销售管理的主要内容

销售公司管理制度

　　总则

　　为培养员工综合素质，树立公司良好的形象，特制定本规范。

　　二、组织行为

　　1、遵守国家政策、法律、法规，维护社会公德

　　2、遵守公司各项规章制度

　　3、应服从公司组织领导与管理，做到令行禁止，对未经明确的事项，要请示主管领导后办理;

　　4、敬业爱岗、尽职尽责、勤奋工作、无私奉献。求精务实、勇于创新、坚持原则、自尊自爱

　　5、维护公司利益、公众利益、见义勇为、为人表率

　　三、廉洁行为

　　1、在业务范围内，要坚持合法、正当的职业道德。

　　2、不得挪用公款，不得利用职务之便为亲友和任何人谋取私利。

　　3、在业务往来中，相关单位(客户)酬谢的礼品(佣金)，应上缴公司。

　　4、确立”公司第一”的原则，不得做出有损公司利益的事情，不得擅用公司名义办理与公司业务无关的事项

　　四、保密行为

　　1、必须妥善保管公司机密文件及内部资料，不得擅自复印，未经特许，不得带出公司。

　　2、机密文件和资料无需保留时,要及时粉碎销毁。

　　3、员工未经公司授权或批准，不准对外提供标有密级的公司文件及如下信息：市场销售、财务状况、技术情况、设备运营状况、人力管理、法律事务、领导决定，并且不得将这些信息设置为共享文件。

　　4、严禁携带违禁品、危险品进入公司办公区及机房;严禁任何人以任何理由带领外来人员进入公司财务室、人力资源档案室、技术资料室等公司重地。

　　五、交际行为

　　1、仪表整洁，举止端庄，谈吐得体，行为检点。

　　2、工作时间着正式服装、不得穿背心、不许穿短裤短裙。男士不行留长发，女士不得浓妆艳抹。庄重场合，男士穿西服，女士着职业装。

　　3、办公场所不行大声喧哗吵闹，任何时候不得发表有损公司形象的言论。

房地产销售必备销售要领

　　第一：将最重要的卖点放在最前面说

　　根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。

　　第二：形成客户的信任心理

　　只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。

　　第三：认真倾听

　　不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。

　　第四：见什么人说什么话

　　尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资的关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的销售技巧。

　　第五：信任自己的房子

　　每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。

　　第六：学会描述生活

　　很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才能被感染。

　　第七：善用数字

　　尽管数字是干巴巴的，但是它却有让人相信的妙用。将楼盘的各种数据熟记于心，对客户介绍的时候信口拈来，不仅会让客户相信你的楼盘，也会让客户相信你很专业。

　　第八：结尾要有亮点

　　要将最重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对最后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。

　　房产销售高手话术

　　1.我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖

　　答：

　　(1)价格优势，比现房优惠10%以上，还有投资价值，省钱;

　　(2)户型设计上的优点，更先进的设计理念，更完美的实用功能;

　　(3)可抢占购买先机，优先选择房子，机会就在眼前，错过让人遗憾;

　　(4)具有较大的升值空间，用时间换金钱，稳赚。

　　2.购买现房有什么好处

　　答：

　　(1)即买即住，不需等待，省掉租金;

　　(2)品质有保证，买得踏实，眼见为实，一目了然;

　　(3)避免纠纷，杜绝意外情况出现，麻烦省去。

　　3.为什么说投资房产是很好的选择

　　答：实物投资，预期有保证，政府看重，收益比较高。

　　4.买高层的好处是什么

　　答：

　　(1)高层视野景观好，一览众山小，心情更舒畅;

　　(2)高层气派，档次高，享受尊贵;

　　(3)高层通风好，可以尽情呼吸新鲜空气;

　　(4)高层易于物业管理，可以享受优质的生活服务;

　　(5)高层可乘电梯，省去爬楼梯的劳累与苦恼;

　　(6)高层适合商住两用，出租回报率高。

　　5.为什么说买多层的好

　　答：

　　(1)出租率高，房价低，升值潜力大;

　　(2)物业管理费用低，节省日常费用;

　　(3)符合中国人群住的生活习惯，无使用电梯的风险，生活便利。

　　6.一次性付款划算在哪里

　　答：

　　(1)按揭贷款需要办理繁杂的手续，而一次性付款则可省去很多麻烦;

　　(2)银行利息少，按揭支出大，至少不全让你的资产贬值;

　　(3)减少以后的生活负担;可以及时取得房子的真正所有权，可以随时抵押。

　　7.按揭又有哪些好处

　　答：

　　(1)按揭可以让你早日圆上住房梦，是大多数人的最好选择;

　　(2)时间就是金钱，用金钱换时间，价值无限;

　　(3)帮助买到真正适合的房子;

　　(4)在合适的时机买到房子，选择空间较大;

　　(5)利用银行的钱做投资，买套房子作为投资，回报更高;

　　8.二十年按揭的好处是什么

　　答：月供越少，压力越小。

　　9.十五年按揭的好处是什么

　　答：更早拿到产权，更早拥有房子的处置权。

　　10.市中心好在哪里

　　答：

　　(1)市中心地皮资源有限，升值潜力巨大;

　　(2)城市基础设施，生活配套都较好，居家生活更加安全便利;

　　(3)租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险最小。

　　11.副中心房好在哪里

　　答：

　　(1)价格比市中心低的多，但生活配套、基础设施等条件差别不大;

　　(2)相比市中心而言，副中心较为安静，绿化率高;

　　(3)相比市中心而言，副中心的老房子较少，可以减少日后拆建的困扰。

　　12.城郊结合部又好在哪里

　　答：

　　(1)有着良好的发展空间，物业升值潜力巨大;

　　(2)配套设施新、全、齐，发展速度快;

　　(3)亲近自然，又可享受市中心的繁华。

　　13.为什么说郊区好

　　答：

　　(1)亲近自然，享受生活;

　　(2)价格实惠，用一套市区的房子可买一套郊区的房子再配一辆小车;

　　(3)市区郊区化是城市的发展趋势，随着交通的改善，生活会越来越便捷。

　　14.中间楼层有什么好

　　答：

　　(1)高度适中，安静安全;

