销售人员管理方案

销售人员工作细则

　　一、销售人员的行为规范:

　　1、服饰要求:着工作服配戴工牌。

　　2、头发梳理整齐,头发长度不宜过肩。

　　3、女性上班应化淡装,指甲勤清洁;男性上班打领带,不留胡须。

　　4、女性上班时只允许配戴一款手饰。

　　5、销售人员应统一穿黑色皮鞋或深色。

　　6、上班时间口腔不宜有异味。

　　二、销售人员仪态要求:

　　1、站姿:A.挺胸、收腹、端正、双眼向前平视、嘴巴微闭。

　　B.双臂自然下垂或向前交叉,不允许前手或交叉。

　　C.站立时双脚应成"V"字型,双膝靠紧,不能东倒西歪。

　　D.上身始终保持正直。

　　2、座姿:轻且慢,双肩放松平放,双手自然放大腿上,不可半躺半卧,在同事或上司面前,不能将双手抱于胸前。

　　3、行走:昂首、挺胸、收腹、面向前方,双手自然下垂摆动,腿要直,行走时不应左顾右盼,不要将手放入口袋,打响指,与客户同走时,不宜超越客户,与上司同走时应主动打招呼,带客户看房时应主动开门,让客户先入。

　　三、销售人员名片使用方法

　　1、不宜同钱包放在一起,应放入上衣兜里,方便拿取。

　　2、交换名片时,应起身双手接名片,看清对方名片内容。

　　3、递送名片时应起身双手递送名片,并予以"请多关照",自己的姓氏应对着客户。

　　四、售楼员的工作礼节

　　1、引路:应走在客户的左前方二、三米处,适当地介绍、提醒。

　　2、敲门:职员如须进入有关办公室时,应轻扣房门得到允许再进入。

　　3、电梯:应帮客户主动按电梯、请客户先进入电梯后及两边走动,不要大声说话、吸烟。

　　4、传话:不宜交头接耳,有客户时应使用便签。

　　5、报纸:从哪来哪去,不要随意剪扣,如须应稿抄,不要用太多时间去看报及杂志。

　　6、用餐:12:00用餐。第一个分批,第二个不要在现场用餐,用餐后及时处理。

　　7、不要抢客户和挑客户,不分任何去接待客户,即使是同行也应这样。

　　8、不宜扒在台面写字、(看书。

　　9、不宜对客户发生争执,大声说话。

　　10、不要对客户优惠折扣,除非公司同意。

　　11、不要随意为客户更改房号。

　　12、未经上司同意不得擅自收留保存定金。

　　13、销售服务中应相互配合,配合默契,统一作战。

　　14、不得超越上司回答,发展商之间的问题。

　　五、销售人员招待客户的服务要求:

　　1、轮到接待客户时,带上资料,打开场白,例如"您好,第一次来看房吗?"。

　　2、确认客户要求的房型时,带到沙盘详细解释。

　　3、带客户座电梯时,应走在客户的左边,主动开门,主动让其进出门。

　　4、在样板房里时,应介绍朝向、通风、家具摆放等解释为什么这样做,留下好的印象给客户。

　　5、到洽谈处算一份置业计划表,主动为客户开门。

　　6、客户走后应处理桌面、客户资料等,等待下一轮客户的到来。

　　六、电话接听的要求

　　1、电话开头语、问候语。

　　2、登记咨询电话的客户资料,并建议到现场来看房。

　　3、告诉客户项目位置,价格,怎样乘车,大致户型。

销售部门管理制度

　　一.制定目的：

　　为了更好的配合公司营销战略，顺利开展营销部工作,明确营销部员工的岗位职责,充分调动员工的工作参与积极性和提高工作效率,帮助员工尽快提高自身营销素质，特制定以下规章制度。

　　二.适用范围：本制度适合公司的一切营销活动和营销人员

　　三.制度总述：本营销制度具体分为

　　1.管理制度细则;2.营销人员岗位责任;3.营销人员绩效考核制度;三个部分。

　　四.制度细则

　　1.管理制度细则：

　　1.1积极工作，团结同事，对工作认真负责，本部门将依照“营销人员考核制度”对营销部门的每位员工进行月终和年终考核。

　　1.2营销部门员工应积极主动参与公司及部门的活动、工作、会议，并严格遵守例会时间，做到不迟到、不早退，如三迟五退，则追究其责任，重责开除。

　　1.3服从领导安排，不搞特殊化，做到四尽：尽职、尽责、尽心、尽力。

　　1.4听从领导指挥，如遇到安排区域不服，安排工作不干，安排任务不做，使销售部工作不能正常开展的，交行政部处理。

　　1.5销售过程中，行为端正，耐心认真，不虚张声势，不过分吹嘘，实事求是，待人礼貌、和蔼可亲。

　　1.6在销售过程中，如未得到经理允许，不得私自降低销售价格。

　　1.7诚实守信，不欺诈顾客，不以次充好，如未经过公司经理允许，出现问题，后果自行承担，与公司无关。

　　1.8做事谨慎，不得泄露公司的业务计划，要为公司的各项业务开展情况，保守秘密，如有违反，根据情节轻重予以追究处罚，重则开除。

　　1.9以部门的利益为重，积极为公司开发和拓展新的业务项目。

　　1.10学会沟通、善于随机应变，积极协调公司与客户关系，对业绩突出和考核制度中表现优秀的员工，进行适当奖励。

　　1.11不得借用公司或出差的名义，私自给其他同行业产品做销售工作。如有违反，根据情节轻重予以追究处罚，重则开除。

　　1.12区域经理对所在区域售后服务有知情权，处理建议权，但无决定权(决定权归技术部)，销内勤接到售后服务报告后，第一时间通知区域经理，如果区域经理不能赶到现场，由经销商拍摄照片发送到公司，销售总经理签署意见交技术部核实、决定如何进行售后服务，处理完毕后第一时间向区域经理说明。

