的问题，而且，管理人员服务意识较强。这些为物业管理的发展奠定了坚实的基础。这就要求此处的物业管理必须高起点，严要求，创品牌的典范。可以大胆的引进外地优秀物业管理正规科学管理模式，定位要高，从成立之初，便以做优秀物业管理企业要求自己，从管理制度、管理模式、人员要求、岗位配备都向最优秀的物业管理企业看齐，极力将做成物业的精品。是物业最具潜力的一处，是物业创品牌的关键。不免从以下几方面入手。

　　第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在形成中的物业管理是极为关键的。

　　第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识，为业主提供全方位立体式人性化服务，为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造 物业的经典品牌。

　　四、物业 求生存，促发展

　　物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。首先，物业陈旧，房屋、设备维修压力大，许多与业主的矛盾，物业是没有能力解决的，这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次，物业与公司关系错综，使得其在业主与公司之间艰难的生存。对于物业了立生存将是其面临的重点问题。因此，必须在尽量压缩成本的前提下，最大限度的为业主服务，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行

公司质量管理制度

　　第一章总则

　　第二章质量管理机构

　　第三章质量责任制

　　第四章质量计划

　　第五章质量控制

　　第六章质量的持续改进

　　第七章质量检查、验证

　　第八章技术管理制度

　　第九章质量资料收集

　　第十章质量事故

　　第十一章回访维修

　　第十二章质量考核、奖罚

　　第十三章附则

　　第一章总则

　　第一条为规范公司全员质量管理行为,防止和减少质量事故发生，最大限度地减少质量成本损失，努力提高员工福利水平，提高对客户的服务水平，结合公司实际情况及公司发展规划为依据，特制定本制度。

　　第二条本制度依据《中华人民共和国建筑法》及《建筑工程质量管理条例》及相关法律、法规、行业标准规定，结合公司多年管理经验和施工生产实际而制定。

　　第三条质量管理必须坚持“质量第一、预防为主”的方针，贯彻执行《建筑工程质量管理条例》及其他有关法律、法规，加强质量管理，建立、健全质量管理责任制度，完善质量保证体系，确保质量达标。

　　第四条质量管理必须努力构建“人人抓质量管理、个个懂施工规范、彼彼皆精益求精”的质量工作格局，认真贯彻从施工队施工工人、施工班组长、施工队长、项目质检员、项目经理、技质部、总工程师的项目质量管理链条，一定要坚持“安全生产、质量第一”的原则。

　　第五条公司总经理对本公司的质量管理负全面责任，分管工程的副总经理负分管责任，总施工长负责劳务队质量管理责任，总工程师对公司的技术质量负全面领导责任，技质部部长对工程项目质量负领导责任，项目经理对工程项目负直接领导责任，项目技术员、质检员对项目质量监督负直接管理责任。公司工厂厂长对工厂加工产品负直接领导责任，公司工厂质检员、技术人员对加工构件质量负直接监督管理责任。设计部部长对设计质量负领导责任，设计部设计师对各自设计的图纸负直接责任。材料部部长对采购供应现场的材料质量负领导责任。各岗位管理人员要贯彻执行国家、地方、行业有关质量管理的各项法规、规程、规则和质量管理责任制，计量和测量管理制度、图纸会审制度管理规定、施工技术交底管理规定、质量检查验收管理制度等“五项规定”。建立健全包括质量计划、实施、检查、改进四个系统的质量管理体系，在计划、实施、检查、总结、评比生产的同时，计划、布置、检查、总结、评比质量工作，并承担相应的质量管理责任。

　　第六条公司技质部依据本制度，对公司质量管理实施综合监督管理；公司有关部门依据本制度，在各自的职责范围内对有关的质量管理工作实施监督管理。

　　第七条坚持按照上级要求，有计划、有组织、有重点地开展好旨在强化质量意识、规范质量行为的各项群众性生产活动。

　　第八条本制度适用于公司及所属各单位，也适用于受控分公司和非直属项目部的质量管理。

　　第二章质量管理机构

　　第九条公司总经理主管公司全面的质量，公司副总经理负责协助总经理，总工程师负责公司全面的质量和技术的总体控制。技质部接受总工程师直接领导，对项目经理部、公司工厂质量管理直接负责，总施工长对劳务队的质量管理直接负责，总经济师对公司整体经营状况的质量负责，项目经理依据本制度对工程项目进行质量管理直接负责，工厂厂长依据本制度对工厂进行全面质量管理，设计部部长依据本制度对工程项目设计图进行质量管理。材料部部长依据本制度对项目采购供应的材料进行质量管理。财务部部长依据本制度对财务应收账款、流动资金、应付账款等财务指标的质量负责。生产安全部对的施工工序确保安全的质量负责。

　　第十条项目部均应成立质量领导小组，由项目经理任质量领导小组组长，组员由技术负责人、技术员、质检员、材料员组成。各劳务队应设置质量领导小组，由劳务队队长任质量领导小组组长，组员由各班组长组成。

　　第十一条项目经理部应设置专职质量管理人员；劳务队应配备专职质量检查员，不能配备的由施工队长兼任，同时应符合国家、地方政府相关法律、法规的规定。

　　第十二条质量管理人员必须具备与本单位所从事的生产经营活动相适应的安全生产和质量管理能力；具有较丰富的实际工作经验、较强的独立工作能力、认真负责的工作态度；具备大专及以上文化程度，取得初级以上技术职称者，并经建设主管部门对其质量管理知识和管理能力考核合格，并取得质检员上岗证后方可任职。

　　任免质量管理人员前须征得上一级质量管理部门同意。各级质量管理部门和人员应保持相对稳定。

　　第三章质量责任制

　　第十三条建立质量责任制是公司建立经济责任制的重要环节。它要求明确规定公司每一个人在质量工作上的具体任务、责任和权利，以便做到质量工作事事有人管、人人有专责，办事有标准，工作有检查，把施工过程等有关联的各项工作和广大职工的劳动积极性结合起来，形成一个严密的质量管控工作系统。努力更好地保证和提高产品质量。

　　第十四条公司各职能部门领导质量职责

　　一、总经理职责

　　㈠负责执行国家和上级有关质量方针、政策、法律法规，确保产品质量符合客户需要和国家法律法规之有关要求。

　　㈡组织制订和批准发布公司质量方针、质量目标、质量手册，并按目标要求制定各职能部门岗位职责，建立、实施和持续改进质量管理体系，对质量管理体系之建立和有效运行负责。

　　㈢对企业产品质量的提升和产品质量负全面责任。授权技质部对产品质量进行独立检查，保证技质部工作职能不受任何部门和人员的干扰和行政干预。审批管理评审计划和管理评审报告。

　　㈣主持管理评审，评价质量体系有效性和符合性，审批管理评审计划和管理评审报告。

　　二、副总经理负责协助公司总经理对公司质量进行全面行政管理。

　　三、公司总工程师职责

　　㈠负责公司质量和技术工作的总体控制，积极开展合理化建议工作，大力提倡采用新技术、新材料应用。

　　㈡负责对施工工程项目施工组织设计、吊装方案等专项方案的审批。

　　㈢协助公司副总经理贯彻实施公司质量方针和目标，对技术文件的执行情况进行监督检查。

　　㈤组织设计部制定公司科技发展规划，组织新产品、新技术、新材料、新工艺的开发与应用，以提高技术系统的质量保障能力。

　　㈥组织贯彻执行国家有关技术规程、施工、设计规范、工艺标准，主持编制项目质量计划。

　　㈦对施工过程的质量工作承担技术指导和领导责任。

　　㈧负责对工程组织分部和单位工程的质量验收。

　　㈨负责组织对重大质量事故的鉴定和处理;不定期对施工现场进行检查，随时监控工程质量，发现问题及时召集项目部、技质部、生产安全部等相关部门负责人进行处理。

　　四、公司总施工长职责

　　㈠对劳务队质量管理工作负分管责任。

　　㈡协助副总经理督促劳务队贯彻执行国家和行业、上级的有关质量管理等法律法规、规章制度。

　　㈢负责组织劳务队落实质量责任制，质量管理规章制度和施工工艺标准。

　　㈣具体组织实施劳务队质量定期和专项检查工作。

　　㈤组织督促劳务队重大质量事故隐患的整改。

　　㈥具体组织劳务队质量事故的调查、分析、处理和质量责任追究。

　　㈦组织开展群众性的质量活动，提高劳务队工人质量意识。

　　五、公司总经济师职责

　　㈠对公司项目成本管理的质量工作进行统一的组织、领导与策划，以坚强的成本管理责任保证体系，保证项目预算制造成本的实现。

　　㈡对公司所有项目成本经营效益负领导责任。从项目投标到项目竣工清算的全过程，对公司有关责任部门（投标、合同、财务、生产、材料、技术、质量、财务）的成本管理工作进行具体的指导与帮助，并对上述部门及单位对上述工作的管理力度与效果进行监督与检查。