　　(2)视野开阔，空气流通，采光好。

　　15.顶楼有什么好

　　答：

　　(1)视野开阔，通风采光均为最佳;

　　(2)价位低，还赠送花园，可以做个空中花园;

　　(3)随着城市房子的越盖越高，通天房子越来越受欢迎，升值潜力大。

　　16.底楼有什么好

　　答：

　　(1)生活方便，若有孩子，则有利于孩子成长，有老人则利于老人活动;

　　(2)自带庭院，增加交通工具的安全系数;

　　(3)拥有私家花园;

　　(4)价位低，租金高;

　　17.为什么说购买高档住宅划算

　　答：

　　(1)要买就买最好的房子;

　　(2)配套齐全、环境优美、设计优秀、居住舒适;

　　(3)升值潜力与速度更大;

　　(4)它能迅速提高你的社会地位。

　　18.剪力墙结构的房子有哪些好处

　　答：

　　(1)抗震性好;

　　(2)墙体薄，出房率高，可使用年限长;

　　(3)空间整体性好。

　　19.框架结构的房子有哪些好处

　　答：

　　(1)出房率高，可使用年限长;

　　(2)保温性、隔音性比剪力墙结构的房子好;

　　(3)开间易活动，使用方便。

　　20.砖混结构的房子又有哪些好处

　　答：

　　(1)造价低，成本低自然房价也低;

　　(2)保温性、隔音性好，出房率高。

　　21.出房率高的房子好处是什么

　　答：省钱，花同样的钱可以买到更大的面积，比较划算。

　　22.出房率低的房子好处又是什么

　　答：房子越高级，出房率越低。出房率低代表配套齐全，随着生活质量的提高，我们对房子的配套要求也就越高。

　　23.朝西的房子好处是什么

　　答：比朝东的价格低，可选择范围大，符合夜生活习惯的人。

　　24.朝东的房子好处是什么

　　答：阳光光照时间早，不西晒，夏天凉快，非常适合早睡早起的人。

　　25.朝南的房子好处是什么

　　答：

　　(1)采光好;

　　(2)房间温度适宜;

　　(3)阳气重、为市场所看好，最具保值升值潜力，容易出手;

　　(4)最适合老年人住。

　　26.选择不带商业网点的住房有哪些好处

　　答：干净、整洁，有利于物业管理，免去下属商场带来的嘈杂生活环境。

　　27.选择带商业网点的住房又有哪些好处

　　答：

　　(1)生活方便，可就近购物;

　　(2)商业性浓，增值潜力大;

　　(3)交通发达。

　　28.选择大社区的理由是什么

　　答：

　　(1)开发商实力雄厚，信誉度高;

　　(2)占地面积大，绿化率高，园林景观做的好;

　　(3)配套设施完善，生活方便;

　　(4)环境优美，交通便利，管理规范;

　　(5)公关建筑和物业管理等分摊费用低，负担轻;

　　(6)人气足，文化活动丰富;

　　(7)出租出售方便，容易保值增值。

　　29.选择小社区的理由是什么

　　答：

　　(1)居住人口少，生活恬静安定;

　　(2)配套设施不多，可降低房价，减少日常费用支出;

　　(3)小社区多处交通便捷、繁华地区，周边公共配套可以弥补自身配套不足的缺点。

　　30.为什么购房比租房划算

　　答：房子是一个人的身份象征，有了房子就有了家，国家把房地产作为新的经济增长点，购房可以作为投资理财工具，租房只是短期的，不能随心所欲的装饰自己的家园，生活品质大大降低。

　　31.靠近小区深处(中心)的房子好在哪里

　　答：

　　(1)环境越为安静，人气足也更加安全;

　　(2)小区中心多为业主生活活动中心，配套设施足。

　　32.靠近主干道的房子又好在哪里

　　答：

　　(1)交通便捷，出门方便;

　　(2)周边生活设施齐全，配套齐全;

　　(3)地价升值快，房屋升值速度快。

　　33.双卫的房子好在哪里

　　答：

　　(1)方便，卫生;

　　(2)档次高;

　　(3)代表着一种生活趋势。

　　34.单卫的房子好在哪里

　　答：

　　(1)没必要，三口之家通常情况不会经常有客人，所以客卫用不上;

　　(2)房子面积减少，代表省钱;

　　(3)省事，免除多打扫一个卫生间的麻烦。

　　35.没有拆迁户的房子好在哪里

　　答：

　　(1)拆迁户多为老居民，素质较低;

　　(2)安置房的建筑质量，生活配套、楼盘素质一般较差;

　　(3)拆迁费用开发商可用来提高施工质量，加强配套，户型多样化，楼盘也会上一个档次。

　　36.有拆迁户的房子好在哪里

　　答：

　　(1)有拆迁户的项目，一般取得的土地费用较低，价格也比较实惠;

　　(2)国家对拆迁户房子的标准有硬性规定，质量有保证;

　　(3)安置房与对外出售的商品房有明显的区别。

　　37.一进门是厅的房子好在哪里

　　答：

　　(1)视野开阔，大气、敞亮;

　　(2)有效减少过道、增加使用面积;

　　(3)一进门就看到装修漂亮的大厅，是有品味、有实力的表现。

　　38.有玄关的房子又好在哪里

　　答：

　　(1)生活隐秘性强;

　　(2)设置玄关也不会浪费空间，它是起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道。

　　39.购买粗装修的房子有什么好处

　　答：

　　(1)成本低，房价自然也低;

　　(2)可根据自己的喜好进行装修，避免二次装修带来不必要

　　的浪费。

　　40.购买精装修的房子又有什么好处

　　答：

　　(1)方便，省事，即可入住;

　　(2)避免受到自家装修和别家装修的困扰。

销售行业 工作

　　“用心工作、踏实做人”，一直是我的座右铭。尽管我们在工作中兢兢业业，但完美离我们总有一步之遥，经过半年来的努力，工作没大的起色，也没大的失误，平庸的业绩使我更清醒地看到了自身存在的问题

　　1)加强对客源资源的整核与巩固,形成自已的一个客户圈.

