房地产宣传推广方案

房地产营销方案

　　活动背景：

　　株洲，位于湖南东部湘江之滨，距省会长沙50公里，总面积11262平方公里，总人口372万，其中城区面积60平方公里，城区人口75.9万，下辖4县一市。据统计：20XX年株洲市生产总值394.1亿元，人均国民生产总值达到10800元，人均可支配收入8986元，居民生活水平在不断提高。由于株洲有着非常优越的地理位置和工业基础比较发达，株洲已成为全国对外开放的重要城市和重要出口商品基地，旅游业逐步发展成为株洲的重要产业，近年来随着房地产业的扩张，株洲的商品房交易也日趋火爆，2005年7月天然气将进入株洲，房地产市场的火爆和天然气的入株必然会为厨卫产品带来全新的发展机遇和市场空间。X品牌是湖南当地的厨电品牌，在株洲灶具市场占有67%的市场份额。为把握商机，占领市场，积极开辟新的销售渠道，X品牌利用自身的地缘优势，针对房产市场专门组织了一系列的小区促销活动。

　　一、活动目的

　　提高X品牌知名度及市场占有率，拓展新的销售渠道以扩大销量。

　　二、活动主题：购X品牌家厨，创造美好新生活。

　　三、活动前期准备：

　　A、宣传品制作。

　　①条幅：保证每个小区悬挂3条，可挂在小区外墙、路边树干及小区内主干道上。内容可为：X品牌家厨义务维修服务点；X品牌创造舒适健康新生活；新生活，新家厨——X品牌家厨，条幅作为现场的促销广告，内容为X品牌企业标准色，蓝底白字，以吸引消费者注意，形成强烈的视觉冲击力。

　　②海报：张贴于小区宣传栏或小区门口、外墙、现场咨询台或产品上，以引起消费者注意，达到宣传的目的。

　　③X展架：内容主要是产品形象及企业形象Logo以及促销活动内容及服务内容等。

　　④DM宣传单页：由导购员或临时导购员在小区门口，人流量大的过道交叉路口，主要干道及小区活动现场向消费者散发大量的宣传品、DM宣传单页，向消费者传递信息应直接，完整，因此DM宣传单页包括公司简介及公司理念等，适当印上产品型号、尺寸及简介。另增加售后服务承诺及售后服务联系电话，免除消费者后顾之忧。

　　⑤楼层贴：制作楼层贴张贴于各个小区的每层楼道内，颜色为X品牌企业标准色，如蓝色和白色，蓝底白字或白底蓝字，内容主要以公益性质宣传语为主：如X品牌集团与您共创全国文明城市；争做文明株洲人；X品牌集团祝您身体健康，步步高升等。

　　⑥帐篷：帐篷统一印刷企业CI形象，并于小区直销活动开始前运送至小区活动现场，增加企业和产品知名度，提升品牌形象。

　　⑦售后服务联络卡：增加厂家与消费者的感情，提高企业的美誉度，引起消费者信赖。

　　B、小区选择：

　　①首先对小区的总体情况做调查，了解小区的开发商背景及住宅楼的开发规模，并且对业主的背景进行分析，围绕目标消费者进行信息收集，确定合作伙伴。

　　②了解希望合作小区的管理制度并与物业人员沟通，了解对方对小区活动的看法，探讨合作模式，以便更好的开展小区活动，避免不必要的麻烦。

　　③在与房地产开发商签定合作协议，以开发商品牌和X品牌共同活动的方式进行，以提高各自销量。如：“湘银、X品牌与您携手共创美好新生活。”

　　C、直销活动宣传方式。

　　①在进入小区直销活动前，组织人员进入小区内以地毯式发放宣传单页，做到家家户户均看得到X品牌的宣传单页。

　　②在各小区楼道内贴上楼层贴，提高影响力，悬挂横幅于各小区内，增强品牌知品度，扩大影响。

　　③在现场摆点直销时，不仅发放DM宣传单页，另可附加奉送一系列小礼品扩大宣传的影响力。

　　④在小区现场销售过程中，可发动现场的消费者参与，以引起其他消费者对X品牌产品和促销活动的注意，利用他们之间的信任和喜欢“凑热闹”的心理来宣传活动，以拉动销售。

　　⑤利用房地产开发商展览大厅，放置X品牌DM宣传单页或联合促销广告单页。

　　⑥借助售楼小姐进行推介，如购房一套，赠送X品牌优惠券**元或凭X品牌的DM宣传单页可享受**折优惠，或免费清洗一次。

　　D、导购员培训。

　　导购员必须要全面熟悉产品结构和特点，了解产品知识。公司营销部门针对此次活动，有针对性地从各个产品中提炼出卖点，组织专业售后服务人员和技术人员对导购员加以培训，让他们了解各零部件的作用和功能，使导购员真正对产品全面了解，使他们能够在向消费者介绍产品时更有说服力。

