完整的招商方案
如何做好商场招商工作
一个商场的招商工作，不是一句话两句话在这儿就能够说清楚的。
首先需要你对当地的市场需求和消费者的消费观念做详细的了解，然后根据商场在当地商业圈所处的位置或可辐射的范围情况做出判断。对此，才可以为你的商场做出明确的市场定位——做专业的服装商场?电子电器商场?小商品商场?农副产品商场?还是一个综合性的百货商场
是定位在低档还是中档?还是中高档或高档
规章制度和租赁合同不是最主要的问题，这些东西在网络上随便都可以找到范本。关键要知道如何吸引商家进驻?任何一个商家最害怕进驻那些没有自身定位，没有明确目标，没有档次划分稀里糊涂的商场，这种稀里糊涂让大家进驻的商场由于没有特色，最终都回落的很难堪的下常没有特色的商场消费者是不愿意逛的，要让商场内每一个商家都有特色，商场本身的定位要明确，要有特色。
只有明确定位之后，你才可以做到有规划——一楼做什么?二楼做什么?三楼做什么
规划明确之后，你对整个商场今后的管理就心中有数了!你就可以为商场制定远景和目标，并根据你的远景和目标制定你的计划——
招商计划。由于你的定位已经明确，相应的商家才会感兴趣!你就很清楚应该招什么样的商家进驻商常你就可以拿着你的商场目标计划去找每一个商家商议。
相信任何一个有特色规划的商场，一定会受到商家的欢迎。
百货商场招商的流程和要点
百货商场招商入门,目前零售百货行业最为缺乏的，是从事招商采购和营运管理方面的人才。往大里说，人才匮乏是制约企业发展的瓶颈，以扩张为主要战略的零售百货企业尤其受到影响，是亟待解决的问题；往小里说，“物以稀为贵”，一个在招商采购或营运管理方面久经沙场、经验丰富的管理人才自然也就成了“香饽饽”，非常抢手，令人羡慕。
百货企业出于减低经营风险、增强市场敏感度和增加现金流等多方面考虑，大多采取与各类商品品牌的厂家、经销商或代理商合作的经营模式运营，由其进场设立专柜，商场统一收银和结算货款。作为引进商品品牌进场经营的招商职能，在整个商场运营流程中显得举足轻重。招商做得好，可以引进一些与商场经营风格一致的商品品牌，商场的经营业绩能够得到有效保证；招商做得差，商场或者经营品牌分布杂乱，毫无特色，或者无品牌可进，大片空场，经营收益无法保证。
据悉，业内品牌渠道广泛、招商经验丰富的高级招商人员，雇佣月薪高达上万元。无论从宏观或是微观来看，招商工作都是具有挑战性和高收益的未来被看好的工作。那么，什么样的人才适合做招商工作？如何开展招商工作？做招商工作应注意些什么呢？这里以入行的基本要求来做几点粗浅分析。
一、什么样的人适合做招商工作
1.相关经验的要求
招商职位相对而言，比较看中适岗人员的相关从业经验，学历倒在次要的位置。除有完全的同职经验外，具有产品销售工作、国内贸易谈判经验和其他市场营销工作的经历，都能够促进掌握招商工作。目前百货商场的经营主导产品仍然是以服装为主，具有服装或相关商品市场经验的人，因其对商品具有一定了解，掌握该类商品的市场特点而容易受到零售百货企业的青睐。除此之外，一些从与百货商场合作的商品品牌厂家、经销商和代理商那里流出的业务人才也是比较适合的人选。当然，只要未曾具备同职经验，仍须接受百货商场系统完善的招商培训后，才能上岗。
2.从业者性格的要求
乐观外向、反应敏捷、思路清晰和善于处理人际关系是招商人员最需要的性格特征。招商工作经常与客户打交道，需要进行大量的市场调研和商业谈判工作。做招商最看重的是招商人员已积累的商户资源和市场信息资源，没有长期八面玲珑的交际基础，这些资源是无法获得的，同时，招商工作必须依据百货店经营策略和计划来开展工作，所以，思路清晰地按要求操作，按计划执行，也是招商人员所必须做到的要求。
二、如何开展招商工作
1.了解商场经营定位规划和招商工作计划。
招商人员开展工作前，首先应了解百货商场的商品经营定位特点与各楼层、各区域的品牌和品类的分布规划。商场经营定位一般通过对卖场的观察获得，如该百货商场以经营什么商品为主，什么为辅？经营档次如何？是高档，中高档，还是中档？在经营品牌的分布上有什么特色或与其他卖场相区别的地方？一般引进商品的价格线和商品线有什么标准？等等。招商前，一般会形成分布规划的卖场平面图，理解平面图要求，按要求引进品牌，是招商员应关注的地方。一般在平面图上，可能会标注某区域的主要引进品牌名称和替代品牌名称，招商员可以按此要求选择潜在合作商户。
不论是新场开业还是老场调整，都会形成时间和工作量分配的招商工作计划，由于工作计划是依据与其他职能配合进行的工作安排，因此招商人员应严格按计划开展品牌引进工作。一些里程碑式的计划要求，如：至何时以前，商户进场比率达多少多少；何时以前完成招商工作和完成商户进场装修等等，如不能在规定时间内完成上述工作，则将影响其他相关职能的工作进展，因此招商人员应特别关注此类计划信息，做好相关工作。
2.寻找潜在合作商户。
寻找可能合作的商户是建立在对百货商场和供应商市场全面了解的基础上开展的工作，在无法确定引进什么品牌进驻商场的情况下，就必须要了解供应商市场，进行全面的市场调查工作。一般而言，具有竞争特性的百货商场是获得这类信息的重要途径。在了解本商场规划的基础上，选择适合商场风格，并与竞争对手形成形态差异的商户。一般这样的潜在商户要选择多个，确定那个是主攻，哪个是替代。一经确定潜在合作商户，就可以对其展开调查与初步接触。调查主要是看该商户是否具备与商场合作的条件，需要了解的信息有：品牌发展趋势，目标消费群，经营特色，以及商户的渠道角色，即：是厂商、经销商还是代理商，综合经营实力如何？资金、铺货和人员是否能够保证等等。通过调查判断在这些方面都与公司要求接近或一致，则考虑接洽对方业务人员，进一步了解情况，并向其传递招商信息。
3.谈判与签约。
与潜在合作商户进行了初步接触后，应寻找对方可以就合作事宜起决定作用的业务人员进行详细商谈，商谈内容包括：进驻的位置，设柜的大小，经营的商品品类，承担的费用，以及合作条件，如：保底抽成的额度，结算形式等合作细节，必要时，还要和商户业务人员进行谈判。注意谈判应选择可以决策或能够确保沟通顺畅的业务人员进行，否则容易出现悬而未决的分歧，影响合作洽谈事宜的进展。如因为各种客观条件，无法谈拢合作事宜，招商人员也应保持与其的友好联系，以便在以后条件合适时再做合作。通过谈判，就合作事宜达成一致认识，招商人员应使商户了解商场进场装修和经营的规则，填制合作合同进行申报，如有分歧则继续磋商解决。
4.协助商户办理进场手续。
合同申报完成，商户与商场的合作正式生效。招商人员应协助商户办理进场的相关手续，包括：缴交费用、进场装修、运送货架货品等，由于商户进场设柜将面临和多个商场职能部门打交道的局面，作为与商户沟通时间最久，彼此相对熟悉的招商人员，应该在商户有需求的时候给予帮助，就进场事宜协调各方关系，确保商户按时、按规定进场装修、上货和营业。
5.跟进商户在卖场的经营状况。
商户所设专柜开始营业，招商人员应抽出时间来了解其经营情况，与之前的预测进行分析比较，发现经营情况不尽人意，应配合店内营运职能和商户查找原因，分析不足，积极考虑改善现状，提升经营业绩。一般情况下，专柜经营不理想的问题多为：位置不好、促销不力、商品缺乏竞争力、销售人员水平低下以及装修和陈列等方面出现问题，可分析直接原因，针对性地进行改善工作。另外，如专柜经营情况超出预期，招商人员也应认真分析其中的原因，汲取判断商户经营水平的参考信息，应用到日后对商户的臻选和评估工作之中。
三、做招商工作应注意些什么
1.注重商户资源和市场信息的积累与刷新。
对商品、品牌、各种类型的商户，以及消费市场的变化发展趋势，招商人员应保持高度关注。市场瞬息万变，机会稍纵即逝，要善于从众多的芜杂信息中选取有用的信息，快速、准确地作出判断。当面临某一商品品牌有合作可能时，招商人员应第一时间了解该品牌的经营情况和特点，包括一些经营数据和细节，只有这样，才能在最快时间内分析判断，确定是否与其合作。如果信息掌握不够充分，等慢慢了解清楚，可能机会已经被别人占有。
保持信息的积累和刷新，养成良好的信息收集习惯很重要。对于可能需要的信息，应将它们分类备存在笔记本、电脑中，同时，定期关注自己保有的信息是否过期，一些数据如：竞争对手招商条件、商户专柜销售数据，是时时发生变化的，应确保及时更新。为了保证信息的充分性和及时性要求，招商人员有必要建立和营造一个专用的人际网络，保持与同行的良好沟通与交流，做到信息共享，当然，就企业员工的角色而言，招商人员也应负有不应泄露商业机密的义务，在此方面，招商人员应谨慎处理，拿捏得当。
2.加强谈判能力。
虽然说光凭嘴皮子，说得天花乱坠，也不能为商户经营业绩打下坚实的合作基础，但有效的信息沟通和思想交流能力仍然可以帮助招商人员最大限度争取目标商户的进驻，同时，具有诚意的谈判结果也有利于增进商场和商户的彼此了解，在商户心中形成良好的商场形象，即便暂时没有合作机会，但条件成熟，目标商户仍然会考虑进驻百货商场。谈判能力提高的途径，一个是向从事招商工作的前辈虚心请教，以避免少走弯路，多交“学费”；另一个是进行自学，可以学习有关人际交往、商务谈判和心理学方面的知识，对工作是有促进作用的。
3.注意处理好百货店与商户的关系。
商户进驻商场后，实际上形成了与多个职能对话和交流的局面，在很大情况下会面临“多头”管理，如果处理不当，将造成设柜商户“上当”的负面心理，进而发展到抵触管理，影响经营，其结果必然是经营内耗增加，商户和商场都受损失。招商人员在联系商场与商户的沟通渠道方面具有天然的优势，如能积极参与、妥善处理两边接口的关系，化解一些不必要的误解，起到“润滑剂”的作用，则能帮助共同解决问题，改善经营状况，使商场与商户实现共嬴，这也体现了招商职能另一个重要的存在价值。
