二手房买卖合同纠纷案例

房屋买卖合同律师

　　第2章 合同中“定金”“订金”引发纠纷- 李某：我于2000年10月9日与开发商签订了M花园一套商品房的《认购单》，这是复印件，你们看一看。据此我先交3万元定金，开发商将房屋为我保留7天，这期间我们要签订合同或者不签订合同退定金；签订合同后，此认购单自动失效。后来10月14日，我们签订了《北京市商品房预售契约》，这是复印件（在定金这项他们写“零”元）。我已于当日一次性付清了全部房款23万多元（包括先前交的3万元）。 没过几天，由于有人想出高价买这套房子，开发商找我协商，他们同意将全部房款退给我，要我在解除买房协议书上签字。但当我提出追究卖方的定金责任时，他们却以合同当中没约定为由，拒不承担定金责任。我想知道他们有没有法律根据。 答：首先，从您所列举证据的形式上看，都是复印件，这对您是很不利的。按照相关法律规定，当对方不承认复印件所记载的事实时，您将面临承担举证不能的责任。 李某：是的，《认购单》是在签订买房合同的时候被开发商收回的，而买房契约是要去进行预售登记，所以原件都没在我手里。但是现在开发商并不否认我所持有的《认购书》复印件的内容。答：下面，就其记载的内容给您作一下解释。就“定金”我国法律有明确规定。根据《合同法》第一百一十三条《担保法》第八十九、九十条等条款，双方当事人是以在签订合同时约定“定金”条款作为履行合同的担保。在作出“定金”约定时,北京房产律师，概括起来要注意以下几方面。第一，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十。第二，定金条款可以作为主合同的内容，在主合同中约定；也可以单独就定金担保订立担保合同。第三，定金的处理方式不能违法。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 李某：请结合我前后两个合同谈谈定金好吗？答：在《认购单》有效期间，按约定承担责任，是无可厚非的。关键是《认购单》在《商品房买卖契约》签订后失效，此后只能以《契约》约定为准。而在您所签订的《契约》恰恰没有“定金”的约定，也就是说，《认购单》中所记载的“定金”内容，对《契约》根本不产生法律效力。 李某：我明白了。那么，如果我想表达“定金”担保内容该如何处理呢？答：可以这样处理。第一，在《契约》当中明确写明定金的数额，交付的时间，方式等。第二，与卖方签订补充协议，作为《契约》的附件，在此记载上述定金内容。第三，单独签订担保合同，以担保合同的履行。 李某：谢谢。我会争取与开发商协商处理好此事。法律意见：随着个人购房主体的增加，我们在接待当事人咨询的过程中，越来越多的遇到因“定金”或“订金”而引发的纠纷。从法律角度来讲，产生这种现象的主要原因是当事人对相关法律知识的欠缺，并在购房活动中片面的注重价格、地理位置等问题，从而忽略了对法律程序和法律问题的识别，为购房的整个过程埋下了隐患。在此，我们为准备购房者出以下建议： 一、对项目进行全面考查，对项目的自然状况，开发商（卖方）的资信等情况都不能忽略。二、项目销售的合法性。三、仔细阅读开发商（卖方）所提供的法律文件，如认购书、购房合同、补充协议等，慎在这些文件上签字。四、如有能力，最好聘请专业人士协助处理。 相关的主题文章：

　　北京二手房律师为规范存量房屋(二手房)买卖行为，明确买卖双方当事人的权利和义务，增强交易的透明

买卖合同纠纷诉状

　　原告：XXXX，女，198X年X月12日出生，汉族，身份证号码：4304XXXXXXXX4，住东XXXXXX9号。

　　被告：XXX，男，19X2年4月2X日出生，汉族，身份证号码：44XXXXXXXX330，住东莞市XXXXXXX房，联系电话：XXXXXX。

　　诉 讼 请 求

　　1、依法判决被告返还定金人民币20000元；

　　2、依法判决被告赔偿维修基金、中介服务费损失9000元；

　　3、依法判决被告支付违约金人民币43700元；

　　4、依法判决被告承担本案全部诉讼用度。

　　事 实 与 理 由

　　20XX年10月27日东莞市XXXXXXX地产经纪有限公司作为居间人，促成原、被告签订《房屋买卖合同》（以下称合同）约定：被告将东莞市XXXXX作价人民币437000元出卖给原告；原告在签订合同后交付定金人民币XX元；被告2011年1月23日交房；原告向东莞市XXXXXXX地产经纪有限公司支付中介服务费XXX元，由于违约导致交易不能的违约方需向对方赔偿中介服务费。