　　活动中，导购员要统一说词，统一口径，统一着装，始终保持友善、热情、微笑的工作态度，积极主动，耐心细致的对消费者讲解活动内容，处处体现出导购员的专业素质，以点燃消费者购买欲望。

　　另外在终端布置和推销技巧上也加以培训：

　　1.活动条幅悬挂和海报张贴应在醒目位置，活动赠品也应整齐合理摆放，以吸引消费者注意，引起消费者购买欲望，也烘托出现场的热烈气氛。

　　2.产品应做到整齐摆放并做堆头，吸引消费者注意，烘托产品热销的情景。赠品也应做堆头，并在赠品上张贴赠品贴。

　　3.导购员看见消费者后，应主动笑脸相迎，并积极介绍促销活动方式，增强成交率。

　　4.导购员积极的向前来观看的消费者发放DM宣传单页，当消费者显示出购买欲望后，积极加以引导，促成销售。

　　5.同时在活动期间，导购员应在每天下班前主动统计销量情况，并及时将信息反馈给经营部，以便经营部作出决策调整。

　　四、直销活动内容：

　　现场演示活动。现场演示是一个非常简单且效果明显的方法，比导购员口头介绍效果要强，“耳听为虚，眼见为实”，这样不仅引起消费者兴趣，也提起消费者购买欲望，更增加了消费者的购买信心。现场的演示从产品的特点功能出发，让消费者知道产品的核心卖点，以引起消费者注意，更利用现场演示吸引更多消费者。

　　同时为加大直销活动力度，必须附加赠品和开展其它活动，吸引消费者，让消费者真正感觉到现场购买确实能够得到实惠，因此，开展以下活动：

　　活动方式一：以旧换新活动。内容：购买台式灶，旧台式灶更换新灶，旧台式灶抵现金**元；购嵌入式灶，旧灶抵现金**元；购买热水器，旧热水器抵现金元。

　　活动方式二：赠品活动。内容：购台式灶，送围裙一条；购嵌入式，送砧板一块；购热水器，送不锈钢鸣笛水壶一个，另可以根据实际情况增加套餐制产品。

　　活动方式三：免费维修活动。在消费者越来越理性，消费心理越来越成熟的今天，售后服务尤为重要，售后服务不仅要及时、规范、完善，更要做到超前，想用户之所想，急用户之所急，为消费者解决一切后顾之忧，开展免费维修活动，进一步提高品牌效应和企业美誉度。

