物业消防管理

物业公司消防安全知识竞赛方案

　　为提高全体职工消防安全意识，进一步过好工、团生活，经工会、团支部研究决定，拟于×年11月8日举办“消防安全知识竞赛”。竞赛由工会、团支部联合举办。活动方案如下：

　　1.比赛日程安排：

　　11月8日（周五）为竞赛日。

　　2.参加人员范围、分组：

　　全体职工均可参加

　　分组：共分四组。

　　第一组：综合处、财务处、工程处、餐厅

　　第二组：物业处、水暖部

　　第三组：物业处、电力部

　　第四组：治安办

　　处长或部门经理任领队，每支参赛队3名选手，至少一名女同志。

　　3.竞赛评委

　　评委会主任：

　　评委：

　　4.竞赛试题范围

　　《消防安全知识竞赛题库》、《锅炉安全操作规程》、《司炉工规章制度》、《电气安全管理规程》、《水暖工程施工维修手册》、《焊工应知应会问答》、《电梯、自动扶梯安装检测与维护管理》

　　5.比赛形式

　　比赛采用抢答赛形式。分为个人必答、集体必答、抢答等。

　　个人必答题：每人答2题，每题10分。

　　集体必答题：每组5题，每题20分。

　　抢答题：共设12题，每题20分，答对一题得20分，答错扣10分。

　　若抢答题答完后，仍有两队得分一致，则比赛加试题，每题20分，直至分出胜负为止。

　　现场观众参与题，答对有纪念品。

　　6、奖项设置

　　设一等奖一名，上场选手每人500元标准。

　　其余三个小组为优秀奖，上场选手每人200元标准。

　　设小组奖一名，获一等奖的小组每位组员100元标准。

物业管理心得体会

　　在前些天有幸参加了一次物业管理的培训，在培训中我学到了很多。随着物业管理在居民生活中的不断深入，提供业主满意的服务成了物业管理企业保持绝对竞争优势的首要法码。要想赢得客户、赢得市场，就要不断提高服务质量和管理水平，而往往业主对服务的认可源于提供服务者的真诚。

　　在日常工作中真正做到“真诚”并不是一件轻松容易的事。有人说从事物业管理工作就像看万花筒，什么人都会见到，沉默寡言型、易怒暴躁型、唠叨抱怨型、和蔼可亲型、刻薄挑剔型等等。在工作中有的人受了委屈，可能会反唇相讥、恶语相向，这样即使赢了事实却输掉了业主的信任，长此以往得不偿失，日后的工作会很难开展，业主的满意源于优质的服务，优质的服务源于真诚的投入。只要我们切实为业主着想，真诚会滋润业主们的心田;只要我们给予业主真诚的帮助，信任与支持也会相应而来。只有真诚服务，不断拓宽工作思路，不断开展细致入微的服务，营造高质量的人文居住环境，才能在众多物业管理企业中树立有特色的物业管理服务品牌。真诚是人与人沟通的法宝，会使人解除心灵上的戒备，使我们拉近与业主之间的润滑剂，这种真诚绝不是敷衍，我们要把宽容的心真诚的送给住户，对业主多一份理解，在每一次委屈中敞开自己的心灵，试着理解真诚的内涵，因为我们要为公司负责，对业主负责，更要对自己负责。

消防安全管理制度

　　1、总则

　　1.1根据国家颁布的《消防法》，为贯彻“以防为主，防消结合”的消防方针， 保障公司的生产、财物和人身安全，制定本制度。 1.2本制度适用于全公司。

　　1.3本制度由安环科归口管理。

　　2、职责

　　2.1总经理

　　2.1.1负责全面领导本公司的消防安全工作，认真贯彻执行国家和上级有关消防安全工作的政策、法律、以及有关防火安全的规定。做到在计划、布置、检查、总结、评比生产工作的同时，计划、布置、检查、总结、评比防火安全工作。

　　2.1.2部署和组织公司的防火宣传教育工作，教育全体员工严格遵守防火制度和一切与防火安全有关的规定。

　　2.1.3定期检查和了解上级有关防火的规定和本公司的防火安全规程的贯彻执情况，每季组织一次安全防火大检查，每月组织一次小检查，并负责研究决定重大火险隐患等不安全问题。