　　1.13有权为辖区内经销商作500元以下的资金担保，3个月内经销商未将所欠款项补足户，区域经理将承担责任，公司财务将从区域经理工资中扣除。

　　1.14每周五下午14：00—16：00之间一个电话，汇报这周来的工作内容，所在区域和城市，新经销商开发情况，老经销商服务情况等等;每半月区域经理将这半个月来所发生的问题、所面临的问题、需要解决的问题通过文字方式发送到指定传真或者邮箱，由分管销售的销售副总处理和向上汇报;售后服务、支持政策、促销活动由区域经理根据实际情况酌情处理，区域经销商促销、支持政策等情况，区域经理制定策划案后上报销售副总，销售副总根据策划方案进行调整后上报销售总经理审核，总经理审批。

　　1.15每次回公司，第一是报销差旅费用，第二是对区域经理在市场上所遇到的问题进行总结与分析，第三是邀请专业的市场营销讲师对区域经理进行营销知识培训。

　　1.16回公司按公司正常的作业时间进行，当天回到重庆，第二天可以安排休息一天。

　　1.17协助总经理、营销总经理制定营销战略计划、年度经营计划、业务发展计划;协助营销副总制定市场营销管理制度。明确销售工作目标、建立销售管理网络。

　　2.区域经理岗位责任：

　　2.1区域经理的岗位责任和义务划分主要依据公司已制定的业务流程图

　　2.2.区域经理岗位职责

　　2.2.1贯彻执行国家相关政策、法规，协助经理完成市场营销管理工作。

　　2.2.2严格按销售副总制订的年度销售计划，合理安排季度、月度的销售计划。

　　2.2.3做好周度，月度，季度销售统计表，及时报告销售总经理，使之随时掌握公司的销售动态。

　　2.2.4对辖区经销商、营业员进行业务技巧和相关产品知识培训，使之能熟悉，运用。

　　2.2.5合理安排销售助理的工作，并指导销售助理按照计划出色完成本职工作。

　　2.2.6当区域经理调离岗位时，应配合公司安排的新区域经理做好交接工作，避免出现市场管理真空。

　　2.3销售内勤岗位职责

　　2.3.1做好周，月度客户统计报表，并及时上报销售总经理;

　　2.3.2协助区域经理及时完成销售计划，及时完成区域经理交与的工作;

　　2.3.3及时在销售活动中，掌握销售动态，发现异常或新动态应及时向销售总经理或总经理汇报，以便公司及时调整策略，规避风险。

如何做好一个销售人员

　　一、敏锐的商业眼光

　　如果一个业务没有敏锐的商业眼光，那就是潜在购买的客户总会和你擦肩而过，因为你发现不了别人的需求，所以你的业绩永远比不上别人。

　　二、悟性和灵气

　　这是我一再强调的能力，如果不具备这样的能力就是朽木不可雕也，劝告你早日改行;悟性就是能听懂，看懂，并读懂对方内心所表达的真正意愿，而灵气就是一个不可以拒绝的理由和能量。

　　三、沟通的能力

　　有效的沟通是成功的基础，沟通能力包括你的语言表达能力，理解分析能力，应变能力。

　　四、抗压的能力

　　很多的业务员半途而废就是因为心里的承受能力很差，受不了压力，挨不了白眼，经不了挫折，其实别人才没有时间来安慰你那颗破碎的的玻璃心。

　　五、能吃苦耐劳

　　业务是跑出来，江山是打下来，守株待兔迟早会饿死的。

　　六、学习的能力

　　用赵本山的话说这玩意太重要了，人不学习那一定会落伍一定会被社会无情的淘汰;做业务拼的就是个人的综合能力，而学校永远没办法给你这些;

