项目公司组建和管理方案

工程建设管理流程

　　第一章 总则

　　第一条 综合计划办监督执行，并记入绩效考核档案档案。

　　第二条 新开发项目在详规及外网批复一周内、开工前，由工程管理部协调，组织各对应部门编写汇总并牵头，协助区域负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加人员为：工程管理部、总工室、建筑设计院、综合部、工程部、招投标部、合同管理部、营销部、物业公司等部门（单位）负责人。审查通过后，将方案三天内报工程管理部备案。

　　项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划方案会签审批表）：在科学合理规范原则下：临时与永久基础设施远近期综合考虑。尽可能一次到位不要重复投资造成浪费。

　　1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量与永久规划给水的关系等。

　　2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量与永久规划排水的关系等。

　　3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量与永久规划供电箱线的关系等。

　　4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

　　5、施工场地划分、围墙及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

　　6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置（详规中所有单体建筑物）及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

　　7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划（集团切项计划） 。

　　8、为保证工程质量品质提升吉运品牌（建议：业主入住常期使用及能看到的产品，统一用品质好的品牌），制定甲供资料采购供应计划。

　　9、制定项目各期开发建设计划及分批销售计划；编写销售人员岗前培训计划书及销售流程达到：传递吉运品牌、帮助实现销售。

　　10、依据开峻工交工日期，制定项目各期分批移交物业日期管理计划及详细适合园区物业的管理模式。提前介入对应业主的质量投诉，必须及时受理，限时整改回复业主，编制专项控制措施制度及处罚办法书面文本等。

　　11、制定项目出图计划。

　　12、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的首期建设计划，是否能满足首期交楼及相关配套工程的使用要求。

　　未按时召开会议的，扣罚工程部经理3分；综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程部经理3分；综合策划方案出现漏编、编错的，每项扣罚责任部门负责人2分。绩效考核办。

　　第三条 在工程开工前及开工后，根据需要至少召开一次由工程部经理组织，工程管理部及全体监理人员和施工单位管理人员参加的工程建设交流会。未召开的，每次扣罚工程部经理2分。工程管理部考核。

　　工程建设交流会内容：

　　1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；

　　2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序、甲供材申报、供应流程及进度、签证、结算申报流程等；

　　3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；

　　4、工程部对质量控制措施进行交底；

　　5、工程部提出需施工单位整改的较为重大的质量、进度、安全文明施工、材料等方面的问题，施工单位表明态度；

　　6、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度；

　　7、施工单位就施工中其他需协助的问题提出意见；

　　8、工程部就施工单位的问题进行解答；

　　会议纪要经与会各方代表会签后，3天内报工程管理部。

　　第四条 工程部应严格按政府要求，确保工地安全文明施工达标。工地因安全文明施工原因被政府每通报一次给予监理单位3000－8000元罚款、工程部经理降一级工资处罚。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程部经理降两至三级工资处罚。工程管理部考核。

　　对重大质量安全事故，区域项目应24小时内报集团主管领导，否则给予工程部经理降一级工资处分。

　　第五条 项目主体开工前，工程管理部协调、工程部负责组织总工室、预决算部及主体施工单位参加施工组织设计审查会。

　　各专业重大施工组织方案（桩基础、基坑支护、园建工程、豪华装修、钢结构安装、泛光照明空调通风工程、大体积混凝土的浇筑、高支模、悬挑脚手架、大型土方开挖等）必须报总工程师审核后报主管工程领导审批；涉及到需增加造价的方案，施工单位必须明确提出并报价，并经工程部审核后报工程管理部、总工室、预决算部、招投标部、合同管理部组成的评审小组审核，再报区域项目负责人审批，否则不予认可（需列入合同条款）。未审核就施工的，扣罚工程部经理2分。工程管理部考核。

　　第六条 项目发售前30天，营销部负责组织汇总，工程部、物业公司意见。确定项目竣工及交楼时间，并提交区域指挥部负责人批准，再报集团营销品牌中心、工程管理部确定。否则，扣罚营销部经理3分。绩效考核办考核。