4.注意处理好招商职能与营运职能的合作关系。
依据工作惯性，招商职能是引进商户设柜的，而营运职能则是管理商户设柜的。由于经营活动过程的复杂性，彼此之间发生摩擦的可能性非常高，典型的例子是：如果处理不当，招商职能对商户是一好百好，不加控制，而营运职能则对商户是凶神恶刹，百般压迫。这种矛盾一旦激化，受到损失最大的自然是商场。作为招商人员，商场利益是工作的最高利益，秉持公正、客观的心态对待商户，做事严谨，保持廉洁，坚持原则，是招商员趋利避凶的“法宝”，在处理商户专柜问题而引起的营运职能的冲突中，应就事论事，客观处理，相信在确保公司利益的大前提下，秉承公正、坦然的心态，问题一定能够解决。
很多事情，说起来容易做起来难。真实的体验是最好的经验。招商工作在百货商场经营过程中是比较核心的部分，无论从大环境的人才匮乏的角度出发，还是从小环境的“物以稀为贵”的“利己”主义着想，它都是一项有意义、有兴趣、有前景的工作，如果你认为有这样的潜力，那就不要再犹豫和等待，努力吧。
商业城建筑旧楼改造招商招租项目方案全套可行性研究论证报告
佛山市三水区商业城建筑旧楼改造
案
建
议
书
第一章项目概况
1.1项目建议书编制所依据的重要文件：1、广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求
2、《投资项目可行性研究指南》(试用版)
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4、《中国建设项目管理实用大全》
5、佛山市建设工程技术经济指标
6、商业城A区、B区、C区建筑平立剖面图
7、相关的法规和行业文件
8、与项目相关的其他文件资料
1.2项目地址及现状三水商业城位于三水主干道广海大道中27号,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐、购物休闲的定位和早些年辉煌的历史,使商业城成为三水的地标之一。
商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。1998年前后，商业城这一带是很火的,有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之一。
商业城占地约2万平方米，总建筑面积约5.5万平方米，楼龄已超过10年；由A、B、C、D四个区组成，D区首层为农贸市场，D区二至九层为多层住宅；A区、B区、C区面积总共约3.4万平方米，除了一楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何将A、B、C区重新策划、包装，再推出市场。
图为商业城A区现状
商业城的位置图
1.3项目建设规模和内容1.3.1项目建设规模和内容本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。
1.3.2项目总投资项目总投资约21526.68万元，其中建设期投资约5067.86万元，铺底流动资金50万元，项目营运期投资约16408.82万元。
1.4项目建设的宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造、包装。改造后的商业城将参照三水广场的模式,发展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心,但主要面向中档消费群体。
第二章项目建设的背景
2.1建设背景2.1.1项目提出的理由和过程佛山市委、市政府依据相关法律、法规的要求，就佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（简称“三旧”）制定了《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》、《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房的改造指导意见》和《佛山市推进旧村居改造的指导意见》，并要求相关部门遵照《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》和《指导意见》推进三旧改造工作。
佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西、广西的二传手作用。商业城旧楼气地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区,但并未充分利用其区位的优势。建设西南中心城区“三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施“三旧”改造的重要举措，这一举措将大大有利于中心城区品位的提升、消费的带动,有着不可替代的作用,尤其是在需要鼓励消费、拉动内需的当下,此类商业中心更能发挥其独有的优越性。三水要建设成为“生态时尚之都”,云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造,但贴近市民生活消费、娱乐休闲的项目,以及身边现成的资源,更应该得到及时有效的开发利用。建设西南中心城区“三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。
2.1.2社会发展背景分析2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84和1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%；2010年1-12月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到5,354.02和2,148.81亿元，分别增长46.3%和31.2%，达到近年来最高水平。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。
未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。
目前佛山商业地产市场处于一触即发的阶段，以往佛山商业地产在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自2009年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。
三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。2005年，三水广场建成开业，易初莲花、肯德基、麦当劳、屈臣氏等世界500强企业抢先进驻。娱乐、饮食项目后继发力，写字楼、商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城、南海相媲美的商业广场，但禅城、南海、顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的一大看点，伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。只依靠现有的商业圈，必将满足不了三水人们的需求。
纵观整个三水中心城区,目前仅有三水广场和西南影剧院片区这两个较为成型的商业中心,整体的城市商业氛围仍不够成熟,距时尚都市更是相去甚远。况且,由于地理位置和定位等方面的原因,三水广场部分店铺除了周末和节假日外,客流量其实并不大；而西南影剧院片区是老城区,虽然平日里人气较旺,但整体层次偏低,缺乏发展潜力,目前还面临文锋东路拆迁的影响。因此,商业城如果能够重新盘活,不仅可以从数量上为中心城区增加一个商业旺地,还能够提升中心城区的整体面貌和都市气息。商业城地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区,而且它有辉煌的过去,积淀着很多三水人的情感,若加以合理规划改造,几乎可以肯定将成为三水城市建设的一个亮点。这样一来,还能带动周边的餐饮等服务业的发展,可谓一举多得。
2.2“三旧改造”背景分析2.2.1城市发展的自我完善一般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着“新陈代谢”的过程，“三旧”改造是城市发展过程中出现的主动提升和完善城市的城市更新形式。
目前，城市更新步伐加快显露出必然性：城市化发展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和辐射作用；城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅、优美的环境、充足的公共设施及多样化的公共场所；提升城市竞争力的需要。城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着一个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之一
