物业管理经理考核

物业公司管理竞聘演讲稿

　　各位领导：

　　大家好！

　　首先非常感谢公司提供了这个展示自己、让大家认识我、了解我的机会。我叫，现年36岁，大学本科学历。我自1998年开始了从事物业管理的职业生涯。其中从事清洁行业管理有八年之久，全面从事物业管理三年多，其中经历和体会了包括小区、写字楼、医院、政府机关等不同物业的管理和创优工作，虽不敢说经验丰富，但通过这十多年的沉淀和积累，物业管理服务这六个字已经深深融入我的血液。我竞聘的岗位资格是品质管理处环境管理主任。

　　现借此机会就竞聘品质管理处环境管理主任一职阐述一下自己的一些设想。

　　一、环境管理主任一职的重点和难点

　　环境管理是人类起居生活不可缺少的部分；是人的生活质量的一个重要指标；是物业管理的一项重要内容。而环境管理主任一职是公司品质管理处的一个重要职能部门，其重点体现在：

　　1、桥梁作用；如何彻底贯彻公司的品质方针，把部门的工作做到实处，使一线工作紧密围绕公司的质量方针开展，依托公司的百年制度，为公司的百年品牌做出贡献，这是该岗位的工作重点之一。

　　2、监督和指导作用；该岗位应具有丰富的专业知识和熟悉公司的各项规章制度，并对行业法律法规有较为深刻的了解，从而有效的对一线工作起到监督和指导作用，并对一线部门展开形式多样，彻实可行的培训，使各一线的工作质量保持稳步改进和提高。

　　3、考核作用；依据公司成熟的考核机制，公开、公平、公正的对各一线部门进行考核，努力使各部门进入到一个良性、有序、你追我赶的局面中。

　　其难点体现在：

　　1、怎样使公司的百年品牌战略有机的分解到每一个实际操作中去！

　　2、怎样使精细化管理渗透到每一个具体工作环节中！

　　3、怎样率领部门突破行业上较为突出的矛盾！

　　二、对公司企业文化的理解

　　一个企业要想健康发展，成为"百年老店"，企业的规章制度是最为重要的。俗话说得好，"没有规矩，不成方圆"。如果企业没有规章制度，就没有办法对其员工进行相应的约束，也就没有办法具体的告诉其员工，哪些事情是应该做的，哪些事情是不应该做的；如果企业没有规章制度，员工就不知道如何处理公司的正常业务，只能按照领导的意思去做。长而久之，员工的心思就不会放在公司的业务之上，而去揣摩领导的心思，搞人际关系，这样做的结果势必对企业健康的发展产生不利的影响，最终导致企业的衰落。在这里所指的企业规章制度其实就是指企业文化。什么是企业文化呢？按照通俗意义上讲，企业文化是指集企业全体员工的智慧，共同制定的企业员工的行为准则，是企业员工共同遵守的准则。

　　公司员工手册第七条明确了公司的核心价值观是“追求、财富、机制、精神、利益和文化”。第八条明确了人、诚、实、效是粤华企业文化的精髓，每个员工都必须做到，要像爱护眼睛一样维护和珍惜这四个字。

　　企业文化的树立，不仅仅是一种公司的宣传手段，最重要的是如何将其落实下去，让公司里面的每一名员工都能深刻的体会到企业文化对公司发展的重要性。只有当员工深刻的意识到自己的行为是符合企业文化要求的，处处以企业文化来严格要求自己，那么企业文化才能真正的发挥其最终的效果。而粤华的核心竞争力是拥有一套成熟的规章制度和一群能彻底执行制度的粤华人，让粤华企业里面的每一名员工，为追求共同的核心价值观一起努力吧！

　　在与一些同事聊天时，有些同事对企业文化的概念还较模糊，有些甚至把大比武、蓝球、羽毛球等文化活动等同于企业文化，建议公司多开一些有关企业文化的培训课。

　　三、工作设想

　　我将紧紧围绕公司的目标：接一座物业，创一片天地，树一个品牌，实现经济效益和社会效益双丰收。把重心放在树立公司的品牌战略上。物业企业的生存前提是什么？是优质的管理服务！随着管理范围的扩展，物业企业壮大了，卖的是什么？是品牌！物业企业要发展，靠的是什么？还是品牌！品牌是产品个性化的表现，它是产品特性的浓缩。物业管理提供给业主（客户）的产品就是服务，服务质量铸造了企业品牌。战术上我将展开一系列具体工作，重点集中以下几个方面：

　　1、责权清析的管理架构是品牌战略的前提。

　　一个项目的管理架构好象一个人骨架，人的骨架是直是弯，全凭个人平时养成的良好习惯有关。项目管理架构确立后，怎样使其责权明确清析犹为重要。项目管理架构是什么样的将带出什么样的兵，现代企业的特点是分工越来越精细，合作越来越紧密，只有管理架构的责权清析，才能彻底地落实公司的每项指令，才能理顺各部门的思路，才能带出有作战力的团队。

　　2、稳定的服务团队是品牌延伸的基础。

　　新项目前期的队伍组建和稳定是很重要的一项工作，管理人员既要配合公司迅速招聘合格的人选，又本文章共2页，当前在第2页上一页[1][2]要率领所部理顺前期的各项工作，还要把人的心留住。这要求我们每个人须具备有五心“责任心、诚心、耐心、细心、关心”我们的团队只要做到用五心做人做事，必是一个很融洽、稳定的、有作战力的队伍。

　　3、不同类型的培训是品牌廷续的核心内容

　　由于物业管理的生产过程与消费过程是在同一环节，生产过程在前台，暴露在业主面前，服务人员的一个笑容，一个眼神、一个走路的姿势都会导致业主的投诉，因此，人最重要。首先在选择员工时，我坚持“德才兼备，以德为主”的思想，无才不成器，无德即是祸，古训也讲“德，才之帅也；才，德之资也。”其次是抓培训、练队伍。在一个团队中，队员综合素质的高低在很大程度上将会直接影响到团队的发展前景，因此日常培训是工作中至关重要的环节。通过有计划、有目的的培训工作，进一步增强员工的主人翁意识、服务意识和创新意识，使员工的个人成长远景与公司的发展目标有机结合起来，充分调动员工的积极性和创造性，发挥上下一盘棋的合力优势，始终坚持岗前、岗中、岗后培训。我的管理原则中就把“培训、培训、再培训，使每位员工把关心业主服务当成职业习惯”这句话列在培训制上。各部门每月都就思想教育、质量管理、技术应用等方面主题做出每月的培训计划。比如：拿处理投诉培训来说，培训中我们告诫员工要认真对待投诉，强调“你的言语举止代表的是公司的整体形象”，调查显示：“每27个遭遇到同样待遇的人，只有一个人会投诉，也就是说，每个投诉人的背后，还有26个和他一样愤怒的人。而如果投诉没有得到及时解决，他会告诉其他8—16个人，并从此不再信任你，你只有一次机会，如果这次做不好，以后再做好，他也不会领情”。

