物业绿化养护管理方案

保护环境共创绿色家园

　　随着人口地迅速增长，工农业迅速发展，生态环境的污染也随之而来。工厂排放的污水、废气、产生的固体废物，人们乱砍滥伐，日常生活中环境保护意识淡薄，从而使到环境逐渐恶化，生态资源不能再生，并给人类带来了一系列的灾难。

　　伴随着人类社会的高度发展，人类已经进入了空前的文明时代。我们应该生活在优美的环境中，但事实上我们感受到的却是窒息的环境。光秃的山坡、发黑的河水、枯萎的草地

　　每次都有人不断的抱怨着环境不好资源不够用，可是那些人有是否想过，自己对绿色世界做过多少贡献？关过几次灯？关过几次水？保护环境，应该从我做起。这对我们每个人来说都很重要，而且对我们每个人的幸福也有很大关系。回顾历史，再看现实，人类的每一次发展，每一次进步，每一次都是要求自然的给予。人类的发展进步，最终得益的总是人类，付出的总是自然。所以作为人类的一分子，我们应该多参加环保活动。多植树，多种花，使我们永远拥有蓝天、白云、碧水、绿地的美丽家园，让我们拥有一颗绿色心情。

　　提到怎样更深一步做好环保先锋，来保护自己的家园，我认为“低碳”生活是最重要的。

　　“低碳”生活就是指生活作息时所耗用的能量要尽力减少，从而减低二氧化碳的排放量。低碳生活，对于我们普通人来说是一种态度，而不是能力，我们应该积极提倡并去实践低碳生活，注意节电、节油、节气，从点滴做起。如果说保护环境、保护动物、节约能源这些环保理念已成行为准则，低碳生活则更是我们急需建立的绿色生活方式。

　　也因此在我认为，气候变化不只是环保主义者、专家学者关心的问题，而是与我们每个人息息相关。如果你觉得你一个人的力量对于整个地球简直是微乎其微，一个人的力量根本无所谓，那就错了。若仔细想想，一只节能灯、一台太阳能热水器能为节能减排做的贡献的确很小，可13亿人中只要有1/10的人使用，那节约的能源、减少的碳排量都将会是天文数字。

　　由此可见，低碳生活可以让我们的身体更健康，环境更优美，生活质量真正提高。

　　为了让我们的生活更美好，人们应该互相提倡、互相督促：共创绿色家园，留下绿色心情，从我做起，保护自然、保护环境、保护生态平衡，让我们的家园更美好、更灿烂！

物业分公司绿化工岗位职责

　　1、熟悉小区的绿化布局和个人包干地区的职责范围，以及花草树木的

　　品种和数量，并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法等。

　　2、绿化工须虚心学习，努力工作，提高自身素。

　　3、保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被盗窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告协管员和小区主任，协助对其进行劝阻和处置。

　　4、在小区内发现随意侵占公用绿地，攀折、损坏花草树木、园林物品，在绿地上停放、行驶各类车辆或堆放杂物等情况，要及时加以劝阻和及时报告，并有权利协助协管员和主管人员要求违章者进行赔偿。

　　5、要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如有遗失或损坏须照价赔偿。

　　6、及时做好每天的工作记录，并及时记录违章情况以及解决办法等。

　　7、服从主管人员的安排和调动，并做好整个包干区域内的环境卫生工作。

　　8、必须要接受主管人员和各级领导对绿化工作的巡视检查。

　　9、完成领导交办的其他工作。

关于加强居民小区物业管理工作方案

　　为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

　　2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

　　6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作内容

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

　　一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

　　三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

　　四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

　　（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

　　（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

　　三、组织领导

　　为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

　　组长：邢凯

　　副组长：王铁

　　成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

　　领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

　　四、职责分工

　　规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

　　市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

　　市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

　　各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

　　五、实施步骤

　　依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

　　（一）排查阶段（2005年5月10日至5月31日）

　　由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

　　（二）整改完善阶段（2005年6月1日至10月31日）

　　各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

　　（三）验收阶段（2005年11月1日至11月15日）

　　领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

　　六、保障措施

　　（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

　　（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

　　（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

　　二○○五年五月八日

以人为本，进一步加强物业管理，改善人居环境

　　4、加强基层管理，切实推进物业管理网格化建设。

　　物业管理行政资源的合理配置，要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体，加强行政执法和日常监管。在组织管理机制上，街道（镇）物业协调小组统揽全局，具体领导和协调物业管理的各项工作；在各网格管理中，以若干个居委会范围划成网格，以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础，运用快速反应机制、综合协调机制，具体处理居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，实行划块负责，责任到人。日常管理上，房地办事处要服从街道（镇）的统一指挥，实行12小时轮流值班制度，在工作效果上，体现各司其职，形成合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作，是网格化推进的关键，房地办事处要落实“四位一体”的各方职责，明确“四位一体”的操作程序，使物业管理网格化工作规范，有序的推进。

　　二、抓住难点，加大行政执法力度，规范违法建筑执法体系。

　　已经实施的《上海市住宅物业管理规定》明确了房地部门是物业小区违法建筑行政执法的主体，这就要求，行政管理部门必须加大行政执法力度，以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境，因此，在违法建筑的处理上，必需依据法规，采用各种措施，力求达到整治拆除的效果。

　　1、违法建筑整治的措施。

　　按照《条例》规定，对正在实施的违法建筑，房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后，应立即会同物业管理企业进行制止，制止无效的，暂扣施工工具、材料，并

　　由房地办事处组织物业管理企业代为改正；对老的违法建筑要结合小区综合整治，会同街道、城监、工商、市容等部门，开展集中整治；对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案，运用行政处罚程序，通过司法途径强制拆除。

　　2、违法建筑整治的方法。

　　新建住宅小区，要督促物业管理企业加强管理，从源头上控制违法建筑的行为。同时，小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度，引导业主自觉维护小区环境，制止违法搭建。在一些高档住宅小区内，例如：新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区，要会同规划部门开展专题研究，从房地、规划执法的程序上，寻找结合点，采取集中整治、联合执法的方式，进一步加大高档住宅小区的执法力度。