　　2.1.4领导义务消防组织，加强管理、教育和学习训练，不断提高业务水平，适应消防工作的需要。

　　2.1.5负责筹建消防设施，审批消防器材的采购计划，指导对消防器材的配置维修、保养和管理工作。

　　2.1.6主持各类重大事故的调查和处理，制定防范措施，保证以后不再发生类似事故。

　　2.1.7负责按有关规定对造成火灾事故的责任者进行处理;同时，负责对在防火工作中成绩突出的单位和个人，进行表扬和奖励。 2.2各部门负责人职责

　　2.2.1负责部门内的消防安全工作，贯彻执行上级和公司有关消防安全工作的指示和规定，并经常检查防火安全工作。

　　2.2.2定期总结部署防火安全工作，经常向员工进行防火安全教育，切实遵守火制度和安全操作规程。

　　2.2.3经常组织防火安全检查和生产操作的检查。经常听取安全员对防火安全意见，及时消除火险隐患，保证安全生产。发生火情时，在迅速组织救火的同时，立即报告公司，调查火灾原因，查明事故的性质和责任。

　　2.2.4组织本部门进行消防学习和训练，正确使用消防器材。

　　2.2.5负责本部门所属范围内的消防设施设备器具的维护、保养，并保证正确使用。

　　2.3其他相关职责

　　2.3.1生产部负责人，根据国家颁布的有关消防安全工作的法令和上级的指示决定，协助安环科在本单位内组织和推动实现，定期组织有关部门进行防火安全检查，对发现的问题，监督且加以整改，并监督各部门执行各项防火安全制度。对重大火险隐患，及向公司领导汇报。

　　2.3.2研发部参加新建和扩建工程的设计、审查、验收。在施工中要加强监督，竣工时参加验收，新产品投产前设备试车前的安全验收，对不符合防火安全要求的提出整改意见，并监督其实现。

　　2.3.3安环科负责组织消防知识的学习和消防训练;不断提高全员防火意识和扑灭初起火灾水平水平;监督各部门对消防器材的使用;追查处理火灾事故。及时购置和供应各种防火器具。

　　2.3.4财务部编制年度财务计划时，应充分考虑消防计划所须经费，列入财务划中，对消防安全临时特殊措施需用的经费，经公司领导同意后，应及时编制追加预算。

　　3、公司防火制度总则

　　3.1 本公司院内内，全部列为禁烟区，任何个人不得带烟、火柴、打火机等火种入内，外来人员应将其存放在门卫室。车间、库区等确需动火时，需要办理《动火安全作业证》，并采取安全措施，杜绝事故发生。

　　3.2配电室、操作室、会议室内禁止放置易燃易爆物品，配电室、电器设施开关。

　　3.3新产品投产时，技术人员应详细向操作人员讲清产品性能，学习操作过程，研发部门应提出安全措施，会同安环科作出安全评价并检查安全措施的落实，认定符合安全规定后，方能投产。

　　3.4车间应通风良好，电器设备要防爆、潮、防止静电。

　　3.5消防器材要专物专用，消防水龙头、消防带、灭火器周围三米内不准积垃圾或放置其他物品。

　　3.6保持公司院内及车间主要道路整洁畅通，不得堆积存放物品。

　　4、电气焊防火制度

　　4.1电气焊是明火作业，操作人员必须严守操作规程，严禁违章作业，非电焊工人不得进行此项作业。

　　4.2动火地点应与氧气瓶、乙炔气瓶呈三角位置，保持十米以上距离。

　　4.3氧气瓶嘴禁止接触油污，防止氧化，引起气瓶爆炸。

　　4.4焊、割前应彻底清除附着可燃物，焊、割装过可燃液体的容器或废旧管内的材料必须排净，带电设备切断电源。

　　4.5气体管线不得漏气，如漏起立即关闭并修理。

　　4.6电焊时，禁止将地线搭在其他金属容器管线上。

　　4.7焊割完毕，及时清除散落焊割火花和铁屑，以防余火引起火灾。

　　5、库房防火制度

　　5.1易燃、易爆、腐蚀、易氧化的化学物品要分类隔离，专类存放。箱板等存放要整并有一定间隔，不得乱堆放。各类物品之间要保持道路畅通不得妨碍门窗的开放。

　　5.2库内原料桶要摆放整齐，留有一定间隔，如有液体桶泄漏必须及时运离库区处理。搬运危险品桶时不得敲击碰撞，保持库内道路畅通。

　　5.3库区要保持清洁，对库房内及附近的可燃废物要及时清除。

　　5.4 严格控制、管理和使用电源，对库内的用电设备必须经常检查，保持安全使用，各种原材物料不得紧靠电气设备，管理人员离开仓库时要切断电源。

　　5.5仓库内消防器械要保持完好，放置在醒目处，不得随意挪用。

　　6、电气防火制度 6.1电工人员必须严格遵守二人监督，不得违章带电作业。

　　6.2电器设备的安装应按供电要求，不得超过负荷。

　　6.3禁止使用破皮电线，如有破皮现象，应用胶布包好或更换新线，应经常进行检查，随时发现，随时处理。

　　6.4电器设备的各种继电器，避雷针等安全附件，必须齐全完好，符合规定，避雷设施必须在雷雨季节前检查检修完好。每年检查一次接地线。

　　6.5易燃易爆场所更换灯泡等电器用具时，应先切断电源，再行更换。

物业管理的工作心得

　　对物业企业及员工来讲，服务管理永远占第一位，在物业管理的日常事物当中的每件事都要尽可能的做到使业主满意，业主满意了物业公司自然就会收益。举手之劳的一件事看似小事，也许它能给你带来一个很大的收获。