　　㈢经常组织召开项目成本管理研讨会，暴露成本管理工作中的薄弱环节并研究解决的办法，对好的管理经验及时组织交流。

　　六、技质部长职责

　　㈠掌握有关技术质量方面的法律法规、标准和规程，建立质量保证体系和质量管理办法，编制年度技术质量管理目标。

　　㈡组织技术质量月检查以及不定期检查工作，编制质量管理月报、季度、年报，负责竣工资料的收集、整理、归档。

　　㈢草拟公司质量管理目标，严格执行相关规程、标准和公司质量管理制度。

　　㈣参加施工图纸会审和质量评审，负责施工组织设计、施工方案、专项安全方案的审核。

　　㈤贯彻执行工程施工及验收规范、工程质量检验评定标准、质量管理制度，落实技术交底、工序交接、“自检互检专检”制度，督促劳务队严格按照设计文件和操作规程进行施工作业，组织落实材料、设备的到场验收、见证取样、送样复检。

　　㈥组织编制各类型工程的施工组织设计、吊装方案、脚手架和吊篮等方案的标准模板。

　　㈦建立质量管理台帐，评定单位工程质量，组织质量事故调查，对发生质量事故的人员进行处理。

　　㈧组织编制和实施公司工程质量相关的操作规程、标准“构造作法”和样板示范。

　　七、材料部部长职责

　　㈠主持材料设备部工作，制定本部门工作计划。

　　㈡及时提供可靠、齐全的材质证明和产品合格证，做到材质证明随料进场。

　　㈢采购订货前认真做好材料、产品、器材、构件的质量调研工作。

　　㈣在订货合同上明确材料、产品、器材构件的质量标准。按订货合同的质量标准和样品负责进场材料、成品、半成品、构件的质量验收，对入库保管的材料质量负责。

　　㈤对由于采购不合格材料造成的质量事故负直接责任。

　　八、工厂厂长职责

　　㈠全面负责工厂各项管理工作，对工厂质量管理体系建立、实施、完善和保持的决策负责，主持制定质量方针、质量目标，对工厂内加工构件对客户负全面领导责任；

　　㈡主持管理评审，对外负责对用户的质量承诺，对内负责各项质量活动的正常开展，保证质量管理体系的适宜性、符合性和有效性；

　　㈢主持对大型项目的设计、工艺评审工作；

　　㈣明确规定工厂内部各部门、各类人员承担的责任、权限和相互关系；

　　㈤负责组织对各部门工作进行考核，根据工作质量对岗位津贴、绩效实施奖罚；

　　㈥提供必要的资源，使其满足工厂发展及质量管理体系的要求；

　　九、公司其他各职能部门负责人质量职责，已包含在各部门负责人岗位职责中，质量管理实行零缺陷和目标化管理，即需要每个岗位人员按质按量的完成各自的本职工作。

　　第十五条项目经理部各岗位人员质量职责

　　一、项目经理职责：

　　㈠对工程项目的质量管理工作全面负责。

　　㈡贯彻执行国家有关质量方针政策和上级质量管理规章制度，负责贯彻落实公司制定的工程质量责任制，负责对项目全体员工进行质量意识的教育。

　　㈢确定在施工工程的质量方针目标，定期组织质量大检查，掌握工程质量状况。

　　㈣负责健全质量保证体系，负责按照公司制定的质量奖惩规定执行，定期召开质量工作会议，制定创优工程质量保证措施和奖励措施，组织签订落实各级创优工程考核。

　　㈤对不合格工程质量负直接责任。

　　㈥组织、管理工程质量检查、评定和竣工交验工作。

　　二、技术负责人职责

　　㈠在项目经理、技质部的领导下,负责本项目的技术管理工作。

　　㈡参加公司总工组织的图纸会审,组织工程技术交底时认真贯彻执行国家规范、规程、方针政策及政策，编制施工组织设计和施工方案报公司职能部门审批。

　　㈢对新结构、新工艺、新材料提出保证质量的技术措施。解决施工中的技术问题，参加质量事故的调查处理，对质量事故提出技术处理意见。

　　㈣参加各施工工序质量检查并签字确认，参加分项、分部工程质量验收。

　　㈤认真贯彻执行国家计量方针政策，监督各类计量工作准确和正常运行，以计量工作质量保证工程质量。

　　㈥监督各级施工现场各级人员履行质量职责，向项目经理、技质部门报告工作。

　　㈦对工程质量进行监督、管理、控制。对工程质量定期检查、评议、整改及进行工程验评，指导监督施工现场做好质量记录。

　　㈧组织分项、分部工程质量评定，主持隐蔽、预检及结构验收工作。

　　三、技术员职责

　　㈠认真熟悉施工图纸，提出图纸中存在的问题，参加图纸的会审工作。核算工程量，编制材料供应需求计划。

　　㈡编制施工图纸成本预算，计算出材料需求计划，及时上报OA文件柜。

　　㈢做好各分部分项工程技术交底，向各班组进行技术交底。

　　㈣负责本工程的定位、放线、测平、沉降、观测记录。

　　㈤负责测量用具、仪器的保管，并定期校正测量仪器。

　　㈥收集、整理工程施工中的变更签证资料。

　　㈦做好分部、分项成本核算工作，按时结算各施工班组的分部、分项、分层、单项完成任务结算书。

　　㈧应对自己的工作，兢兢业业、一丝不苟、认真细致的完成。认真配合好项目经理的工作。

　　㈨负责填报OA各项表格及工程内业。

　　四、项目部质量检查员职责

　　㈠对项目质量管理工作负责。

　　㈡参与施工组织设计、方案、交底、措施制定的初步编制。参与质量通病纠正预防措施的初步编制。

　　㈢按有关规范及技术交底情况组织检查、监督现场施工质量，及时掌握工程质量动态、核定分项工程质量等级，杜绝不合格品进入下道工序。并对该项资料进行妥善保存。

　　㈤参与进行样板施工，确保样板施工达到质量要求。

　　㈥组织项目质量验收工作，参加不合格品的评审并对其处置结果进行跟踪检查。

　　㈥组织编制上报分项工程质量检查评定记录，确保工程技术资料与工程进度同步。

　　㈦对每天质量情况进行记录，报告并跟踪督促施工队整改，参与质量的过程控制。参加隐蔽工程、分项工程的验收工作的检查，制作构件的几何尺寸，轴线标高的复核并做好记录。

　　㈧参加项目部、公司组织的质量大检查及项目质量事故处理分析，督促和检查质量问题的整改

　　㈨负责质量目标及质量责任制的考核自检工作。

　　㈩写好质量日志，每日对施工质量进行检查，运用统计技术，对可能产生不合格的原因进行统计分析，对编制纠正预防措施提供依据，并进行跟踪检查及记录。

物业经理35条秘不外传的管理法则

　　1、以身作则

　　上级的言行举止、外表衣着、私人生活，以及如何对待妻子儿女等，都会成为下属谈论的话题。所以，身为领导，必须做出榜样，要言行一致。领导的行为值得模仿，下级就会做得好;反过来，领导的行为不佳，下级也不会有好行为。

　　2、责无旁贷

　　人际关系是最令人头疼的事。今天的问题解决了，明天又产生新的问题，而且类似的问题过几个月后还会出现。这就是领导者天天所面临的问题，但你必须正视，因为这是你的本职工作。

　　3、不断培养人才

　　下级知道你诚心给他们锻炼机会，提拔他们，就会自觉出力。让下级对工作精益求精，这样做你自己也有提高的机会。

　　4、不断章取义

　　要使合作者都心情舒畅地合作，不仅是管理部门的工作，而且也是领导者要用全力去做的事。不能把这方面的工作交给别人做，或认为这只是人事部门的工作，它恰恰是你自己分内的事。如果人事关系理不顺，你的全部计划就无法实现。

