做销售记住这十句口诀

销售口才：十种典型的成交话术

　　有时候当客户出乎我们原本意料又或是意料之中的回答我们的问题时，而我们却又一时不知道该怎么回答时，那此时，你就在某一程度上缺乏了一些话术经验!

　　话术一："不景气"成交法

　　当顾客谈到最近的市场不景气，可能导致他们不会做出购买决策时，你怎么办

　　销售员：××先生(小姐)，多年前我学到一个人生的真理，成功者购买时别人都在抛售，当别人都在买进时他们却卖出。

　　最近很多人都谈到市场不景气，而在我们公司，我们决定不让不景气来困扰我们，你知道为什么吗

　　因为现在拥有财富的人，大部份都是在不景气的时候建立了他们事业的基础。他们看到的是长期的机会，而不是短期的挑战。所以他们做出购买决策而成功了。当然他们也必须要做这样的决定。

　　××先生(小姐)，你现在也有相同的机会做出相同的决定，你愿意吗

　　话术二："我要考虑一下"成交法

　　当顾客说他要考虑一下时，我们该怎么说

　　销售员话术：

　　××先生(小姐)，很明显的，你不会花时间考虑这个产品，除非你对我们的产品真的感兴趣，对吗

　　我的意思是：你告诉我要考虑一下，该不会是只为了躲开我，是吗

　　因此我可以假设你真的会考虑一下这个事情，对吗?可不可以让我了解一下，你要考虑一下的到底是什么呢?是产品品质，还是售后服务，还是我刚才到底漏讲了什么?××先生(小姐)，老实说会不会因为钱的问题呢

　　话术三："鲍威尔"成交法

　　当顾客喜欢某个产品，但习惯拖延做出购买决定时，我们怎么办

　　推销员话术：

　　美国国务卿鲍威尔说过，他说拖延一项决定比不做决定或做错误的决定，让美国损失更大。

　　现在我们讨论的不就是一项决定吗

　　假如你说"是"，那会如何

　　假如你说"不是"，没有任何事情会改变，明天将会跟今天一样。

　　假如你今天说"是"，这是你即将得到的好处：1、……2、……3、……

　　显然说好比说不好更有好处，你说是吗

　　话术四："不在预算内"成交法

　　当顾客(决策人)以他们公司没有足够预算为借口，准备拖延成交或压价，你怎么办

　　推销员：××经理，我完全理解你所说的，一个管理完善的公司都必须仔细地编制预算。

　　预算是引导一个公司达成目标的工具，但工具通常本身需要具备有弹性，你说是吗

　　假如今天我们讨论的这项产品能帮你的公司拥有长期的竞争力或带来直接利润的话，作为一个公司的决策者，××经理，在这种情况下，你是愿意让预算来控制你呢，还是由您自己来主控预算

　　话术五："杀价顾客"成交法

　　当顾客习惯于对你的优质产品进行杀价时，你怎么办

　　销售员：××先生(小姐)，我理解你的这种想法，一般顾客在选择一样产品时，他会注意三件事：1、产品的品质;2、优良的售后服务;3、最低的价格。

　　但现实中，我从来没有见过一家公司能同时提供最优秀的品质、最优良的售后服务、最低的价格给顾客。

　　也就是这三项条件同时拥有的情况是不太可能的，就好比奔驰汽车不可能卖桑塔那的价格一样。

　　所以你现在要选择产品的话，你是愿意牺牲哪一项呢?愿意牺牲我们产品优秀的品质，还是我们公司优良的售后服务呢

　　所以有时候我们多投资一点，能得到你真正想要的东西还是蛮值得的，你说是吗?(我们什么时候开始送货呢?)

　　话术六："noclose"成交法

　　当顾客因为某些问题，对你习惯说："noclose"，你该怎么办

　　推销员：××先生(小姐)，在生活当中--，有许多推销员他们都有足够理由和足够的自信说服你购买他们的产品。

　　当然，你可以对所有推销员说"不"。在我的行业，我的经验告诉我一个无法抗拒的事实，没有人会向我说"不"，当顾客对我说"不"的时候，他不是向我说的，他们是向自己未来的幸福和快乐说"不"。

　　今天如果你有一项产品，顾客也真的很想拥有它，你会不会让你的顾客因为一些小小的问题而找任何的理由和借口而对你说"不"呢

　　所以今天我也不会让你对我说"不"!

　　话术七：不可抗拒成交法

　　当顾客对产品或服务的价值还不太清晰，感觉价格太高，仍有一定的抗拒点时，你怎么办

　　销售员：上了这个课你感觉可以持续用多久，你觉得可以在未来的日子里让你多赚多少钱

　　顾客：1000万!

销售流程的销售话术怎么锤炼

　　本篇文章主要聊销售流程、销售工作计划的重要性、销售业绩差的原因以及销售话术如何锤炼等系列问题，愿销售朋友们能举一反三，工作中少走弯路!