　　在工作方面遵循着“四知，六主动”的原则。

　　四知：

　　1、知小区内大厦有几座，住户、业主有多少;

　　2、知业主情况;

　　3、知住户情况;

　　4、知辖区内公共设施、治安保卫、园林绿化、环境卫生和

　　各种费用的基本收支情况。

　　六主动：

　　1、主动上门为孤寡老弱户、困难户服务;

　　2、主动走访业主、住户征求管理意见;

　　3、主动向住户宣传有关物业管理规定;

　　4、主动检查小区内各种公共设施、安全卫生情况;

　　5、主动承接小区的各种服务，为公司创更多利益;

　　6、主动向领导汇报业主及住户对管理工作的意见。

　　除此以外，我们还要做到：

　　1、严格自律、遵守社会公德，讲究职业道德，文明服务，礼貌待人;

　　2、严守岗位，处理好日常及值班期间的业主投诉;

　　3、搞好上下、内部与兄弟单位之间关系，互协互助。

　　4、处理事情要做到：业主满意、领导满意、自己满意。

　　5、努力完成公司下达的经营指标及收缴率。

　　6、在接待业主时，做到说话文明、有理、有利、有节，不损害公司利益，不承诺、不留字据。

物业管理工作心得体会

　　20xx年，楼宇物业管理部在中心行政、党总支的正确领导下，在兄弟部门的关心支持下，较为顺利地完成了工作任务。现将有关工作总结如下：

　　一、全面落实09年所制定各岗位工作流程，加强督促与修整。根据09年对保洁、会务服务、招待所服务等岗位所制定的工作流程，强化了对有关员工的培训，要求员工切实将流程执行好，并通过实践及时对不合理的地方进行修改。本年度流程管理得到了强化，并产生了效益，特别是保洁工作方面，人员和物资都有大幅度的节省，达到33%。

　　二、协助校办等部门做好学校各次会议接待工作。全年完成对外、大型接待活动会场服务66次，校级会议会场服务509次。得到了校办、党委宣传部、党委组织部、外事处、人事处、研究生部、科研处等职能部门以及有关二级学院的一致好评。服务工作也通过长期锻炼，有了质的提高。

　　三、服务项目增加。暑假后，钱江湾45号楼开辟172间标准间做为招待所运营，根据学校规划，加大对教师的优惠力度，做好服务工作。另外45号楼顶楼三层39间改造为外教宿舍，经学校委托，有我部门提供物业服务。这项工作涉及外事，我部更是全力以赴，精心服务，得到外事处的肯定。9月底，校国际会议中心改造完成，划归我部管理。作为我校规格的会议场所，我们一方面利用多年的会议服务经验，另一方面积极外出取经，成功服务了世界大学校长联谊会东北亚分会在我校举行的会议。同时也奠定了高规格会议服务的基础，为以后工作的发展积累了经验。

　　四、完成新资产接收工作。完成了45号楼招待所、国际会议中心资产的接受和入账工作。

　　五、协助饮服中心完成综合大楼地下车库设立就餐点工作。

　　六、完成综合类员工培训4次，专项培训12次。本年度的培训工作，除对新员工的常规培训以外，主要精力放在了研究有针对性的培训安排，通俗来说，就是员工缺什么，就给补什么。这样，员工对培训也会产生兴趣，培训的效果也容易得到体现。

　　七、协助教务处管理好各教学楼的日常工作。同时，进一步规范对外包公司工作的管理，使师生遇到涉及后勤的问题，找得到根，寻得到源，增加了与师生接触的机会，进一步扩大部门乃至后勤在师生中的影响。

　　八、完成下沙各大楼卫生纸招标采购、发放、统计、结算等管理工作。

　　九、完成勤工助学学生招聘、培训、上岗工作。进一步加强勤工助学学生的管理和教育，通过他们对部门的工作加以宣传和监督，以扩大在学生中影响。

　　十、处理日常各类报修3200余次。本年度，我部门服务范围有所增加，而维修工数量却因工资低等因素不断减少，截止目前，我部维修工数量仅剩4人(所辖楼宇20个，建筑面积177786.33平方米)，虽然克服重重困难，将工作影响程度减到最低，但还是强烈要求中心考虑来年增加技术工作岗位员工工资，以缓解目前青黄不接的局面。