当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，“三旧”改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。
2.2.2加快推进“三旧”改造的意义根据《佛山市加快推进三旧改造》的文件指示要求，三水区近年来加快对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造进程，本项目是推进“三旧”改造的又一重大举措。为进一步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标
（1）推进“三旧”改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。“三旧”改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进一步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学、有效的改造得以提升并增长。推进“三旧”改造，对于进一步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进一步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。
（2）推进“三旧”改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工业化、城市化和国际化道路迈进的重要举措。推进“三旧”改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业、优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统一的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。推进“三旧”改造的过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化、产业结构高级化、城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是佛山市现阶段和今后一段时期城市发展的主要任务以及实现城乡跨越式发展的客观需要。
（3）推进“三旧”改造是推动佛山市城乡“一元化”发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进“三旧”改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。“三旧”改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态“三大历史性转变”的有效途径。各级党委、政府和相关职能部门要从践行三个代表“重要思想和科学发展观、坚持理政为民的高度”，把推进“三旧”改造作为一项重要的民心工程，作为转变政府职能、建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建和谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。
2.2.3完善三水商业圈的需要三水恒福广场，打响了三水旧城改造第一炮，也是继三水广场后三水中心区域出现的第二个大型商业项目。据了解，三水恒福广场是文峰东片区旧城改造项目，“旧改”完成后将是一个综合商住区，由于文峰东片区是三水历史最悠久、发展最成熟的商业区，通过旧城改造将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进的局面。有恒福广场这个鲜明的例子，加之商业城所处的优越的地理位置，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区，同时商业城的定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广场相对高的消费要求改造后的商业城将更贴近普通平民百姓的生活，填补了三水商业圈中档商业片区的空白，可见商业城旧楼改造招商招租项目的开发是完善三水中心城区商业圈的需要。
第三章建设条件
3.1建设条件3.1.1区域自然条件地理位置
项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治、文化、经济等交流的中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点；西临耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。
3.1.2施工条件（1）交通设施
三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通的大动脉，包括高速公路、国道、省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。
（2）水电设施条件
①给水
区域内现时主要由西南水厂、石塘水厂、北江水厂、西江水厂联合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水厂，供水服务面积约200多平方公里。本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的给水设施端口。
②排水
本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的排水端口和排水体统。通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水处理厂一座。
③供电
目前商业城各区首层店铺仍在营业，原建筑供电设施仍然在正常使用。
第四章项目投资概算
4.1概算编制范围及内容4.1.1装饰部分（1）块料地面：原来所有的地面全部凿掉，地面全部重铺600的瓷质砖，位置是A区、B区、C区除楼梯间外所有的地面，如三区进出口的处、里面的商铺。
（2)块料楼梯面层：主要是三区的所有楼梯间和A区螺旋台阶的面层、还有A区大门口进入的大楼梯的地面。
（3）块料踢脚线:主要是柱子下面和所有的内墙面下面贴有100高的块料踢脚线。
（4）栏杆：所有楼梯间采用不锈钢栏杆、B区采光井四周和A去内圆盘采用玻璃栏杆、所有的玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。
（5）墙面抹灰：主要是A区和C区与B区相连的内墙面的抹灰。
（6）柱面抹灰：是所有柱面抹灰A区、B区、C区没有和墙体相连接的独立柱面抹灰。
（7）全玻璃幕墙：A区、B区、C区最外围所有的墙体。
（8）天棚都是采用木龙骨、防火板饰面，其他还有脚手架、墙体拆除、楼面拆除等。
4.1.2安装部分拆除原来的电气部分、给排水部分、消防部分、空调部分、电梯，重做中央空调（1600RT）、消防（消防栓、自动报警系统、喷淋、防排烟）、低压配电、高压配电改造、给排水、电梯（A区2台、B区4台）、自动扶梯（B区6台）。
4.1.3其他本概算第一部分建筑装饰工程费用包括：装饰工程建安工程费用(已包括10%的规费和税金)、安装工程建安工程费用；第二部分为建设其他费用包括：建设单位管理费、工程监理费、设计费、招标代理费、预算编制费、项目建议书编制费等；第三部分预备费，本概算只计列基本预备费用、贷款利息。
4.2编制依据及费用标准1、中华人民共和国建设部《安装工程投资概算编制办法》、《装饰工程投资概算编制办法》（建标【2007】164号文）。
2、中华人民共和国建设部《安装工程投资概算指标》、《装饰工程投资概算编制办法》（2007版）。
3、主要材料、机械、人工价格按照《佛山市工程造价信息》2011年二季度计算。
4、本概算投资组成和费用划分按建设部《安装工程投资概算编制办法》、《装饰工程投资概算编制办法》（建标[2007]164号文）的相关规定执行。其中：
（1）建设单位管理费按“财建[2002]394号文”计算并参考市场行情调整；
（2）工程监理费按“国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号文”计算并参考市场行情调整；
（3）工程设计费按“国家计委及建设部计价格[2002]10号文”计算并参考市场行情调整；
（4）招标代理管理费按“按国家计委计价格[2003]1980号文”执行分段计算并参考市场行情进行调整；
（5）项目建议书编制费“国家计委计价格[1999]1283号文”计算并参考市场行情调整；
（6）造价咨询费按照市场行情计算；
（7）施工图审查费按设计费的10%计算，竣工图编制费按设计费的8%计算；
（8）工程质监费按“按国家计委计价格[2003]1980号文”执行分段计算并参考市场行情调整。
5、第三部分不可预备费计算基本预备费，基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算,银行贷款3000万的利息，利率为7.05%。