　　一、销售业绩差的原因

　　凡是销售做不好，可以归结为三点：

　　1、客户成交转化率太低，客情关系不佳，在客户眼里还在打酱油。

　　2、客户群太少，达不到数量级，我见过很多销售，客户群大都在50个以下，其实，这样做销售，很难成为销售冠军，根据我的经验，一个人维护好150个客户，基本没啥问题……你没有数量级做保证，销售额能保证吗

　　3、单笔成交量太小，咱们产品处于客户备胎，可有可无，不是第一主力或必选。

　　如果你的业绩要想爆发式的增长，如下文章内容，你必须要读完，我想，一定可以给你提供一些思路，带来启发，助你业绩节节高升!

　　二、销售流程

　　销售流程三部曲：

　　1、找到客户群，逐个建立联系

　　2、建立关系和信任度(过程漫长，关键环节)

　　3、建立合作关系(回头客+转介绍)

　　你需要注意：

　　A:不可以把销售顺序搞颠倒了，如果客户不信任销售的人品，如何信任他推销的产品?客户有兴趣了解产品吗

　　B:咱们拜访客户，别扑上来就跟人家谈合作，一副势利相，那样话题不长久，欲速则不达，谈一次产品即可，功夫该用在建立友谊方面!

　　C:将客户的拒绝当作邀请，客户拒绝你，也会拒绝其他销售，所以，只要你认准了，就胆大、心细、脸皮厚的去做，不要怕拒绝，让自己还没开始，心态上就输了……

　　既然上面说到：谈一次产品，功夫该用在建立友谊方面，如何实际运用呢

　　三、销售工作计划重要性

　　1、我们见客户之前，必须要提前想好谈话主题，事先做好准备，客户脑子现场再聪明，反应再快，也架不住我们事先花费一个小时做好的功课啊，公众号之前的文章聊过：做销售要时刻把握主动权，那么聊天也要把握主动权!

　　2、如果你不懂客户所在行业，就要在拜访客户前：多做市场调查(官网、传播平台、自媒体等等)，摘录相关信息，记熟悉在脑袋里后，想好话题，组织语言，再去拜访客户。销售圈子有句名言，“不做准备就等着准备失败!”

　　3、我建议：第一次与客户见面，多和客户聊他们所在行业的趣闻、商业模式、行业巨头、失败案例等等，这样容易取得共鸣。因为客户将你看成是半个行业人士，大家说话会变得轻松一些，也会高看你一眼。

　　看到这里，如何你说自己不会，感觉不能落地?那么我告诉你：在这个世界上根本不存在“不会”这回事，当你失去所有依靠的时候，你自然就什么都会了!

　　现在对自己狠一点，未来过得轻松一点。我在工作中，一直都是这样做的。所以业绩好，不是大风刮来的!

　　四、销售技巧和话术

　　想做好销售，切记，一定要时刻掌握主动权!

　　1、如果客户说：“我要先好好想想。”那么销售员可以说：“李总，其实相关的重点我们前期已经讨论过了?容我真率地问一问：您顾虑的是什么?”

　　2、如果客户说：“我再考虑考虑，下星期给你电话!”那么销售员可以说：“欢迎您来电话，李总，你看这样会不会更简单些?我星期三下午晚一点的时候给您打电话，还是您觉得星期四上午比较好?”

　　3、如果客户说：“我们会再跟你联络!”那么销售员可以说：“李总，也许您目前没有什么太大的意愿，不过，我还是很乐意让您了解，要是能参与这项业务。对您会有大利益，比方说年销售额提升.”

　　.

　　将要讲的话全部写出来。试想你将遇到的是什么类型的客户，你的开场白和要说的话是什么

　　最好的方式是整理若干个问题和答案，把可能遇到的问题和想好的答案写下来，把问题分成不同的类型，比如产品类、公司类、售后服务类等等，把这些问题和答案搜集并慢慢整理，这会成为你最宝贵的销售工具和销售财富。

　　话术，是需要我们长期研究，它是一个动态升级的过程，不是一尘不变的!

　　我常说：即使闭起嘴看起来像个傻瓜，也比开口让人家确认你是傻瓜来得强!

　　销售技巧、销售话术需要我们不断的去学习、总结，最好能加入一些高手的圈子，让高手带着一起走，会少走很多弯路!