　　十一、完成教学楼、图书馆、现教中心、各学科楼各类设施常规检修工作。

　　十二、配合水电管理维修部做好所属电梯、水泵、空调的运行管理及维护工作。

　　十三、配合总务处完成国际会议中心装修工程，经济、管理楼改造的前期工作。

　　十四、协调施工单位完成信息楼、图书馆、综合大楼屋面渗漏的修补工作。

　　十五、完成综合大楼广场喷泉的检修工作。

物业管理日志

　　迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。

　　随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。依据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称、标记、符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济发展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而是企业客户和价值(文化价值、经济价值)的来源。

　　物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。

　　由此，创建这种服务的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸”。日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济发展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了要克服大的环境困难外，还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。

　　对此，在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。 以下就是我在工作中亲身感受的问题予以陈述：

　　(1)、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。

　　(2)、规章制度不健全。主要包括对内(员工规范、岗位职责、奖罚机制)和对外(管理制度、业主公约、处理程序等)。 (3)、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。

　　(4)、服务人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情，有的甚至发生了口角。在实践的接触中，服务人员对答允业主的事情不能及时的处理，比如说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。

　　(5)、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠1.1角的服务费亏损是在所难免。

　　二、通过在实习中理论的研究和实践的磨合，我认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，我提出自己的几点建议和方法。

　　1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。

　　2、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。

　　3、充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和协助者。以上是我的一些体验心得和建议。在企业变革和结构重组后，经过全体员工长期不懈的努力，我坚信海纳物业定能走出日照、山东乃至全国，树立自己的企业品牌。扬帆激进，终就辉煌，海纳物业人定能托起灿烂的明天。

物业管理演讲稿

　　各位领导、各位老师：

　　你们好！今天我所讲的是，如何实现我所在部门资源优势向竞争优势的转变。我所在的是物业管理公司，我们辩论小组成员也全是物业管理公司的员工，今天我就结合我们物业管理公司的特点，代表小组发表观点，以供大家探讨。

　　首先，我简要地介绍一下我们物业管理公司有哪些资源优势

　　我们杭师院物业管理公司成立于20XX年，是杭师院后勤发展总公司的下属二级公司。在后勤发展总公司的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准以及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理。在稳定的校内市场中，我们向学校、师生提供全方位、多层次的综合服务，不仅构筑了一种和谐、健康、向上的人文环境，而且还是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。我们物业管理公司涉及校园的绿化清卫、动力维修、楼群管理及文印服务等。拥有先进设备的同时，我们还拥有丰富的人力资源，员工300余人，大专以上学历的有30余人，有技术等级的50余人，从事杭师院7个校区物业管理工作，先后获全国、省市绿化先进单位、省级卫生示范单位。当然，我在这里讲的只不过是部分的资源优势，但今天我要讲的重点是如何将我部门的资源优势转化成竞争优势。

　　一、狠抓队伍建设

　　我们物业公司的属性是姓“教”的，“三服务、两育人”是我们公司的宗旨。因为我们物业公司的工作特性，我们在用人上面，非在编员工却占有很大的比例。这就要求我们在不断地提高在编员工职业素质的前提下更要加强非在编员工的思想素质教育，加强员工的培训工作，这样才能实现优质服务。在提高员工思想素质方面，我们积极鼓励“拾金不昧”、“好人好事”，并对表现突出者实行奖励；在加强员工培训工作方面，对专业化的岗位，我们不仅要求员工参加“岗位培训”、持有上岗证，而且还要求每年进行专业岗位的年检培训。为了倡导优质服务，我们还在优质服务月中推出“技能比武”活动，在工作中“竞争上岗”，以此来提高员工的综合服务水平。因为我们深知，没有优质服务，就没有我们物业的市场，这不仅是我们物业公司的口号，而且也是我们物业公司在竞争中的保证力量。

　　二、挖掘物业管理公司的潜力

　　我们物业公司虽说是服务性行业，但涉及面广且服务需要专业化。随着市场经济的日益发达，物业管理行业已不仅是纯粹的“搞卫生”的代名词，涉及清卫保洁、绿化培植养护、动力维修、楼宇管理、文印服务等。虽说物业管理行业本身就是一个微利行业，但从经济学角度来说，适度的经济规模，才能最大限度的创造经济效益。作为专业化发展，我们不仅拥有现成的专业化设备而且还有宝贵的工作经验。比如：在清卫保洁方面，我们有专业的保洁人员和保洁经验，我们在保证校园环境卫生稳定的同时可以开发家政服务；在绿化方面，我们有专业的绿化养护人员，对内，我们可以实行花卉特卖，开展师生网上订购鲜花等业务。对外，在当今重视绿化生态的机遇中，我们可以调研市场需求量，向社区或中小型学校推出绿化工程和绿化养护托管等业务；又比如在维修方面，我们拥有专业的电工、水工、木工等，为何不可向小型家装方向发展；还有文印方面，现成的文印专用设备、专业的文印工作人员，这些都存在着专业化发展中资源的挖掘潜力。虽然向外拓展业务并不简单易行，但我们按社会物业管理的模式推进，做好各方面准备，待条件成熟时自然占有竞争优势。