　　合同签订后，原告如约向被告交付了定金并将首期款存进指定银行账户，并支付了该房维修基金3000元和中介服务费6000元，但被告却迟迟未能按合同约定的时间交房。2011年5月8日，被告表示该房屋不卖了，且拒不按合同约定承担违约责任。无奈之下，原告于2011年5月12日向被告发出通知，解除合同。

　　东莞刑事律师

　　据上，由于被告的违约行为，严重侵害了原告的正当权益。为保护自身的正当权益，原告特诉至贵院，请依法裁决。

　　此致

　　东莞市第XX人民法院

　　具状人：

二手房买卖合同

　　卖方：_______________________________（以下简称甲方

　　买方：_______________________________（以下简称乙方

　　一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：

　　1.房屋状况：（请按《房屋所有权证》填写

　　房 屋 座 落

　　幢号 室号 套（间）数 建筑结构 总层数 建筑面积（平方方） 用途

　　2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让、划拨。

　　二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。

　　乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

　　三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

　　四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。

　　五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

　　六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）仲裁委员会申请仲裁。

　　七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。

　　八、双方约定的其它事项：

　　甲方（签名或盖章)_______________ 乙方（签名或盖章）_______________ 监证机关：

　　代理人（签名或盖章）_____________________ 代理人（签名或盖章）

　　签订日期：___________年____月____日

房地产居间合同纠纷

　　民事判决书

　　(2008)一中民终字第6694号

　　上诉人(原审被告)单莉莉，女，1978年8月30日出生，汉族，中国人民大学公共管理学院行政人员，住北京市海淀区双榆树东里9号楼905号。

　　委托代理人吴建祥(单莉莉之夫)，1977年7月16日出生，中央纪律检查委员会秘书，住北京市海淀区双榆树东里9号楼905号。

　　被上诉人(原审原告)北京中地恒远房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路28号易亨大厦1108室。

　　法定代表人杨忠，总经理。

　　委托代理人江佰清，男，1978年5月27日出生，北京中地恒远房地产经纪有限公司主管，住北京市海淀区稻香园西里2号楼1706室。

　　上诉人单莉莉因居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2008)海民初字第5217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　北京中地恒远房地产经纪有限公司(以下简称中地恒远公司)在原审法院起诉称，2007年8月12日，我公司与单莉莉、杨素芬签订《房屋买卖经纪合同》，单莉莉采取商业贷款方式以540 000元的价格购买杨素芬位于海淀区北三环西路34号1428号，建筑面积42.12平方米房屋(以下简称1428号房屋)。合同签订时，单莉莉向杨素芬支付了购房定金5000元。按约定单莉莉应于2007年8月20日前去贷款公司进行面签、向杨素芬交纳首付款 300 000元，并向我公司支付中介服务费12 700元、贷款服务费3200元。但是，我公司在通知单莉莉前去办理上述事宜时，单莉莉却拒不履行。而且，单莉莉还对我公司及杨素芬提起诉讼，要求杨素芬双倍返还定金，要求我公司赔偿其损失。北京市海淀区人民法院判决认定因单莉莉违约，导致合同无法履行，故驳回了其诉讼请求。为维护我公司的合法权益，现起诉要求单莉莉向我公司支付中介服务费11 200元、权证过户费1500元、贷款服务费3200元，共计15 900元;本案诉讼费用由单莉莉负担。

　　单莉莉在原审法院辩称，中地恒远公司所述与事实不符。我当时是想购买1428号房屋。但是在我与房主杨素芬签订合同以后，中地恒远公司却告诉我说，杨素芬要求我另行承担30 000元物业费后，才给我办理央产房的过户手续。然而，在签订合同前，我并不知道这套房屋是央产房屋。现中地恒远公司对我的起诉没有道理，故我不同意中地恒远公司的诉讼请求。