　　4、健全的管理制度是品牌的保证。

　　用制度管人，用企业文化管心，这是公司李懂经常教导我们的一句话。我将严格遵照政府有关物业管理的法令、公司的要求，使各部门要建立一套完整的、有效的、科学的岗位责任体系，规范的服务标准，严密的考核办法，使各部门每天、每个人、每件事都更加条理化、制度化、规范化、程序化和标准化，以确保优质的服务质量与高效的管理运作。

　　5、优质的管理服务是品牌的关健。

　　质量是品牌的生命，为此，“让业主满意、让业主感动，提供超越业主期待的服务”的质量方针和树立“业主并不总是对的，但他们永远是第一位的”管理理念，并营造“安（安全）、暖（温暖）、快（快速）、洁（清洁）、便（方便）”的生活和办公环境为目标，来确保公司的质量体系能够得以彻底的贯彻和稳定的运行，从而保证服务质量的不断提升。其中“快”应做到，接到电话5分钟进入现场，30分钟解决问题，3小时解决不了时给业主一个满意的答复。

　　6、全方位的创新是品牌的本质。

　　因为创新是品牌持续的根本和关健。

　　第一，管理创新。实行“直线指挥制”“培训制”“三工并存、动态转换”（三工：优秀员工、合格员工、试用员工）、“员工提案制度”、“成功激励讲座”“团队精神”等各种创新的管理方法，来优化管理制度与组织运营模式。提倡“细微之处见精神”。传统的计划体制下管理是为了管理而管理。比如，吐痰，管理人员看着你吐，然后揪着你罚款。假如吐痰时，管理人员掏出一张纸说，先生，你吐在这上面吧。你可能以后一辈子都不会把痰吐在地上，这就是人性化管理的一方面。

　　第二，技术创新。普及管理项目的计算机网络运用技术，提高工作效率和服务质量，不定期开展计算机应用知识讲座，增强管理人员素质以适应高效管理与质量管理的要求，提升物业服务的科技含量。

　　第三，服务创新。量化考核，目标明确。如：房屋完好率100%，设备完好率100%，客人投诉处理率100%，合同履行率100%。建立“业主服务满意体系”1个目标——服务满意；2个理念——关注业主、持续改进；3个干净——办公与生活环境干净、机房干净、设备干净；4个不漏——不漏气、不漏水、不漏电、不漏油；5个良好——设备运行与维护良好、卫生保洁与绿化养护良好、商务礼仪与安全管理良好、管理服务质量与态度良好、客户与业主反映良好。物业管理工作，无论是保安站岗巡逻、保洁的擦窗拖地、还是工程的维修养护工作都是在一种反反复复、认认真真、兢兢业业、没完没了的过程中完成的，那么对员工爱岗精神和敬业思想的观念培养和训练是一个长期的工作。我坚持提倡物业工作的“细致之处见精神”，物业无小事，都不简单，什么是不简单？就是把一些简单的工作成千上万次的做对，就是不简单；什么是不容易？就是把一些公认容易的事情非常认真地做好，就是不容易。作为管理人员，我们培训也包括本身的参加一线劳动，我们必须了解员工对工作的感受，他们如何通过自己的付出给他人带来幸福，如何忍受他人的误解和偏见造成的委屈。我在以前的公司任职时就要求每个管理人员每月至少腾出一天到第一线去干一些所管辖范围内的下层工作，如试着去清洁一个洗手间、试着去站一小时的岗、试着去换几个灯泡等等，这一天被称作“我的服务日”。当领导以服务他人引路，领导就成为员工学习的榜样。如果要求员工双倍地努力工作，干部就要十倍地努力工作。

　　7、成本控制是维护品牌的一条主动脉我将严格按照公司任务书所下达的各项成本控制的指标，来运行项目上的工作。牢牢树立成本控制观念，落实到每一个岗位、每一个环节。

　　四、此次岗位资格竞岗根据对自身条件的客观分析，我认为自己有以下优势

　　第一、具有强烈的事业心和工作责任感；

　　第二、具有良好的思想道德修养。平时注重个人修养，踏实做事，正直为人，坚持原则，公正地看待问题，处理问题。有大局观念，团结意识、配合意识强；

　　第三、经过多个工作岗位的实践锻炼，培养了自己多方面的能力；

　　第四、我思想比较活跃，接受新事物比较快，爱学习、爱思考、爱出点子，工作中注意发挥主观能动性，这有利于开拓工作新局面；

　　第五、我办事稳妥，处世严谨，在廉洁自律上要求严格，这是做好一切工作的保证；

　　第六、我信奉诚实、正派的做人宗旨，能够与人团结共事，而且具有良好的协调能力；

　　第七、我认为自己具备担当此任所必须的知识和能力。

　　在具体工作中，我将以“三个服从”严格要求自己，以“三个一点”找准工作切入点，以“三个适度”原则与人相处。“三个服从”是个性服从全局，感情服从原则，主观服从客观。切实做到服务不欠位，主动不越位，服从不偏位，融洽不空位。“三个一点”是当上级要求与我部实际工作相符时，我会尽最大努力去找结合点；当部门之间发生利益冲突时，我会从政策法规与工作职责上去找平衡点；当领导之间意见不一致时，我会从几位领导所处的角度和所表达意图上去领悟相同点。

　　“三个适度”是冷热适度，对人不搞拉拉扯扯，吹吹拍拍，进行等距离相处；刚柔适度，对事当断则断，不优柔寡断；粗细适度，即大事不糊涂，小事不计较。做到对同事多理解，少埋怨，多尊重，少指责，多情义，少冷漠。刺耳的话冷静听，奉承的话警惕听，反对的话分析听，批评的话虚心听，力争在服务中显示实力，在工作中形成动力，在创新中增强压力，在与人交往中凝聚合力，以共同的目标团结人，以有效的管理激励人，以自身的行动带动人。用真情和爱心去善待我的每一个同事，给他们营造一个宽松的工作环境和发展空间；用制度和岗位职责去管理我的同事，让他们像圆规一样，找准自己的位置；像尺子一样公正无私；像太阳一样，给人以温暖；像竹子一样每前进一步，小结一次，努力实现“以为争位，以位促为”的工作目标。