最实用的销售技巧

　　1、99%的销售员，一开口就输了

　　我们都愿意和一位善良、正直、可靠的人交谈。科学家们研究后得出，初次见面时最佳的对视时间是3.2秒，而大多数人在初次见面的7秒内就已经决定对对方的观感。

　　这就要求销售员要做到少说话、多倾听。因为爱说话的人、本就失去了一分宁静的美，且言多必失。

　　有句话是，三思而后行、三思而后言、即使是网络靠语言交流的平台、多言也会让人讨厌的。想说话了可以对自己说、因为过多的话几乎没有人愿意听。

　　当你与陌生人第一次见面时，先对视3秒，站直，微笑，摊开双手，精准的喊出对方的名字，然后准备迎接一切机会。千万不要懒懒散散，耷拉着脖子，如果连你自己都没有打起精神来，别人怎么可能信任你

　　2、不要着急，讷于言而缓于行

　　有句训诫是，讷于言而敏于行。在某种情况和某种环境下应该是，讷于言而缓于行。

　　事情的紧急程度与说服的有效程度密切相关。当你试图让对方立即答应某件事时，对方往往更倾向于坚持原来的想法。

　　更糟的是，如果这时你变的急躁则会使得他们竖起自卫的姿势，甚至开始反对你说的每一句话。

　　因为优秀销售员的业绩，是慢慢积累下来的。举个在职场的例子，你做事太快了，有时候你刚做好领导认为不需要做了。而且，你太热心、一种微妙的心理他又会不那么舒服。

　　“不积跬步，无以至千里。”成功的销售员的业绩是优异的，但这是靠一个个小目标的达成不断积累起来的。

　　当然了，缓，还有个好处，就是可以在别人失败的基础上、走成功的捷径。

　　3、抓住时机，触及对方需求

　　你知道我们在什么时候最容易相信别人的鬼话吗?除了恋爱时还有吃饭的时候。

　　美国心理学家拉兹兰有一个著名的实验，让一组人在吃东西的时候看一些谎话，结果很多人都相信了“几个月内你就可以登上火星”等无稽的说法，甚至打包行李准备报名。

　　相反，另一组人在没吃任何东西的情况下看同样的结论则坚定地持怀疑态度。这个研究最后证明，人在吃东西时更容易被说服，这种效果又被称为“午餐技巧”。

　　当然要想真正说服一个陌生人听取你的主张，遵从你的指令，光靠一顿午饭可不行。

　　当信赖感建立起来后，你和对方都会感觉很舒服。这个时候，要通过提问来找到客户的问题所在，也就是他要解决什么问题。

　　我们很容易犯一个错误：虽然在和客户交谈时，逻辑清晰语言有力，但却毫无意义。因为完全没有触及对方的真正需求。

　　抓住时机，体贴顾客，随时准备满足顾客甚至准顾客的需要，甚至和你的销售好无关系的事情，也要热情解决，你不清楚他什么时候就真地给你照顾生意来了。

　　我们的销售人员只有知道顾客的真实想法，才能对症下药，解决顾客的异议，最终完成交易。完美的谈判其实是摸清对方的底线或需求后，在比对方的预期稍高一些的位置提出方案，得到双赢的结果。

　　综上，简单点，说话的方式简单点，不要着急，善于把我场景满足对方的需求，你也能成为一个销售高手。

电话销售的口才技巧

　　如今电话销售被很多公司运用并重视，电话销售也确实为公司节省不少的成本，而电话销售有哪些技巧呢

　　一、重要的第一声

　　试想一下当我们接到一个陌生人的电话，如果对方传来的是甜美、礼貌、充满活力、亲切的招呼声，那我们有了一半和对方交谈的欲望，所以当电话接通的第一声是相当重要的。

　　二、要保持喜悦心情

　　不要以为电话那头看不见你，所以你的语调就可以随便，也不要以为你任何表情别人都不知道，你任何一个表情神态心情其实都会随着你的语调透露出来。

　　三、认真听讲

　　当你在讲解的时候，顾客在听讲的过程中可能会不时提出疑问，你要认真听讲及时回复，这样会让销售机率也会大大提高。

　　四、挂电话前的礼貌

　　很多时候销售并不会成功，但是不要因为这样如此在挂电话的时候就显出不礼貌，不耐心，这样会让对方本来有意愿合作只是再需时间考虑也打消掉了，你可以在最后把联系方式告诉对方，再礼貌说“再见”即可。

　　大家要掌握以上的电话销售技巧。

如何做一名合格的销售

　　销售员必须记住的八大口诀

　　一、生客卖的是——礼貌

　　只要是你的客户都应该待人以礼，让他开心，你才能有业绩。

　　二、熟客卖的是——热情

　　熟悉的客户，只要你够热情，服务周到，他们很容易被拿下。

　　三、急客卖的是——效率

　　帮急客节约时间，就是在为自己创造收益。

　　四、慢客卖的是——耐心

　　耐心是成功销售的基石，做销售需要一步一个脚印，稳中求进!

　　五、有钱卖的是——尊贵

　　有钱人买东西，要的是唯一的感受，身份的象征，你注意到了吗

　　六、豪客卖的是——仗义

　　这类客户，需要记住，爽快，再爽快，你就成交了!

　　七、犹豫卖的是——保障

　　犹豫，一定是因为拿不准，你需要帮助他下决定，有一个保障机制是最好的!