　　2)对于强势的竟争对手与关系复杂的客户作出一定有效的对策

　　3)设计师方面我个人一直未有一个明确思路与操作方案希望在今年得以突破.

　　4)自我解压，调整心态，创新求变。心态决定工作的好坏，所以在工作中要不断自我调适，把控积极乐观情绪的方向，时刻以饱满的热情迎接每天的工作和挑战。创新是一个民族的灵魂，只有不断在思维上求创新，工作才能出亮点。

营销管理的四大策略

　　旅游业向称好客产业，它所体现的经典服务内涵，更是一向为服务管理和营销专家所推崇。随着经济水平的进一步提高，人们休闲时间和消费支配能力的增强以及追求多样化感情生活的需求，旅游业也被看好为下一世纪将持续快速增长的产业，因此旅游业成为服务研究的一个典型领域。由于竞争的激烈化，现代旅游企业普遍面临着严峻的挑战：即如何进一步提升服务品质，更有效地推广服务产品，去真正满足现代旅游消费者日益多样化的消费需求。

　　经过多年的探索和经验积累，多数旅游企业自觉地实现了其营销模式由产品导向向服务导向的战略转移，并且部分成功的旅游企业进一步完善和归纳了服务营销过程管理的核心——四大策略。

　　服务模式策略：服务差异化

　　“站在顾客的立场上提供服务产品”无疑是旅游业服务营销的核心，但基于以下原因，服务产品与顾客需求之间的关系并不是静止的：

　　在同一时间地点，不同的客人有不同的服务需求。如同一餐厅中客人对背景音乐的选择，国内客人喜欢通俗流行乐，而欧美客人偏向舒缓的古典音乐。

　　2)在不同的时间地点，同一客人的服务需求侧重点不同。如旅游者白天需要新奇刺激的活动项目，夜间则需要舒适安静的环境。

　　另外随着经济技术的发展和时代演进，服务产品在质和量两个方面都在不断产生升级换代，因此，旅游服务仅仅靠严格管理、规范操作并不能获得顾客的普遍满意，唯有针对性的服务才能打动顾客心，然而这种针对性的定制服务要花费较大的服务成本，因此需要在顾客满意与企业效益之间寻求一个最佳结合的服务模式：规范与非规范结合的服务差异化，即以规范服务为主，满足多数顾客的共性需求，确保基本的稳定服务质量，而以非规范服务为辅，满足顾客的个性化需求，从而显示企业具有吸引力的服务特色。例如，在地区宏观的服务差异上，1990年国际假日酒店集团在全球不同地区分别推出了旅馆型、快捷型、艺苑皇冠型、渡假地型、庭院型不同档次风格的酒店系列，满足了不同地区消费群体的差异化需求。而在微观的个人服务差异化方面，如酒店客房部特地为某位过胖客人用二个标准床拼装一个大床的超常服务使客人大为感动。所有这些服务差异化的事例都体现了发自内心的灵活针对不同对象的服务艺术的创造性。

　　服务传播策略：服务的实体化显示

　　服务产品所具有的不可感知性特征，虽然在一定程度上妨碍了旅游企业有效地推广服务产品，但顾客仍可通过对服务环境中有形实物的感知，建立对旅游服务企业的印象及服务产品质量的认知评价。例如初次光临某餐厅的顾客在进入之前，通过餐厅外观、招牌标志等先获得一个初步印象，若感觉尚好则进入，而餐厅内部的装磺、餐具干洁程度及服务员的礼仪态度则直接影响其消费信心……因此旅游服务企业若善于借助服务过程中可直接传达服务特色及内涵的有形展示手段，将大大有利于服务产品的营业推广。服务过程中的实体化显示要素和相应的措施主要有：

　　服务的环境与气氛要素

　　它们通常在顾客的最低期望之内并被顾客默认为构成服务产品内涵的必要组成部分，其存在不会使顾客感到特殊的兴奋与惊喜，但若缺少则会挫伤顾客对服务的兴趣和消费信心，如餐厅的清洁卫生、航班的安全准点等。一般旅游企业可通过严格的规范管理确保顾客对此的基本需求，但若在一定程度上适当超越顾客的期望，将提高顾客对服务的满意感。

　　服务的设计要素

　　它们通常是用于改善服务的包装，使产品的功能更突出，增加服务的附加值，以建立可感知的赏心悦目的服务形象，例如酒店建筑外观的独特造型，以及企业统一的服务形象标识系统(CIS)等。企业应力求确定与自身服务内涵对应一致的啤特醒目形象。麦当劳快餐在此方面是一个成功的典范，门前巨大的金黄色“M”标志，引人注目，餐厅内部柔和简洁的色调都体现出其快捷卫生、欢快亲切的服务文化特

　　服务的社交要素

　　它们指服务场所内一切参与及影响服务生产的人，包括服务人员、顾客及其他人士。总的来讲，社交要素对顾客的影响远较其他两类要素显著，因为顾客可由此直接判断员工的反应性、处理顾客要求的诚意，以及该企业是否值得依赖。并且由于从众心理、服务场所内其他顾客的评价也会影响顾客的消费期望和干扰对服务质量的判断。值得注意的是在以上三类实体显示中，改进服务社交要素所需的投资相对较低，它只需提供基本的实物如工作制服，并通过相应的服务培训，便可取得明显满意的收效。

　　服务协调策略：内外部营销一致化

　　旅游企业的传统营销实质是针对企业外部顾客的外部营销，内容包括营销调研、产品设计与开发、产品定价、广告促销与人员推销等。其重要功能之一就是通过促销方式向顾客承诺，使其消除对服务产品的风险感井激发其消费期望，然而更深入的研究表明：顾客对服务的最终评价不仅取决于实际的服务水平，关键还在于对许诺的服务与实际提供的服务进行对照，只有当两者一致或后者超过前者水平的，才会使顾客获得服务的满意感。若对外营销人员仅从眼前推销业绩出发，以超越企业实际服务能力的过高承诺迎合顾客；将会误导顾客过高的服务期望水平，引发顾客的抱怨与不满，最终损害企业声誉。