　　所以家国天下，儿女情长你都要去关心去学习，慢慢的你就会发现和很多的人有共同的语言，你会发现肚子里和脑袋里有更多的料了。

　　七、感情牌的威力

　　不管你和客户接触了多久，有多深的感情，最后要和他签合同成交的，签合同讲究的是效率，一手“钱”，一手合同;感情牌要出，下手也要狠，要有胆量更有魄力向客户提出成交。

住宅小区销售管理制度

　　[某某花园]销售中心管理制度

　　一、岗位职责

　　1．置业顾问：

　　直接向项目经理负责；

　　熟悉专业知识与技能，接待来访客户或来电客户并促成交易；

　　协助公司策划部收集整理购房客户及发展商信息；

　　协助策划部进行市场调查并统计汇报；

　　2．项目助理：

　　直接向项目经理负责；

　　熟悉专业知识与技能，接待来访或来电客户并促成交易；

　　协助项目经理管理日常销售工作（包括日常事务安排、工作关系

　　协调、纪律、调解内部纠纷以及处理客户投诉）

　　协助公司策划部收集整理购房客户及发展商信息；

　　协助策划部进行市场调查并统计汇报（以表或文的形式）

　　3．项目副经理：

　　直接向项目经理负责；

　　熟悉专业知识与技能，接待来访客户或来电客户并促成交易；

　　全面管理日常销售工作（包括日常事务安排、合约审核、房号销

　　控、业务指导、工作关系协调、纪律、调解内部纠纷以及处理

　　客户投诉），确保高效、规范运作，努力提高销售业绩。

　　负责与发展商决策人的直接对接联络，及时解决销售工作的例外

　　或突发问题；

　　负责定期向策划部汇报本项目销售工作中反映出的市场最新动

　　态，并提交客户信息统计档案及销售业绩周报、月报表；

　　协助策划部谈判攻关并制定策划方案；

　　协助项目经理制定销售人员培训计划，并培训项目专业知识；

　　4．项目经理

　　直接向总经理负责；

　　全面负责管理项目一切日常销售工作，确保高效、规范运作，努

　　力提高销售业绩。

　　负责与发展商决策人的直接对接联络，及时解决销售工作的例外

　　或突发问题；

　　协助策划部制定项目策划方案与业务拓展；

　　协调项目组之间的合作关系；

　　指导并协助副经理完善销售管理；

　　负责销售人员的业务素质、专业培训，制定总体培训计划；

　　审核销售月报表、提成发放数额。

　　二、日常规范

　　1．考勤

　　9:00-17:30为上班时间，一个月内迟到、早退10分钟内一次处以10元/次处罚，超过十分钟按公司规定处理；之后每次按10元/次累加，一个月内迟到叁次者按公司规定处理。凡未签到按迟到、早退处理。

　　2．请假

　　请事假1天以内提前向副经理书面报告；1天以上需项目经理批准。病假需提交医疗单位证明。薪资按公司规定执行。

　　3．仪表

　　A．工作时间着工作装，保持清洁、整齐、完整；

　　B．女士化淡妆，男士短发、不留胡须；

　　C．头发梳理规则伏贴，不染发、不作奇异发型；

　　D．注意个人卫生，无汗味，口腔无异味；

　　E．坐姿、站资、走姿端庄，举止优雅大方。

　　4．礼节

　　A．对待客户态度自然、大方、热情、稳重，不以貌取人；

　　B．主动与客户握手，面带微笑；

　　C．语气温和，声音亲切，不抢话、争辩；

　　D．接听电话应答：“您好，伟映帝琴花园！”

　　E．使用“您好、欢迎、请、谢谢、对不起、再见”等礼貌用语。

　　三．接待秩序

　　1．桌面上除电话及工作资料外，任何物件（按人计算）罚款5元／件。

　　2．如B位未能及时补上A位，罚款10元/次并轮空一次。

　　3．A位接待人应具备高度工作责任感、客户入室未能及时迎接处以10元/次罚款并轮空一次。

　　4．原则上A位地产顾问不负责接听电话，电话由后几位地产顾问负责接听，乱接听电话处以5元/次处罚，轮空客户补位。

　　5．私人电话严禁在外拨打，接听私人电话时间不得超过2分钟，违者罚款10元。

　　6．就餐时间不得超过45分钟，超时处以罚款10元/次。

　　7．自备水杯，严禁用公用水杯喝水，违者处以罚款10元/次。

　　着装佩戴整齐，不着工作服不佩工作牌上岗罚款10元/次。

　　8．不着工装禁止在接待台入座，严禁在接待台嘻闹、化妆、吃食品等，违者罚款10元/次。

　　9．严禁在工作区打瞌睡，违者处以罚款10元/次。

　　10．早班工作人员做到早、晚清扫，负责现场清洁及桌椅秩序，违者处以罚款10元/次。

　　11．进入样板间须穿上鞋套，自觉爱护样板间清洁、设施。

　　二、现场排序制度：

　　1．排序严格按抽签号决定，周而复始，序号永不变。

　　2．抽签号只能本人使用，他人不得占用或替用。（除公事及四十五分钟午餐时间）

　　3．如客户进门时，点名找某人接待，该人可提前接待，接待完后仍按自己序号排列，但不能插入首位接待。

　　未签预售合同或未付首期老客户点名找某人接待，本人在场必须由本人接待，本人正在接待或不在，可委托他人，否则按正常接待，本人不在则由正常排序接待；

　　未作登记老客户点名找某人接待，本人不在则由正常排序接待；

　　已签预售合同并付首期款客户来访，可由成交人自行接待或委托他人接待；

　　未成交老客户来时，本人或搭挡不在场，按正常排序接待，如接待过程中本人回来，接待人应立即回首位，按序接待客户。

　　4．销售人员不能主动认新客户（包括电话客户），如果销售人员有熟人或朋友来看房，应按正常顺序由A位接待。

　　5．来访者说明是开发商或踩盘的，由最后一位义务接待，凡未说明或过路询问都算排序。如果义务接待日后成交接待人提50%，其余作为销售中心基金。

　　5．遇公事可按常接待，如本轮已过，回来后补首位。

　　6．若所有销售人员全部外出接待，以客户到访时回来销售员中最小序号开始排列。

　　7．由现场带回的老客户，交回原接待者；由现场带回的新客户则由正常排序接待。（不得挑拣，新客户交回）。

　　8．原则上最多接待2户。

　　9．成交客房换房或多买，属原成交人。

　　10．值班换班，换人不换序。

　　11．任何情况下以第一次客户登记为准，如客户第二次来访提出其他人员接待，则该人员配合，成交可分20％，但必须核对第一次来访时的姓名或电话号码，否则第一次接待无效。

　　12．在其他销售展示点接待的客户登记入专册，不得混乱登记，否则接待无效。

　　13．电话客户约好到访后不能主动认客户，如客户未主动提出找某人按顺序接待，作为新客户，预约客户处理同上。如客户提出找某人可提前接待，当事人不在由搭档接待，搭档不在按序接待，但必须事后交回原接待（预约人），并转为现场来访客户，在现场来访本上登记。