　　5、不要做密探

　　作为一个领导，总爱在人家背后刺探秘密，这种人当个侦探还可以，却不是一个好上级。不信任下属，员工的工作情绪无疑会受到打击。

　　6、学会处理个人危机

　　企业家如何在“危”难之中把握“机”会是很重要的。至少需注意以下几点：

　　(1)该告诉的人一定要告诉，不该告诉的人则一句不讲;

　　(2)要回答的问题先想好答案;

　　(3)对别人伸出的援助之手，要坦然接受;

　　(4)在面临个人危机的时候，工作表现要更好一点，会给人留下特别深刻的印象。

　　遇到个人危机虽属不幸，但处理得好，也可能是个好机会。

　　7、不要任人唯亲

　　任人唯亲会激起他人的不满。如果某人只是因为和经理是同乡或是亲戚，而被提升，这样会使员工士气大减。

　　8、公正无私

　　尽量公正地待人处事。如果上级对一切事情都能无私公正，下级就会原谅他的许多缺点。有的领导出了问题就会推卸责任。还有一种领导会许出各种诺言，但到了落实的时候，就一推再推。领导者要守信用，对下级坦诚，这样下级就会从心里尊重你，服从你。

　　9、分配工作的方式

　　管理人员有权力命令下级做事，但若用说服的办法，就会事半功倍的。谁也不愿意被人指使，最好的办法是在分配工作任务的时候，加上“请你”，“如果你不介意的话”，“不知道你是否愿意”这类的语句。这样做，定会产生更理想的效果，下级也会心悦诚服。所以，分配工作任务时，要采取多种方式。

　　10、不做独裁者

　　千万别做独裁者，遇事不跟别人商量，自作主张，乱发命令。使用独裁做法你自己觉得威风，也许能取得短暂的胜利，但是到头来是自己惨遭失败。强权、高压、带来的只是一时的威风。

　　11、不要怕认错

　　不要怕认错，因为我们无法做到100%的正确。一个对了60%，而乐意把另外40%的错误改正过来，他就是很不错的人。一个肯承认错误的人特别受人尊敬，这是大人物的特点。

　　12、没人愿做木偶

　　人们不喜欢管理人员独自安排一切，他们也想参与制订计划，觉得这工作也有他们的份。没人甘心做木偶，任人摆弄。

　　13、制度胜于一切

　　机构里的规章制度不能经常变动。人人都应该清楚，如果他们努力工作，多少年后便可以达到职位。这样才好让大家遵守所制定的有关规定。

　　14、对小人物的态度

　　谁都应对总经理以礼相待，因为他有着至高无上的权力。但是，从一个人怎样对待小人物却可以反映出他的为人来。“要看大人物的性格，不免看看他如何对待小人物。”

　　15、当拉拉队队长

　　如果把一个团体比作一支拔河队，那么你一定要去当拉拉队队长，这要比去当拔河队里最强壮最有力的那个队员要好得多。

　　16、向前看而不是向后看

　　“好汉不提当年勇”，总是把过去的成功挂在嘴上或在心里是很有害的，它会让你变得固执。经验需要更新，过去的成功绝不能保证今后的顺利，适当的改变才能使你绕开成功陷阱。

　　17、面对失败

　　每个人都有失败的经历。如果你遇到失败，要第一个从阴影中摆脱出来。如果你迟迟不能自拔，因此对下属发泄，那就会完全失掉下属的向心力，要知道，他们失败后的痛苦是和你一样沉重的。

　　18、辉煌经历

　　每个人都有倾诉的愿望，但谁也不希望对方把自己当永远的听众一遍又一遍地听你说自己的英雄壮举。如果你反复讲自己过去如何了不起，那丝毫唤不起下属的尊崇，相反，下属会产生反感，甚至以为你是在用过去的辉煌来抚慰自己现在的无能。

　　19、信赖感

　　最容易得到也最容易失掉的是下属对你的信赖。信赖产生于你的言行一致上。如果你说到却没做到，你就会失去信用。

　　20、告诉他，他的工作是多么重要

　　若要求下属表现好，就必须让他们对工作感兴趣，让他们知道，他的工作是整个工作中重要的一环。每项工作都有其自身的意义，这一点必须让下属知道。

　　21、表扬在先

　　即使最有涵养的人，也不喜欢别人指出他做错了事。先进行表扬，让他知道上级是赏识他的，他就会诚心接受批评，否则，他就会憋一肚子怨气。

　　22、表扬下属

　　即使你表扬了下属，他也不会得意忘形。不少领导者以为表扬下属会使他们骄傲起来，从而不再继续努力。这是个错误的观点。每个人都希望上级会赏识他。如果谁工作做得好，上级表扬了他，他不会因此骄傲，反而会再接再厉的。

　　23、发挥员工的积极性

　　你不可能希望下级都是十全十美的人。一位合格领导应该能够尽量发挥现有人员的积极性。人与人之间的差别太大了，有善良的、有勤劳的、有懒惰的、有自私自利的。好领导不那么容易气馁，所以他才能卓有成效。

　　24、让员工知道工作计划

　　他们情绪不高，工作不主动，无精打采。因为他们的工作天天如此，没有人答理他们。也没有告诉他们，他们所制造的是货车还是挖土机的零件，这些零件要被送往何处。应采用另一种办法，为他们着想，让他们知道公司的生产计划，这样他们会产生很高的情绪，生产力会马上提高。

　　25、好运气

　　遇到困难正常人的正常反应是：这可怎么办?可你应该换一种方式，对部下说：咱们的运气真好，又到了显示能力的时候了!你的乐观和积极会变成促进下属的巨大动力。

　　26、优柔寡断

　　下属最害怕听到上司说：“我现在无法下决定，我很苦恼，我也没办法。”你的优柔寡断会使下属变成一群无头苍蝇，既找不到食物，又找不到回家的路。如果真面临这种无法决断的情况，你首先要做的就是听取下属的意见，即使你没有得到最上策，也会从中得到启发。

　　27、这事我来办

　　当你向下属交代一项任务时，对下属说：“这事你试着办一办”是错误的。下属回答说“试试看”也是错误的。“试试看”后面的潜台词就是“反正办不成我也不管”。要让下属养成这样的口头语：“这事我来办!”

　　28、不要抱怨自己很忙

　　如果你经常向下属抱怨自己有多忙，那就错了。下属会认为，你要是真忙的话，那么对下属抱怨的时间都不该有。下属的想法是：你现在干的所有工作都是你的精力所能承担得了的。下属最典型的说法是：我们也忙，我们都没有时间对你说。正确的做法是：把工作都合理地分配出去。

　　29、提出问题

　　抱怨下属只提出问题却不想办法这是不正确的。能提出问题就证明他在思考。你鼓励他而不是指责他，下一步他就会想出办法来。

　　30、高人一筹

　　作为上司拥有决策权和领导权，但是如果上司总想比下属高出一筹，这会挫伤下属的积极性。比如下属拿出一份提案，上司就一定要拿出自己更好的，或把下属的想法改头换面据为己有。每个人都会回避过于自负的人，过分自负只能让人体察到你内心深刻的自卑情结。

　　31、信任感

　　如果你对下属的能力经常怀疑，那你就换掉他。否则你事事参与、过问，甚至监督下属工作的话，下属会因此失去自己的创造性，完全按照你的“正确指示”去工作，进而形成下属不是放开手脚去做，而是一边猜测你的意图一边做。你用挑剔的眼光去观察，下属的缺点很容易暴露出来，你就会加重不信任，加重监督。下属也在摸索中成长，只要他还没有放弃，你就该给他宽松的环境。

　　32、认真倾听

　　对任何下属的建议你都该认真倾听。在通常情况下，下属都会经过深思熟虑才会提出建议，如果你用简单的一个“不”字就把他否定了，他会从此失去创造的信心。而倾听和讨论则会使下属认清自己的不足，并有机会充实和提高。

　　33、称赞下属

　　经常称赞下属，尤其是对外人称赞下属，这种称赞会辗转传回下属的耳朵，他由此得到的快乐要比你直接称赞他强几倍，他自然会更加热爱工作。而如果总对外人抱怨下属则会让人觉得你的无能，至少会认为你没能物色到出色的人选。