商业城整改工程概算表序号项目单位数量单价、费率（元）合价（万元）备注一直接工程费4457.17（一）装饰部分1850.081墙体拆除运砖渣楼地面铲(拆)除墙面铲(拆)除块料楼地面块料踢脚线块料楼梯面层不锈钢扶手带栏杆（楼梯间）不锈钢镶夹玻璃栏板（A区内圆盘、B区采光井）不锈钢扶手带栏杆（玻璃幕墙）墙面一般抹灰柱面一般抹灰全玻幕墙天棚（木龙骨、面饰防火板）天面防水综合脚手架里脚手架（二）安装工程2607.091给排水部分消防部分0.002.1消防栓喷淋自动报警系统防排烟低压配电部分高压配电改造部分项11000000.000100.005中央空调部分RT14807500.0001110.006电梯台6200000.000120.007自动扶梯台6250000.000150.00二其他费用268.651建设单位管理费(一)1%万元4457.170.01044.572工程监理费（一)1.8%万元4457.170.01880.233项目建议书编制费（其他）项130000.0003.004工程设计费（一）2%万元4457.170.02089.145招标代理费（一）0.25%万元4457.170.00311.146预算编制费（一）0.3%万元4457.170.00313.377工程质监费（一）0.25%万元4457.170.00311.148施工图审查费（4）10%万元89.140.1008.919竣工图编制费（4）8%万元89.140.0807.13三预备费236.29不可预见费（一+二）5%万元4725.820.050236.29四投资利息(3000是贷款）万元30000.071105.75五概算总额（一+二+三+四）5067.86
4.3项目总投资项目总投资＝建设投资＋铺底流动资金+运营期投资
（1）建设投资包括第一部分工程费用、第二部分工程建设其他费用、第三部分不可预见费，建设投资概算价约5067.86万元。详见上页商业城整改工程概算表。
（2）由于本项目为旧楼改造工程，铺底流动资金主要是短期日常经营现金，人工、购货、水、电、膳食等开支，本项目的铺底流动资金约50万元。
（3）运营期投资包括贷款利息，水电费，工资福利费，维修费等开支约16408.82万元。详见附件4总成本费用估算表。
（4）项目总投资约21526.68万元。
第五章财务分析以及经济评价
本工程经济评价的方法与原则是按照国家计委制定的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及其他有关文件的规定进行的。
根据《评价方法》的规定，经济评价分为财务评价和国民经济评价。本工程系城市公用事业工程，属公用事业和城市建设基础设施，它所产生的效益除一部分可以定量分析外，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益，本项目符合城市国民经济建设发展的需要，是城市经济建设必不可少的基础设施项目。
财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。
5.1基础数据表基础数据表
序号项目单位数据1建筑面积万可租面积万基准收益率（取银行贷款利率）%7.054建设期年1.005长期借款年利率%7.056无形及递延资产摊销年限年157固定资产综合折旧率%6.678固定资产摊销年限年159大修理率%5.0010维护费率%1.0011定员人35.0012工资福利标准元/人年30000.0013综合税率%8.0014所得税率%25.00
5.2财务指标一览表序号指标名称单位数量备注1出租收费单价元/年出租收入万元1700.64正常期3年缴纳营业税金及附加万元93.54正常期4年总成本万元1435.11平均值5单位总成本元/平均值6年经营成本万元984.65平均值7单位经营成本元/平均值8内部收益率（全部投资税后）%7.05%9内部收益率（全部投资税前）%8.23%10静态投资回收期（全部投资税后）年9.7311静态投资回收期（全部投资税前）年9.2212财务净现值（I=8%税后）万元0.6113财务净现值（I=8%税前）万元392.6514投资利润率%7.0315投资利税率%8.8616借款尝还期年10.1217资本金额:贷款金额4:6
商业广场招商手册文案
梦想力量财富传奇
首席大都市一站式商业航母SHOPPINGMALL
扉页
CHINACTIYCOMMERCIALNEWMODEL
中国城市商业新典范
P1
活力新城
财富MALL
P2
CTIYHEALTHMIRACLE
创造无限可能共谱财富荣耀
P3---P4
SHOPPINGMALL
国际商业模式顶级投资价值
超大面积、超大规模、复合形态的ＭＡＬＬ不同于一般意义上的消费中心。按国外定义，一个ＭＡＬＬ的有效商圈达到200～300公里，它将带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的拉动作用。
在日本，ＭＡＬＬ的店铺数仅占零售业的1％，但它们却创造了全国零售总额的大部分；在欧美国家，ＭＡＬＬ销售额已占据其社会消费品总额的一半左右……发达国家的MALL已经切实地成为了一个对人气具有极强的集聚效应的商业中心。
MALL，已经成为当今世界发展速度最快、影响最广、综合竞争能力最强的成功商业模式！
P5---P6
活力××
VIGORZHUJI
•2005年全国百强县（市）排名第十六位
•连续两次荣获“全国环境综合整治优秀城市”、“全国卫生城市”等称号
•被誉为“中国珍珠之乡”、“中国香榧之乡”、“中国袜业之乡”
•浙江省首批“教育强市”、“科技强市”、“体育强市”
××城市建成区面积达15平方公里，人口超16万，规划建成区面积35平方公里，人口达35万人。地理位置优越，交通便捷，浙赣铁路、杭金衢高速公路、金杭公路贯穿全境，距上海200公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里。各项基础设施配套完善，经济建设和各项社会事业发展迅速。目前，××拥有省级名牌产品11只、省著名商标15只，总数列浙江省县级市第一。××有以服装为主的五大类出口商品、145个品种，外贸出口连年增长。并且凭借西施的传奇故事和五泄的秀美景色，旅游产业蓬勃发展。
P7----P8
魅力××
GLAMOURZHUJI
长三角“三小时经济商圈”
强大的城市竞争力
潜力无限的城市消费力
无可比拟的投资环境
吸引了众多外资企业、合资企业、商家纷纷落户××
随着建设中等城市步伐的加快，××经济呈现了良好的发展态势，优越的商业投资环境日益体现。2005年××城镇居民家庭收入同比增长12.2％，远高于全国同等城市水平，在居民收入显著提升的同时，消费也明显趋旺，同年居民消费实际增长达到40.6％。城市经济的发展必然带动商贸服务领域的蓬勃发展。目前，全市共有商品交易市场74个，年成交总额达210.6亿元。其中，超亿元市场9个。××商业的发展已如滚滚潮水势不可挡。
P9----P10
××·新世纪广场
大都市一站式商业航母
××·新世纪广场位于××市××·新世纪花园两侧，南临城市主干道苎萝东路，东临东兴路，西临东安路，交通便捷，人口稠密，商业潜力巨大。项目总占地面积60余亩，总建筑面积超过13万平方米，是一个由SHOPPINGMALL，高档写字楼，五星级酒店等共同组成的集商贸、办公、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代商业中心。它是××市首屈一指的购物休闲场所，堪称××市的标志性建筑。
P11----P12
锐利财富风向标
驶入MALL时代
SHOPPINGMALL指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织在一起。提供购物、娱乐、休闲、饮食等服务的一站式消费中心。SHOPPINGMALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆、电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。
××·新世纪广场导入××城首席大型SHOPPINGMALL，为新世纪的××带来全新的一站式消费王国体验。商场具备了SHOPPINGMALL的三大优势特点：一是大，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。二是多，行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高、档次高，顾客群购买力高。以此为基点，××·新世纪广场SHOPPINGMALL将购物体验与现代时尚有机结合，为消费者提供国内外各类知名品牌商品。商场还特别注重消费者的购物心情，力求一站式消费、愉悦式消费，所需商品在这里都可以轻松挑选。
P13----P14
亿万消费狂潮
百亿投资市场
SHOPPINGMALL融汇了购物、美食、娱乐、休闲、文化等多元化元素，是一个以大业态为主力的“一站式体验式”消费王国，对于一个未来城市商业中心―――××·新世纪广场，其有效商业圈将超过300公里。
核心商圈：直径一公里内的核心商圈，作为××城东商业中心区，集合了××市行政中心、文化中心、市民中心、××大剧院、展览中心、大型商业建筑体系，辅之××·新世纪花园等12个大型高尚住宅小区，居住人口高达22万。