　　14．展场、工行接待客户按以上规定处理。

　　15．未上岗同事在工行、展场接待客户由上岗同事均分，未上岗同事在现场帮忙接待的客户由当班人员均分。

　　16．严禁用非正常方式逼客户交诚意金或下定单，对意向很好、的确钱未带够的客户可酌情处理，最低下限为，必须写清欠条，规定5天内付完。如发现主动诱导客户可以先只交一部分钱，而不是由客户提出将待岗学习处理。

　　17．老客户带新客户来，提出找某人、认出某人或原接待人认出客户，可提前接待；如未在由搭档接，搭档不在按正常序位接，新客户归正常接待人。原接待人未当班后赶来，老客户自已接，新客户归正常序位接待人。

　　18．与老客户一起来过的客户二次来访，提出找某人，认出原接待人或原接待人认出客户，无论开始或中途由原接待人接待，如是A位过位，不在A位则提前接待完后，未过位的插入原序位，并向正常按序接待人解释此客户以前来访真实情况。

　　19．老客户介绍新客户单独来访，新客户提出找某人（无论开始与中途）由此人提前接待，如不在则由搭档接，搭档不在按序，排序按18条“如是…….情况”，如新客户未提出找某人按正常序位接待，客户归接待人。

　　20．未登记老客户提出找某人，认出某人，原接待人认出客户（无论开始与中途）由原接待人接待，未提出、未认出则按序，原接待人事后向正常接序接待人解释客户以前来访真实情况。

　　21．以上情况当事接待人不在由搭档接，搭档不在按序接待，老客户交原接待人。

　　22．以上情况如虚假欺瞒其它同事，做虚假记录，处以此客户意向或已成交房屋价值提成（按当时比例）3倍的罚款。

　　三、拆分制度

　　1．销售员按拆分制度执行，如有争议，由项目经理依拆分制度裁决。

　　2．项目经理裁决首先依《来访客户登记表》为准，其次为签约合同书，并考虑实际情况。凡提出由项目副经理裁决的扣除本套提成的20%；凡提出由项目经理裁决的扣除本套提成的50%。

　　3．拆分表：

　　业务员具体情况提成（销售合同金额X系数）A客户C始终为A接待、且成交A得100%A、B客户C首次看楼为A接待，且登记，但成交时为B接待，A不在场且不知客户要订房，或A委托B接待A得70%，B得30%A、B客户C本应由A接待，但A正忙无法接待，按顺序轮到B接待，且成交B得100%（下一次轮到B接待客户应让给A接待）A、B客户C首次看楼为A接待，第二次看楼由B接待，最后A接待且成交A得80%，B得20%A、B客户C为电话客户首次看房来找A，A不在，B接待且成交，并且A不知道客户要来A得20%，B得80%A、B客户C首次由A接待，客户C的家人由B接待，A、B均不知道A成交：A得70%，B得30%B成交：A得30%，B得70%如为客户家人与B签约，AB各得50%A、BA为新业务员未正式考核上岗，不能独立成交，B协助且成交A得50%，B得50%A、B客户C首次由A接待，第二次由B接待，但A在10日内无任何跟踪记录B得100%A、BA的朋友C来看房，按顺序由B接待，A协助B成交（C另带的客户由独立接待）B得80%，A得20%A不配合则不能拆分且罚款

　　某某花园

　　项目部人员签名：

公司销售人员奖惩管理制度

　　奖惩架构

　　(一)奖励：

　　1.小功

　　2.大功

　　(二)惩罚：

　　1.小过

　　2.大过

　　3.解职

　　4.解雇

　　(三)1.全年度累计三小功=一大功

　　2.全年度累计三小过=一大过

　　3.功过相抵：

　　例：一小功抵一小过

　　一大功抵一大过

　　4.全年度累计三大过者解雇

　　5.a.记小功一次加当月考核3分

　　b.记大功一次加当月考核9分

　　c.记小过一次扣当月考核3分

　　d.记大过一次扣当月考核9分

　　奖励办法

　　(一)1.提供公司“行销新构想”，而为公司采用，即记小功一次。

　　2.该“行销新构想”一年内使公司获利50万元以上者，再记大功一次，年终表扬。

　　(二)1.业务员主动反映可开发的“新产品”而为公司采用，即记小功一次。

　　2.该“新产品”一年内使公司获利50万元以上者，再记大功一次。年终表扬。

　　(三)提供竞争厂牌动态，被公司采用为政策者，记小功一次。

　　(四)客户信用调查属实，事先防范得宜，使公司避免蒙受损失者(即：呆帐)，记小功一次。

　　(五)开拓“新地区”、“新产品”、或“新客户”，成效卓著者，记小功一次。

　　(六)1.达成上半年业绩目标者，记小功一次。

　　2.达成全年度业绩目标者，记小功一次。

　　3.超越年度目标20%(含)以上者，记小功一次。

　　(七)凡公司列为“滞销品”，业务员于规定期限内出清者，记小功一次。

　　(八)其他表现优异者，得视贡献程度予以奖励。

　　惩罚办法

　　(一)挪用公款者，一律解雇。本公司并循法律途径向保证人追踪。

　　(二)与客主串通勾结者，一经查证属实，一律解雇。

　　(三)做私生意者，一经查证属实，一律解雇。直属主管若有呈报，免受连带惩罚。若未呈报，不论是否知情，记小过二次。

　　(四)凡利用公务外出时，无故不执行任务者(含：上班时间不许喝酒)，一经查证属实，以旷职理处(按日不发给薪资)，并记大过一次。若是干部协同部属者，该干部解职。

　　(五)挑拨公司与员工的感情，或泄漏职务机密者，一经查证属实，记大过一次，情节严重者解雇。

　　(六)涉足职业赌场或与客户赌博者，记大过一次。

　　(七)1.上半年销售未达销售目标的70% 者，记小过一次。

　　2.全年度销售未达销售目标的80%者，记小过一次。

　　(八)未按规定建立客户资料经上司查获者，记小过一次。

　　(九)不服从上司指挥者：

　　1.言语顶撞上司者，记小过一次。

　　2.不遵照上司使命行事者，记大过一次。

　　(十)私自使用营业车辆者，记小过一次。

　　(十一)公司规定填写的报表，未缴交者每次记小过一次。

销售人员应该管好自己的嘴

　　1、在和客户交谈之中禁忌“闭嘴”