　　五、活动中应注意的问题。

　　①注意天气变化，避开下雨、狂风等不利于开展直销活动的天气。

　　②防范不怀好意的人捣乱，应主动与小区保安联系。

　　③避免不愉快的事情发生，不要与消费者争吵，特别是售后服务方面、导购员应做到交待清楚，不得误导消费者，心中要紧记“顾客永远是对的”信念。

　　④如逢竞争对手也在摆点，不抵毁对方，不得为争抢客户而与竞争对手发生争吵。

　　⑤做好货物、赠品的保管和销量统计工作，防止货物和赠品的流失。

　　六、活动总结及效果评估。

　　针对小区开展的直销活动，不仅可以拓展新的销售渠道，同时也可避免与竞争对手直面相接，既抢占了先机，也起到意想不到的效果，品牌知名度得到大大增强，销量也得到提升。

　　另外对小区直销活动效果做出评估及做出费用预算进行存档备案。

卖房经典广告词

　　地势低洼——台地叠景，冬暖夏凉

　　户型很烂——个性化设计，紧跟时尚潮流

　　规划方案奇怪——打破传统

　　楼间距小——邻里亲近，和谐温馨

　　边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意

　　边上有个公园——公园拥抱的房屋

　　边上有家银行——紧邻中央商务区

　　偏远地段——远离闹市喧嚣，尽享静谧人生

　　郊区乡镇——回归自然，享受田园风光

　　紧邻闹市——坐拥城市繁华

　　挖个水池子——东方威尼斯，演绎浪漫风情

　　挖个水沟——亲水豪宅

　　地势高——视野开阔，俯瞰全城

　　边上有个居委会——中心政务区核心地标

　　没有书房——网络生活

　　做了个样板间——体验式营销

　　光积累客户不卖——蓄势待发，闪亮登场

　　客户多了就涨价——倍受追捧

　　卖不动打折——回报客户

　　还卖不动再打折——回报社会

　　边上有家学校——浓厚人文学术氛围

　　边上有家诊所——拥抱健康，安享生活

　　边上有家小超市——繁华闹市

　　门口有保安——管家式服务

　　门口没保安——和谐的邻里关系

　　公交车多——交通枢纽，坐拥城市繁华

　　没有公交——私属领地，坐拥升值空间

　　离主干道远——你能听到的只有“宁静”

　　紧邻主干道——你到任何地方永远只有一步

　　紧邻经济适用房——本区域市政条件即将改善

　　有书房——拥有知识，拥有世界

受欢迎的房地产广告词

　　新闻线上——房地产广告词

　　公园。绿荫。纯住宅　软体园区生活圈中，最耀眼的住宅之星

　　新名宅身段，中产阶级价位　新时代对门同居新风潮

　　丽致文林——房地产广告词

　　家之极致　专注品位，用心建筑

　　巴黎的灵感，上海的风情与隽永的台北

　　逸仙雅林——房地产广告词

　　家是一部协奏曲但你还需要一个美丽的空间独舞

　　都市行馆。心灵caf?不论你来自纽约，巴黎或瑞士你一定会喜欢逸仙雅林

　　中悦仁爱广场——房地产广告词

　　满足内心最大渴望不只是世界级豪宅，更是典范豪宅

　　海神——房地产广告词

　　您，用什么来dna一栋真正的豪宅

　　知识经济新豪宅

　　香港地产广告——房地产广告词

　　都会豪庭灵秀群山别洞天　丰林万里倩云载　都会魅力见非凡

　　只缘身在此山水　优游碧海自得意

　　世纪都会?气象万千　闻暇畅乐?咫尺逍遥

　　显赫气派?现代优雅　谴兴舒怀?随意关心

　　当您可以选择的时候，生活才是享受

　　情寻世外欧意地，逍遥千色星月天　且歌往来八方间

　　写意满足，谱奏生活乐曲优秀的房地产广告语欣赏

　　房地产广告标语

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新产品推广方案范文模板

　　一、产品背景

　　既然是新产品，可能其他产品部的同事之外的可能会有不了解的，即使大部分人都了解，作为新品上市推广方案应该先介绍新产品本身。首先，告诉大家产品的设计理念，名字的寓意，创意的来源这些信息，这些对于后期文案人员创作，媒体广告策划都是宝贵的资料;其次，产品的市场定位，面对的人群以及人群的特征，对后面的推广策划指明方

　　向;然后，将目前的产品销售状况、铺货状况、库存状况、生产能力、推广后销售量预估做简要分析，并备注解决方案;最后，明确目前产品的型号、性能，在市场中的优势、劣势，竞争产品对比等等。

　　二、市场分析

　　新品成功上市的第一步是发现市场机会，所以新产品上市推广前，我们应该要先去分析市场机会，了解市场整体趋势、了解目标市场上的竞品有那些弱点可以利用，消费者还有那些需求没有满足、有没有还处于空白阶段的细分市场区格，结合自己公司的实际情况进行可行性分析。最终通过理性的分析找到市场空档，把自己的产品根植于这块肥沃的土地上。

　　三、产品概念创意与规划

　　通过前期的市场调研分析后，找准了市场空档机会，并且结合公司的人力物力，技术各方面实际情况是否可行?当我们按市场的需求生产出产品后，我们应该进入产品概念创意与规划阶段，