　　三、明确目标，开展房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。

　　历年来，开展房屋综合整治取得了明显的效果，居民对居住小区环境的改善，表现出了极大的欢迎，为此，～年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上，进一步加大力度，切切实实将这件为民办实事的好事做好。

　　1、认真梳理，制定计划。

　　要在深入小区、调查研究的基础上，广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见，认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，合理编制整治计划，集中力量开展整治，切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。～年房屋综合整治的重点为：着重开展大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，明年整治58幢，计69万平方米；旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标，突出小区的单项目整治，明年共整治48个小区，计110万平方米。

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小区物业保洁方案

　　根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

　　一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。

　　二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。

　　三、准备接管验收楼盘的工作包括

　　内业资料的移交工作：

　　1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。

　　2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。

　　3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。

　　小区房屋主体的接管验收：

　　1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。

　　2、户内的验收。

　　3、园林绿化的验收。

　　4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

　　5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。

　　6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

　　工程接管验收流程：

　　1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。

　　2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。

　　3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。

　　4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。

　　5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。

　　6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。

　　四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。

　　五、做好迎接新业主的准备工作

　　现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。

　　入住程序：

　　1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。

　　2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。

　　3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。

　　4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件。

　　5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

　　6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。

　　7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。

　　8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。

　　六、二次装修管理阶段

　　1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。

　　2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

　　3、服务处在接受装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。

　　4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后可以退款。

　　5、现场跟踪：管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。

　　6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收情况并签名。

　　7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。

　　8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：

　　9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。

　　10、对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。进入的材料必须在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。

　　11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理情况。

　　七、入住后的管理阶段

　　服务处追求的目标：1、房屋建筑的完好率达到98％以上；

　　2、报修及时率达到100％；

　　3、清洁管理无盲点；

　　4、设备设施完好率达到98％以上；

　　5、小区路灯完好率达到100％；

　　6、管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；

　　7、有效投诉处理率100％；

　　8、服务满意率达95％以上；

　　9、绿化完好率达到98％以上；

　　10、道路完好率达到98％；

　　11、各类管理人员岗前岗中培训100％；

　　12、全年无服务安全事故发生。

　　为达到以上目标，服务处将制定以下：

　　1、完善各项管理制度和管理规定。包括维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和管理规定。

　　2、保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员（含维序人员都有监管的权力）做到清洁环境卫生无死角，发现问题及时的机制。保洁人员应当要求统一装着。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工作流程。（保洁日计划、周计划、月计划）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

　　3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期预防花草、树木病虫害。

　　4、管理人员及机电工作人员要求持证上岗。并对服务处人员进行后续的相关培训，进一步提高全体人员的综合能力和服务意识。规范礼貌用语等。

　　5、建立来电来访登记记录。要求如实完整填写，及时反馈给相关责任人，相关责任人调查后将处理情况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每天下班前对来电来访内容进行查看，服务处经理每两天对来电来访进行检查，并每周进行统计，分析相关案例。对未能及时处理的事项应当建立相关的报告制度进行备案。

　　6、建立工程报修处理及时制度。房屋小修、零修、及时率100%，零修24小时内完成，急修不过夜。小修合格率达100%，水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修，保持房屋外观完好，无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。

　　7、管理人员应当每天对自己所管理的片区进行检查包括（装修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性、绿化情况等），并记录相关情况。（严禁在公共绿地养鸡养鸭和种菜的行为）。一经发现要立即制止和劝导

　　8、小区实施封闭式管理，业主出入实施刷卡，外来人员进行身份证登记好方可进入。小区内车辆实施刷卡进入，外来车辆实行临时取票进入。非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

　　9、维序人员实施24小时值班制度。定时和不定时相结合对小区进行巡逻检查，并进行记录。对进入小区的车辆进行引导停放

　　10、客户投诉的相关处理。区分有效投诉和无效投诉，反馈给相关责任人进行落实处理，并及时将相关情况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止类似情况在发生。

　　11、建立24小时值班制度。设立服务电话，接受业主对物业管理服务报修，求助，建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

　　12、建立各类突发事件应急预案。容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

　　13、建立考核制度。对全体人员进行有效的考核。

　　14、社区文化活动。根据现场实际情况每年定期开展社区文化活动，宣传精神文明建设（可以宣传厦门市十不准备相关方面的内容和物业服务概念等内容）。

　　15、便民服务。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要一环例如可以通过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为服务处。

　　16、每季度做好考核的准备工作及每年年底开展业主满意度调查。

以人为本，进一步加强物业管理，改善人居环境

　　2、各方筹措，落实资金。

　　旧住宅小区的房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴，原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方共同筹集的基础上，区政府净归集款再给予一定的补贴。

　　3、落实责任，巩固成果。

　　房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。

　　四、强化机制，突出长效管理，提高管理水平和管理质量。

　　1、运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理。

　　商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制。

　　2、运用指导、协调机制，建立改善型小区的长效管理。

　　旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理，切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上，做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道（镇）积极协调多家管理，引导业主大会在听取业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用，运用“四位一体”管理机制，切实解决小区中的难点、热点问题。

　　3、通过宣传、引导，逐步推进保障型小区的规范管理。

　　无人管理房屋在综合整治以后，落实了物业管理企业托管，但由于业主付费服务的观念尚未转变，业主大会、业主委员会又无法组建，因此物业管理以维持日常维修为主开展。为此，要充分发挥“两级政府，三级管理”中街道（镇）的综合协调作用，通过居民的自治组织――居委会牵头，会同房地办，组织居民实行自我管理，将小区的维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。同时，社区和房地办积极动员居民，实施有限产权房屋接轨，解缴房屋维修基金，对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会，然后选聘物业管理企业，落实物业管理，使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展。

　　物业管理法制化道路尚处在起步阶段，面临的任务仍然很艰巨，但我们有信心在各级领导的帮助和指导下，以让人民高兴满意为出发点，积极探索、开拓创新，努力开创长宁物业管理的新局面。