　　三、实现物业公司法制化运作

　　当今社会是一个法制社会，所以我们必须领会法律、法规来引导、规范、调整物业管理工作。如今，我们物业管理公司作为一个校内公司，建章建制，不断完善内部管理，比如，在工作责任制方面、服务质量方面等。在逐步将我们后勤物业服务推向市场的同时，我们应该讲究市场经济规律，而市场经济就是法制经济。作为物业管理公司，它是一个经济组织，那它就必须按法制化运作，明确自己的法律地位。我们的物业服务管理不仅有专门的《物业管理条例》，还有相关的法律文件，那我们就应以法律求生存，用法制化规范公司的经营行为。

　　四、努力促进物业公司科技进步

　　我们的物业管理公司紧紧依靠高校，这对我们来说实行科技化有着得天独厚的条件。我们应该改变过去那种简单的管理维护模式，引进、培养管理技术人才，不断学习、采用先进的管理服务技术，加速从劳动密集型企业向知识技术密集型企业的转变。我们应该借助先进的科学技术手段，进一步提高物业管理公司的服务水平，提高企业的经济效益，只有这样我们才能在竞争中处于不败之地。

　　五、塑造良好的企业文化

　　市场对企业形象的认同，就代表着市场对这个企业产品、服务和文化等全方们的认同。企业的标识、口号只是企业的表层文化，最重要的是深层次的企业文化，也就是积淀于企业及员工心灵中的意识形态，如理想、信念、价值取向等。只有把企业文化植根于每一位员工的心中，才能创造出强势品牌，提供优质服务，企业才具有生命力。举例而言，高校是花朵，那后勤就是一片绿叶，默默陪衬、默默扶持，它不受人们的关注。高校后勤要建设自己的企业文化，树立企业形象。作为高校后勤的实体，这名称本身就具有一种品牌效应，是一种企业文化，它在社会上有一定的信任度，但我们不能只打着杭师院后勤发展总公司的品牌文化而不重视自身的品牌文化，那也会失去行业的生存能力。都说，没有文化的企业就像一杯白开水，那我们就应该把我们后勤物业的企业文化沏成一壶浓茶，让人们越品越香、回味无穷。

　　高校物业管理是物业管理行业中的一支新力量，它既有社会物业管理的共性，又具有区别于社会物业的个性。我想，只要充分发挥自身的资源优势与特点，培育良好的运行机制，敢于参与社会竞争，那么杭师院后勤物业公司在社会市场中肯定能占有一席之地，必将迎来美好的明天。

物业管理心得体会

　　从事物业管理这几年来给我的感觉就是一个字难。在物业管理行业中流行这样一句话上辈子造的孽，这辈子做物业，这句话道出了从事物业行业人员的心声，做服务行业想使服务对象都满意很难，做跟五湖四海的业主打交道的工作更加难做，都是处理一大堆烦琐小事，处理不当就是大事。

　　物业管理服务确实是非常烦琐的事，什么事都要管，不只是管事、管人、管设备、还要管猫猫狗狗等小动物，业主们动不动就到管理处说事；家里因电器使用不当造成供电故障会找物业公司麻烦，邻里关系有矛盾也会闹到物业公司，大事小事事事都会找物业公司，物业员工整天都忙着协调，再协调，物业公司的员工天天被业主（提无理要求的业主）骂，有时甚至被野蛮业主打，矛盾升级就会闹到法院去，网络上媒体上经常有关于物业公司与业主闹法律纠纷的报导，现在的人们维权意识比过去都强了，可并不是每个业主的法律知识都提高了，很多报导都是一些业主在无理取闹，而有些公司为了大事化小、小事化了，尽可能不把事情闹大，都采取放弃法律维权途径，私底下协商作出很大的让步，这样造成了别的业主效仿，动不动就起诉你物业公司，物业公司不得不消耗大量的人力财力，综上所述给我体会是做物业管理真的很难，管理费也很难收，物业管理本来是一个微利润行业，是一种劳动密集型行业，社会各界认为做物业什么样的人都可以做，只要有手有脚就能做，根本没有什么技术性；其实物业管理专业技术含量很高，只是整个行业从业人员的素质不高，造成外界对物业管理的偏见太深，这样就需要对员工不断地加强培训，提高员工的基本素质，提高服务质量，该维权的一定要维权，一切按物业管理条例及相关的法律法规办，同时多与业主沟通、宣传物业管理条例及物权法，很多物业公司为了自己的利益损很多害业主的利益，严重损害了整个行业的形象；如果整个行业做到规范化标准化，社会各界对物业管理的偏见也会小一点，社会地位也会提高，从事物业管理也就没有那么难做了。