　　第七条 项目主体、土方、基础、支护、园建、装饰招标立项前，由工程管理部组织、招标部合同管理部和工程部到现场开会，落实针对上述各合同的立项及合同前期信息的反馈。上述各合同及其他各专业合同签订后7天内、开工前，由招投标部、合同管理部对工程部进行合同交底。

　　招标策划及技术准备工作必须完善、准确，如定标后技术方案等发生重大变化，导致成本增加或工期延误的，给予责任部门负责人严肃处理；如因合同不严谨出现施工范围重复或漏项的。由招标部负责，并由招标部门上级管理部门考核扣罚。一次一项不少于3分。

　　第八条 每周日前，区域主管工程领导组织工程部、监理部等召开现场协调会，解决工程遇到的问题，同时讨论索赔反索赔风险与措施。否则，扣罚主管工程领导3分。工程管理部考核。会议决议由绩效考核办责纳入地区指挥部内部考核。

　　第九条 区域工程部每月25日17:00前，将下月工作计划经指挥部负责人审批后报工程管理部，并在区域指挥计划例会上审核，否则，扣罚相关部门负责人3分，绩效考核办考核。

　　第十条 每期地下室、主体工程、装修及园林工程图纸下发后10天内、开工前，工程部必须组织召开由区域主管工程领导主持的，由工程管理部、总工室、预决算部、设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审；其他专业图纸下发一周内、开工前，工程部组织相关人员参加图纸会审，工程部于图纸会审后一周内下发经总工室确认的会审记录给与会部门。否则，扣罚工程部经理3分。工程管理部考核。

　　涉及到按合同总价包干的项目，如道路、钢结构等，在招标前工程管理部必须组织总工室、预决算部、工程部以及设计单位参加的图纸会审。否则，扣罚工程管理部经理3分。招投标部考核。

　　会审质量低，明显应发现而未发现的较为重大问题在招标过程中和后续施工中暴露的，对参加会审的相关人员问责处理。工程管理部、招投标部考核。

　　第十一条 营销部必须在项目开工前确定售楼部、样板房位置、样板房数量及有卖点吸引力的（如：具有体现吉运品牌特色的，树木、财运水系、吉运之门、大门等）园建景观等要求，明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图，报区域指挥部负责人审批后，再报集团营销品牌中心审批。F i r . c o 否则，扣罚营销部经理3分，绩效考核办考核。

　　审批通过后两天内由集团营销品牌中心书面通知工程管理部、集团总工、招投标中心，每延迟一天扣罚营销品牌中心经理1分。绩效考核办考核。

　　工程部于销售前15天完成销售环境的围蔽，每延迟一天扣罚工程部经理1分，营销部考核。

　　第十二条 工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报地区工程主管工程领导审批；而涉及外观效果的，报区域指部负责人审批。未经批准不能大面积施工，否则，给予工程部经理降一级工资处罚；各部门在接到工程部验收通知起24小时内验收完毕，否则，给予相关责任人降一级处罚工程管理部考核。

　　1、施工过程中需做样板的有：

　　（1）外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金门窗、幕墙、栏杆等；

　　（2）室内墙地面砖、木地板、地暖、内外保温；

　　（3）室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；

　　（4）大堂电梯前室的所有装饰；

　　（5）饰、道路及广场的铺装面层等；

　　（6）砖砌体及抹灰；

　　（7）构的钢筋及模板；

　　（8）件的安装等。

　　2、施工样板验收的程序（附：施工样板验收审批表）：

　　施工单位经三级自检合格后，报监理部、工程部、主管工程的领导验收。

　　3、对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金重点是阳台推拉门、电梯必须做成品保护样板，经工程部经理验收批准后方可大面积施工。

　　第十三条 桩基础、地下室、主体、低压配电等工程在完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。否则，扣罚工程部经理1分。工程管理部考核。

　　第十四条 工程部必须在竣工前召集物业公司、营销部及施工单位进行分户验收并整改完毕。否则，扣罚工程部经理3分。工程管理部考核。

　　第十五条 每季度初，工程管理部、组织工程部、总工室、预决算部、合同管理部对参见主体、装修、园建、铝合金等主要施工单位进行综合评价并排名，评价结果经地区负责人审批后报工程管理部及公司招投标部。否则，扣罚工程管理部3分。