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绿化养护全年计划书

　　园林树木的养护管理工作，在城市园林绿化建设事业中占据十分重要的地位，业内称“三分种，七分养”。养护管理工作包括两个内容：一是养护，采取灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、除草、防寒等园林技术措施；二是看管巡查维护保洁等园物性工作。

　　树木管理

　　一月份：本月是全年中气温最低的月份，露地树木处于休眠状态

　　（1）冬季修剪：全面进行树木整形修剪作业，最低也应对树木上的枯死枝、伤残枝、病虫枝以及妨碍架空线和建筑物的枝杈进行修剪。

　　（2）防寒：随时检查树木防寒情况，发现问题及时补救。

　　（3）积肥：利用冬闲，尽量多地积攒有机肥料，以便来年使用。

　　（4）积雪：下大雪后应及时对在树根上，增加土壤水分，但不能堆积洒过盐的雪。

　　（5）病虫害防治：用挖蛹及刮树皮等方法消灭越冬虫源。

　　（6）维护巡查：加强对树木的看管巡查。

　　二月份：气温较上月有所上升，但树木大都仍处于休眠状态

　　（1）冬季修剪：继上月继续对树木进行修剪，月底前结束。

　　（2）防寒：随时检查树木防寒情况，发现问题及时补救。

　　（3）积肥：利用冬闲，尽量多地积攒有机肥料，以便来年使用。

　　（4）积雪：下大雪后应及时对在树根上，增加土壤水分，但不能堆积洒过盐的雪。

　　（5）病虫害防治：用挖蛹及刮树皮等方法消灭越冬虫源。

　　（6）维护巡查：加强对树木的看管巡查。

　　（7）春季绿化工作的准备：对所需工具、机械、车辆等进行检修保养；计划购置绿化养护肥料、农药等材料。

　　三月份：气温继续上升，树木开始萌芽，下旬有些树木开花

　　（1）补植移栽：将园区内原有枯死树木进行补种、移栽，做到随掘苗、随运输、随栽种、随灌水，提高树木成活率。

　　（2）春灌：为防止春旱，对树木进行解冻水的灌溉。

　　（3）拆除防寒物：冬季防寒物可于本月拆除，但不宜过早。

　　（4）施肥：土壤解冻后对需要追肥的树木进行基肥追施。

　　（5）防治病虫害：在植物发芽前对植物喷施一遍植物杀虫剂及杀菌剂，防治病虫害的发生（重点是海棠类、松柏类、木槿类等）

　　四月份：气温继续上升，树木均已发芽、展叶，开始进入旺长期

　　（1）继续植树：抓紧时间在树木发芽前完成植树工作。

　　（2）灌水：进行返青水的浇灌。

　　（3）施肥：继续追施基肥。

　　（4）修剪：剪除冬、春季干梢的枝条，修剪绿篱、色带。

　　（5）中耕除草：及时清除植株内的杂草

　　（6）病虫害防治：注意观察病虫害的发生，及时防治。

　　（7）看管维护：许多花木进入盛花期，应加强管理，防止人为损坏。

　　五月份：气温急骤上升，树木迅速生长

　　（1）灌水：树木抽枝、展叶盛期，需水量很大，应适时周期性灌水。

　　（2）施肥：对生长较弱的植物追施无机肥。

　　（3）修剪：修剪残花，新植树木拨芽去蘖（重点是花灌木）

　　（4）中耕除草

　　（5）病虫害防治：随时注意观察植物病虫害的发生，预防为主，及时治疗。

　　六月份：

　　（1）灌水：由于气温升高较快，结合蒸发量，适时增加较水量。

　　（2）修剪：雨季即将来临，可将过大树冠适当剪疏，继续修剪残花。

　　（3）中耕除草：杂草进入生长旺季，即使消灭绿地内的野草，防止草荒。

　　（4）准备排水：雨季将临，应预先做好排水、防涝的准备工作。

　　（5）除蘖：对植物进行摘芯、打尖、除蘖等工作。

　　（6）病虫害防治：随时注意观察植物病虫害的发生，预防为主，及时治疗

　　七月份：进入暑期温度很高，中旬以后进入雨季，开始出现暴风雨

　　（1）树木移植：乘雨季期间，蒸发量相对较低，可以移植补栽常绿树，特别是竹类最宜在雨季移植。

　　（2）防涝：大雨过后注意及时防水排涝。

　　（3）除草：加强除草工作，防止草荒。

　　（4）巡查、救危：雨季期间多暴风雨容易发生树木歪倒倾斜等危险情况，因及时做好劳力组织、物资材料、工具设备等方面的准备，并随时派人检查，发现险情及时处理。（由以须根系植物为主）