　　综合这几对物业管理的认识可用这几句话概括：物业无小事，事事要合规，细微无真情，理解方能和谐。

消防安全管理制度

　　1.总则

　　为保护员工在工作过程中的安全和健康，促进公司健康发展，提倡安全第一，预防为主原则，根据有关安全法规和规定，结合公司实际情况，特制定本制度。

　　2.适用范围

　　适用公司所有在册员工，包括试用期员工。

　　3.职责

　　3.1全体员工都必须在各自的岗位上，承担职责范围内的安全责任，对自己的行为负责，并负责此制度的执行;

　　3.2安全监督员负责安全监督、检查;

　　3.3公司综合部负责此制度的执行;

　　3.4安全领导小组监督此制度落实、安全管理的培训、事故的调查和处理。

　　4.内容

　　4.1安全事故管理范围

　　生产安全(包括特别设备安全)、用电安全、交通安全、消防安全、厂区安全及食品安全。

　　4.1.1生产安全

　　1)焊接人员进入工作操作前，必须佩带防护面罩、眼镜、手套;操作前检查电源及氧气瓶阀门;操作结束后及时关闭;

　　2)筛松、混料、投料工作前必须佩戴防尘面罩、手套等防护用品;

　　3)叉车司机须持证上岗，严禁在生产区行驶超过5k;严格按照叉车操作规程工作;

　　4)使用货物周转车的跟车人员，必须与车体保持0.5米的车距;

　　5)酸洗员工在工作前穿戴好防护围裙、口罩、手套;女员工长发隐于帽子内;使用工具归位正确、摆放整齐;

　　6)起料、溢流班组在攀登工作用梯时，严禁漫不经心东张西望，应手扶稳、脚踩正;平台操作员严禁工作期间倚靠、攀爬铁栏杆。

　　7)锅炉员工须持证上岗，严格执行岗位操作规程;

　　8)使用空压机、水处理加力罐人员严格执行岗位操作规程;

　　9)具体岗位安全管理参照本部门的《安全生产管理规定》和《操作规程》执行。

　　4.1.2用电安全：

　　1)严禁在车间内用生产用电充电动车电池;

　　2)保持电气设备整洁完好，防止受潮，禁止用脚踢开关或用湿手扳开关;

　　3)电工持证上岗，变、配电室非工作人员不得入内;

　　4)电器设备维修时，必须严格执行停电、送电和验电操作规程，未经配电室认可，一律不准带电作业;(特殊情况有可靠的安全保护措施外)

　　5)若发现电路故障(漏电、保险丝熔断、电线绝缘损坏、控制失灵、电机损坏等)，应立即切断电源通知电工检修，非电工人员一律不得拆修。

　　4.1.3交通安全

　　1)应遵守道路交通安全法律、法规的规定，安全、文明驾驶。不超速、不酒后、不疲劳驾驶;

　　2)上、班骑摩托车，、电动车的员工必须防护齐全、戴头盔;

　　3)员工上道路行驶前，应当对摩托车、电动车的安全技术性能进行认真检查;不驾驶有安全隐患的机动车、摩托车、电动车;

　　4.1.4消防安全

　　1)严禁在生产区域内吸烟、动用明火及堆放易燃易爆物品;

　　2)严禁个人使用或破坏各种消防设备(消防栓、消防箱、灭火器等)

　　3)熟练掌握各种消防器材和熟知存置位置;根据火种能明确使用相应的器材：油类及化学物品可干粉、清水泡沫、二氧化碳灭火器;电器类使用二氧化碳、卤化烷灭火器

　　4.1.5厂区治安安全

　　1)门卫人员严格管理进入公司内的外来人员、车辆，并进行登记在册;对外出货厢车辆进行清点、检查;

　　2)严禁生产场所道路内私车行驶、停放;

　　3)进入公司内的所有电动、机动车辆限速，不得超过5k;

　　4)严禁员工动用消防设备及办公设施;

　　4.1.6食品安全

　　1)购食品时，必须向供货方索取有关票证，以确保食品来源渠道合法、质量安全;

　　2)严禁使用超过保质期、保存期失效的商品;

　　3)严禁使用不符合卫生要求的腐烂变质食品。

　　4.2安全培训

　　员工必须先进行岗前的安全培训，培训合格需签订安全责任书。

　　4.2.1培训内容

　　4.2.2公司级培训

　　1)国家安全工作方针、政策、法规、条例;

　　2)企业安全管理制度、守则;

　　3)安全生产法规和安全知识;