　　所谓的"闭嘴"，就是一言不发，从而使交谈变相地冷场，导致不良的后果。在客户侃侃而谈的过程中，自己始终保持沉默，会被视为对客户所谈的话不感兴趣。本来双方洽谈甚欢，一方突然"打住"，会被理解成对对方"抗议"，或对话题感到厌倦。所以，一旦碰上无意之中所出现的交谈"暂停"，销售人员一定要想办法尽快地引出新话题，或转移旧话题，以激发客户的谈话情绪。

　　2、在和客户交谈之中禁忌“插嘴”

　　所谓的"插嘴"，就是在客户讲话的过程中，自己突然插上一句，打断客户的话。

　　销售人员在一般情况下，都不应该打断客户讲话，从中插上一嘴，这样会喧宾夺主、不尊重客户。如果确实想对客户所说的话表达自己的不同见解，也需要静待客户把话讲完。

　　如果打算对客户所说的话加以补充，应先征得客户的同意，先说明"请允许我补充一点"，然后再"插"进来。不过"插嘴"时间不宜过长、次数不宜过多，免得打断客户的思路。有急事打断客户的谈话时，要先讲一句"对不起"。

　　3、在和客户交谈之中禁忌“脏嘴”

　　所谓的"脏嘴"，就是说话不文明，满口都是"脏、乱、差"的语言。作为一个有素质的销售人员是要禁忌的。

　　4、在和客户交谈之中禁忌“油嘴”

　　所谓的"油嘴"，就是说话油滑，毫无止境地胡乱幽默。谈吐幽默是一种高尚的教养。在适当的情境中，使用幽默的语言讲话，可以使人们摆脱拘束不安的感觉，变得轻松而愉快。此外，它兼具使人获得审美快感、批评和讽刺等多重作用。然而幽默也需要区分场合与对象，需要顾及自己的身份。要是到处都"幽他一默"，就有可能"沦落"为油腔滑调，从而招致客户的反感。

　　5、在和客户交谈之中禁忌“贫嘴”

　　所谓的"贫嘴"，就是爱多说废话，爱乱开玩笑。爱耍"贫嘴"的人，动不动就拿客户来调侃、取笑、挖苦一通。不是没话找话，话头一起就絮絮叨叨;耍"贫嘴"的人，既令人瞧不起，又让人讨厌。

　　6、在和客户交谈之中禁忌“争嘴”

　　所谓的“争嘴”，就是喜欢跟别人争辩，喜欢强词夺理。他们自以为"真理永远在自己手中"，自己永远正确。爱"争嘴"的销售人员，"没理争三分，得理不让人"，这种人不受客户的欢迎。

　　7、在和客户交谈之中禁忌“刀子嘴”

　　所谓的"刀子嘴"，就是说话尖酸刻薄，喜欢恶语伤人。每客户都有自己的隐私，当客户有意回避不谈时，作为销售人员不该再"打破沙锅问到底"，每个人都有自己的短处，都不乐意将之展示于人，所以不应该在交谈时"哪壶不开提哪壶"。俗话说："良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。"其口似刀的人，处处树敌，时时开战，触犯了生意人"和气生财"之大忌，终将会因自己的缺点酿成不良的后果。

房产销售方案模板

　　一、计划概要

　　计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

　　二、市场营销现状

　　计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

　　市场情势

　　应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

　　2.产品情势

　　应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

销售业务管理办法

　　销售部管理制度第一部分

　　一、业务流程

　　（一）、准备：

　　1、当值员工必须在正式上班前将卫生做好。

　　2、销售人员需做的准备：准备相关销售资料；整理当天需要联系的客户材料以备跟踪联系；收集潜在客户信息以备进一步接触；

　　3、接待人员需做的准备：检查电话线路，保证各条线路畅通；准备好来电登记表、来客登记表、客户跟踪表等表格。

　　（二）、工作总结

　　每天下午4点以后，所有销售部人员各自汇报当天的工作情况，将当天所接的客户情况分析归类汇报，列出重点客户，并安排第二天工作计划。必须将当天遇到的各种困难反映出来，及时解决，如遇到不能解决的困难，当天必须向领导反映。

　　二、业务制度

　　1、客户登记制度

　　每位销售人员在接待完客户或接听完热线后，应及时记录客户的联系方式，填写客户洽谈记录表或客户跟踪表，以便作为日后评判业绩归属的依据，为公司积累客户资料。客户确认的时间以客户登记表为准，如业务员未进行客户登记，发生与其他业务员撞单事件，其业绩和佣金归属登记该客户的业务员

　　2、工作日记制度

　　工作日记是用来记录销售人员一天工作情况的表格，也是衡量销售人员工作态度及工作效率的标准，还可以帮助领导找出销售人员业绩不佳的原因。在发现与其他业务人员撞单时，销售经理可以根据工作日记判别客户的归属，故要求每个业务员在每天工作结束前做好工作日记。内容包括：接待来电，来访记录，客户追踪记录，客户信息反馈，业务员在工作中遇到的问题及销售经理的批复。工作日报表于每日下午17点之前交秘书。初次接待客户后应为该客户建立客户档案，填写一份客户跟踪表，并依实际情况定期进行跟踪（时间间隔不得超过7天）