　　八、随和卖的是——认同

　　一个不被认同的东西，怎么能销售出去呢?所以，让客户认同是成功的先决条件。

　　增加成交率的五个销售技巧

　　第一讲故事

　　卖产品就是卖故事，用情景交融的故事，让客户产生销售认同感!

　　第二名人效应

　　谁谁谁都在用，谁谁谁成为了我们的品牌代言人，懂得借力发力!

　　第三放大痛点

　　用了会怎样，不用会怎样，从客户需求着手。

　　第四真诚服务

　　你服务的好，会让人念念不忘，好的产品+好的服务，促进成交。

　　第五放大价值

　　产品价值放大化，让客户觉得实用!

　　销售的三种必备心态

　　第一，同理心

　　能站在客户的角度上看待问题，你能帮客户解决别人解决不了的问题，客户就是你的。

　　第二，抗压进取心

　　懂高压减压，具备随时能调整好自己状态的能力，你的状态决定客户是否要成交的心态

　　第三，爱心

　　客户层次不同，常反反复复变化多端，销售高手会把这些客户当成五岁的宝宝去服务去爱，销售的最高境界是无销售，用十个字概括就是“坚持、诚信、爱心、服务、做人”。

销售技巧与口才

　　使用符合场景、听众能听懂的修辞方式以及词汇，能让听众的记忆更深刻。

　　下面列举一下常见的说话场景中说话的注意要点。

　　【对家人】

　　不要以为是自己最亲最近的人，就可以放肆地耍脾气。

　　相反，面对你一生中最重要的人——亲人的时候，反而要用最温和最真心的方式与他们说话、与他们交流。

　　【对朋友】

　　对朋友说话重点是，不要装。

　　不要站在高人一等的角度跟朋友说话，不要把你熟悉的专业词汇挂在嘴上，有时候甚至说话糙一点，更能拉近跟朋友的关系。

　　【对领导】

　　与领导说话：

　　要言简意赅，清晰地表达出你要说的内容;

　　讲清楚事情之后，可以简要说一下你对利弊的分析，供领导参考;

　　提出问题的同时，最好提供一两套解决方案，让领导做选择题，而不是问答题。

　　【对平级】

　　与平级说话：

　　要照顾对方的面子，不要越过对方的专业领域过度指点别人的工作;

　　要帮对方想路子，站在对方的角度考虑他可能需要什么样的帮助，主动提供帮助会有更多的人愿意帮助你;

　　【对下属】

　　与下属说话：

　　不要摆架子，虽然是工作关系上的上下级，但从人格角度，你跟任何人都是平等的，尊重你的下属才能获得尊重;

　　多表扬多鼓励，多说一些表扬、鼓励的话，能让下属的积极性更高，不要吝惜你的表扬，某种角度来说表扬下属是你必须要承担的责任。

　　纠错的同时要给予指导，下属做事不到位的时候，不能置之不理，也不能光骂人不教人。指出下属错误的同时，一定要给予响应的指导，否则就是对下属的不负责。

　　【对客户】

　　与客户说话：

　　先拉近关系，不要急于推销你的业务，先拉近与对话者的关系找到你们的利益共同点，对方才恩呢刚听进去你说的是什么;

　　帮对方解决问题，与客户说话之前，先要搞清楚对方面对的问题是什么，在对话过程中表达出你能帮他解决问题的态度和信心，对方才能接受你的观点。

　　以上，话的心态、思维方式、技巧，以及实际的场景中的主意点，需要长期的锻炼。

　　而更长远来看，高手说话当时的表现是一方面，更重要的是与说完话后续的行动，行动才是最说服力的语言。

　　做一个表里如一的人，一个言行一致的人，你也能成为一个高手!

业务员必备的销售技巧

　　1.你的价格太贵了

　　外贸业务员：先生/女士，买东西不能只考虑价格便宜的问题。您以前有没有用过同类的产品?那种便宜的产品可能在用的短时间内就开始出现质量问题。比方说这种便宜的用不了多长时间可能就会出现鼓包、表面褪色的情况，用不了多久就要换。

　　但是要是买我们公司的这种产品，你用十年都跟还是新的一样，不止绿色环保、没有甲醛排放，平整度还是跟刚买的时候一样好，而且表皮颜色也不会改变。

　　外贸业务员：您如果实在觉得这款商品的价格不合适，我给您介绍另一款性价比更好的

　　2.我现在还不想买，过段时间再买

　　外贸业务员：现在买不买没关系呀，我可以先给您介绍一些产品的基本情况，让你明白他为什么会没有而且轻度还如此之高，等您过段时间想买的时候，您就可以心中有数了嘛.

　　外贸业务员：好的，没关系。过段时间想买什么样的，是呢还是呢

　　3.过段时间再看看吧!