奢侈豪华房地产广告词

　　翠堤春晓——独占太阳湖，只有天空可以在你之上；公园生活新体验

　　大唐新都——原创生活，非常空间

　　大洋彼岸假日群岛——唯我山路十八弯

　　德大锦绣人家——城市黄金分割点

　　德盛大厦——我把天空搬回家

　　东方帝园——城市中心点，品质生活圈

　　东方华府——后小康经典生活家

　　东方夏威夷——世袭制美式群岛生活圈

　　东湖名居——东湖就在家门口

　　东鑫鑫海花城——我有我的生活主张；我有我的生活高度；生活主流，上层之家

　　天下——别墅看、天下；贵族领地；山水别墅，唯我独尊；

　　奥林匹克花园——运动家，生活家，生活的最高荣誉

　　巴黎豪庭——生活大师大众豪庭

　　把我们踩在脚下，是我们才载的幸福。——才载地板砖广告

　　半岛豪庭——少数人的府邸，所有人的梦想

　　宝城建城，诚中求成。——上海宝城商业房产公司

　　滨江苑——璀璨江景得意居

　　冰壶名都城——生活，就是居住在别人的爱慕里

　　城南新居——听城南故事，看城南新居

　　城中坊——城市中心，品味精致一条学府林立的书香大道，值得您再搬一次家。——台湾良美系列房屋广告

关于房产广告

　　我们的生活离不开“衣食住行”，而商家更是为了销售这些商品而费尽心思打广告。走在繁华的大街小巷，目之所及都被形形色色、大大小小的广告牌所充斥，就连高楼大厦的头顶、大脸上都被巨大的广告牌所占据。而其中最吸引人眼球的是房地产广告。

　　在我所住的县城，你随处可见到房产开发，我粗略地数了一下，目前仍有十几家房产公司在开发，呈现出一派繁荣景象。仰视广告牌，大部分的广告画面都是处在茂林之中精妙绝伦的高楼大厦，四周是清一色纵横交错的大道，有的还有一个人工小湖，营造了一个安静和谐的居住环境

　　广告文字内容更是丰富多彩、各具特色。但看点主要是两块：房产名称、广告语。首先，现代房产销售拼的是实力，不过起个悦耳动听的房产名称作用可不小。

　　每个房产的建筑面积都比较大，30万到100万平米比比皆是，每一个房产开发项目的名称更是让人赏心悦目，好听的不得了。你看：“风悦天晴”、“城市桃园”、“中澳生态城”、“小太湖国际新城”、“华夏国际”……怎么样？光听这些悦耳的名字就心动了吧？对楼盘的营销来说，广告语更是重头戏，要求是经典大胆，但简洁明了。

　　独特的山水盱眙给所有的房产广告语指明了撰写方向，不信说几个给你听听：繁华之上，山水之间，原生态坡地名宅！盱眙地产，由此分界！真山、真水、真幸福！绿色水岸，灵动空间！……而如果该房产距离学校一、二千米范围，广告语就会加上一句：本案紧邻某某重点学校，是你培育子女、居家过日的最佳选择。看到这样的广告，你又是买房一族，能不去瞧瞧都不现实。

　　一般人都喜欢听好话，爱戴高帽，爱面子。记得爸爸给我讲了这样的一个小故事：一个人到一饭店吃午饭，左看右问，服务员不耐烦了，冲着他说：“你吃不起就走人！”那人一听脸红脖子粗了：“谁吃不起，上一盘盱眙龙虾，一瓶五粮春。”

　　只见服务员低身一笑：“老板喝茶，稍等。”嘿！嘿！面子重要啊！看着眼花缭乱的广告，的确很诱人，买房可是大事，所以我还是要奉劝买房一族，不要被花花的广告所迷惑，自己还得到实地去瞧瞧，比比，房子还是住着实在点好，对吧！