　　34、关心下属

　　关心下属的生活永远都不错。尤其是在东方，饱含人情味的关切话语能营造一个良好的工作氛围;实际为下属解决一两件生活小难题，下属会把这当故事讲给别人听，这就是他拿快乐与人分享。而你给他带来快乐，他自然会加倍努力来回报你。

　　35、批评下属

　　当着一个下属的面批评另一个下属是最严重的失误。拿两个人做比较的结果是：评价差的人会因此失去自信心，甚至以后做不好工作也对自己的无能没有负担感，因为你已经无数次地确认了他的无能。评价好的人也会因用同事的牺牲换取了自己的好评而内心不安，甚至会招致下属的集体排斥，因此，他会有意无意地放松自己，以争取与同事重新站回一排。如果你想成为一个好上司，就该改正自己。

物业安全管理方案

　　一、物业管理架构

　　物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

　　1、综合管理部

　　（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。

　　（2）负责员工工作考勤。

　　（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

　　（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。

　　（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。

　　（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。

　　（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。

　　（8）组织、开展企业文化活动。

　　2、物业管理部

　　（1）负责筹建管理员工餐厅工作。

　　（2）负责会所及会议中心的管理。

　　（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。

　　（4）负责物业的日常清洁工作。

　　（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

　　（6）负责物业的除虫灭害工作。

　　（7）协助业主处理租赁工作。

　　（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。

　　（9）建立业户档案管理工作。

　　（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。

　　（11）开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。

　　（12）配合综合管理部开展员工培训工作。

　　（13）总经理指派的其他工作。

　　3、安全管理部

　　（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

　　（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

　　（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

　　（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

　　（5）与业主签订“消防安全责任书”。

　　（6）负责物业大型活动的警卫布置。

　　（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

　　（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。

　　（9）负责监控室管理工作。

　　（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

　　（11）总经理指派的其他工作。

　　4、工程管理部

　　（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

　　（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。

　　（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

　　（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。

　　（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。

　　（6）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。

　　（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

　　（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

　　（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。

　　（10）总经理指派的其他工作。

　　5、财务管理部

　　（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

　　（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

　　（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

　　（4）征收和支付管理公司各类合同费用。

　　（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。

　　（6）按员工工资表发放员工工资。

　　（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。

　　（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。

　　（9）总经理指派的其他工作。

　　二、物业管理岗位编制

　　暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。

　　1、综合管理部

　　（1）由1名综合管理部经理和（ ）名员工组成。

　　（2）综合管理部经理（ ）名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

　　（3）文员兼仓库管理员（ ）名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。

　　（4）资料管理员（ ）名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。

　　（5）业户接待员（ ）名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。

　　2、物业管理部

　　（1）由1名物业经理和（ ）名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。

　　（2）清洁班由（ ）名员工组成，分白班和夜班。白班（ ）人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班（ ）人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。

　　（3）员工餐厅服务由（ ）名厨师及（ ）名工作人员组成，上班时间为（ ），要求员工个人素质较高。

　　（4）业户服务员（ ）名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。

　　（5）会所服务人员（ ）名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。

　　3、安全管理部

　　（1）由1名安全管理经理和（ ）名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。

　　（2）安全管理经理（ ）名，要求有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。

　　（3）文员兼资料员（ ）名，负责部门文字处理和档案管理工作。

　　（4）主管（ ）名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。

　　（5）监控值班由（ ）名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。

　　（6）大堂值班由（ ）名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。

　　（7）外围值班由（ ）名员工组成，分三班，负责外围值班工作。

　　（8）商场值班由（ ）名员工组成，分二班，负责商场值班工作。

　　（9）停车场值班由（ ）名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。

　　（10）巡逻值班由（ ）名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。

　　4、工程管理部

　　（1）由1名工程管理部经理和（ ）名员工组成。

　　（2）工程管理部经理（ ）名，要求多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。

　　（3）文员兼资料管理员（ ）名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

　　（4）强电值班由（ ）名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。

　　（5）空调值班由（ ）名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。

　　（6）消防值班由（ ）名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。

邮政局物业管理办法

　　为了加强固定资产、低值易耗品管理，确保固定资产的完整及企业权益不受损害，正确核算固定资产的数量和价值，明确各单位的管理、核算、监督和经济责任，堵塞因管理不严造成的跑、冒、滴、漏现象，保证企业财产安全和完整，提高固定资产、低值易耗品的效能，现制定《**县邮政局物业管理办法》。

　　一、固定资产管理办法：

　　（一）邮政企业的固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机械设备、电源设备、运输设备及其它与生产经营有关的主要设备、工具、器具等，不属于生产经营主要设备的物品，本资料权属文秘资源网，放上鼠标按照提示查看文秘写作网更多资料单位价值在2000元以上，使用期限一年以上的，也作为固定资产。

　　（二）固定资产管理按照“统一领导、分级管理”和“归口管理”的原则，实行局、专业、班组和支局所三级管理。

　　（三）固定资产的增减变动，必须严格按照管理分工，履行规定的审批手续，任何单位或个人不得擅自拆除、调出、挪用、赠送、外借和变卖企业固定资产。

　　（四）各单位负责人对管好用好固定资产负有主要责任，对工作失职、管理不善，造成固定资产损毁或提前报废的单位负责人，根据情轻重，给予批评教育、纪律处分或赔偿损失等。

　　（五）每年组织财务、物业管理人员及相关人员对各单位的固定资产进行一次清查盘点，发现有账实不符、损毁现象的，应查明原因，按规定处理；单位负责人工作调动时，在监交人员的监督下将固定资产点交清楚，确保资产的完整。

　　（六）对固定资产属自然性或不可抗拒原因损坏的，使用单位必须及时上报局综合办，由相关人员对损坏情况进行评估，并预算维修费，报局办公会审批，维修费用超过3000元的上报市局审批。

　　（七）新增的固定资产财务部门要及时登记造册，按规定及时调整账卡，必须作到账、卡、物三相符；报废的固定资产统一缴局后勤部门管理；处理报废固定资产时，必须由财务、后勤人员对报废的固定资产进行价格评估，报局办公会审批后方可处理，财务部门要及时收回款项。

　　二、低值易耗品管理办法：

　　（一）使用期限一年以内的与生产经营有关的主要设备、工具、器具等；单位价值在1000元以下的劳动资料；通信生产过程中专用的工具性仪表、电话机、自行车、电视机等，均按低值易耗品。

　　（二）低值易耗品管理，按照“统一领导、分级管理”的原则，实行局、专业、班组和支局所三级管理。

　　（三）需要购置低值易耗品时，经局领导批准后，由供应部门统一办理购置手续，并建立相应的明细帐进行管理。

南京市物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

　　第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。

　　本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

　　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

　　第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。

　　各区(县)人民的政府和街道办事处(镇人民的政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。

　　物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

　　第二章 物业管理区域

　　第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

　　零散建设的不封闭区域，可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

　　第七条 业主要求调整物业管理区域的，应当向区(县)物业管理行政主管部门提出，区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民的政府)，按照第六条的规定，结合当地居(村)民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

　　第三章 业主及业主大会

　　第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

　　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第九条 成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民的政府)，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区(县)物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

　　区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处(镇人民的政府)，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处(镇人民的政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

　　第十条 筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民的政府)，区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民的政府)可以根据实际情况派代表参加。

　　筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。

　　第十一条 业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

　　第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。

　　第十三条 业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。

　　第十四条 业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。

　　业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

　　业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。

　　分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。

　　业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第十六条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定的组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民的政府)可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

　　新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第十八条 选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区(县)物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民的政府)。

　　业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。

　　第十九条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民的政府)组织召开。

　　第二十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十一条 住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区(县)物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。

　　前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

　　第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

　　业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第二十三条 建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。

　　分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。

　　建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。

　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。

　　第二十四条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。

　　第二十五条 物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。

　　第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

　　第二十七条 建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：

　　(一)规划核准图上标注的自行车库;

　　(二)规划核准图上标注的底层架空层;

　　(三)规划核准图上标注的避难层(间);

　　(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;

　　(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;

　　(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;

　　(七)层高2.2米以下的房屋;

　　(八)其他依法归全体业主所有的房屋。

　　第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;

　　(六)未经批准摆摊设点;

　　(七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(九)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(十)擅自改变房屋外貌;

　　(十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条 物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

　　第三十一条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　第三十二条 业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。