　　因此，全面意义上的旅游企业服务营销应涵盖外部顾客与内部员工两大方面。员工是服务的核心，在服务接触的过程中员工与顾客的互动直接影响着顾客对服务的评价，针对企业内部员工而进行的内部营销正是基于“员工是企业的第一顾客、赢得员工才能真正赢得顾客”的营销理念，通过内部工作的设计去真正满足员工的需求，再通过员工发自内心的真诚服务表现去感染顾客。由此可见，协调的内部营销是外部营销成功的前提。旅游业的内部营销主体是以营销人员为辅助的企业管理层，客体是员工，内容包括：员工的招募、培训、服务设计(员工参人的)、员工激励及内外部营销沟通与协调制度。

　　服务延伸策略：顾客管理制度

　　美国哈佛商业研究报告表明：多次光临的顾客比初次登门者可为企业带来70—80％的利润，固定的顾客每增加1％，企业的利润则相应增加25％左右。对于强烈依赖顾客消费的旅游业而言，稳定而忠诚的顾客群无疑是企业的宝贵财富，忠诚的顾客给予企业的利益表现在①重复购买次数多，为企业积累了可观的利润；②对服务价格的变动，承受力强，能接受和认同企业的价格调整；②对服务中的失误和事故持宽容态度。

　　因此，为了培育企业外围固定的消费群，建设良分经营的社会环境，一些旅游企业开始在传统的面对面服务，一次性成交的基础上，对服务的内涵加以开发和延伸，为顾客提供更完备周到的售后服务和追踪联系，将原本分散独立的顾客加以整体管理。这种顾客管理的服务营销体系近年来在酒店业中得到了广泛的应用，如对顾客期望的引导、顾客消费行为管理(以便更好地在消费中与服务人员配合)、顾客档案管理(以便针对性地提供个性化服务)、顾客意见追踪、顾客间社会关系的管理等。通过这些系统化的顾客管理措施将分散的顾客结合成与企业保持紧密联系的社会网络，并且不断强化其品牌忠诚度，这将大大有利于旅游服务产品的营销传播，最终使企业赢得市场中宝贵的顾客资源。

公司销售人员管理制度

　　一) 推销用语

　　第一条 自我介绍与打招呼

　　与客户会面时，应主动与客户问好打招呼，然后作自我介绍。

　　1、问好时，态度要真诚，面带微笑，动作要规范，声音要适中，努力给对方留下良好的第一印象。

　　2、对其他人也要点头致意。

　　3、作自我介绍时应双手递上名片。

　　4、随身携带物品，在征求对方后，再放置。

　　5、打招呼时，不妨问寒问暖。

　　6、若对方负责人不在，应与其上级或下级洽谈，千万不能随便离去。

　　7、若对方很忙，要等对方忙完后再洽谈。若自己能帮上忙，应尽力趋前

　　帮忙，边干边谈，与对方尽快亲近，是打开局面的良策。

　　8、注意察言观色，相机行事，千万不能妨碍对方工作。

　　9、准确地称呼对方职务，过高过低都会引起对方不快。

　　第二条 话题由闲聊开始

　　推销过程，是一个相互交流、相互信任的过程，所以不能开门见山，一见面就让对方拿出订单。所以，通过闲聊，了解对方，也让对方了解自己，是寻找洽谈契机的不可省略的过程。

　　1、闲聊的话题是多种多样的，但原则有一个：使对方感兴趣，如天气、人文地理、趣闻轶事、体育、社会时尚、企业界动态等。

　　2、注意不要老生常谈，人云亦云，尽量少谈政治、宗教问题，以免因观点不同引起分歧，破坏谈话气氛。

　　3、注意不能自己一个人滔滔不绝。耐心地听对方高谈阔论，更能取得好感。

　　4、见好就收，一旦发现对方对某一话题不感兴趣，应立刻打住，再找其他话题。

　　5、切勿忘掉与客户闲谈的本意是为了切入正题，因而应将话题向企业经营、市场竞争、消费时尚等方面引导。

　　6、在闲聊中注意了解对方的故乡、母校、家庭、个人经历、价值观念、兴趣爱好、业务专长等。

　　7、在交谈过程中，注意了解客户经营情况、未来发展计划、已取得的成就和面临的困难。

　　8、在交谈过程中，善于征求对方对市场走势、畅销产品、经营对策、产品价格、需求动向的意见。不论对方意见如何，都要虚心听取，不能反驳。

　　9、在交谈过程中，要注意自始至终给予对方优越感。

　　10、在交谈过程中，应不断地向对方提供与其业务相关的实用信息。

　　第三条 业务洽谈的技巧

　　在闲聊过程中，由双方共同感兴趣的话题直接转入业务洽谈，往往是顺理成章的。一旦时机成熟，推销员就可以与对方直接洽谈业务。

　　1、洽谈过程中，不能强硬推销，首先讲明本企业产品的优势、企业的信誉和良好的交易条件。

　　2、洽谈过程中，不要首先让对方确定订货数量，依对方的决定行事，尊重对方。

　　3、向客户确定出少量订货试销、中批量订货、大批量订货几种方案，供对方选择。

　　4、列举出具体数字，说明客户在不同批量订货情况下的经济效益指标，如营业收入、纯收益、资金周转率等。

　　5、首先推销重点产品，由重点产品连带出其他产品，不要四面出击。

　　6、适时地拿出样品，辅助推销。

　　7、不能因小失大，以哀求的口吻要求对方订货。

　　8、注意战略战术，进退适宜，攻防结合，勿追穷寇。

　　9、在洽谈商品价格时，一方面申明本企业无利可图(举成本、利润等数字)，一方面列举其他企业产品价格高不可攀。

　　10、在涉及其他企业及产品时，注意不能使用攻击性语言，不能出口伤人。

　　11、在推销新产品时，要明示或暗示本企业属独此一家，别无分店。

　　12、更多地列举实例，说明某商品因经营本企业产品取得了多大的经济效益。

　　13、提醒对方要保证销售，必须有充足的存货。若能列举出对方存货情况更佳。

　　第四条 推销受阻应急技巧

　　推销受阻是经常遇到的，对推销员讲，最重要的是乐观地对待失败，有坚定的取胜信心。而且，推销受阻并不意味着失败，所以不必垂头丧气，更不能自寻台阶，顺势而下。这时须保持冷静的头脑，化被动为主动，冲破障碍，方能柳暗花明，绝处逢生。