基本商圈：××·新世纪广场作为××商业领航者，巨大的商业影响效果遍及××市区的每个角落，基本辐射范围将超过35平方公里，拥有超过35万人口的巨大消费市场。
影响商圈：主城区作为××市行政、商贸、文化、教育的中心，集中效应明显，××·新世纪广场的商业辐射能力将涵盖××境内2311平方公里的面积，105.59万的人口。
地段！地段！地段！地王！地王！地王！
超13万国际商业航母长三角商业典范之作
P15-----P16
纵横立体的交通网络
人潮、钱潮一网打尽
•接轨杭州、上海、温州、苏州、宁波的3小时交通动脉稳步实现
•3条高速、1条省道、5个内河货运港、1个旅游港区即将落成
•××市区“半小时交通经济圈”已经建成，市内交通飞速发展
•地处浙江中部，接轨长三角交通圈，交通枢纽地位独一无二
P17---P18
××·新世纪广场
挑战传统商业模式聚集强大消费反应
“一站式”SHOPPINGMALL
全天候全客群全方位
作为国际上最先进的商业模式，××·新世纪广场的定位都参照国际标准，无论从建筑规模、商业定位、尖端模式、经营业态、内部空间安排、车位的配备等方面，都充分体现了当今商业的最高表现形式。广场一层为精品服饰商场，引入品牌、潮流、休闲服饰；二、三层为大卖场，导入世界500强零售企业台湾连锁购物中心大润发入驻经营；四、五、六层为餐饮娱乐，总商业建筑面积达6万余方，是一个以多业态为主力的“一站式、体验式”消费王国，具有极强的商圈辐射能力和升值潜力的商业航母。
P19
全球经济一体化全民消费“一站式”
××·新世纪广场全新MALL为生活
P20
欢乐海洋！
购物天堂!
RECREATIONSEA
SHOPPINGMALL
P21
动感娱乐之颠
AMUSEMENT
•18800㎡大型娱乐餐饮之城
•美食城：大型餐饮、特色餐饮、主题餐饮、风味小吃
•娱乐城：KTV、演艺、影视、电玩、棋牌
P22
品牌购物之城
SHOPPING
•世界500强零售企业
•30000㎡大卖场超大规模
•40000余种商品超级丰富
l一万平方米的精品服饰街
P23
享受休闲之旅
RECREATION
•13000㎡超大型SPA休闲健身中心
l健身、游泳、沐足、按摩、养生，乐趣无穷
P24
五星级酒店之尊
FIVESTARCLASSESHOTEL
•国际化五星级大酒店
•480余间豪华客房、超一流完善设施
•5000㎡空中花园
•24小时VIP级管家式服务
P25
国际商务之势
COMMERCIALBUILDING
•国际标准商务空间
•4台高速商务电梯
•5A智能化办公系统
•新风系统式中央空调
•品牌物管打造24小时尊崇商务环境
P26
精英寓所之享
SERVICEAPARTMENT
•仅为270位精英人士度身定制
l国际五星级酒店管理高品质专属服务
P27---P28
世界商业巨擎群聚全球商家投资焦点
FIRSTCOMMERCIALVALUE
大规模决定影响力
大体量容纳消费力
大品牌产生号召力
P29---P30
世界500强零售企业
台湾连锁购物中心大润发抢摊新世纪广场
日用品、鱼肉蔬果、烘焙面包、影音家电、生活家俱、运动用品、婴幼用品、宠物用品、汽车机车用品齐备
国际连锁快餐巨头肯德基、必胜客锦上添花
P31---P32
JOINNEWCENTURYPLAZA
加盟新世纪广场与世界500强共舞
加盟新世纪广场，站在巨人的肩膀上投资
加盟新世纪广场，投资财富的原始股
加盟新世纪广场，让钱去替你工作
P33---P34
2005年度全国人居经典竞赛商业类最高奖----综合大奖
P35---P36
地标建筑城市荣耀
超大规模的商业、综合单体建筑
××·新世纪广场商业建筑立面造型采用现代、简洁、明快的设计手法。体现其现代城市物流港和城市客厅的特征，直线实墙和弧形玻璃的交叉穿插，创造出流畅、动感的建筑造型。金属、玻璃、石材有机结合，使建筑外墙的机理在富于变化的同时，又和谐的组织在一起，呈现出“软”和“硬”，“虚”和“实”的有机变化。入口通透的玻璃中庭全面的展示了建筑内在商业的繁荣和流动，并将熙攘的人群，琳琅的商品和亦真亦幻的商业景象完美演示，彰显独特的标志形象。建筑外墙还呼应大型广告牌进行材质的有机划分，使广告应用与建筑整体造型达到最为和谐的共存。
（立面效果图）
P37---P38
多元感应钱潮涌动
新世纪广场商业规划
××·新世纪广场位居地上一层到地上六层，一层为精品商业服饰商场，汇集品牌流行、休闲服饰。二层、三层为大卖场，导入世界500强零售企业台湾连锁购物中心大润发入驻经营。四、五、六层为餐饮娱乐，中西美食荟萃，动感休闲共融。整个SHOPPINGMALL规模宏伟，功能齐全以丰富的商品组合、时尚的消费品位，引领××消费新时尚。广场设置极具活力的入口叠水景观、简洁明快的铺地、赏心悦目的绿化环境，营造独具匠心的休闲入口广场，不仅为顾客提供优雅、舒适的购物环境，还可以举行各种大型促销、展览、推介活动。广场内部以手扶电梯、回环型通道、室内外步行街、停车场为交通组织形式，为××的消费者提供了一个美轮美奂的购物天堂，营造一个大都市般的现代梦幻之旅。
（总平图）
P39---P340
（一、二、三、四层总平图）
P41
（五、六层总平图）
P42
一流配备信心保证
新世纪广场商业配置
××·新世纪广场充分考虑SHOPPINGMALL体验、展示、仓储、信息等各大元素，以环境、顾客至上的原则进行综合设计，从规划设计到装修配置，充分体现专业化、信息化、人性化设置。室内外大屏幕液晶显示屏、室内外指示系统、广告展示位预留，大开间玻璃移门设计，专业照明设计，每一处细节的精心设置都折射着尊贵堂皇的华丽气质。
装修标准
•公共走廊：地面采用优质抛光砖或花岗石，墙面运用大理石或铝板饰面，预设灯箱广告位，顶面用台湾透晶光板及铝塑花型板，营造明亮阔达的公共走廊。
•单元商铺：地面采用高级玻化砖及花岗岩地面，门面用彩色铝合金，落地钢化白玻璃窗、抗力玻璃平滑门，天棚用轻钢龙骨石膏板及光带组合吊顶，同时导入消防设备，配置照明总线及电话、宽带网、有线电视接口，为商家提供明净舒适的营业空间。
•公共卫生间：优质斯米克防滑砖铺地，优质面砖墙，顶面采用防污铝型板，设置TOTO卫生洁具、大理石洗手台、防火成品厕门隔断、自动感应烘手机等高档卫生设施，让细节在别致中流露品位。
设备配置
•电梯系统：自动扶梯：十八台，奥迪斯原装进口电梯
客运电梯：十三台，日本原装三菱电梯
观光电梯：三台，日本原装三菱电梯
通力货梯：六台，国产名牌电梯
电梯速度：宾馆：2.5写字楼2.0商场1.5
•空调系统：大商场采用分层空调系统。即在每层大商场设置数台空调机，用风管将处理后的空气送至空调区域。办公及酒店则采用风机盘管加新风系统。送风（新风）管上设置加湿器，以保证冬天空调区域相对湿度的要求。
•电力系统：商业电力最大容量17800千瓦，采用高供高计的供电方式，配置两路十千伏进线，每路承担一半总量，并对另一路故障情况承担全部二类以上负荷。
•冷热源：本工程热源采用城市供热管道提供一次热水，经设置在地下层的板式换热器，送出60摄氏度的二次水，作为各层空调设置的热源。本工程热负荷估计为：12500k冷源则采用设置在地下室的制冷机提供7摄氏度到12摄氏度的冷冻水。本工程的冷负荷估计为：8200k
•空调水系统：本工程水系统采用二次泵变水量系统。本项目共配置五台三洋蒸汽溴化机组，总装量达1300万大卡。
•智能系统：综合布线系统及计算机系统、室内外液晶显示屏、电子巡更监控、设备自检、背景音乐。
•办公网络布线、通讯速度：办公网络采用千兆以太网技术，千兆到层面，百兆到桌面。
•消防系统：自动报警、自动喷淋。
P43---P44
统一经营稳步收益
××·新世纪经营模式
××·新世纪广场实行以专业经营管理获取回报的经营模式，由专业团队实施专业品牌经营管理，同时选举投资业主、商业经营机构和品牌经商参与新世纪广场的管理监督，确保经营者的利益。
新世纪广场在对国内外商业形态多番考察之后，结合实际情况，成立专业经营管理公司，对新世纪广场进行专业的经营管理，包括品牌定位、形象定位等系统化管理工程，以管理保证经营，以管理获取回报，带给投资者源源不断的丰厚投资收益。
P45---P46
××·新世纪广场招商政策
××·新世纪广场一楼推出产权式经营，商铺自由出售，业主可自由购买，并拥有新世纪广场商铺的产权。二、三、四、五、六实行租赁经营，由新世纪广场专业团队进行统一经营管理，并收取经营管理费用。新世纪广场经营方式多样化，满足不同业主对经营的不同需求，并有商场的强大支柱作后盾，解除每位业主的后顾之忧。
优惠政策：
•新世纪广场由实力集团倾力打造，为商家铸就实力的资金后盾。
•新世纪广场建成运营后，各经营单位可争取到市政府提供的优惠政策，诸如工商管理费的适当减免等。
•进入新世纪广场的商户，在税收方面均可享受适当的优惠政策。
P47---P48
实力品牌构筑辉煌
××房产简介
浙江××房地产开发有限公司成立于1995年1月，是经国家建设部批准的，绍兴市首家拥有国家一级开发资质的房地产企业。经历十年发展，“××”已成为××房地产市场的领航者。通过项目的异地开发思路，不仅走出××，跨出省门，而且走向全国。秉承“以人为本”的企业发展思路，公司倡导“专业、创新”的经营哲学，通过精心规划设计，盖“百年建筑”，给老百姓创造良好的居住和生活空间，给城市增加一道亮丽的风景线。