　　原审法院经审理查明，2007年8月12日，单莉莉作为购买方(乙方)经居间方(丙方)中地恒远公司与出售方(甲方)杨素芬签订《房屋买卖经纪合同》，单莉莉以 540 000元的价格购买杨素芬所有的1428号房屋。合同约定：“合同签订时，乙方向甲方支付购房定金5000元，向丙方支付居间报酬11 200元;乙方于办理过户之前，交付丙方权证代办服务费1500元。”合同补充条款约定：“甲、乙双方约定于8月20日去贷款公司面签，并于当日乙方支付甲方本房售房首付款叁拾万元整，若因单方原因不能正常办理贷款手续则视为违约;乙方、丙方约定于8月20日，乙方付清丙方壹万贰仟柒佰元整过户费及代理服务费和叁仟贰佰元整贷款服务费;乙方于2007年8月12日交付甲方购房定金5000元。”违约责任条款规定：“如乙方未按约定期限交付首期购房款或未在约定期限递交齐申请贷款证件资料、以及未按丙方安排的时间、地点办理房产过户的，均视为违约，甲方所收取的购房定金不予返还;若甲方或乙方违约导致本合同不能实现的，由违约方承担丙方的居间服务费，守约一方已支付丙方居间服务费的损失，向违约一方主张赔偿。”

　　合同签订之日，单莉莉向杨素芬交纳了购房定金5000元。此后，单莉莉未如期办理借款等相关手续，亦未向中地恒远公司交纳过户费及代理费12 700元和贷款服务费3200元。2007年9月，单莉莉以杨素芬未取得1428号房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，不具备上市交易条件和中地恒远公司向其隐瞒该事实为由，将杨素芬、中地恒远公司诉至本院，要求杨素芬双倍返还定金和中地恒远公司赔偿5000元损失。2007年12月17日，本院以(2007)海民初字第27510号民事判决书认定单莉莉未在中地恒远公司通知的时间内办理贷款手续，亦未按约定的期限支付首付款、过户费及代理服务费，其行为构成违约，并判决驳回单莉莉的诉讼请求。判决后，单莉莉、杨素芬、中地恒远公司均未提出上诉，该判决已生效。

　　上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖经纪合同》、北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第27510号民事判决书等证据材料在案佐证。

　　原审法院经审理认为，单莉莉经中地恒远公司与杨素芬签订房屋买卖合同，中地恒远公司作为房地产经纪公司促成了单莉莉与杨素芬订立合同，双方形成了居间合同关系，单莉莉理应向中地恒远公司支付报酬。虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》因单莉莉违约未能履行，但单莉莉仍应按双方约定，向中地恒远公司支付居间报酬。单莉莉所述中地恒远公司在其签订合同前未如实告知其所购房屋属央产房屋的抗辩理由不能成立。鉴于中地恒远公司未为单莉莉提供办理购房贷款和过户手续的相关服务，故对中地恒远公司要求单莉莉支付权证过户费、贷款服务费的请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决：一、单莉莉于本判决生效后七日内给付北京中地恒远房地产经纪有限公司居间服务费人民币一万一千二百元;二、驳回北京中地恒远房地产经纪有限公司其他诉讼请求。

　　判决后，单莉莉不服，以中地恒远公司未告知房屋为央产房存在违约行为，无权要求居间服务费为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判驳回中地恒远公司的诉讼请求。

　　中地恒远公司同意原审法院判决。

　　本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，单莉莉、杨素芬及中地恒远公司签订的《房屋买卖经纪合同》有效，当事人应按照约定履行各自的义务。本案中，单莉莉通过中地恒远公司的居间服务与杨素芬签订房屋买卖合同，虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》未能履行，但系因单莉莉违约行为所致。因中地恒远公司已促成单莉莉与杨素芬订立合同，故单莉莉应按照约定向中地恒远公司支付报酬。单莉莉所持抗辩意见依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求本院不予支持。

　　综上所述，原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费九十九元，由单莉莉负担(本判决生效后七日内交纳);二审案件受理费八十元，由单莉莉负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

二手房买卖合同范本

　　卖方（以下简称甲方）：

　　姓名：＿＿＿＿（身份证号码）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿

　　共有人：姓名：＿＿＿＿（身份证号码）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿＿

　　买方（以下简称乙方）：

　　姓名：＿＿＿＿（身份证号码）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，以资共同信守执行：

　　第一条:房屋的基本情况：

　　甲方房屋坐落于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；位于＿＿栋，第＿＿层，＿＿房，房屋结构为＿＿＿＿＿＿＿，房屋状况＿＿＿＿，房产证登记面积＿＿＿＿＿平方米，房屋权属证书号为＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　第二条:房价款与费用：

　　甲乙双方自愿协商约定：以房产证登记面积为依据，每平米＿＿＿＿元，该房屋售价款总金额为【人民币】＿亿＿千＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整，小写＿＿＿元，【房产的建筑面积按房产证发证单位核算的面积为准，如发证面积与本合同面积有误差，本合同约定的成交价格不变。】此房价为净收价，甲方不承担其他任何费用。