　　1、当对方拒绝订货时，首先应问清原因，以对症下药。

　　2、若对方提出资金周转困难时，应强调经销本企业产品风险小，周转快，利益回报大(列举具体数字说明)。

　　3、若对方回答负责人不在，应问明负责人什么时间回来，是否可以等候，或什么时间可再来联系。也可请对方提出大致意向。

　　4、若对方提出现在很忙，无暇洽谈时，要判断这是对方有意推辞，还是确实没有时间。不论为何，都要对在百忙之中打扰对方，提出歉意。并提出与对方仅谈×分钟(可视情况递减)。注意洽谈一定要按约定时间结束。

　　5、若对方嫌价格太高时，应首先申明本企业奉行低价优质政策，然后举实例，与同类产品比较。强调本企业向客户低价提供商品，强调一分钱一分货的道理，强调本企业有优质的售后服务系统。

　　6、若对方提出由其他厂家进货时，首先要问清原因。然后以数字进行比较。说明从本企业进货的优越性。

　　7、若对方提出已有存货时，应转问是否需要其他商品，或者告知由于本产品畅销，应有充足的存货。

　　8、若对方提出退货，应首先问明退货的理由。若理由成立，应劝导对方改购其他商品。

　　9、若对方偏好其他企业产品，则应用具体数字说明本企业产品绝不逊于其他产品，且有其他产品不可替代的特性。

　　10、若对方对本企业抱有成见，或以往发生过不愉快的事，或对推销员本人抱有偏见时，首先要向对方赔礼道歉，然后问明原由，做出解释。最后，诚恳地希望对方对本企业和本人工作提出建设性意见。并利用这一时机，进一步与客户洽谈业务。

　　11、若对方提出本企业供货不及时，推销员应首先表示歉意，然后讲明事出有因。最后保证改进工作，决不再发生类似问题。

　　12、若对方提出采用易货交易方式时，首先向对方建议表示赞同，然后提出易货交易的种种弊端，促使对方放弃原来的建议。

　　13、若对方默不作声，有问无答时，应直接明了地提出自己的看法：这样不利于双方交流，如对本人有什么看法，请明示。然后可采取以下对策：

　　①反复讲明来意。②寻找新话题。③询问对方最关心的问题。④提供信息。⑤称赞对方稳健。⑥采用激将法，迫使对方开口。

　　第五条 不但善始还要善终

　　当洽谈结束时，并不意味着大功告成。推销员应从未来着眼，为下一次上门推销打下基础。

　　1、向对方在繁忙中予以接待表示谢意。

　　2、表明以后双方加强合作的意向。

　　3、询问对方下一次洽谈的具体时间。自己可以提出几个时间，让对方选择。

　　4、询问对方是否有个人私事，需要自己帮忙。

　　5、向对方及其他在场人员致谢、辞行。

　　(二) 销售访问客户的要点

　　第六条 销售经理对客户进行访问，不同于推销员上门推销，但在意义与后者同样重要。通过对客户的访问，可以：

　　1、了解市场动态，听取客户反映，收集市场信息。

　　2、开拓新市场，争取到更多的新客户。

　　3、把握客户的信用状况。

　　4、为调整促销重点、促销方法、交易方法提供依据。

　　第七条 客户访问的主要目的是

　　1、与客户打招呼、问候、联络感情。

　　2、实地考察客户是否进一步扩大订货的余地。

　　3、直接向客户说明本企业产品的特性、优点及价格偏高的原因(如：①使用优质材料。②高质量。③与其他企业产品的性能价格比等)。

　　4、向客户提出扩大订货量的要求。

　　5、希望客户与本企业建立长期稳固的合作联系。

　　6、在时机成熟时，向客户提出按期支付货款要求。

　　7、从多个侧面了解客户信用状况。

　　8、与客户交流经营管理经验，互为参考。

　　9、把客户访问作为开拓新市场的一种手段。

　　第八条 访问客户时，应正确确定拜访的人及拜访顺序。

　　1、客户若是小公司，拜访人员级别与顺序是：

　　(1)店长(或经理，或主任)。

　　(2)采购负责人。

　　(3)销售负责人。

　　2、客户是大公司，拜访人员级别与顺序是：

　　(1)采购部长(重点访问对象)。

　　(2)总经理(礼节性拜访)。

　　(3)销售部长。

　　第九条 会面时礼节性问候

　　与被访者会面时，不论是否已经相识，都要致以礼貌性问候。言词应恳切、热情。主要话题包括：

　　1、祝贺高升。

　　2、问候身体情况。

　　3、祝贺事业发达。

　　4、贸然打扰之歉意。

　　第十条 进入正题时话题要点

　　1、向对方给予本企业在业务上的厚爱和照顾表示谢意，向对方给予本企业推销员的照顾表示感谢。

　　2、向对方请教本企业产品在哪些客户或地区畅销，在哪些客户或地区中滞销，原因何在。

　　3、请对方介绍其经营情况。

　　4、与对方的交谈过程中，有意识地进行市场调查。

　　5、请对方介绍其经营方针、管理方法、销售制度等，并提出自己的见解或建议。

　　6、听取对方陈述面临的问题或对本企业意见或建议，共商解决办法。

　　7、听取对方对双方进一步合作时的希望，对本企业销售制度、销售方法、结算方法等的忠告。

　　8、在适宜场合，介绍本企业的新产品。

　　访问结束时，销售部长应逐一与被访者辞行、致谢。辞行顺序是先高后低(即职务或级别高低。)