中秋节房地产促销广告词

　　中秋渐近，不少房地产商都在准备中秋节促销方案。这其中也包括中秋节房地产促销广告词等。以下为您分享一些很经典的中秋节房地产促销广告语，一起来看看那些能精妙吧。

　　香格里拉--房地产广告语：

　　精雕细琢玉玲珑钟爱一生国宝级窗景的永久居留权

　　别人有的香格里拉也有而香格里拉有的，别人却不一定有

　　水莲山庄——房地产广告语：

　　有安法水莲专业的健康管理你只要轻松就能健康生活

　　生活与健康同步，安法水莲

　　摩天引——房地产广告语：

　　青春。捷运。摩天引家庭的梦想，在淡水，摩天引

　　我们的长假在摩天引我和我的幸福在淡水摩天引

　　淡水最魅力，摩天引，十全十美

　　梦想最大，景观最好海誓山盟一户摩天引

　　海誓山盟化为实际理想一户摩天引

　　让您拥抱山水，真情永远

　　阅读欧洲——房地产广告语：

　　阅读，让心灵澄静自觉家，让生活慰藉

　　阅读是一种体验，享受，品位，咀嚼

　　灵感，发现，重新开始的乐趣

　　“阅读欧洲”让您以看风景的心情来欣赏家

　　建筑年鉴——房地产广告语：

　　在文山最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美

　　人文经典大宅超然落成

　　精质六米楼中楼大户，大安换屋第一选

　　静静数千坪大自然书房，建筑年鉴为您收藏

房地产经典广告词

　　房地产广告词——

　　承接自然，关照生活

　　建筑的心意？创造建筑的能量

　　建筑的轮派？延伸成为发展成空间的力量

　　自然？回到最初的认定里

　　生命的坚持？自然走出一条本质的路

　　建筑的生命能量

　　完全来自建筑者内在的心意

　　我们寻找有心的生命力

　　彼此用心在生命的事业上

　　只做一件真心的事

　　台北市最重视空间规划的景观臻邸，它肯定是台北市最物超所值的好房子

　　香格里拉——房地产广告词

　　精雕细琢玉玲珑钟爱一生　国宝级窗景的永久居留权

　　别人有的？香格里拉也有　而香格里拉有的，别人却不一定有

　　水莲山庄——房地产广告词

　　有安法水莲专业的健康管理你只要轻松就能健康生活

　　生活与健康同步，安法水莲

　　摩天引——房地产广告词

　　青春。捷运。摩天引　家庭的梦想，在淡水，摩天引

　　我们的长假在摩天引　我和我的幸福在淡水摩天引

　　淡水最魅力，摩天引，十全十美

　　梦想最大，景观最好　海誓山盟一户摩天引

　　海誓山盟化为实际理想一户摩天引

　　让您拥抱山水，真情永远

　　房地产广告词——

　　阅读欧洲

　　阅读，让心灵澄静自觉　家，？让生活慰藉

　　阅读是一种体验，享受，品位，咀嚼

　　灵感，发现，重新开始的乐趣

　　“阅读欧洲”让您以看风景的心情来欣赏家

　　建筑年鉴——房地产广告词

　　在文山最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美

　　人文经典大宅？超然落成

　　精质六米楼中楼大户，大安换屋第一选

　　静静数千坪大自然书房，建筑年鉴为您收藏

房地产单页宣传文案

　　1、繁华在地段，幸福在生活，绝版在艾朗。

　　2、不止诱惑，更具“钱”景的投资型酒店，投资收益比超乎您想象

　　3、天时地利人和，艾朗伴你一生。

　　4、投资就是要赚钱，艾朗酒店收益实在高。

　　5、现房是握在自己手里的钱。

　　6、抢到黄金地，稳赚更增值，绝版地段房，投资翻翻翻。

　　7、艾朗酒店，您财富的守护基石。

　　8、艾朗酒店，开业就是一切。

　　9、钱只要不在自己手里，它就还不是自己的钱。

　　10、近水楼台先得月，人多酒店易赚钱。

　　11、诱惑外泄难以抗拒，如此收益超乎想象，艾朗投资型酒店帮您赚翻天

　　12、买房看艾朗，抓在手心，回报一生。

　　13、投资赚钱，艾朗酒店收益真实高。

　　14、酒店返租，风险无忧。

　　15、地势地段是绝配，现房投资赚加倍。

　　16、好房好地段，租住不用烦。

　　17、黄金地段，寸土寸金；普通地段，无人问津。

　　18、投资房地产，艾朗是首选。现房地段优，定位品质好。

　　19、艾朗酒店——石家庄绝版的返租投资性酒店。

　　20、绝版地段房，实惠前景繁。

　　21、一人投资，三代享福。

　　22、绝版好房，钜惠来袭，天时地利，戳手可得。

　　23、最具诱惑力的投资型酒店，投资收益比超您的想象。

　　24、地段全方位，赚钱零距离。

　　25、想不到的收益比，抗不住的诱惑力。

　　26、地方是钱，但地段可不只是钱。

　　27、艾朗，一定是龙的眼晴。

　　28、站前黄金地，现房年年有返利。

　　29、投资赚钱，艾朗酒店实实在在就是高。

　　30、经典艾朗造，绝版好投资，艾朗，值得信赖。

　　31、酒店定位，堪称绝配。

　　32、黄金现房，看艾朗，三年回购一套房。

　　33、地段现房定位好，赚钱财富品质高。

　　34、现房现钞，增值之道。

　　35、用最感恩的心，回馈最值得尊敬的石家庄市民。

　　36、黄金投资价值，收益超乎想象。

　　37、这里石家庄描绘的一条龙。

　　38、投资讲收益，优势来保障。

　　39、高楼大厦年年有，年年优惠飙新高。

　　40、银行利率低，炒股风险高，买现房最可靠，绝版黄金地段，年年返租，年年高回报，你还在等什么。

　　41、定位好现房，地段绝版品。

　　42、到手的钱才是自己的。

　　43、投资少，收益高。

　　44、稀缺资源的投资型酒店，投资收益远超你的想象。

　　45、房子是资产，现房是天平。

　　46、好房好地段，财富等你赚。

　　47、期房？只是一张像钱的纸而已。

　　48、双重收益，投资升值两不误。

　　49、艾朗酒店，用最具价值的战略眼光，投资最具影响力的黄金地段。

　　50、品质好房，乐在幸福，天时地利，怡人美地。

　　51、绝版地段房，有利有图享。

　　52、感恩，伴随艾朗酒店的建成，如期而至。

　　53、地段现房是绝配，酒店定位高几倍。

　　54、存款，炒股，不愿不敢，绝版地段买现房，年年返租高回报，让财富握在你的手中，实实在在的实惠。

　　55、房子是资产，现房就是保障。

　　56、艾朗投资性酒店，绝版和繁华并在，增值与返租并存，值得您拥有。

　　57、现房等于现钞，期房等于承兑。

　　58、投资好地段，财富围您转；现房收益高，定位品质好。

　　59、地段现房定位好，商业酒店有牢靠。

　　60、繁华地段，高端定位，绝版现房，钜惠来袭。

房地产网络推广方案

　　房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

　　1p核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感p成就感。

　　2p有形产品。指构成房地产产品的品牌p特点p式样p质量等。

　　3p延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理p保证公共设施的提供等。

　　目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念p一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感p安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

　　首先是房地产品牌营销。

　　目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业p新世界集团p新鸿基集团等着名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，“品牌”为什么就会比“产品”厉害？因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。

　　产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。