　　第三十三条 物业管理区域内的共用停车库(位)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。

　　第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。

　　专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

　　第三十五条 专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

　　专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民的政府批准执行。

　　第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。

　　物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

　　第六章 罚则

　　第三十七条 违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

　　第三十八条 业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。

　　第三十九条 建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。

　　第四十条 物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。

　　第四十一条 物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。

　　区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。

　　投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

　　第四十二条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥权、徇私或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第四十三条 本规定自2006年2月1日起施行。

物业消防安全管理制度

　　一、总承包及分包公司须知

　　1. 在大厦内办公的各公司的办公室必须每l00摆放两个4kgABC型干粉灭火器。

　　2. 办公室内抽烟必须备有烟灰缸，不得将烟头、烟灰弹进废纸篓，以免引起火灾。

　　3. 下班后应检查所有的电源开关是否已关闭，以防止电源短路引起火灾。

　　4. 各公司必须将防火责任人、管理人名单报安全管理部门备案，以便在紧急情况下便于联系。

　　5. 加强对下属员工的安全、防火教育，以免员工在施工中出现意外。

　　6. 管理处有权检查各公司办公室的安全防火情况。

　　二、入住装修须知

　　1. 业主入住时应向管理部门介绍所聘装修公司的情况及主要负责人和消防安全事项。

　　2. 管理部门应向装修公司派发一份《装修守则》，要求各装修公司在大厦施工期间必须遵守装修守则中的各项条款。

　　3. 装修公司在大厦内装修时间为星期一至星期六8:30-18:30，因工程需要加班，应到安全管理部门填写加班申请表，待批准后方可加班施工。

　　4. 每天的装修垃圾必须由各施工单位在18:00-20:00运送到垃圾站，各施工单位不得将每天的装修垃圾遗留到第二天处理，否则管理部门将自行清理，其一切费用由施工队负责。

　　5. 进出大厦的装修材料和垃圾必须全部从货运电梯运载，任何装修材料和垃圾不得从客梯运载。

　　6. 施工用的临时电线和电源开关应布置有序，不得乱敷乱设，以免遗留隐患。

　　7. 施工用的香蕉水、油漆等易燃物应指派专人加强管理，防止易燃物品发生意外。

　　8. 各施工单位应加强工地的消防安全管理工作，防止在施工过程中发生意外。

　　三、业主须知

　　1. 物业大厦的各主要出入口均应由安全管理员24小时值守，若大厦内面积较大，管理部门应指派人员巡逻，以确保安全。

　　2. 业主在正常工作中如受外界人员干扰，应立即打电话通知大厦安全管理部门。

　　3. 物业大厦每天上班时间为8:00-17:00。各业主因为工作需要延长工作时间请填写好加班表报送大厦管理部门备案。

　　4. 节假日(白天)需加班的单位员工凭本单位的工作证登记后方可进入大厦。

　　5. 因工作需要向大厦外搬运大型物品时，应填写物品放行条，待大厦管理处或安全管理部门批准后方可放行。需要向大厦内搬运或储存易燃、易爆危险品时，应向大厦安全部门申请，待批准后方可搬入大厦，并指派专人保管。

　　四、安全管理部门职能

　　1. 安全管理部门的职责是为业主解决在大厦内遇到的各类消防安全防范问题，是业主消防安全防范工作的可靠后盾。

　　2. 业主因工作需要增加消防报警系统，消防管理部门应具体指导安装。

　　3. 安全管理部门对所属员工应有严格的管理制度，业主因管理公司下属员工以各种形式做出与工作无关的事情，如打电话向公司管理部门投诉，管理公司应尽快处理和防止意外事故发生。

　　4. 大厦的安全管理部门要经常对消防设施进行检查，并定期举行消防演习和对员工进行严格的救护培训，以较全面的专业素质为业主服务。

　　五、火警应变措施

　　1. 听到火警警报声时: (1)当听到火警钟声响起时，表示附近可能发生火警。 (2)迅速检查自己的工作地点及周围是否有火灾发生。 (3)消防责任人应尽快检查其所在地方及附近是否有危险发生。 (4)消防责任人发现有危险，应组织员工有秩序地撤离大厦。

　　2. 所在区域未发出火警报警时: (1)所在楼层警报没有响，则表示火警并非在自己附近地点发生，不会有现时的危险。 (2)保持镇定，即使没通知疏散，自己也可自行决定是否离开大厦。 (3)做好疏散准备工作，当接到通知或听到所在楼层的火警警报声响后，立即离开大厦。 (4)无任何火警迹象，请勿随便按动所在楼层的报警按钮。

　　3. 发现着火时: (1)按动附近的火警报警按钮，告知其他住户并通知大厦消防中心。 (2)利用附近的灭火设备灭火，切勿用水扑救电源引起的火灾。 (3)如果火势仍无法得到控制，请立即离开大厦，待大厦消防人员前来扑救。

　　4. 疏散与逃生 (1)保持镇定，依照消防指挥员或大厦消防广播的指令有秩序地从消防楼梯疏散。 (2)除照明灯光外，关闭所有电源及门窗。 (3)消防责任人须在疏散后清点所有公司职员及到访的人数，以便协助在场消防工作的开展，如发现有职员或到访者失踪，请立即通知在场消防指挥员。 (4)应从消防通道离开大厦，并关闭所有防火门，切勿将防火门固定，除特殊情况外，所有人员均需离开大厦，到外面开阔地带集合，切勿留在大厦内。 (5)切勿使用电梯逃生，所有电梯在火警警报声响起时会自动停止运行。 (6)各单位必须负责安排疏散伤残职员和到访者，如果需要协助，请通知大厦管理处。 (7)未经消防指挥员或大厦管理部门人员的允许，切勿再度进入大厦。

　　六、大厦资料

　　1. 消防指挥 在公安消防队未到达之前由大厦管理部门的最高领导任消防指挥员，待公安消防队到场后，现场总指挥由公安消防队最高指挥官负责。

　　2. 消防管理人 物业公司任命消防管理人，消防管理人担负现场指挥的责任。

　　3. 火灾报警按钮 大厦的火灾报警按钮均附有清楚的标志，火灾报警按钮一经按动，火警钟立即鸣响，信号即时传送到大厦消防控制中心。

　　4. 自动灭火报警系统 大厦如装有先进的自动灭火报警系统，一旦有烟雾产生，该系统立即发出警报，如果温度达到摄氏60度以上，自动喷淋系统将会喷水，将火扑灭。

　　5. 太平门出口 大厦每层设有多个太平门出口以方便人员逃生。出口通道的灯光照明全部接通大厦的应急电源，在火灾发生时疏散通道的所有照明系统均能正常工作，以确保人员疏散时有秩序地进行。

　　6. 防火门 防火门能自动关闭，可以阻止火势及浓烟蔓延至疏散通道，因此防火门应经常性地关闭，不能随意将防火门打开固定。

　　7. 逃生途径 在紧急情况下逃生时，切勿使用电梯，请使用最近的疏散楼梯，迅速撤离大厦，到地面较安全的地方集合。

　　8. 大厦消防广播系统 大厦各楼层均装有公共广播系统，如遇火警发生，该广播系统以播放录音带的方式引导人 员安全疏散，所有录音带的信息将分别以英语、普通话、本地方言播放。

公司各种管理制度

　　x盐业公司管理制度

　　客户接待制度

　　一、坚持“一切为客户着想，一切为客户服务”的宗旨，争创一流服务。

　　二、接待客户要热情、礼貌，使用文明用语。

　　三、要坚持并落实好“首问负责制”和“一次性告知”制度。

　　四、耐心听取客户反映的情况和问题，细心解释，严禁与客户发生争执。

　　五、回答客户问题要简明扼要，认真负责，处理问题不绕圈子，不摆架子，办事要快，效率要高。

　　六、如不能当场回答或解决，有待请示、汇报、研究的事项，要向客户说明情况，并承诺办理时间。

　　七、如按规定不能办理的事宜要耐心讲清政策，说明不能办理的原因。

　　八、建立经理接待日制度：每月十日、二十五日为经理接待日，由公司班子成员轮流值班，解决市场管理、群众来访等重大问题。

　　外出请销假制度

　　为进一步规范机关日常工作管理秩序，加强工作纪律，严格干部职工外出请销假程序，特制定本制度。

　　一、中层副职出差由分管局长批准，中层正职及局班子成员由局长批准，出行前均应向办公室通报出行时间和地点。

　　二、同一处室的正副职领导原则上不得同时出差到外地，以免影响工作；若需较长时间外出，应经局长或分管局长同意后，将自己分管负责的工作委托本处室其他人员代为办理，不得出现工作脱节现象。