　　第三条：付款方式：

　　1：A.甲乙双方同意以银行按揭方式付款：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金人民币＿亿＿千＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整，小写＿＿＿＿＿＿元。

　　B.买卖双方把相关资料【卖方的：房产证/夫妻身份证/户口本/结婚证复印件，买方的：身份证/户口本/婚姻证明/收入证明复印件】交＿＿＿银行，去办理相关资料【银行看原件收复印件】。

　　C.银行预审通过后。＿＿日内在房屋过户办理房产证和土地使用权证之前乙方付给甲方首付款人民币 ＿亿＿千＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整，小写＿＿＿＿＿元，

　　D.甲方开始办理有关过户手续。

　　E.剩余房款人民币＿亿＿千＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整，小写＿＿＿＿＿＿元整申请银行按揭，“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款” 【如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在房屋过户手续办理之前将差额一并支付清给甲方＿亿＿千＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整，小写＿＿＿＿＿＿元。】并于银行放款当日付给甲方。

　　2：＿＿日内乙方保证银行按揭贷款银行放款付清给甲方。

　　3: 甲乙双方同意以一次性付款方式付款，乙方于本合同签订之日向甲方支 付定金人民币＿亿＿千＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整给甲方，小写＿＿＿＿＿＿元 。 ＿＿日内在房屋过户办理房产证和土地使用权证之前乙方付清全额房款给甲方人民币 ＿亿＿千＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整，小写＿＿＿＿＿＿元 。

　　第四条：办理【两证】的过户费、税费等相关费用分担:

　　甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户两证手续所需缴纳的过户费、税费、经双方协商，交易所有过户费、税费【保险费-公证费- 抵押费-权证资料费- 贷款服务费- 登记费-交易评估费-交易手续费-交易印花税- 契税-营业税】等相关费用由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费一切由______方承担。 【注：本房屋所有权转移所发生的税费及一切其它手续费均由乙方交纳，甲方不付任何费用。】

　　第五条：关于返还定金：

　　1：甲乙双方同意以银行按揭方式付款甲方收取的定金，在甲方收到全额房款【首付款，银行按揭贷款】之日起____天内将定金不计息退还给乙方。

　　2：甲乙双方同意以一次性付款方式付款甲方收取的定金，进入交易程序后即转为购房款。

　　第六条：甲方应于收到乙方全额房款【首付款，银行按揭贷款】之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

　　第七条：违约责任

　　1：甲、乙双方合同签定后，乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，由乙方按照逾期金额的20%支付违约金给甲方，逾期达一个星期【7天】以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方应书面通知乙方，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费和其它一切费用，由乙方按照购房总价的10%支付违约金给甲方，同时乙方需将产权证.土地证返还到甲方名下，返还时的所有费用由乙方支付。甲方应在____日内将乙方的已付的部分房款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。

　　2：甲方未按本合同第六条【甲方应于收到乙方全额房款【首付款，银行按揭贷款】之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。】规定将房屋及时交付给乙方使用，每逾期一日，由甲方按照购房总价的10%支付违约金给乙方。

　　第八条：合同生效时间：

　　乙方向甲方付清该房屋售价总金额【人民币】＿亿＿千＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整，小写＿＿＿元之日。

　　第九条：关于产权过户登记的约定：

　　甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。

　　第十条：签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、有线等费用由甲方承担。由此引发的纠纷由甲方自行处理，于乙方无关。

　　第十一条：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

　　第十二条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿方所在地人民法院起诉。

　　第十三条：本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。

　　第十四条： 本合同主体：

　　1:甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

　　2:乙方是____________共______人，代表人是____________。

　　第十五条：本合同如需办理公证，经国家公证机关________________ 公证处公证。

　　第十六条： 本合同一式 ______份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,岳阳市房地产交易中心一份、______________ 公证处各一份。

　　第十七条： 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

　　第十八条： 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

　　第十九条： 双方约定的其他事项：

　　出卖方(甲方)：__________________ 购买方(乙方)：

　　身份证号码： __________________ 身份 证 号码：

　　地址：___________________地址：

　　邮编：___________________ 邮编：

　　电话：___________________电话：

　　代理人【甲方】：_______________ 代理人【乙方】：

　　身份证号码：___________________身份证号码：

　　年 月 日 年 月 日