　　如果我这次竞岗成功，这是大家的厚爱和鼓励，我一定以踏实的工作作风、求实的工作态度、进取的工作精神，恪尽职守，履行职责，以实际行动履行自己的诺言。如果我竞岗落选，说明我还有差距，决不气馁。因为从事何种工作岗位并不重要，重要的是如何对待工作，如何在岗位上发掘美的闪光点。古人说：“不可以一时之得意，而自夸其能；亦不可以一时之失意，而自坠其志。”资格竞争，有成功有失败，无论成功或失败，我都将以这句话自勉，一如既往地勤奋学习、努力工作。

　　谢谢大家！

物业管理公司市场部经理的竞聘演讲稿

　　本人周平，毕业于___大学机械工程系，__年_月加入______集团，现任______物业管理公司发展部副部长。

　　这次竟聘的岗位为______物业管理有限公司市场部经理。现就去年一年的工作和以后的工作打算做如下汇报：

　　一、工作完成情况：

　　2、20XX年3月，接管在水一方小区，C、D栋，物业面积为39800平方米。

　　4、20XX年3月、6月先后接管湖天一色小区一期，二期共67890平方米的物业。

　　5、一年来先后参加了，湖天一色新天地、冷水江国际，中方桃花源、___顺天国际等楼盘的开盘活动，为明年公司的扩张建立了基础。

　　6、先后与中行，人行、中方生态城、琼天广场、___学院等进行过接触，但都因种种原因未能顺利接管。

　　7、协助各管理处处理各项重大投诉和设施、设备的改造。

　　二、工作中的不足

　　1、前期介入的力度不够。

　　2、与房产、工程公司之间信息沟通未到位。

　　3、对各管理处的巡查、指导工作不足。

　　4、外接物业力度不够。

　　三、工作打算

　　1、加大前期介入力度，由于集团开发的物业较多，且分布较散，加之公司日常事务较多，导致现阶段的前期介入工作的不足。今年我部将建立、建全前期介入的各项制度及表册，完成已交接物业情况的统计工作。加大新建项目的巡视、巡查力度，以便及时发现问题。

　　2、加强信息沟通，定期与房产、工程公司各项目部进行信息沟通，及时了解各项目工程的最新动态，了解新建物业的进度及正在筹备开发的新物业基本情况等。

　　3、配合各管理处对各项重大投诉、设施、设备的改造进行处理，确保设施、设备的正常运行，及时处理各项投诉，确保工程质量，避免出现二次投诉和群体投诉。

　　4、由于___的物业管理起步较晚，物业管理还未规范，加之业主对物业管理的不了解，各新开发楼盘均有自己的物业管理公司，物业管理费标准偏低等，造成了我部对外承接物业的困难。

　　20XX年市房产局将推行《___市物业管理招投标管理办法》，这对于我公司来说，又是一个新的挑战，同时也是一个新的商机。

　　5、继续跟进去年未能接管的物业。

物业管理经理竞职演讲稿

　　各位领导、同志们：

　　大家好！

　　非常感谢公司给我这样一次机会，让我在这里就我从事物业工作的思路和设想做一阶段总结和汇报。

　　我是20xx年参加工作，20xx年之前主要从事商业管理和行政管理工作，20xx年5月加入了北站房地产开发公司，开始了我从事物业管理的职业生涯。可以说三年来的物业管理工作使我对物业管理这一新兴行业有了一个全面的掌握和认识，并结合我学习的MBA专业对管理理论和实践的结合有了更深层次的理解和运用。

　　目前沈阳物业管理公司350余家，除原来房管部门翻牌59家，其余290家都是专业的物业管理公司，加上入世后，合资、独资的外国物业管理机构也会竞相涌入国内市场，今年开始中海物业、戴得梁行、威格斯等品牌物业公司已开始和沈阳的一些楼盘接洽，可以说明年的市场竞争将更加激烈。

　　学管理的都知道，美国通用电器总裁杰克·韦尔奇是一个不断有新观念的人，他曾把40多万人裁减到20多万人，这个魄力不得了，韦尔奇要的是市场竞争力，这源于他的危机感。他在公司内部贴了一张画，画上有一只狮子和一只鹿，狮子说：虽然我十分强壮，但是今天不努力去捕捉食物，我也会和鹿一样。鹿说：狮子对我是最大的危险，我今天不努力奔跑会被它吃掉。他的意思是告诉人们，不管你是强者还是弱者都要努力去做。危机感转化为一种非常强烈的市场竞争意识。

　　在这样一个市场竞争环境中，我的工作指导思想，重点放在树立鑫逸物业的品牌战略上。

　　物业企业的生存前提是什么？是优质的管理服务！随着管理范围的扩展，物业企业壮大了，卖的是什么？是品牌！物业企业要发展，靠的是什么？还是品牌！

　　品牌是产品个性化的表现，它是产品特性的浓缩。物业管理提供给业主（客户）的产品就是服务，服务质量铸造了企业品牌。

　　围绕建立企业品牌，我将展开一系列具体工作，重点集中以下几个方面：

　　一、优质的管理服务是品牌的基础

　　质量是品牌的生命，为此，我在鑫逸物业提出了“让业主满意、让业主感动，提供超越业主期待服务的，全国一流的专业化物业管理企业”的质量方针和树立“业主并不总是对的，但他们永运是第一位的”企业宗旨，并营造“安（安全）、暖（温暖）、快（快速）、洁（清洁）、便（方便）”的生活和办公环境为目标，来确保鑫逸物业的质量体系能够得以长期的、稳定的运行，从而保证服务质量的不断提升。其中“快”应做到，5分钟进入现场，30分钟公司解决问题，3小时解决不了时给业主一个满意的答复。2002年底前在东逸花园外环境完善的前提下，鑫逸物业力争一次性通过ISO9002质量管理体系标准ISO14000环境管理体系标准的双认证。

　　二、优秀的管理人才是品牌的核心

　　人才是品牌的核心动力。优秀的技术、管理人才是企业最宝贵的财富，只有高素质的技术与管理人才，才能推动公司的发展，所创品牌才会有“后劲”，企业的品牌才得以营造和积聚。由于物业管理的生产过程与消费过程是在同一环节，生产过程在前台，暴露在业主面前，服务人员的一个笑容，一个眼神、一个走路的姿势都会导致业主的投诉，因此，人最重要。