　　4.2.3部门级培训

　　1)岗位安全生产技术操作规定;盛华

　　文件名称：安全管理制度

　　2)生产现场安全管理规章制度;3)安全生产纪律、转岗培训和文明生产要求;4)生产现场环境、工作特点，可能存在不安全因素的危险作业部位及必须遵守的事项。4.2.4班组培训1)员工从事生产工作的性质，必要的安全知识，机器设备及安全防护设施的性能和作用;2)本工种安全操作规程;3)班组安全生产、文明生产基本要求和劳动纪律;4)本工种事故案例剖析、易发事故部位及劳防用品的使用要求。4.2.5培训方式1)岗位培训、会议、报栏、员工手册;2)班前、班后会，例会、管理会议。4.2.6建立培训档案1)对培训员工进行安全知识考评;2)建立员工安全考评档案，作为检查总结安全工作的依据。4.3安全生产管理

　　4.3.1各岗位员工必须熟知岗位操作规程和安全防范常识方可上岗;

　　4.3.2员工坚守岗位，禁止擅自把自己的工作交给他人;

　　4.3.3严禁工作场所打闹、睡岗、脱岗及做与工作无关的事情;

　　4.3.4严禁酗酒员工进入工作岗位;

　　4.3.5修理机械、电器设备前，必须在动力开关前挂上“有人工作，严禁合闸”的警示牌，非工作

　　人员禁止摘牌合闸(警示牌必须谁挂谁摘)。

　　4.3.6新安装设备、新作业场所及经过大修或改选后的设施，需经安全验收后，方可进行生产作业;

　　4.3.7严格执行《交接班制度》和岗位操作规程，重大安全隐患必须记入值班记录并上报公司领导;

　　4.2.8员工因工作失误、失职、违反操作规程行为造成的安全事故，责任由员工自行承担。

　　4.3安全生产的奖励措施

　　4.3.1公司在安全生产实行“重奖重罚”，对有突出贡献的班组和个人给予奖励，对违反安全生产制度和操作规程造成事故的责任者，要严肃处理，触犯刑律的，交由司法机关处理。

　　4.3.2公司全体员工发现重大设备缺陷和隐患，敢于制止违章指挥、作业，避免设备和人身事故者，给予奖励：

　　1)避免人身死亡和重伤的奖励1000—3000元;

　　2)避免重大设备事故的奖励：1000元;

　　3)避免重大火灾事故的奖励：1000—XX元。

　　4.3.3公司设立安全奖，每个季度对各生产班组实行安全考核。

　　4.3.4重大安全事故后，公司将根据事故责任大小对相关责任人做出处罚：

　　1)公司内部通报批评并处以个人200—500元的罚款;

物业消防安全管理制度

　　一、总承包及分包公司须知

　　1. 在大厦内办公的各公司的办公室必须每l00摆放两个4kgABC型干粉灭火器。

　　2. 办公室内抽烟必须备有烟灰缸，不得将烟头、烟灰弹进废纸篓，以免引起火灾。

　　3. 下班后应检查所有的电源开关是否已关闭，以防止电源短路引起火灾。

　　4. 各公司必须将防火责任人、管理人名单报安全管理部门备案，以便在紧急情况下便于联系。

　　5. 加强对下属员工的安全、防火教育，以免员工在施工中出现意外。

　　6. 管理处有权检查各公司办公室的安全防火情况。

　　二、入住装修须知

　　1. 业主入住时应向管理部门介绍所聘装修公司的情况及主要负责人和消防安全事项。

　　2. 管理部门应向装修公司派发一份《装修守则》，要求各装修公司在大厦施工期间必须遵守装修守则中的各项条款。

　　3. 装修公司在大厦内装修时间为星期一至星期六8:30-18:30，因工程需要加班，应到安全管理部门填写加班申请表，待批准后方可加班施工。

　　4. 每天的装修垃圾必须由各施工单位在18:00-20:00运送到垃圾站，各施工单位不得将每天的装修垃圾遗留到第二天处理，否则管理部门将自行清理，其一切费用由施工队负责。

　　5. 进出大厦的装修材料和垃圾必须全部从货运电梯运载，任何装修材料和垃圾不得从客梯运载。

　　6. 施工用的临时电线和电源开关应布置有序，不得乱敷乱设，以免遗留隐患。

　　7. 施工用的香蕉水、油漆等易燃物应指派专人加强管理，防止易燃物品发生意外。

　　8. 各施工单位应加强工地的消防安全管理工作，防止在施工过程中发生意外。

　　三、业主须知

　　1. 物业大厦的各主要出入口均应由安全管理员24小时值守，若大厦内面积较大，管理部门应指派人员巡逻，以确保安全。

　　2. 业主在正常工作中如受外界人员干扰，应立即打电话通知大厦安全管理部门。

　　3. 物业大厦每天上班时间为8:00-17:00。各业主因为工作需要延长工作时间请填写好加班表报送大厦管理部门备案。

　　4. 节假日(白天)需加班的单位员工凭本单位的工作证登记后方可进入大厦。

　　5. 因工作需要向大厦外搬运大型物品时，应填写物品放行条，待大厦管理处或安全管理部门批准后方可放行。需要向大厦内搬运或储存易燃、易爆危险品时，应向大厦安全部门申请，待批准后方可搬入大厦，并指派专人保管。