　　(三) 外销员业务技巧要点

　　第十一条 外销员的素质要求

　　特殊的工作性质，要求外销员不断提高自身素质，陶冶情操，加强修养。

　　1、注意个人身体，有健康的体魄。以胜任繁重的工作。

　　2、工作要有计划性，条理性，适应性。

　　3、要有坚韧不拔的毅力，克服困难的决心，不达目的决不罢休的信念。

　　4、在业务上要有进取心，虚心好学，不耻下问，不仅有宽阔的知识面，而且对本专业还要做到精通。

　　5、有高超的语言技巧、公关能力和灵敏的反应能力。

　　6、面对客户，不管出于怎样的目的，都应以诚待人，以信为本，以义行事。取得客户的信赖，保持责任感，保持良好的人格与节操。

　　7、具有较强的统计分析能力，时刻注意搜集信息，判断信息，抓住机会，迎接挑战。

　　第十二条 勤务要求规范

　　1、遵守作息时间，不迟到，不早退，休息时间不得擅自外出。

　　2、外出联系业务时，要按规定手续提出申请，讲明外出单位、外出目的，外出时间及联系方法。

　　3、外出时没有他人监督，必须严格要求自己，自觉遵守企业的规章制度。

　　4、外出时，不能公私兼顾，公款私用。

　　5、外出使用本企业的商品或物品时，必须说明使用目的和使用理由，并办理借用或使用手续。

　　6、本企业与客户达成的意向或协议，外销员无权擅自更改，特殊情况下，必须征得有关部门的同意。

　　7、在处理契约合同、收付款时，必须恪守法律和业务上的各项规定，避免出现失误。

　　8、外出时，应节约交通、通信和住宿费用。外销员外出时，应及时向上级汇报业务进展情况，听取上级指示，遇到特殊情况时，不能自作主张。外出归来后，要将业务情况详细向上级报告，并请上级对下一步工作做出指示。

　　第十三条 非外出时间的工作

　　1、日常业务

　　外销员因没有外出业务而在公司坐班时，主要负责订货单据的整理、送货的准备、货款的核算、与客户及相关业务单位的联系等工作。另外还包括下次出差的准备、退货的处理等业务。

　　2、市况报告

　　外销员将出差时所见所闻，包括市场供求状况、客户需求趋势与要求、竞争对手的营销动态、价格变动动态、新产品开发情况等及时地向相关负责人反映。

　　3、工作安排

　　出差前应对下一段工作做出计划，包括：

　　(1)对上段工作的总结与回顾。

　　(2)上级对下阶段工作的指示。

　　(3)下一阶段具体的业务对象、工作重点与对策。

　　出差前的准备应包括如下内容：

　　(1)外销资料、样品的准备。

　　(2)制定出差业务日程表。

　　(3)各种票据、印章、介绍信的准备。

　　(4)车、船、飞机票的预定。

　　(5)差旅费准备。

　　(6)个人日常生活用品的准备。

销售部门管理制度

　　一.制定目的：

　　为了更好的配合公司营销战略，顺利开展营销部工作,明确营销部员工的岗位职责,充分调动员工的工作参与积极性和提高工作效率,帮助员工尽快提高自身营销素质，特制定以下规章制度。

　　二.适用范围：本制度适合公司的一切营销活动和营销人员

　　三.制度总述：本营销制度具体分为

　　1.管理制度细则;2.营销人员岗位责任;3.营销人员绩效考核制度;三个部分。

　　四.制度细则

　　1.管理制度细则：

　　1.1积极工作，团结同事，对工作认真负责，本部门将依照“营销人员考核制度”对营销部门的每位员工进行月终和年终考核。

　　1.2营销部门员工应积极主动参与公司及部门的活动、工作、会议，并严格遵守例会时间，做到不迟到、不早退，如三迟五退，则追究其责任，重责开除。

　　1.3服从领导安排，不搞特殊化，做到四尽：尽职、尽责、尽心、尽力。

　　1.4听从领导指挥，如遇到安排区域不服，安排工作不干，安排任务不做，使销售部工作不能正常开展的，交行政部处理。

　　1.5销售过程中，行为端正，耐心认真，不虚张声势，不过分吹嘘，实事求是，待人礼貌、和蔼可亲。

　　1.6在销售过程中，如未得到经理允许，不得私自降低销售价格。

　　1.7诚实守信，不欺诈顾客，不以次充好，如未经过公司经理允许，出现问题，后果自行承担，与公司无关。

　　1.8做事谨慎，不得泄露公司的业务计划，要为公司的各项业务开展情况，保守秘密，如有违反，根据情节轻重予以追究处罚，重则开除。

　　1.9以部门的利益为重，积极为公司开发和拓展新的业务项目。

　　1.10学会沟通、善于随机应变，积极协调公司与客户关系，对业绩突出和考核制度中表现优秀的员工，进行适当奖励。

　　1.11不得借用公司或出差的名义，私自给其他同行业产品做销售工作。如有违反，根据情节轻重予以追究处罚，重则开除。

　　1.12区域经理对所在区域售后服务有知情权，处理建议权，但无决定权(决定权归技术部)，销内勤接到售后服务报告后，第一时间通知区域经理，如果区域经理不能赶到现场，由经销商拍摄照片发送到公司，销售总经理签署意见交技术部核实、决定如何进行售后服务，处理完毕后第一时间向区域经理说明。

　　1.13有权为辖区内经销商作500元以下的资金担保，3个月内经销商未将所欠款项补足户，区域经理将承担责任，公司财务将从区域经理工资中扣除。

　　1.14每周五下午14：00—16：00之间一个电话，汇报这周来的工作内容，所在区域和城市，新经销商开发情况，老经销商服务情况等等;每半月区域经理将这半个月来所发生的问题、所面临的问题、需要解决的问题通过文字方式发送到指定传真或者邮箱，由分管销售的销售副总处理和向上汇报;售后服务、支持政策、促销活动由区域经理根据实际情况酌情处理，区域经销商促销、支持政策等情况，区域经理制定策划案后上报销售副总，销售副总根据策划方案进行调整后上报销售总经理审核，总经理审批。