　　3、首问负责制

　　一个或一拨客户由首次接待的业务员负责到底（直到签协议收款），包括日常协商、送货、对账等相关事宜。

　　4、周报月报统计制度

　　业务员应该在每周五下午4点半之前将本周工作情况进行总结，填写工作周报表。于每月底最后一天下午5点前将本月工作情况进行总结，填写工作月报表。内容包括接待统计、业绩统计两部分。

　　三、行政制度

　　员工守则：为维护公司利益和荣誉，保证销售工作的顺利进行特制定该守则

　　1、销售人员必须遵守国家法规、法令，自觉维护公司利益，不谋求公司制度规定之外的个人利益。

　　2、销售人员必须敬业爱岗、尽职尽责、勤奋进取，按质按量完成销售工作任务。

　　3、销售人员之间应团结协作、密切配合、发扬集体主义精神，建立良好的合作关系。

　　4、待人接物热情有礼，着装仪表整洁大方，自觉维护良好的办公环境，保持统一规范的办公秩序。

　　5、严格保守公司机密，以公司利益为重，不得做任何有损公司及客户利益的事情。

　　6、销售人员应及时做好客户登记、成交登记和值班记录工作，发生接待客户冲突，不得争抢，均按公司有关规章制度执行。

　　7、遇特殊情况由销售经理判别客户归属及业绩和佣金得分配。

　　8、销售人员在整个销售过程中必须口径一直，凡有疑难问题应向销售经理请示，严禁向客户承诺有关本项目不详、不实的事宜。

　　9、销售人员应时刻注意自身的素质修养，对项目的业务知识熟练掌握，对周边项目做到知己知彼。不断提高房地产专业知识及销售技巧，具备独立完成销售工作的能力及较强的应变能力。