　　（5）病虫害防治：进入雨季之后，植物容易产生病虫害，做到及时发现，及时防治。

　　（6）修剪：对不同品种的树木进行夏季修剪。

　　八月份：

　　（1）防涝：结合园内实际情况，继续做好防水排涝工作。

　　（2）抗旱：结合天气情况，适时为治污补水抗旱。

　　（3）中耕除草：

　　（4）修剪：除对一般植物进行修剪外，要对绿篱进行整形修剪。黄杨篱要在八月上旬修完，防止冬季哨尖。花灌木进行促花修剪。

　　（5）树木移植：可继续在雨季移植常绿树。

　　（6）病虫害防治

　　九月份：气温逐步下降，临近国庆节

　　（1）准备迎国庆：伐除死树，修剪干枯枝杈，绿篱整形修剪，绿地内整理园容，做到树木青枝绿叶，园容干净整洁。

　　（2）施肥：对一些生长较弱不够充实的树木应追施磷钾肥。

　　（3）除草：国庆节前彻底清除园内杂草，防止杂草种子自行繁殖。

　　（4）病虫害防治：彻底队园内植物进行一次普查，有针对性的防治病虫害。

　　十月份：气温继续下降，树木开始落叶，进入半休眠状态

　　（1）积肥：集中清理落叶积肥，销毁或深埋带菌病叶。

　　（2）灌水：结合当时温度，适时减少浇水量

　　（3）追肥：在秋季适当给一些树种追施基肥，以便来年生长旺盛。

　　（4）病虫害防治；对植物施埋广谱内吸性杀虫剂。

　　十一月：

　　（1）灌冻水：在上冻之前，对所有植物进行一次透彻的灌溉。

　　（2）防寒：对不耐寒的植物进行防寒工作。

　　（3）清洁：清扫园区内的绿地落叶。

　　（4）病虫害防治：

　　（5）追肥：在上冻之前，继续对植物追施基肥。

　　（6）对灌溉设施进行关闭、回水工作。

　　十二月：植物完全进入休眠期

　　（1）修剪：植物进入冬季整形修剪。

　　（2）园林机械的保养。

　　（3）病虫害防治：物理防止越冬病虫害。

　　草坪管理

　　一月份：

　　（1）草坪卫生：及时清除草坪内的枯枝落叶。

　　（2）机械保养：检查、保养草坪机械，以保证春季使用。

　　（3）病虫害防治：检查露地越冬害虫及虫卵，即使消灭。

　　二月份：

　　（1）草坪卫生：及时清除草坪内的枯枝落叶。

　　（2）机械保养：检查、保养草坪机械，以保证春季使用。

　　（3）病虫害防治：检查露地越冬害虫及虫卵，即使消灭

　　三月份：

　　（1）灌溉：对园区内的草坪进行全面的返青水灌溉。

　　（2）在天气和土壤条件都事宜时，应楼去草坪上的枯枝和垃圾。

　　（3）修剪：视草坪生长情况，适时进行一次修剪，只剪草尖。

　　（4）病虫害防治：观察早期病虫害，及时防治。

　　四月份：

　　（1）灌溉：草坪进入生长期，根据天气变化对草坪进行浇水灌溉。

　　（2）修剪：根据草坪长势进行修剪，保证草坪长得不要过于茂盛。

　　（3）追肥：草坪内可追施适量的无机肥，促进发芽健壮。

　　（4）补种：标出荒草块，重新补种或铺草皮。

　　（5）病虫害防治：草坪生长速度加快，容易产生疾病，要注意观察及时处理。

　　五月份：

　　（1）修剪：继续修剪，按照需要增加修剪次数，降低修剪高度。

　　（2）灌溉：观察土壤墒情，补充水分。

　　（3）除草：随着气温的升高，要及时清除杂草。

　　（4）施肥：由于修剪次数增加，需要实弹补充肥料。

　　（5）病虫害防治：草坪生长速度加快，容易产生疾病，要注意观察及时处理。

　　六月份：

　　（1）修剪：夏季草坪进入生长旺季，生长很快，修剪周期就要缩短日期。

　　（2）除草：夏季杂草也同样进入生长旺季，结合喷洒灭草剂，同时进行人工拔除。

　　（3）灌溉：结合降雨量，适量补充水分。

　　（4）病虫害防治：草坪生长速度加快，容易产生疾病，要注意观察及时处理。

　　七月份：

　　（1）修剪：加强草坪修剪管理。

　　（2）除草：夏季杂草也同样进入生长旺季，结合喷洒灭草剂，同时进行人工拔除。

　　（3）灌溉：结合天气情况，适量补充水分。

　　（4）施肥：在雨季可喷洒无机肥，对草坪可进行营养补充。

　　（5）病虫害防治：雨季的到来，视草坪极易产生各种病害，要注意防治。

　　八月份：

　　（1）灌溉：要注意防旱排涝工作。适时补充水分。

　　（2）除草：尽量将杂草除净，防止其繁殖。

　　（3）修剪：继续保持高度的进行草坪修剪，以便其横向发展。

　　（4）施肥：在雨季可喷洒无机肥，对草坪可进行营养补充。

　　（5）病虫害防治：雨季的到来，草坪极易产生各种病害，要注意防治。

　　九月份：

　　（1）修剪：气温渐低，草坪生长速度变慢，修剪次数减少。

　　（2）除草：防止杂草开花结籽。

　　（3）施肥：结合草坪长势，适量追喷无机肥。

　　（6）病虫害防治：草坪生长速度减缓，容易产生疾病，要注意观察及时处理。

　　十月份：

　　（1）修剪：逐渐停止剪草，适时提高剪草留茬高度；

　　（2）施肥：完成最后松土追肥作业。

　　（3）修复：补种枯死草坪。

　　（4）除草：最后清除杂草。

　　（5）灌溉：减少浇水量。

　　十一月：

　　（1）修剪：在天气晴朗的日子，对草坪进行最后一次高茬修剪。

　　（2）灌溉：减少浇水量，上冻之前灌一次透水。

　　（3）整理：清理、保养所有的草坪设备，以便过冬。

　　（4）保洁：清理草坪内的枯叶及杂物。

　　十二月：

　　保持卫生管理，防止重物及车辆进入草地。

　　绿化服务人员管理制度

　　一、行为规范

　　1.工作时间必须做到着装整洁。

　　2.工作时间不得着工装离开工作区域区或未经批准到达其它非工作区域。

　　3.工作时必须遵守操作安全制度和公园方制度。

　　4.工作时间不得吸烟、吃零食。

　　5.工作时间不得有大声喧哗、与人争吵、追逐打闹等行为。

　　6.工作时间不允许有双手叉腰、双臂交叉胸前、手插入口袋、吹口哨、唱歌等行为。

　　7.爱护公物、节约用水。

　　8.讲究礼节礼貌，在园区内遇到客人时要主动与客人打招呼问好，要主动避让客人。工作场合必须按照不同职务称呼问候各级领导，与领导、客人谈话时，要悉心聆听，不可随便插话打断。