　　三、一般工作人员请假一天由处室负责人签批，中层干部请假一天、职工二天以上（含二天）由分管局长审批，中层干部请假二天、职工一周以上（含一周）由局长审批。

　　四、职工请假应写出书面请假条，送有关领导审签后，交考勤人员登记、存查。

　　五、假满后请假人应立即向审批领导报告，并到办公室销假，否则，一律按旷工处理。

　　六、各处室对各级、各部门邀请参加的各类庆典、会议等活动，经局领导同意后，由局办公室统筹安排，各处室不得擅自以单位名义参加。

　　盐务局工作人员职业道德规范

　　一、热爱祖国、热爱党、热爱社会主义、坚持四项基本原则。

　　二、遵纪守法，服从组织。听从指挥，令行禁止，严格遵守纪律和各项规章制度。

　　三、廉洁奉公、严于律己。对党忠诚，不滥用职权、损公肥私、贪污受贿。

　　四、依法管理、公道正派。严格执行国家的法律和各项盐业法规，秉公办事，依法行政。

　　五、忠于职守、团结协作。互相支持、互相配合，尽职尽责。

　　六、科学管理，服务群众。坚持实事求是，加强调查研究，少说空话，多办实事。

　　七、维护社会治安、见义勇为。不打架斗殴，不赌博，不酗酒，不看黄色书刊、音像制品。

　　八、艰苦奋斗、勤俭节约。任劳任怨，生活朴素，养成勤奋节俭的作风。

　　九、学科学、钻业务，提高自身素质。做到精通业务，奋发向上。

　　十、发扬成绩、谦虚谨慎，勇于开展批评与自我批评，纠正错误。

　　十一、遵章守纪，维护社会公德。文明礼貌、风纪严整，仪表端庄。

　　十二、敬老爱幼、邻里和睦。大事讲原则、小事讲风格。

　　治安保卫制度

　　一、机关内部的安全保卫工作，必须贯彻“管理从严、预防为主”的方针，按“谁主管、谁负责”的原则，实行统一管理，分工负责，坚决落实形成人防与技防相结合的综合管理措施。

　　二、切实加强档案室、财务室、微机室、仓库的安全保卫工作。经常检查门窗、保险柜等防盗设施是否完好，消防器具是否齐备有效，电路、水路使用是否安全。发现隐患，应及时向办公室报告，采取措施予以排除。

　　三、机关门卫人员实行24小时值班制，加强夜间巡查。对外来办理公务、洽谈公务和探亲访友的人员，要仔细询问，做好登记。

　　四、节假日期间，由办公室统一安排人员轮流值班，值班人员要坚守岗位，认真做好值班记录，对可能发生或出现的特殊情况要及时上报有关领导。

　　五、门卫人员对进院车辆要严格控制，对载有大件易燃易爆等危险物品的车辆坚决拒绝进院，对载有大件物品出门的车辆要认真盘查。门卫人员因玩忽职守造成物品丢失或不安全事故发生，将严肃追究其责任。

　　六、凡职工亲属来局探亲、职工雇请的保姆及租房户等须留住一个月以上者，要到局办公室作登记，并办理有关手续。机关职工要教育家属及亲友遵守机关治安保卫制度，维护机关治安秩序。

　　卫生管理制度

　　一、局机关院内的卫生实行统一管理，划区负责的办法，由办公室统一划分卫生区，确定责任人。

　　二、机关办公楼内工作人员每天上午提前十分钟上班，对所负责的卫生区和办公室进行清扫整理，并保持全天清洁卫生。

　　三、职工住宅楼卫生，单月由东户打扫，双月由西户打扫，下管一层。住户不准在楼道摆放拖鞋、袋装垃圾等杂物。

　　四、院内公共场所不得随意吐痰、乱扔垃圾或乱丢果皮、纸屑等杂物，不准在墙上乱写乱画。

　　五、院内平时由办公室安排人员进行打扫，并做好日常保洁工作，定期组织卫生大扫除，做到院内清洁卫生无死角。搞好门前三包和“文明卫生单位”创建活动。

　　六、办公室定期对各卫生区进行全面检查，及时通报检查结果，并按照有关规定对违规责任人予以处罚，检查结果将作为评比年度“先进处室”的依据。

　　廉政建设制度

　　根据《中国共产党领导干部廉洁自律从政若干准则》，结合党中央、中纪委对党风廉政建设作出的一系列规定，结合单位实际，制定本规定。

　　一、全体党员、干部，特别是领导干部，要认真学习和实践“三个代表”重要思想，遵守中纪委关于党政干部廉洁从政的有关规定。党委和行政主要领导，要把廉政建设摆到重要议事日程，定期进行研究，经常对党员、干部进行廉洁奉公，遵纪守法教育。

　　二、各级党政管理工作人员，在经济和业务交往中，不得收取回扣、佣金、红包、提成费、好处费等非法酬金，不得利用职权和职务之便在有直接业务关系的单位收取咨询费、奖金等各种钱物。