　　以上员工守则销售部所有人员应严格执行，如有违背，视情节轻重以及给公司带来的损失大小，按公司奖惩条例的有关规定进行处理。

销售人员管理制度

　　1、预算编制按照事业发展计划，采取院领导、财务处、业务部门相结合的办法。由财务科拟定医院年度预算，经院长办公会审议通过，报主管部门批准后，由财务处统一掌握执行。

　　2、收支预算要参考上年预算执行情况和对预算年度的预测编制。支出要量入为出，略有结余。

　　3、严格执行国家规定的财务制度、开支标准和开支范围，按照批准的预算和计划所规定的用途，建立健全支出管理制度和手续，提高资金使用效果。

　　4、购置大型、贵重仪器设备和大型修缮(拆改建)项目，要事先进行可行性论证和评议，提出可行性方案，经审计科审计后，报院领导审批，方可购买和实施。

　　5、在院长统一领导下，各项支出由财务处统一安排，掌握使用，根据批准的预算，由有关职能部门负责，按制度规定及定额标准，实行指标控制。

　　6、各职能科室预算内开支，要提出资金使用计划，由财务处审核后执行。超预算或计划外开支，有关科室要提出书面报告，交财务处审核后，由院长批准执行。

　　7、固定资产实行财务处负责总账，管理部门负责明细账，使用科室负责台账(建卡)的三级账卡制度。

　　8、低值易耗品实行“定额管理、定期核销、科室核算”的管理方法，根据各科室的实际消耗情况，核定消耗定额，按定额以旧换新。

　　9、药品实行“金额管理、数量统计、实耗实销”的管理办法，合理核定药库和药房储备资金。

　　10、卫生材料和其它材料按照“计划采购、定量定额供应”的管理办法，科室或个人不得以任何理由擅自购买。

　　11、专项资金的管理，遵循“先提后用、量入为出、专款专用”的原则，按照规定的用途和开支范围以及开支标准办理。

　　12、凡固定资产、办公用品、药品、卫生材料等财产物资的购买，必须办理入库，任何人不得以任何借口以购列支。

　　13、本规定未尽事宜，按有关制度规定执行

公司销售人员管理制度

　　一) 推销用语

　　第一条 自我介绍与打招呼

　　与客户会面时，应主动与客户问好打招呼，然后作自我介绍。

　　1、问好时，态度要真诚，面带微笑，动作要规范，声音要适中，努力给对方留下良好的第一印象。

　　2、对其他人也要点头致意。

　　3、作自我介绍时应双手递上名片。

　　4、随身携带物品，在征求对方后，再放置。

　　5、打招呼时，不妨问寒问暖。

　　6、若对方负责人不在，应与其上级或下级洽谈，千万不能随便离去。

　　7、若对方很忙，要等对方忙完后再洽谈。若自己能帮上忙，应尽力趋前

　　帮忙，边干边谈，与对方尽快亲近，是打开局面的良策。

　　8、注意察言观色，相机行事，千万不能妨碍对方工作。

　　9、准确地称呼对方职务，过高过低都会引起对方不快。

　　第二条 话题由闲聊开始

　　推销过程，是一个相互交流、相互信任的过程，所以不能开门见山，一见面就让对方拿出订单。所以，通过闲聊，了解对方，也让对方了解自己，是寻找洽谈契机的不可省略的过程。

　　1、闲聊的话题是多种多样的，但原则有一个：使对方感兴趣，如天气、人文地理、趣闻轶事、体育、社会时尚、企业界动态等。

　　2、注意不要老生常谈，人云亦云，尽量少谈政治、宗教问题，以免因观点不同引起分歧，破坏谈话气氛。

　　3、注意不能自己一个人滔滔不绝。耐心地听对方高谈阔论，更能取得好感。

　　4、见好就收，一旦发现对方对某一话题不感兴趣，应立刻打住，再找其他话题。

　　5、切勿忘掉与客户闲谈的本意是为了切入正题，因而应将话题向企业经营、市场竞争、消费时尚等方面引导。

　　6、在闲聊中注意了解对方的故乡、母校、家庭、个人经历、价值观念、兴趣爱好、业务专长等。

　　7、在交谈过程中，注意了解客户经营情况、未来发展计划、已取得的成就和面临的困难。

　　8、在交谈过程中，善于征求对方对市场走势、畅销产品、经营对策、产品价格、需求动向的意见。不论对方意见如何，都要虚心听取，不能反驳。

　　9、在交谈过程中，要注意自始至终给予对方优越感。

　　10、在交谈过程中，应不断地向对方提供与其业务相关的实用信息。

　　第三条 业务洽谈的技巧

　　在闲聊过程中，由双方共同感兴趣的话题直接转入业务洽谈，往往是顺理成章的。一旦时机成熟，推销员就可以与对方直接洽谈业务。

　　1、洽谈过程中，不能强硬推销，首先讲明本企业产品的优势、企业的信誉和良好的交易条件。

　　2、洽谈过程中，不要首先让对方确定订货数量，依对方的决定行事，尊重对方。

　　3、向客户确定出少量订货试销、中批量订货、大批量订货几种方案，供对方选择。

　　4、列举出具体数字，说明客户在不同批量订货情况下的经济效益指标，如营业收入、纯收益、资金周转率等。

　　5、首先推销重点产品，由重点产品连带出其他产品，不要四面出击。

　　6、适时地拿出样品，辅助推销。

　　7、不能因小失大，以哀求的口吻要求对方订货。

　　8、注意战略战术，进退适宜，攻防结合，勿追穷寇。

　　9、在洽谈商品价格时，一方面申明本企业无利可图(举成本、利润等数字)，一方面列举其他企业产品价格高不可攀。

　　10、在涉及其他企业及产品时，注意不能使用攻击性语言，不能出口伤人。

　　11、在推销新产品时，要明示或暗示本企业属独此一家，别无分店。

　　12、更多地列举实例，说明某商品因经营本企业产品取得了多大的经济效益。

　　13、提醒对方要保证销售，必须有充足的存货。若能列举出对方存货情况更佳。

　　第四条 推销受阻应急技巧

　　推销受阻是经常遇到的，对推销员讲，最重要的是乐观地对待失败，有坚定的取胜信心。而且，推销受阻并不意味着失败，所以不必垂头丧气，更不能自寻台阶，顺势而下。这时须保持冷静的头脑，化被动为主动，冲破障碍，方能柳暗花明，绝处逢生。

　　1、当对方拒绝订货时，首先应问清原因，以对症下药。

　　2、若对方提出资金周转困难时，应强调经销本企业产品风险小，周转快，利益回报大(列举具体数字说明)。

　　3、若对方回答负责人不在，应问明负责人什么时间回来，是否可以等候，或什么时间可再来联系。也可请对方提出大致意向。

　　4、若对方提出现在很忙，无暇洽谈时，要判断这是对方有意推辞，还是确实没有时间。不论为何，都要对在百忙之中打扰对方，提出歉意。并提出与对方仅谈×分钟(可视情况递减)。注意洽谈一定要按约定时间结束。

　　5、若对方嫌价格太高时，应首先申明本企业奉行低价优质政策，然后举实例，与同类产品比较。强调本企业向客户低价提供商品，强调一分钱一分货的道理，强调本企业有优质的售后服务系统。

　　6、若对方提出由其他厂家进货时，首先要问清原因。然后以数字进行比较。说明从本企业进货的优越性。

　　7、若对方提出已有存货时，应转问是否需要其他商品，或者告知由于本产品畅销，应有充足的存货。

　　8、若对方提出退货，应首先问明退货的理由。若理由成立，应劝导对方改购其他商品。

　　9、若对方偏好其他企业产品，则应用具体数字说明本企业产品绝不逊于其他产品，且有其他产品不可替代的特性。

　　10、若对方对本企业抱有成见，或以往发生过不愉快的事，或对推销员本人抱有偏见时，首先要向对方赔礼道歉，然后问明原由，做出解释。最后，诚恳地希望对方对本企业和本人工作提出建设性意见。并利用这一时机，进一步与客户洽谈业务。