　　9.不准随地吐痰、乱扔垃圾、废弃物。

　　10.当游客询问园区植物名称以及一些相关的养护知识时，养护人员要耐心解答、使用文明语言。

　　11.不得随意放置绿植养护工具，以免影响客户正常工作。

　　12.养护绿植时，不得造成花水外溢、污损地面。

　　二、设备管理

　　1.养护植物所需的相关设备工具必须放置在指定的地点，摆放整齐。

　　2.必须严格按要求使用各种设备及机械、工具，不得对园方设施造成损坏。

　　3.必须认真执行甲方制定的安全操作规程。

　　三、药剂管理及操作规程

　　1．本着环保、安全原则，使用并保管各种植物营养剂及杀虫剂。

　　2．使用药剂前，仔细阅读标签上的使用说明及注意事项；并按规定用量进行施加。

　　3．使用药剂时要将室内植物移到室外，不得影响园方的日常工作和环境。

　　4．使用药剂时要注意不能在植物表面留有药剂的斑点，破坏植物的整体形象。

　　5．使完药剂的植物一定要在室外放置一段时间，直到药剂被植物完全吸收、无异味时在行搬入室内。

　　6．使用药剂过程中，药剂不得放置在靠近食品或人流量大的地方。

　　7．使用后将药剂密封好，由乙方带离甲方区域。

　　四、工作标准

　　1．每周两次正规维护（浇水、除尘、清理盆底杂物）。

　　2．随时进行植物叶片修剪（剪除黄叶、黄尖、弱枝）。

　　3．每月进行一次营养施肥（包括喷施叶面光亮剂及根肥等）。

　　4．如植物出现生理疾病，应随时调换。

　　5．所有植物均保证不露黄土（将选用培植用陶粒、蛭石或鹅卵石覆盖盆土）。

　　6．不得以满足个人利益为目的，利用与甲方的业务关系为个人服务或做出有损公司形象的行为。

　　7．作业过程中，如需要挪动甲方用品，须事先征得甲方同意，挪动过程中，应由甲方相关人员现场监督，对物品轻拿轻放，作业完成后，应将挪动的物品放回原位，并请甲方确认。

　　8．作业完成后须将现场收拾整洁。

绿化养护管理制度

　　一、目的：保护、完善绿化带；保护、美化小区环境。

　　二、适用范围：适用于小区服务中心管理区域的绿化。

　　三、职责

　　1、公司经理负责审定绿化方案和确定绿化工程承包商。

　　2、服务中心主管负责拟定绿化方案，签定绿化工程合同。

　　3、物业管理员负责绿化工程施工质量监控和日常绿化管理。

　　4、保洁员负责绿化带除草。

　　四、程序

　　1、确定绿化方案

　　（1）服务中心主管根据业主管委会的委托和要求，并根据小区美化实际需要，提出初步绿化方案。

　　（2）服务中心主管就初步拟定绿化方案，向业主管委员征求意见。

　　（3）根据业主管委员的意见，服务中心主管拟定绿化方案，并提交公司经理审核、批准。

　　2、委托施工

　　（1）绿化工程承包商的确定《供应商选择程序》进出。

　　（2）服务中心主管与被选定的供应商签订绿化工程合同。

　　3、施工质量监控

　　（1）物业管理员按绿化工程合同的规定对施工质量进行监控。

　　（2）物业管理员对发生的不符合要求的情况，记入《绿化工程存在问题处理单》，并将处理单交承包商限期整改。

　　（3）物业管理员跟踪整改的进行，并检验整改结果，决定认可或要求其继续整改。

　　（4）对合同期限内不能完工的绿化功臣，物业管理员应向承包商寻求补偿。

　　4、绿化工程的验收：

　　（1）绿化工程施工完毕，物业管理员应组织人员进行验收。

　　（2）参与验收的可包括：物业管理员、服务中心主管、业主管委会委派的人员，公司经理、承包商。

　　（3）参与验收的人员在《绿化工程验收移交记录表》上签字，即为验收合格。

　　（4）若验收时发现存在问题，物业管理员按规定进行进行处理。

　　5、绿化工程验收接管后，由服务中心自行养护。

　　6、日常管理

　　（1）物业管理员每周对绿化带至少巡视一遍，并做绿化巡视记录。

　　（2）服务中心主管对汇总的《绿化巡视记录》进行分析（必要时）采用统计技术进行处理。

　　7、日常养护

　　（1）除草：

　　A、保洁员除草责任范围和工作内容的确定。物业管理员根据物业管理绿化面积，保洁员人数的多少，划分和规定保洁员除草责任范围和工作内容，并列出《保洁员除草责任范围和工作内容一览表》；

　　B、保洁员对自己责任范围的绿化带内杂草每半个月清除一次，保证无显目的杂草。

　　（2）浇水：由绿化养保员按以下要求进行：

　　A、对新栽绿化地，自栽种之日起十天内，须早晚各浇水一遍，待成活后，可酌情减少浇水次数。

　　B、持续一星期干旱时，需浇水一遍。

　　（3）施肥、杀虫、修剪按以下要求进行：

　　A、杀虫：每星期至少检查一遍，如有虫害应及时进行消杀治疗。

　　B、修剪：每年不少于5次，应保持绿化植物的整齐、美观。

　　C、施肥：每季度应施肥一遍，并保持生长良好。

　　D、补种：枯死、病死和损坏死亡的绿化植物应及时补种。

　　（4）以上项目由物业管理员每月填写《绿化养护记录表 》，并交服务中心主管签署意见。

　　8、绿化带的日常维护

　　（1）绿化带的开挖或占用

　　A、物业管理员知道或发现施工单位需要或正在开挖、占用绿化带时，应要求施工单位提交《临时占用、开挖共用地（道路）申请表》，对未经批准擅自开挖、占用绿化带的，按《业主违例事件处理程序》对委托该施工单位的业主进行处理；

　　B、物业管理员办理审批手续，并将经批准的《临时占用、开挖公共用地（道路）申请表》原件交施工单位据以施工，复印件存底备查。

　　C、开挖或占用完毕，物业管理员应检查绿化带恢复情况。

　　（2）绿化带受损的处理

　　物业管理员发现绿化带受损时，可以：

　　A、要求责任人限期恢复绿化带原状。

　　B、安排绿化养护单位恢复绿化带并要求责任人支付该费用。

　　五、记录

　　1、《绿化工程存在问题处理单》复印件、《临时占有、开挖公用地（道路）申请表》复印件、《绿化巡视记录》、《绿化养护记录表》由物业管理员保存一年。

　　2、最新的《保洁员除草责任范围和工作内容一览表》原件由物业管理员保存、复印件由服务中心主管保存。

　　3、《绿化工程验收移交记录表》由物业管理员保存一年后交公司档案室。

绿化养护方案

　　绿化养护非一朝一夕的事情，在做好整改工作的同时，我们同样将对不同植物在不同的时间采取不同的养管措施，我们分四季安排我们的日常工作（细则附后），力图使我们的工作能让蓝图中的景观效果发挥到极致，让我们的工作逐步的完美完善。