　　三、对于在业务交往过程中接收的礼品、礼金，无论价值多少，应在十日内上交处理。

　　四、在公务活动中，各有关单位要严格控制接待用餐标准，并不得接受可能影响公正执行公务的宴请。

　　五、各单位严禁私设小金库，化大公为小公；严禁公款私存，化公为私。各种往来资金必须经过财务部门，否则视为违纪，追究有关领导责任。

　　六、落实好廉政建设责任制，班子成员及各处室、单位每年度要与党委签定《廉政建设责任书》。

　　食盐专营人员行为准则

　　遵纪守法坚持原则

　　实事求是爱岗敬业

　　服从领导听从指挥

　　自尊自爱廉洁自律

　　表里如一言行一致

　　穿戴整齐举止文明

　　热情大方有问必答

　　尊老爱幼乐于助人

　　秉公办事不谋私利

　　恪尽职守顾全大局

　　盐产品仓储保管制度

　　1、食盐必须与工业盐、非碘盐分别存放，同类产品不同类别要分区存放。

　　2、进出库频繁的盐产品配置于出入便捷的仓库位置，以达先进先出的要求。

　　3、对每一堆垛盐产品设置盐产品标示卡，标示其品名、规格及数量，罚没盐产品要单独存放，挂卡标明。

　　4、库存盐产品要作定期或不定期的盘点，做到帐物相符、帐帐相符。

　　5、盐产品仓库要保持干燥、卫生，不得混存有毒有害物质。

　　6、 闲杂人员一律不准进入盐产品仓库。

　　质量管理制度

　　一、购进质量管理

　　（一）盐产品购进后，即进行质量检测，并将检测结果填入盐产品标示卡。

　　（二）运盐车辆要清洁无污染，盐产品不得与其它物资混装或同载。

　　（三）搬运装卸人员要无传染病史，不野蛮装卸。

　　二、仓储质量管理

　　（一）库内盐产品要分类、分垛、分区存放。

　　（二）仓储设备齐全，防火、防潮、防污染功能良好，室内通风良好。

　　（三）对库存盐产品的质量进行定期检测。

　　（四）保持库房环境整洁，无杂物堆积。

　　三、销售质量管理

　　（一）销售盐产品的外包装要干净整洁，无破损、无污染。

　　（二）盐产品质量要符合标准要求,罚没盐产品不得做为食盐销售。

　　（三）营销人员要业务熟练，服务热情，为用户提供一流的服务。

　　（四）盐产品销售要保证计量准确，小包装食盐有明确的生产日期。

　　四、质量信息反馈与事故处理

　　（一）建立质量信息反馈系统，对市场反馈的质量信息进行登记。

　　（二）对反馈的质量信息，要认真进行自查和调查，核实后及时上报。

　　（三）对出现的质量问题，要限时解决，维护消费者利益。

　　（四）对造成质量问题的责任人，要分清责任，进行追究处理。

　　食盐专营服务承诺管理制度

　　一、严格按规定渠道购进盐产品，不向市场供应劣质、变质食盐。

　　二、严格按省、市局要求向市场投放盐种，确保盐业市场规范。

　　三、严格按规定区域进行销售，不以任何形式向销区外销售食盐产品。

　　四、严格执行国家食盐价格政策，不以任何理由和形式变相抬高盐价，损害消费者利益。

　　五、坚决落实上级下达的食盐计划，保持合理的食盐库存，保障市场供应。

　　六、在全县范围内合理布设食盐零售网点，对应当发放《食盐零售许可证》的，在申请人提出申请后15日内办理完毕，并且不收取任何费用。

　　七、对取得《食盐零售许可证》的销售网点，实行送盐服务（电话：6331644）。一般情况下，在网点提出送盐要求后24小时内送达。

　　八、建立食盐专营服务承诺监督机制，聘请有关部门和社会人士担任社会监督员。

　　承诺服务热线：6331644

　　举报投诉电话：6327766

　　员工教育培训计划

　　一、公司全体员工要自觉学习政策理论、科学文化、法律法规知识和相关业务知识，提高专营工作水平。

　　二、公司要定期举办员工培训班，每年不少于3次，员工必须经培训学习，考核合格后，方可持证上岗；连续两次考核不合格的，调离专营岗位。

　　三、公司领导要根据形势需要，及时提出新的学习计划，确定学习内容。

　　四、上级主管部门或地方政府部门组织的培训学习，由经理办公会决定培训人选。学习结束后，参加人员要写出学习总结，进行专题汇报。

　　五、学习内容主要应涉及到盐业行业管理、盐政执法和食盐专营的相关法律、法规、规章及各级人民政府的规范性文件，并结合本职工作进行相关的业务知识学习。

　　化验员行为规范

　　一、作风严谨，实事求是。

　　二、业务熟练，操作规范。

　　三、爱岗敬业，乐于奉献。

　　四、严格检查，不徇私情。

　　五、恪尽职守，不谋私利。

　　六、严密检测，完整记录。

　　七、设备完好，环境整洁。

　　八、牢记宗旨，服务专营。

　　化 验 室 管 理 规 定

　　一、按规定完成食盐理化指标和碘含量检测，并出具检验报告。

　　二、负责化验室设备和仪器、药品、药剂的安全使用和保管。

　　三、贵重仪器、药剂的购进、使用、报废要作好记录。

　　四、各单项和全项化验检测要填写检测记录单，并完整保存，装订成册。

　　五、保持化验室卫生整洁，环境良好。

　　六、操作台面设备、仪器配置合理，废物、废液处理得当。

　　档案管理制度

　　一、文书归档

　　1、对有保存价值的各种材料，由各处室指定专人收集，保管，于次月底前交档案室统一整理、归档。

　　2、公文归档：按平时归档与年终归档相结合的方式进行，平时可以归档的文件材料应及时归档，平时不能归档的文件材料也应归入档案盒内，在年底归档调整时，一并向档案工作人员移交，集中管理，任何人不得据为己有。

　　4、公文办完后应及时将公文定稿、正本（二份）及时交档案室归档。

　　二、档案保管

　　1、设置能存放十年档案的档案室及相应的柜（架），室内严禁存放它物。

　　2、各种机关文书档案要集中统一保管，做到排列系统，存放有序，整齐美观，查找方便。

　　3、室内配置防火、降温、去湿设施，做好“八防（防盗、防光、防潮、防尘、防高温、防火、防鼠、防虫）”，实现“五无（无尘、无鼠咬、无霉变、无损毁、无杂物）”，确保档案安全、完整。

　　三、档案利用

　　1、档案管理员应熟悉机关档案的内容和成份，编制必要的检索工具和参阅资料，积极主动提供利用，做到查找迅速，准确方便。

　　2、外单位查阅档案应持单位介绍信，并经分管局长批准。

　　3、查阅档案的人员必须爱护档案，不得在档案材料上圈点、划线、折叠、污损，不得拆卷、调换和抽取材料。

　　4、档案室建立档案利用、借用登记薄，档案管理人员应及时收集档案利用效果，总结利用工作经验，不断改进工作，努力为相关各项工作服务。

　　注：渔业、畜牧养殖用盐按食盐进行管理。

公司管理制度范本

　　第一章总则

　　1.为加强公司行政人事管理，使各项管理标准化、制度化、规范化，以提升企业形象，提高工作效率，特制定本规定。

　　2.本规定所指行政人事管理包括：档案管理、保密原则、办公及劳保用品管理、行为规范管理、人事管理、安全保卫管理、后勤保障管理、奖惩制度等。

　　3.本制度适用滑县锦程汽车销售服务有限公司全体员工。

　　第二章 行为规范管理

　　1.员工在公司内一律穿工作服（副总级以上及试用期员工除外），女员工不得披头散发，男员工不得留长发，要做到仪表整洁、干净。

　　2.员工上班必须佩带工作卡。

　　3.保持办公环境整洁。每天上午及下午上班以后各部门组织开例会，然后打扫各部门所负责的区域卫生。每天抽出时间整理办公桌和抽屉，保持办公环境的舒适和整洁。

　　4.工作环境有序。在办公区内，禁止大声喧哗，在工作时间内严禁串岗，严禁谈论与工作无关的事宜，禁止上网聊天、玩游戏，严禁浏览与业务无关的书籍、杂志、报纸。工作期间不准化妆、吃零食，严禁随地吐痰、丢纸屑、杂物、烟头等。

　　5.严禁员工在工作时间接待除客户意外的私人朋友，严禁工作时间接打私人电话影响工作及影响信息的畅通。

　　第三章人事管理

　　《一》考勤管理

　　1.企业员工一律实行上班打卡登记方式。凡企业员工上下班均需亲自打卡，任何人不许代理他人或让他人代理打卡，违反此规定者均按打卡管理规定执行。行政人事部凭信息打卡作为考勤的基本依据。

　　2.所有员工须到公司打卡报到后，方能外出办理业务。特殊情况不能打卡时，必须由部门领导签字许可后，及时提交行政人事部。否则，按迟到或旷工处理。

　　3.员工正常工作时间为上午8:00至12:00，下午2：00至18：00。因季节变化如需调整工作时间时，由行政人事部另行通知。

　　4.工作时间开始十分钟以后到岗者，计为迟到。提前十分钟下班者按早退处理。无故提前十分钟（含十分钟）以上下班者按旷工处理。

　　5.员工一个月内迟到、早退累计达三次者扣发当月关键绩效指标考核工资。

　　6.员工旷工一日者，扣发三日工资，从当月工资中扣除。无故连续旷工三日或全月累计旷工六日者，予以辞退，不发工资。

　　《二》 休假的规定

　　1.正常情况下员工每月工休两天，每月休假不得超过四天（特殊情况除外）。

　　《三》请假规定

　　1.员工请假需提前一天写请假条，由部门总监签字后，交行政人事部备案。如遇突发事件或紧急情况未事先请假者，应利用电话及时向部门主管报告，并于当日由部门领导或其代理人按公司规定办理请假手续，否则亦视同旷工处理。