综观××房产的发展历程，公司先后成功开发了升级示范小区金凤小区；全国精品楼盘××·新世纪花园，××·五峰山庄等一系列精品住宅小区；还有正在建设的××·福田花园、××·瑞和园等高品质楼盘，形成了××在浙江××的强势规模。随着品牌影响力和建筑规模的扩大，××制定了新一轮的发展规划：依托“××房产”这一核心品牌，转单一城市开发模式为多城市跨地域开发的地产投资战略规划。目前，上海、武汉、江苏、江西、新疆等地都有多个极具代表性的经典项目正在相继开发中，这为××房产品牌嫁接全国重点大中城市，建立中国著名房产品牌打下了扎实基础。
××房产以“缔造城市风景，弘扬建筑人文”为开发理念，立足城市的精品住宅项目开发，并向旧城改造、旅游景观房产、商业房产等领域迈进，实现由住宅房产向其他房产类型扩展的专业化、多元化模式。××房产正以一个充满蓬勃生机的态势，迈向中国房产的新纪元，用实力展现着其强大的品牌效应。
P49---P50
××成功业绩
××·福田花园（效果图）
××·普陀信风度假村（效果图）
××·瑞和园（效果图）
××·世纪新城（效果图）
××·五峰山庄（效果图）
××·祥云别墅（效果图）
××·新世纪花园（效果图）
P51---P52
新世纪广场财富领航
万众瞩目万商云集财富领地一站式SHOPINGMALL带来无限商机
封底
LOGO
招商启事范文
招商启事通常有标题、正文、落款三部分组成。
(一)标题
招商启事的标题有很多种，一般有以下几种形式：
由文种名单独组成。如《招商启事》，《招商纳贤》。
由文种和招商地区或单位名称共同构成。如《×××集团招商广告》
其它。有的招商启事直接用“寻求合作”、“诚寻合作”或“急寻合作伙伴”作为标题。
(二)正文
招商启事的正文通常有以下一些内容组成：
第一，招商地区或单位的基本情况。该部分要重点介绍招商方的地理位置，面积大小，基本设 施等情况。
第二，所招商的对象和范围。该部分要将招商的具体要求，如地理方面、技术、资金等写清 楚。对未来合作的内容也要一并写出。
第三，具体的招商方式，可给予的优惠政策等。
(三)落款
落款要具体地列出招商单位的名称、详细的通讯地址和邮政编码、电话、传真、电报挂号、 联系人等。
招商启事
第一，招商地区或单位的基本情况。该部分要重点介绍招商方的地理位置，面积大小，基本设施等情况。
第二，所招商的对象和范围。该部分要将招商的具体要求，如地理方面、技术、资金等写清楚。对未来合作的内容也要一并写出。
第三，具体的招商方式，可给予的优惠政策等。
(三)落款
落款要具体地列出招商单位的名称、详细的通讯地址和邮政编码、电话、传真、电报挂号、联系人等。
范文
北京××商城招商
由国家技术监督局中国技术监督情报协会与北京盛金丰工贸公司联办的北京××商城，位于北京繁华的商业黄金地段——西四东大街××号。
北京××商城是全国难一经国家工商行政管理部门批准以“××商城”注册命名并在整个经营管理过程中贯穿“保真进货、保真销售、保真服务”三位为一体的新型商业企业。首批招商将遴选30余家生产金银珠宝、化妆品、真皮制品、羊绒制品、羊毛制品、真丝制品及烟酒食品、家用电器的企业，欢迎联络。
地址之一：北京市××街××号
邮编：100800
联络电话：(01)3099101-2746077488
联络人：高××
周××
地址之二：北京××区××路×号
邮编：100088
联络电话：(01)2022288-33042020994
联络人：史××
齐××
李××
项目招商计划书
一、招商目的
1、全面启动商业
由于本项目周边商业基础薄弱，原有长江路、越秀路、浦江路、裕安路等商业为社区基本生活配套，尚未形成对外的商业辐射，本项目不具有传统的商业基础和先天的商业氛围。如果实行单一的销售策略，而在没有后期的招商管理和规划跟进的情况下，将使销售形成压力，同时在客观上无法具体执行项目前期定位和业态具体规划。如果在个体投资者无法进行有效的自主招商和租赁的情况下，将不利于项目的后期销售和市场推广，并将造成不良的项目形象和社会形象。只有通过前期的统一招商和对主力店铺的专向引入，通过合理的业态规划及具体业态的导入，使项目在整体建筑完工后进入开盘阶段能快速形成有效的整体商业市场，并在最大程度上保持项目前期的业态统一规划，培养合理有序的整体商业形象和市场形象，推动项目的全面进展。
2、快速回笼资金，缓解销售压力
芜湖整体商业市场以中山路商圈为核心，商业较为集中。而城北板块地域、居住区、人流、商业据点相对分散，作为城北板块的核心商业项目，近7.4万平方米的商业体量对销售将形成巨大的压力。为了在项目运作过程中能快速回笼资金，在分区销售的同时，对部分大体量、大业态、以及特殊主题区块进行有效的统一招商，通过前期的租金回笼，从而减轻项目的整体销售压力。
3、增加项目卖点，促进销售
项目通过前期的实质招商策略，通过对市场知名商家和具体主力业态的专向导入，将更好地提高项目的整体市场吸引力，进一步促进经营者和投资者对本项目市场的发展前景信心和项目投资价值预期的信心。在项目的运作前期，具体建筑和商业业态尚未完全形成的前提下，同时在城北尚未形成聚集的商业群体，投资者和经营户对商业项目将存有诸多忧虑。在项目的前期推广过程中招商政策可以作为项目的一大卖点进行有效的商业推广，增加本项目的市场竞争力，减弱市场对本项目的地段和交通等不利因素的抗性。
4、增加项目的后期价值和回报价值
商业项目在培养成熟后，开发商可以长期持有项目部分区块产权，通过稳定的租金回报，作为一项长期的投资和资本增长点。同时也可以通过转让产权而销售，在商业价值已经形成的基础上，获得数倍于前期销售价格的利润。
二、招商原则
在进行多元的市场全面招商的过程中，我们必须结合项目本身的相关特点和制约因素，从实际出发，进行有步骤、有计划、有质量、有绩效的招商工作，同时吻合项目的整体利益。根据项目的总体运作思路和项目的总体发展，必须尊重以下原则：
1、吻合项目的市场定位
通过对项目规划区块的全面招商，使项目能在发展的预期内合理推进。同时各项招商工作能吻合项目的前期总体规划，招商内容吻合项目既定的市场定位和相关各项项目的前期规划。
2、执行项目的业态规划
为了形成统一的项目形象和整体商业形象，提升项目整体的商业价值和市场价值，在招商过程中必须以前期的业态规划为基础，在此基础上执行主题业态的集中和多业态的分区，使商业形态满足前期的合理规划，使项目业态规划的优势发挥至最大化。
3、品牌化
在招商工作中，应以相关对应业态的主力品牌作为突破口，以项目的主力店铺结合有市场影响力的品牌商家，形成联动的商业效应。即可促进下一步的招商工作，同时将有效提升项目的商业形象和商业号召力，进而促进销售的有效展开，为投资者和经营户树立市场信心。
4、主题化
在具体业态的招商过程中，应以主题化经营和特色经营的品牌商家为一线范围，从而强化项目的主题化和核心竞争力，而芜湖传统的商业形态形成一定的市场差异。
5、辐射力
作为城北区块的商业核心区，商业在覆盖城北区域的同时，将辐射整个芜湖区域。因此，商业业态需要有效的支撑，只有具有辐射力的业态和商业形式才能形成本项目的整体辐射力，最终形成真正意义上的城北核心商圈。
三、项目招商区块规划
根据最新的规划方案，项目按区域分为沿街商业区、商业街、临湖商业区（休闲、娱乐、餐饮）、综合楼（浴场、大型主题餐饮、主题家居馆）、宾馆、商业办公区（SOHO办公、酒店式公寓）、水岸餐厅。
其中临湖商业区（休闲、娱乐、餐饮）、综合楼（浴场、大型主题餐饮、主题家居馆）、宾馆、水岸餐厅等区块体量较大，单体销售总价较高，在整体商业氛围尚未形成、项目尚未成熟的市场前期，销售具有一定的难度。同时这些区块相对具有独立性和整体性，业态规划执行相对具有现实可行性，容易操作。我们建议把此四大区块作为项目统一招商区块，进行前期的招商运营，和商业街及沿街商铺形成区化互补，力求逐个突破，带动项目其他区块的顺利销售，最终使项目形成成型的商业形态
1、招商业态规划图
2、招商区块具体规划
A区块
临湖休闲风情街
（主要业态：休闲、娱乐、餐饮）
（1）其中东区和西区分别为独立的2层结构，可以作为单体进行整体招商，具体业态初步设计为主题餐饮或小型浴场。
（2）A区块中间三大区块为4层结构，可以考虑1—2层、3—4层分层招商。沿湖区域的1—2层具体业态初步设计为主题西餐厅、咖啡吧、酒吧、演艺吧、茶楼；其中靠商业街区域的1—2层具体业态初步设计为主题酒吧、演艺吧、美容、餐饮等。
（3）A区块中3—4层具体业态初步设计为足浴、桑拿、按摩、KTV、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心等
可以将芜湖市此类处于市中心的休闲娱乐业态进行洽谈，同时向合肥、南京等地进行招商，向有意进驻芜湖经济技术开发区此类业态进行招商洽谈。
项目休闲娱乐设施主要包括足浴、桑拿、按摩、美容美体、SPA美容中心、棋牌室、健身中心、酒吧、茶楼、咖啡吧、西餐厅等。
此类业态招商主要面对芜湖本地市场及在安徽设立连锁的品牌
店，同时考虑在南京、杭州等地进行相关业态品牌招商，提升整体休闲娱乐设施的档次。
KTV——根据周边消费者特点及消费能力，建议引入量贩式KTV，如泡泡龙、城市花园KTV、银乐迪（如结合银泰百货顶层空间）等量贩式KTV。
B区块
综合楼
（主要业态：家居广场、浴场主题餐饮、办公）
（1）B区块中沿街一楼部分将作为商业街底商进行统一销售，不作具体招商。