　　首先在选择员工时，我坚持“德才兼备，以德为主”的思想，无才不成器，无德即是祸，古训也讲“德，才之帅也；才，德之资也。”同时也考察他是否有爱心，看他对家庭，尤其对父母孝敬不孝敬，假如一个人连父母都不尊敬，那他怎么可能对业主真正笑起来呢？其次是培训，我们始终坚持岗前、岗中、岗后培训。我在鑫逸物业员工手册第三章六条管理原则中就把“培训、培训、再培训，使每位员工把关心业主服务当成职业习惯”这句话列在培训制上。并在培训制度中就培训师资、培训费用、培训要求、外派培训、培训奖惩等做了详尽阐述。

　　综合部每月都就思想教育、质量管理、技术应用等方面主题做出每月的培训计划。

　　比如：在物业管理理论培训中，关于物业管理定位，我们强调“使物业保值、增值是我们的首要任务。我们即要为开发商负责，又要为业主负责，开发商盖一栋楼经过了无数曲折，是积聚了公司许多人的智慧和心血的结晶，业主买一套房子，那是全家的希望，我们不为他们考虑，良心何在

　　再拿处理投诉培训来说，培训中我们告诫员工要认真对待投诉，强调“你的言语举止代表的是公司的整体形象”，调查显示：“每27个遭遇到同样待遇的人，只有一个人会投诉，也就是说，每个投诉人的背后，还有26个和他一样愤怒的人。而如果投诉没有得到及时解决，他会告诉其他8—16个人，并从此不再信任你，你只有一次机会，如果这次做不好，以后再做好，他也不会领情”。同时灌输解决投诉的四条黄金法则：倾听、道歉、解释一下将要采取的措施并定下时间表，最后要有后续，让业主觉得有头有尾。

　　物业管理是集房屋管理、设备管理、绿化管理、安全消防管理、环境管理及公共服务、专项服务、特殊服务于一身的管理。它要求从事物业管理的人才，不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神，而且要有精业务、通技术、善管理、懂经营的管理人才、技术人才和经营人才，只有企业拥有良好的人才优势以及充分的人才资源，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，才能有效的支持品牌的塑造。

　　三、健全的管理制度是品牌的保证

　　在严格遵照政府有关物业管理的法令、企业要建立一套完整的、有效的、科学的岗位责任体系，规范的服务标准，严密的考核办法，使公司每天、每个人、每件事都更加条理化、制度化、规范化、程序化和标准化，以确保优质的服务质量与高效的管理运作。比如：在鑫逸物业为保障管理中即无空白又无重叠，使每个人、每件事都能规范到位、跟踪到位，我要求5个部门的29个岗位每个工作区域、每件物品都要有两标签，一个写上责任人，一个写上检查人，大到机械设备，小到一个花盆、一块玻璃，出现问题我不找责任人，我要追究检查人。

　　四、全方位的创新是品牌的本质

　　因为创新是品牌持续的根本和关健。

　　第一，管理创新。实行“直线指挥制”“培训制”“三工并存、动态转换”（三工：优秀员工、合格员工、试用员工）、“员工提案制度”、“成功激励讲座”“团队精神”等各种创新的管理方法，来优化管理制度与组织运营模式。

　　20xx年在鑫龙物业时提出酒店式的管理，就是通过营造酒店式的环境，利用酒店环境这种无声的语言来约束每一个人的言行举止，提倡“细微之处见精神”。传统的计划体制下管理是为了管理而管理。比如，吐痰，管理人员看着你吐，然后揪着你罚款。假如吐痰时，管理人员掏出一张纸说，先生，你吐在这上面吧。你可能以后一辈子都不会把痰吐在地上，这就是酒店化管理，也是人性化管理。

　　今后一段时间还要朝着快速，润物细无声的无人化管理最高境界发展，比如，目前保安在查验业主身份证件时常引起业主不满，业主感觉保安员记不住他没得到尊重，今后看到一个人进来，不理他，只远远地监控他，这不仅需要员工素质的培养，而且需要现代化技术、设备的配合。

　　其次还有个性化服务是针对每一个确有需要的顾客来量身定做不同的服务。

　　第二，技术创新。普及管理项目的计算机网络运用技术，提高工作效率和服务质量，综合部不定期开展计算机应用知识讲座，增强管理人员素质，同时进一步研究开发物业管理软件，以适应高效管理与质量管理的要求，提升物业服务的科技含量。

　　第三，服务创新。量化考核，目标明确。如：房屋完好率100%，设备完好率100%，客人投诉处理率100%，合同履行率100%。

　　建立“业主服务满意体系”

　　1个目标——服务满意；

　　2个理念——关注业主、持续改进；

　　3个干净——办公与生活环境干净、机房干净、设备干净；

　　4个不漏——不漏气、不漏水、不漏电、不漏油；

　　5个良好——设备运行与维护良好、卫生保洁与绿化养护良好、保安礼仪与安全管理良好、管理服务质量与态度良好、客户与业主反映良好。

　　物业管理工作，无论是保安站岗巡逻、保洁的擦窗拖地、还是工程的维修养护工作都是在一种反反复复、认认真真、兢兢业业、没完没了的过程中完成的，那么对员工爱岗精神和敬业思想的观念培养和训练是一个长期的工作。就拿保洁员来说，如果她负责的四个单元六层高的住宅，作为一个合格的保洁员，应该保证8小时之内，任何时候检查都应做到四无，即：无烟头，无纸屑、无污渍、无灰尘，那么她平均走一个来回大约30分钟，平均8分钟上下一趟楼，扣除作业时间一小时走5趟，一天走40趟楼梯，一个月扣除四天休息也要走1000趟，一年呢？公司不相应建立一套科学的工作规范，不形成一种融洽的企业文化，不体现一个公平的奖惩机制，不树立一些典范的榜样人物是肯定不行的。我坚持提倡物业工作的“细致之处见精神”，物业无小事，都不简单，什么是不简单？就是把一些简单的工作成千上万次的做对，就是不简单；什么是不容易？就是把一些公认容易的事情非常认真地做好，就是不容易。

　　作为一个服务公司的管理人员，我们培训也包括本身的参加一线劳动，体验那些要被你管理人的工作。我们必须了解员工对工作的感受，他们如何通过自己的付出给他人带来幸福，如何忍受他人的误解和偏见造成的委屈。公司要求每个管理人员每月至少腾出一天到第一线去干一些所管辖范围内的下层工作。这一天被称作“我的服务日”。当领导以服务他人引路，领导就成为员工学习的榜样。