　　四、安全管理部门职能

　　1. 安全管理部门的职责是为业主解决在大厦内遇到的各类消防安全防范问题，是业主消防安全防范工作的可靠后盾。

　　2. 业主因工作需要增加消防报警系统，消防管理部门应具体指导安装。

　　3. 安全管理部门对所属员工应有严格的管理制度，业主因管理公司下属员工以各种形式做出与工作无关的事情，如打电话向公司管理部门投诉，管理公司应尽快处理和防止意外事故发生。

　　4. 大厦的安全管理部门要经常对消防设施进行检查，并定期举行消防演习和对员工进行严格的救护培训，以较全面的专业素质为业主服务。

　　五、火警应变措施

　　1. 听到火警警报声时: (1)当听到火警钟声响起时，表示附近可能发生火警。 (2)迅速检查自己的工作地点及周围是否有火灾发生。 (3)消防责任人应尽快检查其所在地方及附近是否有危险发生。 (4)消防责任人发现有危险，应组织员工有秩序地撤离大厦。

　　2. 所在区域未发出火警报警时: (1)所在楼层警报没有响，则表示火警并非在自己附近地点发生，不会有现时的危险。 (2)保持镇定，即使没通知疏散，自己也可自行决定是否离开大厦。 (3)做好疏散准备工作，当接到通知或听到所在楼层的火警警报声响后，立即离开大厦。 (4)无任何火警迹象，请勿随便按动所在楼层的报警按钮。

　　3. 发现着火时: (1)按动附近的火警报警按钮，告知其他住户并通知大厦消防中心。 (2)利用附近的灭火设备灭火，切勿用水扑救电源引起的火灾。 (3)如果火势仍无法得到控制，请立即离开大厦，待大厦消防人员前来扑救。

　　4. 疏散与逃生 (1)保持镇定，依照消防指挥员或大厦消防广播的指令有秩序地从消防楼梯疏散。 (2)除照明灯光外，关闭所有电源及门窗。 (3)消防责任人须在疏散后清点所有公司职员及到访的人数，以便协助在场消防工作的开展，如发现有职员或到访者失踪，请立即通知在场消防指挥员。 (4)应从消防通道离开大厦，并关闭所有防火门，切勿将防火门固定，除特殊情况外，所有人员均需离开大厦，到外面开阔地带集合，切勿留在大厦内。 (5)切勿使用电梯逃生，所有电梯在火警警报声响起时会自动停止运行。 (6)各单位必须负责安排疏散伤残职员和到访者，如果需要协助，请通知大厦管理处。 (7)未经消防指挥员或大厦管理部门人员的允许，切勿再度进入大厦。

　　六、大厦资料

　　1. 消防指挥 在公安消防队未到达之前由大厦管理部门的最高领导任消防指挥员，待公安消防队到场后，现场总指挥由公安消防队最高指挥官负责。

　　2. 消防管理人 物业公司任命消防管理人，消防管理人担负现场指挥的责任。

　　3. 火灾报警按钮 大厦的火灾报警按钮均附有清楚的标志，火灾报警按钮一经按动，火警钟立即鸣响，信号即时传送到大厦消防控制中心。

　　4. 自动灭火报警系统 大厦如装有先进的自动灭火报警系统，一旦有烟雾产生，该系统立即发出警报，如果温度达到摄氏60度以上，自动喷淋系统将会喷水，将火扑灭。

　　5. 太平门出口 大厦每层设有多个太平门出口以方便人员逃生。出口通道的灯光照明全部接通大厦的应急电源，在火灾发生时疏散通道的所有照明系统均能正常工作，以确保人员疏散时有秩序地进行。

　　6. 防火门 防火门能自动关闭，可以阻止火势及浓烟蔓延至疏散通道，因此防火门应经常性地关闭，不能随意将防火门打开固定。

　　7. 逃生途径 在紧急情况下逃生时，切勿使用电梯，请使用最近的疏散楼梯，迅速撤离大厦，到地面较安全的地方集合。

　　8. 大厦消防广播系统 大厦各楼层均装有公共广播系统，如遇火警发生，该广播系统以播放录音带的方式引导人 员安全疏散，所有录音带的信息将分别以英语、普通话、本地方言播放。