　　11、若对方提出本企业供货不及时，推销员应首先表示歉意，然后讲明事出有因。最后保证改进工作，决不再发生类似问题。

　　12、若对方提出采用易货交易方式时，首先向对方建议表示赞同，然后提出易货交易的种种弊端，促使对方放弃原来的建议。

　　13、若对方默不作声，有问无答时，应直接明了地提出自己的看法：这样不利于双方交流，如对本人有什么看法，请明示。然后可采取以下对策：

　　①反复讲明来意。②寻找新话题。③询问对方最关心的问题。④提供信息。⑤称赞对方稳健。⑥采用激将法，迫使对方开口。

　　第五条 不但善始还要善终

　　当洽谈结束时，并不意味着大功告成。推销员应从未来着眼，为下一次上门推销打下基础。

　　1、向对方在繁忙中予以接待表示谢意。

　　2、表明以后双方加强合作的意向。

　　3、询问对方下一次洽谈的具体时间。自己可以提出几个时间，让对方选择。

　　4、询问对方是否有个人私事，需要自己帮忙。

　　5、向对方及其他在场人员致谢、辞行。

　　(二) 销售访问客户的要点

　　第六条 销售经理对客户进行访问，不同于推销员上门推销，但在意义与后者同样重要。通过对客户的访问，可以：

　　1、了解市场动态，听取客户反映，收集市场信息。

　　2、开拓新市场，争取到更多的新客户。

　　3、把握客户的信用状况。

　　4、为调整促销重点、促销方法、交易方法提供依据。

　　第七条 客户访问的主要目的是

　　1、与客户打招呼、问候、联络感情。

　　2、实地考察客户是否进一步扩大订货的余地。

　　3、直接向客户说明本企业产品的特性、优点及价格偏高的原因(如：①使用优质材料。②高质量。③与其他企业产品的性能价格比等)。

　　4、向客户提出扩大订货量的要求。

　　5、希望客户与本企业建立长期稳固的合作联系。

　　6、在时机成熟时，向客户提出按期支付货款要求。

　　7、从多个侧面了解客户信用状况。

　　8、与客户交流经营管理经验，互为参考。

　　9、把客户访问作为开拓新市场的一种手段。

　　第八条 访问客户时，应正确确定拜访的人及拜访顺序。

　　1、客户若是小公司，拜访人员级别与顺序是：

　　(1)店长(或经理，或主任)。

　　(2)采购负责人。

　　(3)销售负责人。

　　2、客户是大公司，拜访人员级别与顺序是：

　　(1)采购部长(重点访问对象)。

　　(2)总经理(礼节性拜访)。

　　(3)销售部长。

　　第九条 会面时礼节性问候

　　与被访者会面时，不论是否已经相识，都要致以礼貌性问候。言词应恳切、热情。主要话题包括：

　　1、祝贺高升。

　　2、问候身体情况。

　　3、祝贺事业发达。

　　4、贸然打扰之歉意。

　　第十条 进入正题时话题要点

　　1、向对方给予本企业在业务上的厚爱和照顾表示谢意，向对方给予本企业推销员的照顾表示感谢。

　　2、向对方请教本企业产品在哪些客户或地区畅销，在哪些客户或地区中滞销，原因何在。

　　3、请对方介绍其经营情况。

　　4、与对方的交谈过程中，有意识地进行市场调查。

　　5、请对方介绍其经营方针、管理方法、销售制度等，并提出自己的见解或建议。

　　6、听取对方陈述面临的问题或对本企业意见或建议，共商解决办法。

　　7、听取对方对双方进一步合作时的希望，对本企业销售制度、销售方法、结算方法等的忠告。

　　8、在适宜场合，介绍本企业的新产品。

　　访问结束时，销售部长应逐一与被访者辞行、致谢。辞行顺序是先高后低(即职务或级别高低。)

　　(三) 外销员业务技巧要点

　　第十一条 外销员的素质要求

　　特殊的工作性质，要求外销员不断提高自身素质，陶冶情操，加强修养。

　　1、注意个人身体，有健康的体魄。以胜任繁重的工作。

　　2、工作要有计划性，条理性，适应性。

　　3、要有坚韧不拔的毅力，克服困难的决心，不达目的决不罢休的信念。

　　4、在业务上要有进取心，虚心好学，不耻下问，不仅有宽阔的知识面，而且对本专业还要做到精通。

　　5、有高超的语言技巧、公关能力和灵敏的反应能力。

　　6、面对客户，不管出于怎样的目的，都应以诚待人，以信为本，以义行事。取得客户的信赖，保持责任感，保持良好的人格与节操。

　　7、具有较强的统计分析能力，时刻注意搜集信息，判断信息，抓住机会，迎接挑战。

　　第十二条 勤务要求规范

　　1、遵守作息时间，不迟到，不早退，休息时间不得擅自外出。

　　2、外出联系业务时，要按规定手续提出申请，讲明外出单位、外出目的，外出时间及联系方法。

　　3、外出时没有他人监督，必须严格要求自己，自觉遵守企业的规章制度。

　　4、外出时，不能公私兼顾，公款私用。

　　5、外出使用本企业的商品或物品时，必须说明使用目的和使用理由，并办理借用或使用手续。

　　6、本企业与客户达成的意向或协议，外销员无权擅自更改，特殊情况下，必须征得有关部门的同意。

　　7、在处理契约合同、收付款时，必须恪守法律和业务上的各项规定，避免出现失误。

　　8、外出时，应节约交通、通信和住宿费用。外销员外出时，应及时向上级汇报业务进展情况，听取上级指示，遇到特殊情况时，不能自作主张。外出归来后，要将业务情况详细向上级报告，并请上级对下一步工作做出指示。

　　第十三条 非外出时间的工作

　　1、日常业务

　　外销员因没有外出业务而在公司坐班时，主要负责订货单据的整理、送货的准备、货款的核算、与客户及相关业务单位的联系等工作。另外还包括下次出差的准备、退货的处理等业务。

　　2、市况报告

　　外销员将出差时所见所闻，包括市场供求状况、客户需求趋势与要求、竞争对手的营销动态、价格变动动态、新产品开发情况等及时地向相关负责人反映。

　　3、工作安排

　　出差前应对下一段工作做出计划，包括：

　　(1)对上段工作的总结与回顾。

　　(2)上级对下阶段工作的指示。

　　(3)下一阶段具体的业务对象、工作重点与对策。

　　出差前的准备应包括如下内容：

　　(1)外销资料、样品的准备。

　　(2)制定出差业务日程表。

　　(3)各种票据、印章、介绍信的准备。

　　(4)车、船、飞机票的预定。

　　(5)差旅费准备。

　　(6)个人日常生活用品的准备。