　　最后，我引用日本企业管理大师土光敏夫的名言来结束我的发言：“没有沉不了的船，没有垮不了的企业，一切取决于自己的努力，员工要三倍地努力，干部要十倍地努力。

　　谢谢大家！

竞聘物业经理演讲稿

　　各位评委、各位代表： 大家好！今天，我怀着一种不平静的心情，走上了这个非凡的舞台。首先感谢市局领导给我们提供了一次难得的学习锻炼和参与竞争的机会。在此，我将以良好的心态，积极参与这次竞争，勇于接受挑战。

　　物业治理自80年代初在我国深圳、广州起步，至90年代，非凡是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业治理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业治理书籍的出版、物业治理进入高等教育系统，标志着物业治理已由感性熟悉世界进入到理性熟悉世界，已进入竞争时代。作为“省级优秀物业治理企业”，常电物业如何在守住“根据地”的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益，力争三年内创“全国物业治理优秀示范项目”称号。这，已经摆在了公司决策层的面前。根据物业治理副经理职位的性质和职能要求，我觉得自身具有一定的优势，愿意竞争这个岗位。主要理由是： 其一，我热爱这项工作。虽然这项工作繁杂，又是本人未开垦的一片荒地，需要付出很多，很辛劳，但特种兵出身的我有充分的思想预备，有投身这项工作的良好愿望和热情。

　　其二，我受党的培养教育多年，有“认认真真办事、实实在在做人”的作风和一颗忠诚于党的事业、服务于人民群众的责任心。这是我做好一切工作的前提和保证。 其三，从生产岗位到营销岗位到综合协调岗位，从生产人员到技术人员到治理人员的工作经历，让我基本具备了本职位所要求的思想政治素质、开拓创新意识和治理协调能力。

　　其四，我有“以人为本、人格至上”的现代行为理念，处事公道正派，待人热情诚恳。能始终围绕“人文关怀”这四个字来做文章、办事情，努力去打造“常电物业”品牌，使领导满足、同事拥护、业主放心。 其五，更主要的是，有领导的关心、爱护和鼓励，有同事的帮助、协作和支持，为我做好工作创造了有利条件，增强了勇气和信心。

　　假如组织和大家信任，能给我一个施展的平台，我有决心有信心担当此重任。

物业管理经理竞聘演讲稿

　　各位领导、各位评委、同志们：

　　大家好！

　　首先，感谢管委会、软件园、物管中心和同志们给予我这次展示自我的机会和舞台。

　　我叫*，*年出生。*年毕业于浙江*,*工程专业，工程师；*至*年在*厂工作，历任专业教师、技术员、设备分厂副厂长；*年招入原发展物业公司工作，现为发展物业中心副经理。今天竞聘的岗位是发展物业管理中心工程部经理。我今天演讲的主要内容分二个部分：一是我竞聘工程部经理的优势；二是谈谈做好工程部经理的工作思路。回顾本人近年来的工作情况，可以总结为三个方面。第一、 尽职尽责为发展物业的初期建设鞠躬尽瘁。*年发展物业公司物业部组建初期百业待兴，针对建筑设计及施工中的大量缺陷，我配合主管副总构建了物业管理部的基本架构，并力排众议，从实际出发，力主建立一个精简、高效的物业管理队伍，并制订了一系列初期的规章制度。

　　在这一时期，工程部重点做了二项工作，

　　一是自主编制了一套计算机物业管理软件，使物业管理初步纳入到现代化管理轨道；二是改造及改正了大量大厦设计、安装中的不恰当、不适宜的缺陷，使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠。

　　第二、 尽心尽力为发展物业的发展做出了应有的贡献。众所周知，发展物业经历了多次变革，但我始终一如既往地尊重、支持各任领导的工作，维护领导的威信，愿当配角、甘作绿叶。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短，团结协作，做到：到位而不越位，补台而不拆台。在保证自己所管辖的工程部工作符合公司要求外，还为公司主编了一套“发展大厦物业管理制度汇编”及以后辅助编制了一系列管理制度，为发展物业管理从无到有，从小到大，并且不断走向规范、走向成熟，贡献了自己的光和热。第三、 全心全意为发展物业的突破发挥自己的聪明才智。为了发展物业有一个更好的未来，我已积累了各种资料约10多万字，计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业CI手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。我没有辉煌的过去，只求把握好现在和未来。今天，我参加工程部经理职位的竞争，主要基于以下几个方面的考虑： 一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在物业初创时期，我事必躬亲，到过大厦的每个地方，摸过大厦的每个部件，工作上踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，充分体现出 “特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献”的爱……

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竞选物业公司物业部经理的演讲稿

　　尊敬的公司领导：

　　您好，我叫xxx，今年32岁，大专经济管理专业，___年进入公司后一直从事物业管理工作，经历从物业前期介入，多层的移交到小高层的移交的物业部工作的整个过程。同时参加全国物业管理员的考试，在不断的学习中，根据我对物业管理工作的深刻理解，参照花园物业管理工作的现状，我认为急需解决的是物业管理中的服务创新和标准化管理。

　　党的十六大提出了“与时俱进，开拓创新”。创新已经成为社会进步的一种动力。早在年初，公司领导针对物业管理工作就提出了“全新，全意，全程”的服务宗旨。全新就是要为业主提供创新的个性化的服务方式，这正体现了公司领导的远见卓识。花园是预销售方式，业主在交接自己的房屋时直接面对的就是物业部，在如此重要敏感的阶段，物业部工作的优劣也就直接代表了公司的形象和水平。业主选择了文博花园体现了对zhf公司产品的信任，如何使这种信任在各个方面得到满足以形成对公司产品的忠诚，物业部在实施过程中有很多需要提高的创新工作要做，目前物业部已成为中房公司在产品开发服务构成中较薄弱的一环。只有采用了先进的思想，科学的办法，物业部的工作才能够在不利的环境中求生存和发展。这就是创新的必要性。

　　物业部工作的创新主要体现在观念创新，服务创新，管理创新等几个方面，他们既是相互独立又是相互支持不可分割的。

　　首先是观念创新。

　　思想的改变是一切行为改变的前提。所以观念创新是物业部管理及服务创新的先导。拿过去的老观念和老经验的思维定式，条条框框在文博花园这个新环境中实施造成了目前物业部工作面临重重困难，无论是业主还是相关部门均不太满意，在一定程度上影响了公司的美誉度。物业部要走出困境就必须解放思想，去不断适应社会进步和市场规律，要眼光向外，积极学习接受先进的思想和办法，不断总结和研究，宣传自己的优势，批评和改正自己的错误，以人为本，不断创新，使物业部的工作得到提高。