　　1、常绿乔木、落叶乔木

　　春：①逐步撤除防寒设施和防寒物，进行灌溉与施肥，为树木萌发生长创造适宜的水肥条件；②补植缺株；③对原有和新植树木进行抹芽、除檗；④风害树木顺势扶正，根部培土成馒头型，并立支柱；⑤做好春季病虫害防治工作，三月份即开始进行全面预防喷药；⑥做好雨季防涝的工作准备。

　　夏：①抓紧浇水抗旱，雨水过多时加强排水防涝；②严防病虫害，特别是叶面病虫害的发生；③进行生长期修剪，宜尽量从轻，主要控制竞争枝、内膛枝、直立枝、徒长枝的发生和长势，以集中营养供骨干枝旺盛生长之需。

　　秋：①继续做好抗旱排涝后期工作，旱时灌水，涝时及时排积水；②做好秋季植树；③防治病虫害，及时进行药物喷洒；④沤制菜枯肥，为施冬肥做好准备。

　　冬：①进行冬季整形修剪，幼树的修剪以整形为主，对观叶树以控制侧枝生长，促进主枝生长为目的，修去病虫枝、徒长枝、过密枝、枯死枝以及藤蔓寄生植物，保持树形优美；②开环状沟施冬肥，保障来年生长；③做好防寒工作，对新栽不耐寒树种树干基部以上缠绕草绳御寒；④防治病虫害，消灭越冬虫包、虫茧和幼虫；⑤刷白：对生长良好的树干在主干基部以上1.2~1.5米处涂石灰液（浆）加盐刷白，做到涂布均匀，上缘平整。

　　2、小乔木、灌木

　　春：①撤除防寒设施和防寒物；②开展春季施肥工作及深挖松土工作，尤其是早春植物，施以磷钾为主的肥料，促进花芽分化，松土要耐心细致，尽量减少伤害植物根系；③进行春季整形修剪及开花植物疏蕾工作，蔷薇科植物的整形修剪只宜在春季进行；④对春花植物的花后整形修剪，应选在叶芽开始膨大尚未萌发时进行，花后追肥施以氮为主的肥料；⑤中耕除草，抗旱排涝；⑥防治病虫害，提早进行预防喷药，病虫害发生及时采取应对措施；⑦做好例行的整形修剪工作。

　　夏：①抓紧抗旱排涝工作，结合浇水适当施肥；②紫薇、夏杜、大叶栀子花等夏花植物的花前花后施肥修剪工作，及时剪除残花，节约养分；③高温高湿注意防治病虫害的发生，提早预防，及时喷药；④修剪整形以整齐美观为主。

　　秋：①继续做好抗旱排涝工作及病虫害防治工作；②整理除杂，做到植物清枝绿叶，园容干净整齐；③清除死树，进行秋季补植工作；④秋花植物花前花后的修剪施肥；⑤大量收集落叶杂草积肥和沤制堆肥，沤制好菜枯肥，做冬季施肥的准备。

　　冬：①进行冬季整形修剪，修去病虫枝、徒长枝、过密枝、枯死枝及藤蔓寄生物，保持树形优美；②冬翻土地，翻晒使虫卵死亡，施冬肥要深施、施足，以此改良土壤，使来年树木、花草生长迅速；③做好防寒工作，如苏铁的包扎；④防治病虫害，消灭越冬虫包、虫茧和幼虫。

　　3、草皮养护

　　春：①对已被破坏的草皮地段进行春季修复工作；②用打孔或划破的方法增强草皮的透气性，促使草皮更新复壮；③防治草皮病虫害，春季主要防治地老虎和草坪锈病、枯萎病；④四月份开始对草坪进行修剪及草坪与植株带之间的切边⑤春末进行草坪施肥，以氮、鳞、钾为主，针对南方酸性土壤，每年春季最好施一次细小磨碎的石灰石；⑥杂草防除是春季草坪养护重点。对阔叶型杂草可用除莠剂进行化学防治，其他杂草应加紧预防，加强人工拔除。

　　夏：①做好草坪抗旱工作，及时浇水，水量要充足；②根据草坪营养状况，酌情施肥；③继续草坪除杂工作；④草坪到一定高度及时修剪，及时清场，防止草坪的过于茂盛滋生病害影响后期生长；⑤检查虫情病情，采取预防措施。

　　秋：①草坪出现缺水指标时及时进行灌溉；②九月份可照旧剪草，到十月份逐渐停止，最后一、二次修剪应提高留茬高度；③挖除丛生的荒草，修复草坪；④做好病虫害防治工作；⑤清除落叶杂物，保持草坪清洁干净；⑥视草坪生长情况，进行一次秋季施肥，以氮肥为主。

　　冬：①在晴朗天气对草坪进行最后一次高茬修剪；②继续除杂；③清理、保养好所有草坪设备，以便过冬；④全面清理草坪。

　　4、片栽造型色泽植物

　　修剪适时整形，保持整齐美观，修杂乱枝及藤蔓枯枝，做到线直面平或一定的造型形式，及时清理现场，及时掌握虫情，做好预防措施。冬春两季施有机肥，通过翻挖松土结合抗旱，使有机肥料进入土壤。