　　1.15每次回公司，第一是报销差旅费用，第二是对区域经理在市场上所遇到的问题进行总结与分析，第三是邀请专业的市场营销讲师对区域经理进行营销知识培训。

　　1.16回公司按公司正常的作业时间进行，当天回到重庆，第二天可以安排休息一天。

　　1.17协助总经理、营销总经理制定营销战略计划、年度经营计划、业务发展计划;协助营销副总制定市场营销管理制度。明确销售工作目标、建立销售管理网络。

　　2.区域经理岗位责任：

　　2.1区域经理的岗位责任和义务划分主要依据公司已制定的业务流程图

　　2.2.区域经理岗位职责

　　2.2.1贯彻执行国家相关政策、法规，协助经理完成市场营销管理工作。

　　2.2.2严格按销售副总制订的年度销售计划，合理安排季度、月度的销售计划。

　　2.2.3做好周度，月度，季度销售统计表，及时报告销售总经理，使之随时掌握公司的销售动态。

　　2.2.4对辖区经销商、营业员进行业务技巧和相关产品知识培训，使之能熟悉，运用。

　　2.2.5合理安排销售助理的工作，并指导销售助理按照计划出色完成本职工作。

　　2.2.6当区域经理调离岗位时，应配合公司安排的新区域经理做好交接工作，避免出现市场管理真空。

　　2.3销售内勤岗位职责

　　2.3.1做好周，月度客户统计报表，并及时上报销售总经理;

　　2.3.2协助区域经理及时完成销售计划，及时完成区域经理交与的工作;

　　2.3.3及时在销售活动中，掌握销售动态，发现异常或新动态应及时向销售总经理或总经理汇报，以便公司及时调整策略，规避风险。

销售人员管理制度

　　1、预算编制按照事业发展计划，采取院领导、财务处、业务部门相结合的办法。由财务科拟定医院年度预算，经院长办公会审议通过，报主管部门批准后，由财务处统一掌握执行。

　　2、收支预算要参考上年预算执行情况和对预算年度的预测编制。支出要量入为出，略有结余。

　　3、严格执行国家规定的财务制度、开支标准和开支范围，按照批准的预算和计划所规定的用途，建立健全支出管理制度和手续，提高资金使用效果。

　　4、购置大型、贵重仪器设备和大型修缮(拆改建)项目，要事先进行可行性论证和评议，提出可行性方案，经审计科审计后，报院领导审批，方可购买和实施。

　　5、在院长统一领导下，各项支出由财务处统一安排，掌握使用，根据批准的预算，由有关职能部门负责，按制度规定及定额标准，实行指标控制。

　　6、各职能科室预算内开支，要提出资金使用计划，由财务处审核后执行。超预算或计划外开支，有关科室要提出书面报告，交财务处审核后，由院长批准执行。

　　7、固定资产实行财务处负责总账，管理部门负责明细账，使用科室负责台账(建卡)的三级账卡制度。

　　8、低值易耗品实行“定额管理、定期核销、科室核算”的管理方法，根据各科室的实际消耗情况，核定消耗定额，按定额以旧换新。

　　9、药品实行“金额管理、数量统计、实耗实销”的管理办法，合理核定药库和药房储备资金。

　　10、卫生材料和其它材料按照“计划采购、定量定额供应”的管理办法，科室或个人不得以任何理由擅自购买。

　　11、专项资金的管理，遵循“先提后用、量入为出、专款专用”的原则，按照规定的用途和开支范围以及开支标准办理。

　　12、凡固定资产、办公用品、药品、卫生材料等财产物资的购买，必须办理入库，任何人不得以任何借口以购列支。

　　13、本规定未尽事宜，按有关制度规定执行

销售业务管理办法

　　销售部管理制度第一部分

　　一、业务流程

　　（一）、准备：

　　1、当值员工必须在正式上班前将卫生做好。

　　2、销售人员需做的准备：准备相关销售资料；整理当天需要联系的客户材料以备跟踪联系；收集潜在客户信息以备进一步接触；

　　3、接待人员需做的准备：检查电话线路，保证各条线路畅通；准备好来电登记表、来客登记表、客户跟踪表等表格。

　　（二）、工作总结

　　每天下午4点以后，所有销售部人员各自汇报当天的工作情况，将当天所接的客户情况分析归类汇报，列出重点客户，并安排第二天工作计划。必须将当天遇到的各种困难反映出来，及时解决，如遇到不能解决的困难，当天必须向领导反映。

　　二、业务制度

　　1、客户登记制度

　　每位销售人员在接待完客户或接听完热线后，应及时记录客户的联系方式，填写客户洽谈记录表或客户跟踪表，以便作为日后评判业绩归属的依据，为公司积累客户资料。客户确认的时间以客户登记表为准，如业务员未进行客户登记，发生与其他业务员撞单事件，其业绩和佣金归属登记该客户的业务员

　　2、工作日记制度

　　工作日记是用来记录销售人员一天工作情况的表格，也是衡量销售人员工作态度及工作效率的标准，还可以帮助领导找出销售人员业绩不佳的原因。在发现与其他业务人员撞单时，销售经理可以根据工作日记判别客户的归属，故要求每个业务员在每天工作结束前做好工作日记。内容包括：接待来电，来访记录，客户追踪记录，客户信息反馈，业务员在工作中遇到的问题及销售经理的批复。工作日报表于每日下午17点之前交秘书。初次接待客户后应为该客户建立客户档案，填写一份客户跟踪表，并依实际情况定期进行跟踪（时间间隔不得超过7天）

　　3、首问负责制

　　一个或一拨客户由首次接待的业务员负责到底（直到签协议收款），包括日常协商、送货、对账等相关事宜。

　　4、周报月报统计制度

　　业务员应该在每周五下午4点半之前将本周工作情况进行总结，填写工作周报表。于每月底最后一天下午5点前将本月工作情况进行总结，填写工作月报表。内容包括接待统计、业绩统计两部分。