　　外贸业务员：先生/女士，是不是您对我们的产品或者服务哪里不满意?(客户一般回答：不是，是你们的东西太贵了)这个时候，你就要问客户刚才最看中的是哪款商品?您买到一款自己喜欢产品不容易，我发现一个客户也不容易。

　　您有什么要求，可直接告诉我，我会一定让您满意的。(如果客户回答：不是，是没有我喜欢的款)这个时候千万不要垂头丧气，你还可以这样说：请您等一下再走好吗?可以大概说一下您最喜欢的款是什么样子的?(等客户说完，并推荐相似产品给他)

　　4.你不要讲那么多，你就说低价是多少吧!

　　外贸业务员：先生/女士，价钱不是最主要的。您买我们公司的产品至少可以用20xx年时间，我完整给你介绍这款产品最多三分钟。

　　您听我用两三分钟讲完再决定买不买也不迟，要是销售人员三言两语就叫您买，那是对您不负责任的，您买回家之后后悔了，他们会把钱退给您吗

　　总而言之，Y猫觉得做销售讲究的是技巧性，要学会灵活变通。千万不要因为被客户拒绝过一次，就垂头丧气的失去信心;

　　做业务的无非就是要厚脸皮并且要用诚意去感动客户，能做到让客户不好意思的话，大概你就成功了。

论销售技巧与销售口才

　　下面还是以前面七种类型的客户为例，在面对他们的拒绝时，优秀的SALES会采取的说法技巧。

　　1、应对“太极推手型”两种办法：A、注意观察;B、通过和他地位相当的人推荐。

　　A、“好的，如果您有时间的话，我想简单介绍一下我们公司的情况。”

　　“这样吧，资料留给我的秘书吧”(客户在不耐烦的看表，注意力明显不集中在你这里)。

　　“哦，看样子您还有其他的事情，我下次再拜访。”

　　(注：客户已经用他的行为表达了他的不耐烦，这时候如果再继续会招致他的极度反感，所以最明智的办法是以退为进，给将来留点余地)

　　B、“X经理，是这样的，是XX公司的X经理介绍我来的，他用了我们公司的产品后感觉使用的情况很不错。我和他也成了很好的朋友，据他讲贵公司有这方面的产品的需求。所以这次我带了我们产品的全套资料来了。如果您有时间的话，希望和您详细地交流一下。”

　　“哦，是这样的啊，我们正在找类似的产品。资料你都带了吗?”

　　“全部带来了，您看……”

　　(注：客户在和他地位相当的人的影响下效果，比你讲一万句都好。但需要注意的是，推荐人和客户的关系，切忌是竞争对手，否则会适得其反)

　　2、应对“没有需要”型主要运用询问法：

　　“哦，是这样，那您肯定喜欢看影碟罗?”

　　“嗯”

　　“我想您这样喜欢看影碟的话，肯定看过不少大片，我们现在放的《拯救大兵瑞恩》，您看用DVD放出的画质多好，另外，像这段(放影片开始片断，海滩登陆时候的枪战场面)，子弹射出的声音仿佛就在身边。这是运用了杜比AC-3技术，使您有身临其境的感觉。”

　　“嗯，是不错，VCD就放不出来吗?”

　　“是的，只有DVD才具有杜比AC-3的技术，也就是我们常说的5.1声道。看DVD碟不光是声音，画质方面和VCD比较也有很高的提高，像这款DVD……”

　　(注：“没有需求”型的人很多情况是并不是真正没有需求，只是处于本能的防范心理，不愿意被销售人员缠住。但是你如果提出他感兴趣的事情。他也愿意和你交流。这时候要及时把握好客户的关心和注意，让自己有机会在和客户沟通的过程中，掌握好客户的真正需求所在。使用渐进的询问，先保证在确认客户有需求的基础上，给出能满足客户需求的一种办法。有的时候不妨坦诚的请教客户“没有需求”的真实情况，站在客户的立场，提出客户可以接受的方案，以争取最后的成交。)

　　3、应对“没有钱型”的客户需要打打哈哈，开开玩笑，甚至自己也打打“太极推手”：

　　“X老板，有打算买车的都是有钱的人哪，您都说没有钱我们这车都买给谁去啊?”

　　“呵呵，不要这样说，这Polo我是很喜欢，但价格确实贵了点哦。”

　　“这点，其实我们公司也有考虑，我们可以为您提供多种付款方式，配合您的经济情况，绝对让您付得没有压力，相当轻松。您看在我们专卖店有XX银行的按揭代办点，买我们的车是可以分期付款的。”

　　“是吗?你带我过去看看，帮我好好咨询一下。其实我早就想买这款车了，呵呵，外形好看……”

　　(注：尽管别人的经济情况只有他自己最清楚，但是还是可以根据其穿着、神态等外在的表现可以进行初步判断。实在无法判断，就干脆放轻松点，调侃一下，开开玩笑。俗话讲得“巴掌不扇笑脸人”，客户一般也会抱以一笑，心情好得话很可能说出实情，如确实没有购买意图的话，大多也不会在意。)

　　4、应对“没有时间”型：在国外的私人诊所，一个好的医生一般一天要看上100多个病人，每个病人也许就2~3分钟表述自己的病情，这样的情况下，你会和医生从今天的天气开始谈到早报的头条消息吗?所以应对这类型人的办法就是在最段时间内使自己的话包含最有价值的信息。

　　“X总，您好，真不好意思，我也打过多次电话了，知道您很忙，所以只想占用您3分钟的时间，简单的谈一下XX项目的事情”

　　“那好，就3分钟。那边还很多事情等我去处理”

　　“据我了解，XX项目中贵公司要用到BMS建筑智能管理系统吗?”