　　2.员工请假四天以内（含四天）由部门总监签字同意后，报行政人事部备案。

　　特殊原因需请假超过四天者，报总经理批准。

　　3.请假批准后，请假单一律送行政人事部保存。部门总监级以上人员请假一律由总经理批准，并将请假单报行政人事部备案。

　　第四章 档案管理

　　《一》（归档范围）

　　1.公司所有公文等具有参考价值的文件材料。

　　2.档案管理由专人负责，保证原始资料及单据齐全完整。

　　《二》档案的借阅与索取

　　1.总经理、副总经理及各部门总监可通过档案管理人员办理借阅手续，直接提档。

　　2.公司其他人员需借阅档案时，要经各部门总监签字批准后到行政部档案管理处办理借阅手续；

　　《三》档案的销毁

　　1.任何人非经允许无权随意销毁公司档案材料。

　　2.若按规定需要销毁时，由部门总监审批在专人监督下销毁。

　　第五章 《一》会议管理

　　1.每月末为公司例会中的最高级会议，就一定时期工作事项做出研究和决策。会议由集团总经理主持，参加人员为总监及各部门经理等领导成员。（可根据实际情况召开一至两次）

　　2.公司不定期召开专题会议。

　　3.公司各部门每天早上开晨会，针对前一天工作进行总结及分析并对当天工作进行安排。

　　4. 公司办公例会由公司行政人事部组织。行政人事部应于会前一天将会议的主要内容书面通知参会的全体人员。

　　《二》会议纪律

　　1.与会人员不得迟到、早退或缺席。特殊情况不能按时到会，应提前向行政人事部请假。

　　2.与会人员不得中途退席，特殊情况经会议主持者同意方可离开。

　　3.与会人员在会议期间，不得大声喧哗，不得来回走动。

　　4.迟到、中途离席者应轻声入、出座位，尽量不干扰会议进行。

　　5.与会人员应坐姿端正，禁止吸烟，禁止交头接耳开小会。

　　6.会议期间与会人员要认真听取会议内容并做好记录，并关闭手机（或将手机处于静音、振动状态）；会议期间不会客。

　　7.与会人员应保持会场整洁，不准随地吐痰，扔纸屑，会议结束后将座椅整理好。最后离开会场者负责关灯、锁门。

　　8.与会人员不可无故打断他人的发言。

　　第六章保密制度

　　《1》公司机密涉及企业及员工的根本利益，全体员工都有保密义务，特别在对外交往和合作中要注意不能泄漏。

　　《2》公司机密包括下列事项：

　　1.公司尚未付诸实施的经营方向、经营规划、发展项目及经营决策。

　　2.公司合同、协议、意向书及可行性报告、主要会议记录。

　　3.公司的财务预算报告及各类财务报表、统计报表。

　　4.公司内部制度资料及计算机内的所有资料。

　　5.严禁将公司任何文件进行抄录、复制、传递出公司（包括利用网络传输）。

　　6. 因工作需要查看超出自身权限的文件或资料，必须得到部门总监的批准到行政部办理手续方可查看。

　　7. 属于公司机密计划的原始载体，其保存和销毁必须由公司总经理委派不同部门职位的两人共同执行。

　　8.对外交往与合作中，需要提供公司机密事项必须获得总经理批准。

　　9.公司员工发现公司的机密已泄露，应立即报告公司上层领导并及时处理。

　　10. 严禁和人交往中，泄露公司机密，严禁在公共场所讨论公司机密。

　　11. 违反上述规定要追究部门领导的责任，情节严重的，公司保留诉讼法律的权利。

　　第七章办公及劳保用品的管理

　　《一》办公及劳保用品的购发

　　1.公司所需办公用品由行政人事部统一购置，各部门按实际需要领用。办公用品只能用于办公，任何人不得移作他用或私用。所有员工对办公用品必须爱护，勤俭节约，杜绝浪费，努力降低消耗。

　　2.负责购、发办公用品的人员要建立账本，并办好出、入库手续。出库物品一定要由领取人签字，特殊用品需由其部门总监签字后方可办理出库。

　　3.行政人事部指定专人制定每半月办公用品计划及预算，经领导审批后负责将办公用品购回并办理入库。有计划地分发给各部门并办理好出库手续及记录。

　　4.除正常配给的办公用品外，若还需用其它用品时，须经部门领导签字由行政部批准方可领回。

　　5.劳保用品的购发，由行政人事部统一购买，并根据实际需要每月定期发放。

　　《二》 安全生产管理

　　1.下班前，必须切断所有电器设备的前一级电源开关。

　　2.资料柜、办公桌不得放密级以上文件、资料和现款、印章、贵重物品。

　　第八章后勤保障管理

　　《一》 食堂管理

　　1.食堂工作人员要做好个人的卫生工作，做到勤洗手，勤剪指甲，勤洗工作服，工作时要穿戴工作衣帽。炊事人员要每年进行一次健康体检，无健康证者，禁止上岗。

　　2.食堂人员要在规定的开餐时间内保证员工就餐，员工不得提前去食堂就餐。

　　3.食堂工作人员要以热情、礼貌地接待员工就餐，做到少打、勤打，不浪费。

　　4.严格各项卫生制度，节约水、电，节约成本，做到营养合理，饭熟菜香、味美可口、不多做，不少做。

　　5.做到餐具干净、无污渍，对环境及餐具按时消毒。

　　6.计划采购。严禁采购腐烂变质的食物，做到少采购、勤采购。

　　7.做好安全工作。使用炊事械具或用具要严格遵守操作规程，防止事故发生；禁止无关人员进入厨房；易燃、易爆物品要严格按规定放置，杜绝意外事故发生。

　　第九章奖惩制度

　　《一》本公司员工的奖励分为下列四种：

　　1.嘉奖：每次加发当月三天基本工资，同当月工资一并发放。

　　2.记功：每次加发当月十天基本工资，同当月工资一并发放。

　　3.记大功：每次加发一个月基本工资，同当月工资一并发入。

　　4.奖金：一次性给予一定数额的奖金。

　　《二》 有下列事迹者，得予嘉奖：

　　1.连续三个月绩效考核为优的员工。

　　2.连续三个月未休假、迟到者。

　　《三》有下列事迹者，得予记功：

　　1.对于工作流程、维修技术或管理制度，提出具体建议方案，经采行确具成效者。

　　2.年终考核中节约费用开支或对废料利用成绩显著的部门或个人。

　　3.遇有事故或灾变，勇于负责，并措置得宜，免于损失，或减少损失者。

　　4.发现有损害公司利益举报而被查实者。

　　5.遇有意外事件或灾变，奋不顾身，极力抢救因而减少重大损失者。

　　6.年终考核，全年完成销售任务的销售员。

　　《四》有下列事迹之一者，行记大功或颁发奖金：

　　1.年终考核全年绩效考核均为优秀者。

　　2.研究发明，对公司确有重大贡献，并使成本降低，利润增加者。

　　3.年终考核，全年被评为优秀的部门。

　　4.一年内记功三次者。

　　《五》 有下列情况之一经查证属实者或有具体事证者，处以警告

　　1.在工作时间谈天、嬉戏、阅读与工作无关的书报杂志或从事规定以外的工作者。

　　2.在工作时间内撤离工作岗位者。

　　3.因过失导致发生工作错误情节轻微者。

　　4.妨害现场工作秩序或违反安全卫生规定者。

　　5.违规驾车未造成严重后果者。

　　6.初次不服从主管人员合理指挥者。

　　7.浪费公物，情节轻微者。

　　8.检查或监督人员未认真执行职务者。

　　9.出入公司不遵守规定或携带物品出入公司而拒绝保安或管制人员查询检查者。

　　10.在食堂就餐不排队、不守纪律、无理取闹者。

　　11.未经行政人事部同意，私自调换房间者。

　　12.品行不正，不文明礼貌，辱骂他人者。

　　13.进入公司不佩戴工作卡、不穿工作服经查获者。

　　14.受指定受训人员无故不参加组织培训者。

　　15.在工作时间，躺卧睡觉者。

　　《六》被警告超过三次者、公司将根据实际情况做出相应的处罚。

　　第十章附则

　　1.本制度如有未尽事宜或随着公司的发展有些条款需要增加或删减的，行政人事部将会补发相应的制度及规定

　　2.本制度解释权归行政人事部 。

　　3.本制度自发布之日起生效。

　　行政部宣

　　2013年10月01日

最完整的物业公司管理制度

　　第一部分 岗位职责

　　公司总经理岗位职责

　　1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

　　2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

　　3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

　　4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

　　5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

　　7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

　　8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

　　9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

　　公司副总经理岗位职责

　　1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。

　　2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

　　3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

　　5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

　　6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。

　　职能部门经理岗位职责

　　1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

　　2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。

　　3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

　　4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

　　5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

　　管理处主任岗位职责

　　在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

　　1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度;

　　2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函;

　　3、负责传达公司文件、通知及会议精神;

　　4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理;

　　5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作;

　　6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量;

　　7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划;

　　8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调;

　　9、认真完成公司交给的其他任务。

　　内勤员岗位职责

　　内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

　　1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购;

　　2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐;

　　3、协助主任组织开展社区文化服务;

　　4、做好本部门员工的考勤、考核管理;

　　5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏;

　　6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发;

　　7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报;

　　8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录;

　　9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释;

　　10、完成本部门安排的其他工作。

　　管理员岗位职责

　　在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

　　1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况;

　　2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用;

　　3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;

　　4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况;

　　5、负责对外包服务过程进行监督管理;

　　6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

　　文员岗位职责

　　1、负责部门的文件撰写、整理工作;

　　2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文;

　　3、负责办理各类外来人员的出入证件;

　　4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录;

　　5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案;

　　6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密;

　　7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书;

　　8、通过各种媒介做好宣传工作;

　　9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动;