　　其次是服务创新。

　　通过了观念的创新，体现在工作中重要的一部分就是服务的创新。物业管理是以人为本，为人服务的行业，服务水平就是产品的质量。物业部的服务工作也是整个zhf公司开发产品质量的一部分。花园整体定位为中央高尚文化学习型社区，如何在公司领导的指导下，不断充实提高完善物业部的服务体系来满足高尚文化社区的要求，改变目前低层次的服务水平。就要不断的创新，以业主的满意作为工作的标准和根本宗旨。与业主之间建立“互相沟通，互相理解，互相尊重”的长期协调关系。及时了解业主的需求，充分挖掘现有资源的潜力，为文博广大业主这些固定的服务对象提供满足各种层次多领域的具有很高个性化的服务内容，“全新，全意，全程”体现“安全、高效、舒适、高尚”的中房文博社区文化。

　　具体的服务改进方案有以下设想：

　　物业部的服务可以分为三个层次，第一层为核心服务，也就是常规性服务，包含有房屋及设施维修，治安，装修管理，环境绿化保洁，车辆管理等等方面，是物业部的日常工作。在此层推行岗位首席负责制，由首席负责人负责到底，用客户满意率来进行考核。例如在维修上，由水电技术人员首席负责按照维修标准流程，接到报修后小修不超一天及时完成，由业主签字认可满意及时并反馈到办公室，据此对维修及时率和维修满意率进行考核。在装修管理上要本着为业主服务的思想，组织专家对装修方案提出合理化建议，提醒业主注意事项，由首席负责房管员帮助业主巡视验收隐蔽工程，避免业主上当受骗。其余几项也是如此。此层次服务要以业主的全面满意为标准，在实施中要文明礼貌，特别注意细微末节，例如在进入业主屋内维修时，要求维修人员自备脚套和抹布，维修后及时把现场清扫干净，让业主在方方面面感受到物业部的人文关怀。第二层为有形增值服务，是为业主提供尽可能多的生活便利。代为出租看管空房，代聘家教保姆，代办家政清洁服务，代洗车看管，护理家庭绿化的花草树木等等，目前物业部没有搞但有这方面人员优势，此类服务若搞好不仅填补空白，能使公司形象提升，还会增加一定的收入，但必须做好市场调查。例如开展家庭绿化代管，物业部有专业绿化和操作人员，几乎不用投资，在管理好公共区域绿化的同时，还能提供包括育苗，代管，修剪，施肥等服务，如果通过对业主的调查有这些需要就可以开展。这样多种多样的个性服务不断开展，充分为业主提供生活便利。第三层为精神文化服务，就是通过与业主在文化方面的交流建立感情，物业部要不断的利用现有的场地设施举办一些文体娱乐活动来拉近与业主之间的联系。例如在节假日开展乒乓球比赛，合唱，以家庭为单位的艺术竞赛，组织业主自娱自乐，鼓励积极参与。使业主感受文博花园社区高尚的文化氛围，感受到如住花园的幸福。既培养zhf公司的忠诚客户，又提高物业品牌为营销作一定铺垫。

　　以上服务创新还仅仅是一些设想，尚有很多不成熟之处，还望得到领导指正。当然在实施前还会列出详尽计划，进行可行性研究，成本概算，收益分析。

　　最后是管理创新。管理创新是观念创新实现服务创新的保证。只有运用新的管理思想制度措施方式操作流程，改变现在家长式的管理方式方法，不断创新，使目前的人员更加合理积极的运转，创造新的生产力，取得更高的劳动效率。灌输先进的工作理念，建立公平的竞争机制，使员工建立“以公司为荣，以服务为乐”的工作态度，建立科学合理完善的规章制度，建立岗位责任制，参照ISO9000系列认证标准建立工作标准流程，在具体的方面细分，对每个员工的工作都能进行考核。建立并切实执行员工培训和激励机制。使物业部员工从内心对公司忠诚，才能使他们在工作中不断努力，一点一滴的树立起物业部的良好形象，产生强大的凝聚力和向心力，达到吸引人才，用好人才，提高人才，提高部门整体水平的目的，同时也为公司高尚的企业文化建立贡献一份力。

　　物业部需要一个勇于正视现实，承认差距，积极学习，敢于迎接挑战，能够快速接受新事物新思想具有创新意识的年轻人。在物业管理的全程服务，房屋管理，设备管理，安全管理，环境绿化保洁管理和人员管理均有深刻体会的开拓者，在公司领导的指导下，从根本上适应“中央高尚文化学习型社区”的要求。

最完整的物业公司管理制度

　　第一部分 岗位职责

　　公司总经理岗位职责

　　1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

　　2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

　　3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

　　4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

　　5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

　　7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

　　8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

　　9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

　　公司副总经理岗位职责

　　1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。

　　2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

　　3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

　　5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

　　6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。

　　职能部门经理岗位职责

　　1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

　　2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。

　　3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

　　4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

　　5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

　　管理处主任岗位职责

　　在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

　　1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度;

　　2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函;

　　3、负责传达公司文件、通知及会议精神;

　　4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理;

　　5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作;

　　6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量;

　　7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划;

　　8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调;

　　9、认真完成公司交给的其他任务。

　　内勤员岗位职责

　　内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

　　1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购;

　　2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐;

　　3、协助主任组织开展社区文化服务;

　　4、做好本部门员工的考勤、考核管理;

　　5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏;

　　6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发;

　　7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报;

　　8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录;

　　9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释;

　　10、完成本部门安排的其他工作。

　　管理员岗位职责

　　在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

　　1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况;

　　2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用;

　　3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;

　　4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况;

　　5、负责对外包服务过程进行监督管理;

　　6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

　　文员岗位职责

　　1、负责部门的文件撰写、整理工作;

　　2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文;

　　3、负责办理各类外来人员的出入证件;

　　4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录;

　　5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案;

　　6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密;

　　7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书;

　　8、通过各种媒介做好宣传工作;

　　9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动;

物业管理演讲稿

　　各位领导、各位评委、同志们：上午好！

　　首先，感谢管委会、软件园、物管中心和同志们给予我这次展示自我的机会和舞台，物业管理中心工程部经理竞聘演讲稿。我叫×××，1962年出生。1983年毕业于浙江××，××工程专业，工程师；1983至1996年在××厂工作，历任专业教师、技术员、设备分厂副厂长；1996年招入原发展物业公司工作，现为发展物业中心副经理。今日竞聘的岗位是发展物业管理中心工程部经理。

