欠物业费过三年就不能起诉了吗(物业费欠三年以上起诉无效吗)
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您好，根据您的问题，物业费拖欠三年以上起诉是否有效，其实是“诉讼时效“的问题，不能绝对地说物业费拖欠三年无效，我们依据2009年南京某物业公司起诉胡某的案例来看。胡某在物业公司提供的前期物业服务中（2009年2月8至2018年4月30）没有缴纳物业费物业公司起诉至法院，法院最终判决，胡某向物业公司支付2009年2月8至2018年4月30时段的物业费。此案件说明追诉时效是有效的。若业主没有在规定时间内缴纳物业费，物业公司实行催告义务，业主还拒不缴纳，物业公司向法院提起诉讼，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定除外，此种情形可以适用诉讼中断失效，例如，权利人向义务人提出履行请求，即物业公司多次向业主催告请求业主履行义务。此类情况下，诉讼时效中断从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。
【法律依据】依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十五条【诉讼时效中断的情形】有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
(一)权利人向义务人提出履行请求;
(二)义务人同意履行义务;
(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;
(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
二、因物业不作为物业费欠缴超过三年物业公司能起诉吗
物业公司当然可以向人民法院提起诉讼。但是如果欠缴的物业费已经超过了诉讼时效期间，那么业主可以诉讼时效期间届满为由提出拒绝缴纳物业费的抗辩，也可以因物业不作为而提出合同履行的抗辩。
法律分析
法律谚语有云，法律不保护躺在权利上睡大觉的人。因此，民事主体应当尽快行使其民事权利，否则即有违诚实信用原则的要求。有鉴于此，现在各国民事法律均规定了诉讼时效这一制度，我国《中华人民共和国民法典》同样规定了诉讼时效。根据我国现行民事相关法律法规的规定，请求权人应当在知道或者应当知道其享有请求权之日起三年内行使其请求权。三年期满未行使的，则请求权超过诉讼时效期间。对于超过诉讼时效期间的请求权，权利人依然可以向人民法院提起诉讼，法院依然应当予以受理。但是在诉讼过程中，被告可以诉讼时效期间届满为由，提出拒绝履行的抗辩。因此，如果物业费欠缴三年，在三年期间物业公司未向业主主张交纳物业费，也未向人民法院提起诉讼，则三年期间届满之后，物业公司虽然可以向人民法院提起诉讼，但是业主享有时效期间届满的抗辩。不仅如此，由于物业公司存在不作为，属于不履行合同的行为，因此业主也可以在诉讼过程中提出合同不履行的抗辩。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民法典》第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。
《中华人民共和国民法典》第一百九十三条人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。
三、物业费欠了超过三年才被物业起诉
欠物业费超过三年，物业公司仍然可以起诉。
一般民事诉讼时效期间为三年，超过三年诉讼时效，权利人仍可以向法院提起诉讼。但如果在诉讼时效期间内，没有向法院起诉，则权利人可能会失去胜诉权，但债务本身却不会消灭。可以尝试从以下几个方面去积极寻求解决的办法：
1、寻找中断时效的证据。
仔细回忆一下在诉讼时效内，你有没有向拖欠物业费的业主提出过履行请求，包括但不限于以信函、电子邮件、短信、微信甚至当面的方式提出。如果你提出过，并且有证据证明，那么诉讼时效就会中断后重新计算。
2、与拖欠物业费的业主协商签订支付拖欠物业费的协议。
这样诉讼时效从还款计划履行届满时再开始计算，就可以延长诉讼时效。
3、保留拖欠物业费的业主同意支付物业费的证据。
如果拖欠物业费的业主不愿立字据的，可以邀请无利害关系的第三方或有关单位见证，保存拖欠物业费的业主同意履行的电话记录、录音、录像等。债务人对债权表示承认、请求延期履行、提供担保、支付利息等都被视为同意履行义务。
4、向法院起诉。
如果诉讼时效过了，也没办法协商，那么也可以考虑直接起诉，因为根据相关司法解释等规定，法院是不能主动适用诉讼时效的，如果起诉之后，如果对方没有对诉讼时效进行抗辩，那么你的诉求就有可能实现。
法律依据
《民法典》第一百九十二条，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。
《民法典》第一百九十三条，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。