　　每项工程竣工验收后20天内，工程管理部组织总工室、工程部、预决算部、合同管理部召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会、结果书面报送招标办、合同管理部，合同管理部同时将评定为不合格的参建筑单位备案。未组织的，扣罚工程管理部经理2分。合同管理部考核。

　　如绩效考核办检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招标的，每发现一单，给予招投标部处罚。绩效考核办考核。

　　不合格单位主要表现为：队伍的资金实力、技术力量、管理水平、负责人人品等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。

　　第十六条 工程部必须在毛坯竣工后30天内取得《规划验收合格证》。否则，扣罚工程部经理3分。工程管理部、绩效考核办考核。

　　第十七条 工程部必须在毛坯竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》。否则，扣罚工程部经理3分。工程管理部、绩效考核办考核。

　　第十八条 工程部必须在毛坯竣工后85天内取得《竣工验收备案表》。否则，扣罚工程部经理3分。工程管理部、绩效考核办考核。

　　第十九条 工程部必须在毛坯竣工后90天内取得该期楼宇的

企业管理方案

　　一、实行“岗位目标”责任制管理

　　按着工作性质划分岗位责任，确定岗位目标：销售目标、生产目标、工程目标、技术目标、质量目标、人力资源目标、行政目标。

　　二、建设一只“有激情、懂技术、精服务”的营销团队

　　成立销售公司，根据渠道销售和终端销售的特点，划分为：大沈阳（沈阳、抚顺、铁岭）——终端营销，辽南区域、辽宁其他区域、吉林区域、黑龙江区域、内蒙区域——渠道销售网络。

　　三、实施“长效差别激励”制度

　　一线生产工人：基础工资1800元+满勤奖200元+绩效***元；

　　生产管理人员：基本工资+产量奖（质量控制）+目标奖

　　技术人员：基本工资+新产品开发奖+目标奖

　　质量人员：基本工资+质量目标奖

　　行政人员：基本工资+工作目标奖

　　勤杂人员：基本工资+满勤奖

　　四、强化“第一责任人安全监控”制度

　　五、对产品质量实施“一责、一控、一检”的方法

　　“一责、一控、一检”——下道工序为上道工序负责制，严格执行过程监控，落实产品入库前终检。

　　六、车间实施“准军事化”管理

　　七、加强技术攻关和新产品研发

　　八、建立“例会管理”体系

　　建立日常事务处理“日例会”（15分钟——30分钟）、每周生产调度会、每月经济活动分析会、每月产品质量分析会、经理办公会、车间工人晨会（5分钟-10分钟）。

　　九、实行定额领料，加强车间成本核算

　　十、建立考评体系和培训机制

　　人力资源部门做好日常考评和考核，通过不同形式的培训提高工人的技能。

　　十一、建立计划管理系统，实现“事前计划、事中管控、事后审计”

　　十二、安装工程实行“三三项目管控法”

　　三三项目管控：“工期、质量、安全”，确保工期三因素——人员、材料、资金，确保质量三因素——产品质量、安装质量、管理质量，确保安全三因素——人员安全、材料安全、运输安全。

　　十三、推行“三心工作法”

　　“用心经营、用心管理、用心工作”，认真做事只能把事做对，用心做事才能把事做好。

　　十四、创建“一严二强三高”的管理模式

　　创建“严格的纪律，强力的执行力和落实力，高效率、高业绩、高回报”的企业管理模式。

　　十五、建设一支具有“团结精神、合作态度、真诚内心”的创业管理团队

　　团结才能生存、团结才能共赢、团结才能发展。

　　十六、企业应该“强化执行，监管落实”

　　执行和落实是现代企业管理的关键，科学的管理手段、优秀的营销方案、最佳的生产计划、完善的工作流程，执行的不彻底，落实的不坚决，都是一纸空文，经营管理者最主要的任务就是——执行和落实。