　　“是啊。”

　　“我们公司的主打产品就是协同BMS，该产品在目前国内处于领先地位。而且我已经和该项目甲方的技术负责人工程师交流过，他很认可我们的产品。但我想贵公司作为该项目的承包商，能够和你们合作我想对双方都有好处。所以我就再三和您联系，希望能和您面谈一次，那样您对我们的产品了解得会更详细些。”

　　“这样啊，那好，今天下午你过来吧，我在办公室。”

　　“那我就下午两点半准时到您办公室拜访”

　　“记得带齐资料。”

　　“一定!”

　　打完这样的电话，相信每个SALES都会觉得外面的天空似乎更明媚点。

房地产销售必备销售要领

　　第一：将最重要的卖点放在最前面说

　　根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。

　　第二：形成客户的信任心理

　　只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。

　　第三：认真倾听

　　不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。

　　第四：见什么人说什么话

　　尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资的关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的销售技巧。

　　第五：信任自己的房子

　　每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。

　　第六：学会描述生活

　　很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才能被感染。

　　第七：善用数字

　　尽管数字是干巴巴的，但是它却有让人相信的妙用。将楼盘的各种数据熟记于心，对客户介绍的时候信口拈来，不仅会让客户相信你的楼盘，也会让客户相信你很专业。

　　第八：结尾要有亮点

　　要将最重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对最后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。

　　房产销售高手话术

　　1.我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖

　　答：

　　(1)价格优势，比现房优惠10%以上，还有投资价值，省钱;

　　(2)户型设计上的优点，更先进的设计理念，更完美的实用功能;

　　(3)可抢占购买先机，优先选择房子，机会就在眼前，错过让人遗憾;

　　(4)具有较大的升值空间，用时间换金钱，稳赚。

　　2.购买现房有什么好处

　　答：

　　(1)即买即住，不需等待，省掉租金;

　　(2)品质有保证，买得踏实，眼见为实，一目了然;

　　(3)避免纠纷，杜绝意外情况出现，麻烦省去。

　　3.为什么说投资房产是很好的选择

　　答：实物投资，预期有保证，政府看重，收益比较高。

　　4.买高层的好处是什么

　　答：

　　(1)高层视野景观好，一览众山小，心情更舒畅;

　　(2)高层气派，档次高，享受尊贵;

　　(3)高层通风好，可以尽情呼吸新鲜空气;

　　(4)高层易于物业管理，可以享受优质的生活服务;

　　(5)高层可乘电梯，省去爬楼梯的劳累与苦恼;

　　(6)高层适合商住两用，出租回报率高。

　　5.为什么说买多层的好

　　答：

　　(1)出租率高，房价低，升值潜力大;

　　(2)物业管理费用低，节省日常费用;

　　(3)符合中国人群住的生活习惯，无使用电梯的风险，生活便利。

　　6.一次性付款划算在哪里

　　答：

　　(1)按揭贷款需要办理繁杂的手续，而一次性付款则可省去很多麻烦;

　　(2)银行利息少，按揭支出大，至少不全让你的资产贬值;

　　(3)减少以后的生活负担;可以及时取得房子的真正所有权，可以随时抵押。

　　7.按揭又有哪些好处

　　答：

　　(1)按揭可以让你早日圆上住房梦，是大多数人的最好选择;

　　(2)时间就是金钱，用金钱换时间，价值无限;

　　(3)帮助买到真正适合的房子;

　　(4)在合适的时机买到房子，选择空间较大;

　　(5)利用银行的钱做投资，买套房子作为投资，回报更高;

　　8.二十年按揭的好处是什么

　　答：月供越少，压力越小。

　　9.十五年按揭的好处是什么

　　答：更早拿到产权，更早拥有房子的处置权。

　　10.市中心好在哪里

　　答：

　　(1)市中心地皮资源有限，升值潜力巨大;

　　(2)城市基础设施，生活配套都较好，居家生活更加安全便利;

　　(3)租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险最小。

　　11.副中心房好在哪里

　　答：

　　(1)价格比市中心低的多，但生活配套、基础设施等条件差别不大;

　　(2)相比市中心而言，副中心较为安静，绿化率高;

　　(3)相比市中心而言，副中心的老房子较少，可以减少日后拆建的困扰。

　　12.城郊结合部又好在哪里

　　答：

　　(1)有着良好的发展空间，物业升值潜力巨大;