　　三、行政制度

　　员工守则：为维护公司利益和荣誉，保证销售工作的顺利进行特制定该守则

　　1、销售人员必须遵守国家法规、法令，自觉维护公司利益，不谋求公司制度规定之外的个人利益。

　　2、销售人员必须敬业爱岗、尽职尽责、勤奋进取，按质按量完成销售工作任务。

　　3、销售人员之间应团结协作、密切配合、发扬集体主义精神，建立良好的合作关系。

　　4、待人接物热情有礼，着装仪表整洁大方，自觉维护良好的办公环境，保持统一规范的办公秩序。

　　5、严格保守公司机密，以公司利益为重，不得做任何有损公司及客户利益的事情。

　　6、销售人员应及时做好客户登记、成交登记和值班记录工作，发生接待客户冲突，不得争抢，均按公司有关规章制度执行。

　　7、遇特殊情况由销售经理判别客户归属及业绩和佣金得分配。

　　8、销售人员在整个销售过程中必须口径一直，凡有疑难问题应向销售经理请示，严禁向客户承诺有关本项目不详、不实的事宜。

　　9、销售人员应时刻注意自身的素质修养，对项目的业务知识熟练掌握，对周边项目做到知己知彼。不断提高房地产专业知识及销售技巧，具备独立完成销售工作的能力及较强的应变能力。

　　以上员工守则销售部所有人员应严格执行，如有违背，视情节轻重以及给公司带来的损失大小，按公司奖惩条例的有关规定进行处理。

销售行业 工作

　　“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”我们的人生之路都将历经坎坷不断前行，所以走好每一步都至关重要，每个人都应找好人生的航标，找到一条适合自己的路来走，才能在风雨兼程的路上实现自己的价值，见到风雨之后的彩虹。

　　我踏入建材销售行业是一直做“工程”的,“工程”在这个行当里看起来是高度尖端的,但是从这些年的工作实践中我悟出了很多，其实做什么工作不重要，重要的是要肯学肯干，给自己定好位，每一项工作都可以发掘自己的潜力，因为人的潜力是无尽的。刚刚踏入这个行当拜访客户时让自己感觉到胆怯与自卑,甚至认为自己真的不适合做这份工作,但是自己一直是比较坚持.固执与不认输的,上天不辜有心人,慢慢的发现自己可以克服这个障碍，工地复杂的人际关系没那么可怕，也不再担心客人不理我,久久不与我签单反到而来的大忽悠了,逐渐找到了自己的方向。也许我们不知道明天会发生什么，但是我清楚自己今天应该做什么。

　　岁月无声，步履永恒。我们迈过一道道坎走向明天，做好本职工作，争当自己的主人，明天定将更美好!

销售部门工作内容

　　.岗位职责

　　(1)协助部门经理处理销售部业务和行政工作。

　　(2)负责将酒店的各项文件和指令送达有关人员，将部门的报告、文件汇总上报或送达有关部门。

　　(3)协助经理作好月度、季度及年度总结。

　　(4)协助经理作好销售业务统计工作。

　　(5)负责部门的业务及行政档案分类存放，收集市场信息，供部门业务人员参阅。

　　(6)协助部门经理作好客源成份、流量和成本分析。

　　(7)负责部门的日常事务，办理部门人员国内外出差的有关安排。

　　(8)协助部门经理协调与各部门的工作关系。

　　2.任职要求

　　(1)思想品德(同经理标准)

　　(2)知识水平

　　①专业知识

　　熟悉秘书业务，了解统计及档案管理的基本知识。了解酒店的销售业务，掌握计算机的应用知识。

　　②政策法规知识

　　了解企业法和旅游涉外的有关规定。

　　③其他知识

　　了解国内外旅游业和酒店业发展的基本情况，了解销售学、管理学和公关学的基本原理。

　　(3)工作能力

　　①根据部门经理的要求，按照部门管理工作规定，能妥善作好文秘及档案工作。能熟练运用相关知识起草有关部门的报告、通知和工作汇报。

　　②根据销售业务、营业计划及成本预算控制，运用统计学的知识，作出统计报表，报告。

　　③能根据酒店营销发展的需要，收集各有关经济、社会，旅游业和酒店的信息，并分类入档，供业务人员参阅。

　　④对酒店各部门的基本功能和操作有较深的认识，具有联系各部协同工作的能力。

　　(4)学历、经历、培训与身体素质

　　①学历：具有中专以上学历。

　　②经历：从事酒店工作两年以上。

　　③培训：通过本岗位资格培训，取得“岗位培训证书”。

　　④身体素质：身体健康，精力充沛，仪表端庄。

　　在总经理室的领导下负责酒店的市场开发、客源组织和酒店商品的销售工作。

　　1定期分析市场动向、特点和发展趋势，从经济效益和社会效益考虑，设立市场目标，每季度在总经理室的组织下，召开营销研讨会，与一线营业部门协商拟定季度销售意见，报总经理审批，并根据指示组织实施。

　　2经常走访客户，掌握第一手资料，并审阅销售人员提交的《熟公司走访记录》以及《新公司走访记录》。根据市场变化，为销售研讨会提供相关信息，并不断改进。

　　3协调各部门之间的关系，加强横向沟通和合作。

　　4审阅销售组、预订中心及美工组提交的年(半年)度计划，及年(半年)度工作总结。

　　5拟定部门年(半年)度工作计划和年(半年)度总结。

　　6审核特别服务活动的策划方案，组织和督导员工工作。合理调配使用部门内部人员，调动员工的积极性，提高员工的工作效率和水平。

　　7签定住房优惠协议、旅行社房价协议及各种合作协议、认刊合同、广告宣传服务协议。

　　8审阅《工作报表》并批复有关请示。

　　9审阅宾馆对外认刊及发布的宣传稿件。

　　10统筹和落实酒店内外的公关宣传工作。

　　11对外通过接待、出访、新闻媒介等，力求在公众面前树立宾馆的最佳形象。

　　12对内做好各部门的推销和宣传活动等，管理美工制作，以达到宾馆经营的宣传目标。

　　13接待重要客人，如VIP。

　　14审批《美工制作申请表》，组织并督导美工人员进行美工设计、制作，审核制品质量，维护宾馆的格调和声誉。

　　15对重大美工制作，如重大宴会会场布置、大型广告等，聘请并监督广告专业人员完成并审核。

　　16负责酒店服务标识和追溯性的统筹和监控。

　　17对馆内各项重要接待、会场布置、场景气氛组织好拍摄记录工作的跟进。

　　18制定筹备礼品计划，上报总经理室审批并按批复执行落实