　　我今日演讲的主要内容分二个部分：

　　一是我竞聘工程部经理的优势；

　　二是谈谈做好工程部经理的工作思路。

　　回顾本人近年来的工作情况，可以总结为三个方面。

　　第一、尽职尽责为发展物业的初期建设鞠躬尽瘁。

　　1996年发展物业公司物业部组建初期百业待兴，针对建筑设计及施工中的大量缺陷，我配合主管副总构建了物业管理部的基本架构，并力排众议，从实际出发，力主建立一个精简、高效的物业管理队伍，并制订了一系列初期的规章制度。在这一时期，工程部重点做了二项工作，

　　一是自主编制了一套计算机物业管理软件，使物业管理初步纳入到现代化管理轨道；

　　二是改造及改正了大量大厦设计、安装中的不恰当、不适宜的缺陷，使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠，竞聘演讲稿《物业管理中心工程部经理竞聘演讲稿》。

　　第二、尽心尽全力为发展物业的发展做出了应有的贡献。

　　众所周知，发展物业经历了多次变革，但我始终一如既往地尊重、支持各任领导的工作，维护领导的威信，愿当配角、甘作绿叶。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短，团结协作，做到：到位而不越位，补台而不拆台。在保证自己所管辖的工程部工作符合公司要求外，还为公司主编了一套“发展大厦物业管理制度汇编”及以后辅助编制了一系列管理制度，为发展物业管理从无到有，从小到大，并且不断走向规范、走向成熟，贡献了自己的光和热。

　　第三、全心全意为发展物业的突破发挥自己的聪明才智。

　　为了发展物业有一个更好的未来，我已积累了各种资料约10多万字，计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业CI手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。

　　我没有辉煌的过去，只求把握好现在和未来。今日，我参加工程部经理职位的竞争，主要基于以下几个方面的考虑：

　　一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在物业初创时期，我事必躬亲，到过大厦的每个地方，摸过大厦的每个部件，工作上踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，充分体现出“特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献”的爱岗敬业的良好品质。

　　二是我有虚心好学、开拓进取的创新意识。我从学校毕业后，从没间断过学习提高。84年参加××省首批汉语言文学专业自学考试，连续二年合格，后因参加新厂筹建设计及以后的安装、调试、运行等繁重的工作而中断；为了进口设备筹建、安装工作的需要，我又参加了英语言专业学习；在担任设备分厂副厂长后，又针对所管工种需要，参加了电工、司炉、空调、管道等操作培训学习；随着进入发展物业公司工作，我又应工作需要，学习了电信、消防设备维护、安装和保养知识；根据现代化物业管理和公司实际需要，我又自学了计算机操作和编程，掌握了计算机辅助制图、设计；当国际软件园入住我大厦后，我又很快掌握了网络设计、施工和调试知识。现在为适应公司发展和自身学历的需要，我正在读物业管理专业大专。

物业管理的经济学分析DOC

　　引言

　　物业管理在我国是一个新兴行业，而从物业管理行业本身来讲，又是一个极其复杂的综合性行业。如何适应中国的国情，在我国的特殊社会、经济环境下健康、顺利地发展物业管理行业，是一个迫切需要解决的严峻课题。从物业管理体制在我国的发展实践看，沿海发达地区的城市和一些大型省会城市开展早、发展快；但从全国范围内来看，全面推广专业化、社会化、经营型的物业管理体制仍然面临许多困难。从物业管理的研究看，近年来已有许多有识之士开展了物业管理体制的研究，一方面总结了许多成功的经验，另一方面也引用、借鉴了许多国际上成熟的做法。但从这些研究看，属于实务操作性的东西较多，而属于基础理论研究的较少。综合实践发展和理论研究两个方面的需要，笔者认为当前应加强对物业管理的基础理论的分析。通过这种分析，可以更加深刻地理解物业管理的地位、作用，同时也为在发展物业管理行业的实践中所遇到的现实问题提供理论解答，为发展中国物业管理的对策研究提供理论指导。事实上，二十年的改革开放实践证明，任何一个方面改革的现实突破都首先依赖于其理论上的突破，物业管理当然也不例外。

　　问题在于就物业管理而言，其基础理论研究到底应该包括哪些内容，从哪些方面着手进行这种研究。物业管理作为一种现代社会必不可少的服务业，其发展的历史尚不长。但分析其本身，有几个突出的特点。其一，物业管理从房地产的再生产循环的过程中看，既要参与生产、建设阶段，又要参与消费、使用阶段；从物业管理所联系的当事人来看，既包括开发商、业主、使用人，又包括有关政府部门、具体的专业服务企业，因而具有一般企业所不具备的复杂性。其二，物业管理企业所提供的服务是供给于特定的消费者----业主和使用人，这种服务对象的独特限定范围使其区别于一般企业其产品面对于普通社会大众的情况。其三，物业管理提供的服务是多样的，其中既包括有形的管理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象；其中既有可以“谁出钱、谁受益”的可以私人消费的一般服务；也包括那些只能由全体业主和使用者集体消费、享用的具有某种“准公共物品”性质的独特服务。针对这三个方面的特点，我认为物业管理的基础理论应包含以下三个方面的内容：

　　作为物业管理的基础理论，其第一个方面的内容应是从理论上阐明物业管理作为一个行业其产生、发展的必然性。不仅仅是从现实需要的方面去佐证，更要从物业管理作为因应现代技术发展和产权制度安排的制度创新的角度去发掘其内在规律的必然性，并从理论的高度上去审视物业管理的实质及内容。基础理论第二个方面的内容则是阐明物业管理作为一个企业其所提供的特殊“产品”—物业管理服务。这种物业管理服务是对房屋、设备、设施、市政等进行的全方位、多功能的经营、管理、服务。这些经营、管理、服务中较独特也是较复杂的部分是那些只能由全体业主、使用者集体消费的“公共性”的服务。基础理论必须对这种介于一般私人物品和财政提供的公共物品之间的特殊服务进行阐释分析。基础理论第三个方面的内容则应集中于物业管理市场环境培育，即市场各行为主体的规范等问题。如物业管理企业的专业化、规范化建设；业主委员会制度的建设与完善；政府相关部门与行业组织的效率改善等。

　　从物业管理基础理论研究的展开途径上看，主要是借鉴理论经济学的最新进展，用适用于物业管理这个新生事物的基本经济学原理去构造其理论分析的框架。这些基本原理包括现代产权理论、外部性理论、公共物品理论、公共选择理论、社会分工理论、委托—代理理论、服务经济理论等等。本文下面就分四节从上述的部分经济学原理出发，来对物业管理的基本问题作些初步的分析、探讨。