（2）其中2层区域具体业态初步设计为主题小型家居广场、主题饮浴场。家居广场业态招商商家以扩展型华东连锁品牌店为主，即可作整体招商，同时可扩大项目的商业影响力。浴场——建议在芜湖、马鞍山、南京、合肥等一带已发展较为成熟的品牌店进行招商，如马鞍山翠林洗浴中心等。
（3）其中3层及以上区域具体业态初步设计为办公、商务空间。可以作为小型公司的积聚地，主要公司形式为：外贸公司、贸易公司、销售公司、企业办事处、咨询公司、广告公司、装潢设计公司、图文公司、网络公司、IT、美体、健身、家政公司、培训机构、主题店行政区等。
C区块
宾馆
（主要业态：宾馆、餐饮）
D区块
水岸餐厅
（主要业态：主题餐饮）
四、招商市场定位
由于项目现阶段业态规划为中小型业态，单体业态体量较小，同时没有大型主题广场和百货中心等主力店的规划。所以结合项目现有状况和具体业态规划，招商工作将以芜湖为主体市场，进行点对点的专向招商。同时结合局部的个体业态的规划需要，进行异地招商（上海、南京、杭州、广州等城市）
1、休闲业态
2020年(物业管理)大型商业物业招商方案
深圳中原物业顾问有限X公司
2006年3月
第壹部分宝安商业概况………………………………………….3二、大型商业物业概况……………………………………….14
壹、宝安宏观经济状况………………………………………….……31、物业基本资料…………………………………………….….15
1、宝安简介………………………………………………………….32、各物业技术参数…………………………………………….16
2、主要经济数据分析……………………………………………….4三、商业前景分析……………………………………………….17
3、小结……………………………………………………………….61、商业现状分析……………………………………………….17
二、宝安城市基础设施规划………………………………………….72、概述………………………………………………………….18
1、路网建设概况…………………………………………………….7第三部分招商定位….…………………………………….….19
2、宝安未来城市发展规划………………………………………….9壹、前期分析……………………………………………….….19
3、小结……………………………………………………………….111、项目周边未来规划及商业现状分布.……………….…….19
第二部分桃源居商业简介…………………………………….…122、社区现有商业业态汇总……………………………….…….20
壹、桃源居介绍………………………………………………………12二、招商分析………….……………………………………….21
1、社区特色………………………………………………….………13三、拟定业态定位…………………………………………….…22
2、社区交通………………………………………………………….13
3、社区配套……………………………………………………….13
4、概述……………………………………………………………….13
第壹部分宝安商业概况
壹、宝安宏观经济状况
1、宝安简介
宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区之壹，地处东经113°52'，北纬22°35'。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是未来现代化经济中心城市—深圳的工业基地和西部中心。宝安作为深圳的六区之壹，经济实力位居全市第二，但工业、出口、利用外资、财政出入都位居全市第壹。
2、主要经济数据分析
宝安区国内生产总值（GDP）
3、小结：
通过之上对宝安宏观经济数据的分析可见,无论是宝安经济或者居民的收入以及消费水平和消费档次都在进壹步提高,宝安区将是未来深圳消费额主要的增长空间。
在各种利好政策的带动下，宝安商业己成为关内众多零售商家的焦点，而宝安居民的消费能力也是商家进驻的信心保障之壹
宝安经济在过去的多年中增长强劲，虽然零售总额和全市各区比较明显偏低，但经济数据显示零售市场仍然存在庞大的发展空间，能够说是深圳市各区中发展潜力最大的行政区。
二、宝安城市基础设施规划
1、路网建设示意图
地铁1号线
实现珠三角区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三角都市圈的联系
大铲湾码头
2、概述
宝安地处广州、深圳和香港之间，有着重要的经济地理位置，随着交通网络的不断完善，使宝安区和其他区域的往来更加便利，蕴涵着巨大的商机，将会带动整个宝安的房地产及商业发展，展望未来，宝安城市新中心组团定位的落实，宝安大道的通车以及地铁壹号线延长线的贯穿，将对项目的兴建起到正面的影响，为其成功开发创造了有利的环境。
城市化进程推动宝安商业和住宅房地产的发展，众多零售商家的进驻预示着未来高质素的零售设施供应也将快速增长，这将导致商业市场竞争渐趋激烈。
宝安公路网的建设，将使宝安区域间连接更为紧密，交通通达更为便利，对本项目商业辐射将是有力支持。
综述：宝安已经建立搭起了成熟便捷的立体交通网络，城市飞速发展指日可待。
3、宝安未来城市发展规划——“壹中心、俩轴线、四组团”
壹个中心：宝安中心区
从整体规划上，宝安中心区的定位是深圳市西部的城市次中心（二级中心），也是宝安区的政治、经济、文化、体育、信息中心，是宝安的花园式滨海城区，是政府未来3年重点规划的建设区域。根据法定规划图则，整个地块呈扇贝型分布，将沿俩条轴线、三个层圈：
中央绿轴和发展主轴以中心广场、中央公园、海滨广场为主线，俩侧为文化娱乐和会议展览设施。
以购物广场、步行街为主线俩侧，标志性商业建筑酒店和商务办公写字楼依次排开。
第壹核心层的行政、文化、商业、金融建筑以高层为主。
第二圈层的小高层混合商住区。
第三圈层的商住区以多层建筑为主体。
俩个轴线：
西部轴线：新安-西乡-福永-沙井-松岗
已经为制造业和高新技术产业密集的区域之壹，在深圳乃至全国都有重要的地位。
中部轴线：龙华－观澜
是未来深圳最重要的国际物流业基地、高新技术产业基地之壹。
四大组团：
新安中心组团：新安-航空城-福永(以本项目为核心)
重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。新安中心组团“现代化经济中心城市”的定位，预示着新安、西乡片区商业前景广大，将带动商业、酒店、写字楼等房地产的飞速发展。
沙井西部组团：沙井－松岗
以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。
龙华东部组团：龙华－观澜
重点发展仓储业，且相应发展壹些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。
光明中部生态组团：石岩－光明－公明
保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业、生态及旅游观赏农业。
4、小结
纵观宝安商业，总体商业格局正在发生变化，新安湖商圈和前进路商圈且驾齐驱，西乡商圈后劲十足、新中心区商圈异军突起的新格局正在形成。同时，宝安的商业网点数量、商业物业规模以及档次正在迅速提高，宝安商业将随着宝安经济、社会的快速发展而迎来新的历史阶段。
零售商业集中在宝安主流及传统商业区域内。
零售商业未来发展集中在新中心区、前进路及新安湖片区、西乡片区。
片区零售商业存在较大市场空白点，零售商业的未来发展存在巨大空间。尤其是西乡片区缺乏集中壹站式的品牌商业，诸如壹些标志性餐饮、居家装饰、文化中心、家电商务等有待形成统壹完整的商业体系。
宝安未来的城市规划，使宝安从壹个工业密集的乡镇转变为集商务-旅游-观光-文化为壹体综合现代化城市。且发展速度惊人，在和龙岗、盐田以及罗湖、福田、南山的竞争格局中，宝安是最具发展潜力的富饶土地集中所在。
第二部分桃源居商业简介
壹、桃源居介绍
桃源居位于深圳宝安西乡，位于107国道和洲石公路的交汇处，属于宝安中心组团。桃源居自1992开始规划，总占地近116万平米，总建筑面积180万平方米，规划人口5万人。经过近13多年的发展，目前开发面积已超过100多万，入住人口3万多人。
1、社区特色
经过多年的发展，桃源居形成“以商业为龙头，以环境为依托、以教育为特色、以文化内涵”的发展思路。
社区环境
在占地面积116万平方米、总建筑面积180万平方米的桃源居社区里，拥有绿化面积45万平方米，绿化率达到40％。
社区文化
在桃源居，居民围绕桃花进行摄影、书法、作诗比赛；社区组建了老人艺术团、少儿艺术团、青年艺术团、腰鼓队等十余支文艺团体，在场地宽大、设施完备的社区文化中心、市民广场、广场大舞台上，天天有活动，定期有“大戏”。在全民参和的业余文化活动中，共同家园意识渐渐浓郁，社区共同价值观、归属感渐渐凝聚。
社区教育
桃源居除了引入清华实验学校、晶晶幼儿园建立了完善的学校教育体系外，仍设立了涵盖老人、妇女、儿童课外的社区教育体系，其教育体系的特点是终身性和全员性。在全国妇联下属的中国妇女发展基金会的顾问和指导下，在深圳宝安区教育局的直接领导下，由区社区教育中心具体承办的社区女子学校，开创了全国社区妇女教育的先河。
2、社区交通
桃源居社区现有东西向主干道4条、南北向干道5条。为了完善社区车辆管理，实行了人车分流，充分保障了行人和车辆的安全。由于市政道路前进路横穿桃源居东西俩大区块，开发商为此投入近500万修建了俩座横跨市政道路的人行天桥，极大方便了社区居民交通之便。造型精美似城市之舟的人行天桥同时也成为社区标志性建筑之壹。