　　5、抹芽

　　及时抹除不定芽，主干分叉以下萌芽全部抹除，分叉点以上按整形要求合理留芽；及时清除抹芽场地。

　　6、抗旱

　　掌握旱时，及时抗旱，做到不出现树叶萎缩，树枝干枯的现象，一次必须浇透也可结合施肥进行。

　　7、补植

　　按规格要求挖坑，将杂务全部清除，深度达到要求，上下口径一致，栽前先整枝，剪除挖、运过程中已折断的树枝、树根，常绿树进行剪叶，必须栽正、捶紧、打护桩、缠草绳、浇透水。

　　8、园林小品及各种园林设施

　　园林小品及各种园林设施完好，无破损残缺，并保持清洁。

　　9、卫生

　　清除绿地内（含树上悬挂物）的枯枝落叶和一切杂务垃圾。

绿化养护管理方案

　　方

　　案

　　养护工作具体安排：

　　一月份：全年中气温最低的月份，露地树木处于休眠状态。

　　1、冬季修剪：全面展开对落叶树木的整形修剪作业；大小乔木上的枯枝、伤残枝、病虫枝及妨碍架空线和建筑物的枝杈进行修剪。2、行道树检查：及时检查行道树绑扎、立桩情况，发现松绑、铅丝嵌皮、摇桩等情况时立即整改。3、防治害虫：冬季是消灭园林害虫的有利季节。可在树下疏松的土中挖集刺蛾的虫蛹、虫茧，集中烧死。1月中旬的时候，蚧壳虫类开始活动，但这时候行动迟缓，我们可以采取刮除树干上的幼虫的方法。在冬季防治害虫，往往有事半功倍的效果。4、绿地养护：绿地、花坛等地要注意挑除大型野草；草坪要及时挑草、切边；绿地内要注意防冻浇水。

　　二月份：气温较上月有所回升,树木仍处于休眠状态。

　　养护基本与1月份相同。2、修剪：继续对大小乔木的枯枝、病枝进行修剪。月底以前，把各种树木修剪完。3、防治害虫：继续以防刺蛾和蚧壳虫为主。

　　三月份：气温继续上升，中旬以后，树木开始萌芽，下旬有些树木（如山茶）开花。1、植树：春季是植树的有利时机。土壤解冻后，应立即抓紧时机植树。植大小乔木前作好规划设计，事先挖（刨）好树坑，要做到随挖、随运、随种、随浇水。种植灌木时也应做到随挖、随运、随种，并充分浇水，以提高苗木存活率。2、春灌：因春季干旱多风，蒸发量大，为防止春旱，对绿地等应及时浇水。3、施肥：土壤解冻后，对植物施用基肥并灌水。4、防治病虫害：本月是防治病虫害的关键时刻。一些苗木出现了煤污病，瓜子黄杨卷叶螟也出现了（采用喷洒杀螟松等农药进行防治）。

　　四月份：气温继续上升，树木均萌芽开花或展叶开始进入生长旺盛期。1、继续植树：四月上旬应抓紧时间种植萌芽晚的树木，对冬季死亡的灌木（杜鹃、红花继木等）应及时拔除补种，对新种树木要充分浇水。2、灌水：继续对养护绿地进行及时的浇水。3、施肥：对草坪、灌木结合灌水，追施速效氮肥，或者根据需要进行叶面喷施。4、修剪：剪除冬、春季干枯的枝条，可以修剪常绿绿篱。5、防治病虫害的防治工作。6、绿地内养护：注意大型绿地内的杂草及攀援植物的挑除。对草坪也要进行挑草及切边工作。

　　五月份：气温急骤上升，树木生长迅速。1、浇水：树木展叶盛期，需水量很大，应适时浇水。2、修剪：修剪残花。行道树进行第一次的剥芽修剪。3、防治病虫害：继续以捕捉天牛为主。刺蛾第一代孵化，但尚未达到危害程度，根据养护区内的实际情况做出相应措施。由蚧壳虫、蚜虫等引起的煤污病也进入了盛发期（在紫薇、海桐、红叶桃等上），在5月中、下旬喷洒10-20倍的松脂合剂及50%三硫磷乳剂1500-2000倍液以防治病害及杀死虫害。（其它可用杀虫素、花保等农药）

　　六月份：气温高1、浇水：植物需水量大，要及时浇水，不能“看天吃饭”。2、施肥：结合松土除草、施肥、浇水以达到最好的效果。3、修剪：继续对行道树进行剥芽除蘖工作。对绿篱、球类及部分花灌木实施修剪。4、排水工作：有大雨天气时要注意低洼处的排水工作。5、防治病虫害：六月中、下旬刺蛾进入孵化盛期，应及时采取措施，现基本采用50%杀螟松乳剂500-800倍液喷洒。6、做好树木防汛防台前的检查工作，对松动、倾斜的树木进行扶正、加固及重新绑扎。

　　七月份：气温最高，中旬以后会出现大风大雨情况。1、移植常绿树：雨季期间，水分充足，可以移植针叶树和竹类，但要注意天气变化，一旦碰到高温要及时浇水。2、排涝：大雨过后要及时排涝。3、施追肥：在下雨前干施氮肥等速效肥。4、行道树：进行防台剥芽修剪，对与电线有矛盾的树枝一律修剪，并对树桩逐个检查，发现松垮、不稳立即扶正绑紧。事先做好劳力组织、物资材料、工具设备等方面的准备，并随时派人检查，发现险情及时处理。5、防治病虫害。

　　八月份：仍为雨季1、排涝：大雨过后，对低洼积水处要及时排涝。2、行道树防风暴工作：继续做好行道树的防风暴工作。3、修剪：除一般树木夏修外，要对绿篱进行造型修剪。4、中耕除草：杂草生长也旺盛，要及时的除草，并可结合除草进行施肥。5、防治病虫害：捕捉天牛为主，注意根部的天牛捕捉。蚜虫危害、香樟樟巢螟要及时防治。潮湿天气要注意白粉病及腐烂病，要及时采取措施。