　　(2)配套设施新、全、齐，发展速度快;

　　(3)亲近自然，又可享受市中心的繁华。

　　13.为什么说郊区好

　　答：

　　(1)亲近自然，享受生活;

　　(2)价格实惠，用一套市区的房子可买一套郊区的房子再配一辆小车;

　　(3)市区郊区化是城市的发展趋势，随着交通的改善，生活会越来越便捷。

　　14.中间楼层有什么好

　　答：

　　(1)高度适中，安静安全;

　　(2)视野开阔，空气流通，采光好。

　　15.顶楼有什么好

　　答：

　　(1)视野开阔，通风采光均为最佳;

　　(2)价位低，还赠送花园，可以做个空中花园;

　　(3)随着城市房子的越盖越高，通天房子越来越受欢迎，升值潜力大。

　　16.底楼有什么好

　　答：

　　(1)生活方便，若有孩子，则有利于孩子成长，有老人则利于老人活动;

　　(2)自带庭院，增加交通工具的安全系数;

　　(3)拥有私家花园;

　　(4)价位低，租金高;

　　17.为什么说购买高档住宅划算

　　答：

　　(1)要买就买最好的房子;

　　(2)配套齐全、环境优美、设计优秀、居住舒适;

　　(3)升值潜力与速度更大;

　　(4)它能迅速提高你的社会地位。

　　18.剪力墙结构的房子有哪些好处

　　答：

　　(1)抗震性好;

　　(2)墙体薄，出房率高，可使用年限长;

　　(3)空间整体性好。

　　19.框架结构的房子有哪些好处

　　答：

　　(1)出房率高，可使用年限长;

　　(2)保温性、隔音性比剪力墙结构的房子好;

　　(3)开间易活动，使用方便。

　　20.砖混结构的房子又有哪些好处

　　答：

　　(1)造价低，成本低自然房价也低;

　　(2)保温性、隔音性好，出房率高。

　　21.出房率高的房子好处是什么

　　答：省钱，花同样的钱可以买到更大的面积，比较划算。

　　22.出房率低的房子好处又是什么

　　答：房子越高级，出房率越低。出房率低代表配套齐全，随着生活质量的提高，我们对房子的配套要求也就越高。

　　23.朝西的房子好处是什么

　　答：比朝东的价格低，可选择范围大，符合夜生活习惯的人。

　　24.朝东的房子好处是什么

　　答：阳光光照时间早，不西晒，夏天凉快，非常适合早睡早起的人。

　　25.朝南的房子好处是什么

　　答：

　　(1)采光好;

　　(2)房间温度适宜;

　　(3)阳气重、为市场所看好，最具保值升值潜力，容易出手;

　　(4)最适合老年人住。

　　26.选择不带商业网点的住房有哪些好处

　　答：干净、整洁，有利于物业管理，免去下属商场带来的嘈杂生活环境。

　　27.选择带商业网点的住房又有哪些好处

　　答：

　　(1)生活方便，可就近购物;

　　(2)商业性浓，增值潜力大;

　　(3)交通发达。

　　28.选择大社区的理由是什么

　　答：

　　(1)开发商实力雄厚，信誉度高;

　　(2)占地面积大，绿化率高，园林景观做的好;

　　(3)配套设施完善，生活方便;

　　(4)环境优美，交通便利，管理规范;

　　(5)公关建筑和物业管理等分摊费用低，负担轻;

　　(6)人气足，文化活动丰富;

　　(7)出租出售方便，容易保值增值。

　　29.选择小社区的理由是什么

　　答：

　　(1)居住人口少，生活恬静安定;

　　(2)配套设施不多，可降低房价，减少日常费用支出;

　　(3)小社区多处交通便捷、繁华地区，周边公共配套可以弥补自身配套不足的缺点。

　　30.为什么购房比租房划算

　　答：房子是一个人的身份象征，有了房子就有了家，国家把房地产作为新的经济增长点，购房可以作为投资理财工具，租房只是短期的，不能随心所欲的装饰自己的家园，生活品质大大降低。

　　31.靠近小区深处(中心)的房子好在哪里

　　答：

　　(1)环境越为安静，人气足也更加安全;

　　(2)小区中心多为业主生活活动中心，配套设施足。

　　32.靠近主干道的房子又好在哪里

　　答：

　　(1)交通便捷，出门方便;

　　(2)周边生活设施齐全，配套齐全;

　　(3)地价升值快，房屋升值速度快。

　　33.双卫的房子好在哪里

　　答：

　　(1)方便，卫生;

　　(2)档次高;

　　(3)代表着一种生活趋势。

　　34.单卫的房子好在哪里

　　答：

　　(1)没必要，三口之家通常情况不会经常有客人，所以客卫用不上;

　　(2)房子面积减少，代表省钱;