　　随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量p服务p功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。

　　其次是房地产产品的特色营销

　　消现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有，人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。

　　目前已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色p“兰亭山水”的文化色彩p“丰源海景山庄”的海景特色，以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。

　　再次是消费者居住环境的打造。

　　随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。

　　目前，尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同时，有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。因此，绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。所以，单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。

　　再次是房地产产品文化营销。

　　当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。因此，开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话情调。

　　另外，随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。 广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让我们久久回味。另外，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。

　　（二）房地产营销价格策略 （Price）

　　房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

　　1、房地产定价方法

　　一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：

　　（1） 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。

　　（2） 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

　　（3） 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。

　　（4） 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用p销售费用p销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格

　　当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。

　　2、定价比例

　　一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

　　用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

　　商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

　　3、价格调整策略。

　　房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

　　直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：（1）基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。

　　优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。

　　（三）房地产营销渠道策略 （Place）

　　目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销p委托代理推销以及近几年兴起的网络营销p房地产超市等。

　　企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。

　　委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。

　　网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网p中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

　　房地产超市营销是最近在浙江p上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念p方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。

　　（四）房地产营销促销策略 （Pro）

　　房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。

　　1p广告

　　广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

　　房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

　　房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊p杂志p有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视p电影p霓虹灯p广告牌以及电台p广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况；（5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。

　　根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。

　　2、营业推广

　　营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。

　　开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。

　　3、人员促销

　　房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

　　当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。

　　促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。

　　4、公共关系

　　房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：

　　制造噱头和危机公关

　　人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。

　　建立与各方面的良好关系

　　开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。

　　四p结束语

　　综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。