　　九月份：气温有所下降，迎国庆做好相关工作。1、修剪：迎接国庆工作，行道树三级分叉以下剥芽。绿篱造型修剪。绿地内除草，草坪切边，及时清理死树，做到树木青枝绿叶，绿地干净整齐。2、施肥：对一些生长较弱，枝条不够充实的树木，应追施一些磷、钾肥。3、防治病虫害：穿孔病为发病高峰，采用500%多菌灵1000倍液防止侵染。天牛开始转向根部危害，注意根部天牛的捕捉。对杨、柳上的木蠹蛾也要及时防治。做好其它病虫害的防治工作。4、节前做好各类绿化设施的检查工作。

　　十月份：气温下降，十月下旬进入初冬，树木开始落叶，陆续进入休眠期。1、做好秋季植树的准备，下旬耐寒树木一落叶，就可以开始栽植。2、绿地养护：及时去除死树，及时浇水。绿地、草坪挑草切边工作要做好。草花生长不良的要施肥。3、防治病虫害：继续捕捉根部天牛。香樟樟巢螟也要注意观察防治。

　　十一月份：土壤开始夜冻日化，进入隆冬季节。1、植树：继续栽植耐寒植物，土壤冻结前完成。2、翻土：对绿地土壤翻土，暴露准备越冬的害虫。3、浇水：对干、板结的土壤浇水，要在封冻前完成。4、病虫害防治各种害虫在下旬准备过冬，防治任务相对较轻。

　　十二月份：低气温，开始冬季养护工作。1、冬季修剪：对些常绿乔木、灌木进行修剪。2、消灭越冬病虫害。3、做好明年调整工作准备：待落叶植物落叶以后，对养护区进行观察，绘制要调整的方位。

　　园林树木养护的质量标准：1、树体枝繁叶茂，生长健壮，无病虫害。2、树形丰满、美观，人、畜、机械、车辆对树木有极少损坏现象。3、高大乔木不与架空线发生干扰，分枝较高，无阻挡车辆、碰伤人头、防碍视线现象。4经常保持树木周围地面土壤疏松、通气、树基部无堆积污染物现象。

　　一年中养护管理工作阶段划分（一）阶段划分：1、冬季阶段：12月及次年1、2月份，树木休眠期。2、春季阶段：3、4月份，大地回春，各种树木陆续发芽，展叶开始生长。3、初夏阶段：5、6月份，气温迅速上升，树木大量生长4、盛夏阶段：7、8、9月份，气候高温多雨，正是树木生长的旺盛时期。5、秋季阶段：10、11月份，气温较低，树木准备休眠。

　　常用的养护管理方法

　　（一）灌溉

　　各种树木有着不同的生态习性、特点，要使树木长的健壮，充分发挥绿化效果，就要给树木创造足以满足需要的生活条件，就要满足它对水分的需要，既不能缺水而干旱，也不能因水分过多使其遭受水涝灾害。

　　（二）施肥

　　施肥可分为基肥和追肥两种。基肥多选用有机肥或复合肥，施用的方法有穴施、环施和放射状沟施等。追肥一般用化肥或菌肥，施用的方法有根施法和根外施法。施肥时要注意以下事项：有机肥料要充分发酵、腐熟，化肥必须完全粉碎成粉状。施肥后必须及时适量灌水，使肥料渗透，否则土壤溶液浓度过大对树根不利。

　　（三）修剪

　　修剪是树木抚育管理的重要措施之一，通过修剪，能调节和均衡树势，使树木生长健壮、树形整齐、树姿美观，更重要的是能提高新移植树木的成活率。修剪的方法包括：1、抹芽:树木移植后，经过较大强度大的修剪，树干、树枝上会萌发很多嫩芽、幼芽，影响树木生长，对此，在春季萌发时可用手摘除多余嫩芽。冬季修剪后，第二年春季，在枝干切口处又会萌发嫩芽，摘除后，以免主枝无力，树枝丛生交错。总之，在定干以下的枝芽尚未木质化之前应全部摘除，定干以上的无用芽也应摘除。2、修剪：修剪是指对苗木枝条或主干进行的短截。修剪时要根据苗木树形及生长发育的需要而进行。要剪去病虫枝、内膛枝、竞争枝、过密枝及萌蘖枝，剪口必须平滑，不劈不裂，过粗枝剪口必须涂抹。3、整形：对于偏冠的或树形不整齐的树木，对一侧生长太强的主枝或侧枝，可去大留小，或者截去强的领导枝，以向外的侧枝代替。如果因一面的枝条缺少造成偏冠，可以用绳索牵引两侧枝补其缺陷。作行道树的松类，在树长大后应提高分枝点，可将一轮几个主枝，隔一个去一个，待伤口初步愈合后再去掉其余几个。

　　（四）病虫害防治

　　1、病虫害的防治措施主要有如下几种：（1）改善树体卫生环境条件，清除枯枝落叶，修剪枝叶，创造良好的生长发育条件。

　　（2）除草施肥，注意不要在肥料中带来病虫源。（3）保护益虫、益鸟。

　　2、病虫害的治理：（1）治虫的方法：主要有人工捕打诱杀及喷药，使用药剂时应根据病虫的种类、生活习性，对症下药。（2）治病的方法：首先必须弄清病原、病史，然后采用相应的药剂。树木的病害一般有白粉病、花叶病、溃疡病、锈病等。喷洒农药应提前告知小区业主（温馨提示的方式），以免人畜中毒。

　　绿化工作标准

　　内容标准备注修剪乔木剪内生枝、重拔、病救每月一次灌木剪除病枝、枯枝、交叉枝绿篱修剪平、不断行、整齐草坪草坪保持4—6c型乔木造型自然、优美每月一次灌木造型生动、构思新颖绿篱外观整齐、线条流畅花台造型别致、层次分明养护植物施肥根据具体的情况、无重无漏每年二次植物浇水根据土地和自然条件确定每月一次植被除草无杂草、纯绿色达90%以上每月一次植被保洁草坪地带无杂物树叶清扫每周二次每周二次防治乔木、灌木、花台、草地生长健康、无病虫每年6—8次施药

　　相关表格记录：

　　《环境维护部绿化施肥工作记录表》

　　《环境维护部绿化养护工作记录表》

　　《绿化病虫预防及实施记录表》

　　《环境维护消杀（毒）工作记录表》

　　二〇一六年一月十三日