　　(3)省事，免除多打扫一个卫生间的麻烦。

　　35.没有拆迁户的房子好在哪里

　　答：

　　(1)拆迁户多为老居民，素质较低;

　　(2)安置房的建筑质量，生活配套、楼盘素质一般较差;

　　(3)拆迁费用开发商可用来提高施工质量，加强配套，户型多样化，楼盘也会上一个档次。

　　36.有拆迁户的房子好在哪里

　　答：

　　(1)有拆迁户的项目，一般取得的土地费用较低，价格也比较实惠;

　　(2)国家对拆迁户房子的标准有硬性规定，质量有保证;

　　(3)安置房与对外出售的商品房有明显的区别。

　　37.一进门是厅的房子好在哪里

　　答：

　　(1)视野开阔，大气、敞亮;

　　(2)有效减少过道、增加使用面积;

　　(3)一进门就看到装修漂亮的大厅，是有品味、有实力的表现。

　　38.有玄关的房子又好在哪里

　　答：

　　(1)生活隐秘性强;

　　(2)设置玄关也不会浪费空间，它是起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道。

　　39.购买粗装修的房子有什么好处

　　答：

　　(1)成本低，房价自然也低;

　　(2)可根据自己的喜好进行装修，避免二次装修带来不必要

　　的浪费。

　　40.购买精装修的房子又有什么好处

　　答：

　　(1)方便，省事，即可入住;

　　(2)避免受到自家装修和别家装修的困扰。

做销售的基本口才

　　推销员在推销产品过程中，经常会遇到这样的一些顾客，他们会说：“不，我还要想一想。”

　　“我们等明天再说吧。”“我们现在不要急于作决定。”“我们还要讨论讨论。”“你明天再来，我们再谈，好吗?”

　　面对这样的顾客，你可以单刀直入，逼问：“那好吧，总经理，看来您们对我公司产品没有兴趣，要不然您会花时间考虑它的，对吗?”

　　“哪里，史迪威先生，我们对它很感兴趣。的的确确，我们要考虑。”

　　“您既然那么感兴趣，我是否可以认为您真的会认真考虑一番呢?”

　　“当然，我事实上一直在认真考虑。”

　　“那么，是否您对我公司的信誉有看法?”

　　“不，贵公司信誉是一流的。”这样，双方就可以进入实质性内容商谈了。

　　推销员：“让我们把购买这台机器的好处写下来，再把有关的弊端排出来，作一比较，好吗?”

　　顾客：“嗯……”

　　推销员：“我们用不了几分钟时间，但这会很明确、明了。”

　　顾客：“嗯，好吧!”

　　推销员：“我们从这儿开始，先想一想支持作决定的理由。如果一个人在驾驶室里就能操作整车而不需第二人，会省下一笔劳务开支。是的吧?”

　　顾客：“对，没错!”

　　推销员：“我曾派人到贵公司来，测量了贵处的所有的门，您记得吗?所以我知道这种外运车能开到贵公司的每一个角落。”

　　顾客：“对，它是能通过我这儿所有的门。”

　　推销员：“好，这一点很重要。液压设备中的要件，密封问题，我们这台机器配备了特别出色的密封装置。”

　　顾客：“不漏油吗?”

　　推销员：“不，一点也不漏。”

　　顾客：“这真是不错。”

　　推销员：“这台机器的操纵比同类产品灵活，能在小型场地完成作业。”

　　顾客：“好的。”

　　推销员：“它的转弯半径也较小。”

　　顾客：“这也勉强算一条。”

　　推销员：“它在维修工作中能发挥多种用途，在维修您的工厂设备时，这台外运机能为您们做许多事呢!它可有8英尺长的起重臂，有很大的作用，特殊情况下，可配装20英尺长的起重臂。”

　　顾客：“好吧，把它写下来。”

　　推销员：“我们能提供就地维修服务，不需要很多停车时间。您是内行，一台机器停在那儿等维修会花很大成本。”顾客：“是呀，是那么回事。”

　　推销员：“我们还有税收方面的好处。买这台外运车起码的好处是节省纳税。”

　　顾客：“好吧。”

　　推销员：“如果您打算建库房，您不必为买不到好的吊车而犯愁，我们有。卖给您外运车以后，我们还可以提供好的吊车。”

　　顾客：“算一条吧，只是又要我们掏钱。”

　　推销员：“我们的外运车的最大装载量比别的外运车大一些。”

　　顾客：“好的，这一条也写下。”

　　推销员：“现在，请先生您提提否定性的支持理由。”

　　顾客：“我们眼下没有这项预算，况且，我们原有的设备怎么办?”

　　推销员：“这两条都成立，还有嘛。”

　　顾客：“没有啦。”

　　推销员：“那就请您将支持理由和否定理由都加起来，看看。”

　　顾客：“9条支持理由，2条否定理由。”

　　推销员：“先生，您不认为这答案已经再明显不过吗?”

　　顾客：“我告诉您，我只不过是那种凡事都爱想一想的人。”