　　第一节物业管理与现代产权、制度理论

　　经济学是研究资源配置的一门社会科学，但其成功与否则在于其对人的行为的分析的科学性高低。而这种科学性则是直接基于经济学分析的前提假定描摹现实中人的行为的准确性。现代经济学的新进展正是源于对传统经济学的某些不现实假定的批评与修正。这些新进展的主要方面就是现代产权理论及制度经济学。这些理论揭示了在经济活动中产权、制度的功能，以及它们对一个社会的资源配置与经济增长所起的作用。在这一节，笔者试图用这些基本的经济学原理来对物业管理作一番理论上的阐述。

　　一、现代产权、制度理论简介

　　(一)产权bML

　　财产在通常意义上，只是指其物理状态自身。但实际上在更为准确的理解中，财产是一种权利，是一种操纵该项财产的排他性权利。抽象地讲，当一个人拥有对另外的人的特权去控制某一事物时，这就是财产权。(张军：《现代产权经济学》上海三联书店1991年版第26页。)完备的产权总是以复数名词出现的：它允许个人在权利所允许的范围内以各种方式使用权利，即使用权；在不损害他人的情况下可以享受从事物中所获得的各种利益，即用益权；改变事物的形状和内容，即决策权；通过出租可以把用益权上转让给别人或把所有权出售给别人，即让渡权。从这种意义上讲，一项物质商品的交易实际上只是在该商品所有者之间的一组权利交换。G

　　这种权利集合或权利束的概念特别有助于理解什么是物业。我们知道，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。那么，实质上物业则是对应于这些房屋、设备、设施、场地的特定权利集合。具体地讲，交易中的物业其完整的所有权包括如下这些权利：占有权(Possession)、管理权(Control)、享用权(Enjoy)、排他权(Exclusion)、处置权(Disposition)(包含出售、出租、抵押、赠与、继承)。这些权利的集合才构成了一宗物业的完整的所有权。而业主或使用者们在使用物业时，则是在行使各自所拥有的对物业的全部或部分权利集合。L-=

　　从权利的角度理解物业是很重要的。一方面，不同的产权安排(公有或私有)必然影响着权利人的行为方式，决定着其对物业本身的利用和使用。另一方面，这些权利束(集合)本身也决定了权利人对物业能够做什么和不能够做什么，这也说明业主和使用者在物业的具体使用中有着丰富、复杂的内容。

　　(二)产权的重要性及产权安排3ti

　　1.科斯定理niN@;

　　产权这一概念是重要的，它是整个经济系统中最重要的元素之一。人们的常识不会怀疑产权的必要性和重要性，但从经济学理论讲，解决这一问题的是“科斯定理”。科斯定理是以新制度经济学鼻祖R?Coase命名的，由美国经济学家G?Stigler根据Coase的论文《社会成本问题》而提出来的。科斯定理讲的是如果假定交易费用为零，市场运作的最终结果与法律制度(产权制度)无关。这句令人费解的话换成另一种易懂的说法则是：没有交易费用的世界如同没有摩擦力的世界一样不可能存在；现实的交易费用必然存在的情况下，则可以利用明确界定的产权之间的自愿交换来达到资源的最佳配置。至于为什么交易费用必须存在，用科斯的话来说就是：“进行市场交易需要发现与谁打交道，通知别人想做生意，条件是什么，为成交而进行谈判，起草签订合同，保证合同条款的履行，进行必要的检查等，这些活动往往成本昂贵”。

　　2.产权安排与经济效率i

　　从科斯定理中可以获知，只要交易费用不为零，产权系统就会对行为和效率产生作用。因此，产权的变动必然带来效益的差别。也就是说，如果想将经济效率的潜力发挥出来，就应当进行产权结构的某些优化。a

　　那么产权安排到底有哪些类型呢

　　用的所有权力，其核心在于私有产权排斥他人以同样的权利处置该资源。

　　(2)社团产权：社团产权是共同享有的，当某人对一种资源行使某权利时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利。与私有产权相比，社团产权在个人之间是完全不分完全重合的。YdC

　　(3)集体产权：作为集体产权，对资源的各种权利的行使的决定必须由一个集体做出，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使做出规则和约束。

　　(4)可交换产权：并非所有的产权都可以交换，那些可以转让，可以交换的产权才称为可交换产权。I

　　(5)排他性产权：可交换的产权必然排斥那些不通过交换方式取得这一权利的人。如果产权不能排他，则资源就会变成公共的了。

　　(三)制度与制度变迁

　　产权虽然是决定、影响人的行为、资源配置和经济绩效的重要因素，但它只是诸多变量中的一个。因此，更好地理解这些问题就必须从另一个更广的视角—制度因素来考虑。事实上，产权理论本身就是作为新制度经济学派的一个分支而存在的。Ts^2n0

　　1、制度}

　　所谓制度，就是约束人们行为的一系列规则。现实世界中，制度是无处不在的。制度是某些服务的供给者，它们是应经济增长、技术进步的需要而产生。我们能够具体归纳出制度及其提供的服务，比如：用于降低交易费用的制度(如货币、期货市场)，用于确立公共物品和服务的生产与分配框架的制度(如高速公路、学校、农业试验站)。在制度经济学的分析中，制度多是作为一种内在因素被纳入其模型，其基本思想在于制度对经济增长、经济绩效的影响重大。制度是处于不断变迁之中的，各个时期经济绩效的差异正是受到制度演进的根本影响。lD

优秀物业管理心得体会

　　从事物业管理工作也有半年多了，还没从事这行职业的时候总觉得物业工作是很容易胜任的。但直到工作后就不是那么一回事了，其中有很多很多这样那样需要我们去解决的事情。我也总是尽我的全力来达到业主的要求，但有些事情不是我这个管理员说了算的。有些事情上报公司如果公司不同意的话，我们也无能为力。碰到此类事情，我总是希望能得到居民们的谅解和支持，但能理解的又有多少。有时候碰到无理取闹的居民我也只能忍气吞声。

　　经过这半年多的工作，我觉得做的再好的物业公司都会有居民的埋怨声，我突然有一种奇怪的想法，我希望我能建造一个居民小区里面住的都是些善良、有责任心、邻里之间充满关心和信任的，和物业之间不是无理取闹，而是一起把这个小区搞好，成为别的小区的典范。

　　我记得读书的时候听过这样一句话，一立米吃出几千几晚种人，每个人的脾气性格都不一样。所以物业管理这份工作真的满难的，要想做的好更是难上加难。

　　我想不论我现在做的怎样只要我觉得我对的起业主，做的没错的话，我会坚持自己的做法。