3、社区配套
桃源居社区井然有序地开发了壹所名校（清华实验学校）、俩个市民广场（文化休闲广场及文化商贸广场）、三个公园（森林体育公园、山体别墅公园、生态休闲公园）、四个功能组团（居住区、教育区、旅游区和商住区）、五个场所（老人会所、儿童中心及泛会所、女子学校、文化艺术中心、体育会所）。
4、概述
桃源居开发至今已有14年时间，社区各方面条件业已成熟。优雅的社区环境，浓厚的教育韵味，四通八达的交通网络，频临机场的特殊地理位置。坐拥5万居民和周边企业居住人员以及来往机场这些稳定的教育、商业、旅游、商务消费人群，使桃源居的功能不仅是个住宅片区，更加是个集教育、文化、旅游、商务、观光为壹体的综合性大社区。同时，社区商业的发展将带动整个片区的经济发展，在这里，大品牌、有特色、互补性商业业态的发展潜力将会是巨大的。
二、大型商业物业概况
1、物业基本资料
2、各物业技术参数
1号综合楼
项目名楼层每层面积（M2）总建筑面积（M2）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载1号综合楼壹层2769.5923124.76（竣工）5奥的斯地下车位63个，地上车位93个5部客梯1000公斤（四部由1-13楼的电梯已安装完成；1-5层的壹部客梯预留口未安装）地下车库4.0KN/M2，商场、餐厅3.5KN/M2，住宅、办公2.0KN/M2。二层2617.985三层3221.615四层3221.615五层2564.875六层1297.7034部客梯七层1297.703八层1297.703九层1297.703十层1297.703十壹层930.913十二层930.913十三层378.783
2号综合楼
项目名楼层每层面积（M2）总建筑面积（M2）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载2号综合楼壹层3998.5622294.686.5奥的斯地面停车位9个，地下停车位96个8部客梯、2部货梯、1部扶梯客体1000公斤、货梯3000公斤（8部客梯、2部货梯完成安装；扶梯未装）地下车库4.0KN/M2，商场、餐厅3.5KN/M2，住宅、办公2.0KN/M2。二层4117.195三层4756.425四层4867.755五层4554.765
人人乐商场-1层
项目名楼层每层面积（M2）总建筑面积（M2）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载10区商场地下壹层8913.0526483.695奥的斯首层地面停车位28个3部客梯、2部货梯、4部扶梯、3部人行走道梯客梯1000公斤、货梯2000公斤（各种电梯已全部安装）地下车库4.0KN/M2，商场、餐厅3.5KN/M2，
三、商业前景分析
1、商业现状分析
商业环境分析：
桃源居商业环境存在以下几方面需要借势或解决的问题：
能够借势于宝安其他五个商业圈优势，形成以桃源居为主的商业片区
桃源居周边得原住居民较为富裕，大型企业较多，是潜在的集体式消费群体
周边缺少大型集中式商业网点，尚不能最大化利用社区的资源，这是商家在此发展的良机
社区公园、旅游景点、学校等机构资源是桃源居发展集中式商业的先决条件
社区居家氛围较浓，需求以日常用品为主，商业档次有待挖掘
宝安百货、电子、装饰、电子等专业市场已成行成市，和他们相比，桃源居要在互补行业或区域性商业上争取优势
消费力水平：
桃源居目前已入住7000多户，人口3万多人，已具备了相当的消费力，随着片区不断的开发，商机被普遍见好
清华实验学校目前师生已有6000多人，形成了壹个较大的消费群细分市场
桃源居周边以原住居民为主、大型企业相对集中，消费力有待发掘
随着桃源居后续的开发，桃源居的消费人群将进壹步扩大根据宝安中心组团的规划，未来将加大机场东部地区的福永中心区和西乡北部地区的改造力度，高标准建设成为未业综合服务中心和物流基地。这将进壹步带动本地经济发展，促进本区消费力水平的提升
特色：
桃源居集中式商业主要集中107国道、洲石公路、前进路三条城市主干道边，具有良好的昭示性。虽然目前人流尚未充分聚集，但若能增加社区导示系统，规划好路面停车便利性，增强商业的外立面包装，会对商业招商产生有力的促进。
桃源居先后获得了“国际花园城市”、“全球人居理想社区”等大奖，已经成为了壹个国际化的大社区。通过多年的探索，桃源居形成了独特的社区文化，也建全了社区可持续性发展的模式，这些对于社区商业未来的运营都是有力的保证。
2、概述
桃源居商业面临的区域竞争很大，本身劣势较为明显，因此业态选择要注意避免和周边商圈雷同。
要充分利用桃源居学生消费群，及社区交通、文化特色，对商业进行差异化定位。
桃源居商业规模较大，社区内消费人群无法满足需要。因此要充分挖掘周边的消费人群，开展特色商业服务。
第三部分招商定位
壹、前期分析
1、项目周边未来规划及商业现状分布
序号物业名称序号物业名称1松宝大家私10天虹百货2苏宁电器11都之都大酒店3恒丰海悦酒店12宝晖商务酒店4好又多超市13万佳百货5永安南城百货14顺电电器6好运来家私15国美电器7天虹商场16福永家居博览8沃尔玛超市17福永香江家居9海雅百货18福永家私城
住宅用地
游乐设施用地
商业用地
工厂区
2、社区现有零售商业业态汇总
二、招商分析
随着人人乐的入驻以及“国际花园城市”、“全球人居理想社区”等名誉称号的加冕，桃源居商业在原有的基础上出现了“百业待兴”的态势，壹个商业配套完善的大社区呼之欲出。可是在这壹系列利好消息的支持下，我们必须清醒地认识到桃源居大型商业物业在招商方面面对的壹些困难及突破口：
如何融入新安或西乡成熟大商圈，在区域上形成了互补优势；
人人乐的入驻，但其位置相对较偏，扛起桃源居商业的大旗，但需要壹段长时间的培养期；
现有部分商铺业态、档次急待整合；
需特色运营，瞻前规划。文化信息、培训发展将发展空前。
基于之上几点，对桃源居大型商业物业的招商定位策略为“以桃源居社区特色为立足点，和周边商业形成差异化的运营业态”。
现将招商业态前提因素归纳如下：
结合桃源居现有的人文、教育，继续发展文教事业；
利用项目周边环境、交通因素，发展产业相关业态；
了解社区居民和周边住户的需要，发展社区型商业产业；
顺应政府的规划方案，在四大组团中充分发挥核心力量；
填补社区及周边现有商业的空白点。
三、拟定业态定位
经过之上的招商定位分析，我方初步拟定了各大商业物业招商业态方向，如下表所示：
位置规模面积（㎡）拟定业态原因1＃综合楼1-5层14395.66酒店娱乐休闲会所?位于107国道旁，距离机场较近；?社区附近没有同等业态物业存在2＃综合楼1-5层22294.68文教培训大楼?符合桃源居的社区定位?充分利用清华实验学校资源?区域经济的有效业态补充人人乐商场负壹层1层8913.05风味小吃?地方特产壹条街?利用人人乐购物人流，创造桃源居又壹特色?社区居住人群及周边工业区打工人员组成丰富，口味各异，利于业态展开家私家电城?社区业态补充?交通地理位置优越，符合业态需要
桃源居期待您的加入！
招商热线：
联系人：
白酒招商方案
一、明确招商目的。
一般来说，招商作为市场开拓的手段和工具，启动和占领市场。使得企业与投资户和客商利益相通、命运相连、风险共担，进而形成真正意义上的、长久而稳固的战略伙伴。
二、制定招商目标。
招商目标一定要量化，譬如招商总数，签约率等。具体指标根据企业需求而定，但是一定要量化，要明确。
三、设置招商机构。
一般来说在招商期间应将招商部门与其它业务部门独立开来，并赋予其一定的职级高度、权限和有别于一般销售的激励机制，使其尽量在整体企业组织框架中享有较为灵活的权限。招商部既要和营销策划部门紧密联系，又要和销售部、物管部、工程部、财务部、办公室等部门全力配合，以保证招商的顺利进行。具体操作中，从各部门中抽调人员，成立招商项目小组。
市场招商方案
一、明确招商目的
招商的准确解释和定义：通过宣传、谈判等各种方式，说服和吸引投资者或客商参与共同经营的商业行为。
自从中国由完全的计划经济转变为以市场经济为主以来，招商成为很多行业的一种经营方式。如各种开发区、工业园区、科技园区的招商，各种市场的招商，各个品牌销售的招商，各种加盟连锁店的招商，各种服务行业的招商等等。从全局和长远的角度看，招商不仅仅是政府和企业快速发展的手段，更是保证政府和企业实施全局战略的重要策略。
通过招商，政府和企业可以最大限度发挥已有资源的综合效益；通过招商，政府和企业可以非常充分的利用外围资源来加快发展规模和速度；通过招商，政府和企业可以通过合作共赢来规避市场风险、减少和避免因市场和政策变化带来的损失。
一个要长远发展的企业，其招商目的应与那些只顾眼前或短线利益的企业、个人不同，其根本目的应该是打动和争取消费者，从根基上启动和占领市场，把招商仅仅作为市场开发的手段和工具之一，而不是企业的终极目的。与投资户和客商利益相通、命运相连、风险共担，进而形成真正意义上的、长久而稳固的战略伙伴，才能为招商工作树立牢固的操作准则和服务理念。
二、设置招商机构
由于招商模式在运作手法及技巧等方面与传统渠道操作存在较大差异，甚至在人员素质、特长、经验以及管理、激励政策等方面，两者都不尽相同。因此，一般来说在招商期间应将招商部门与其它业务部门独立开来，并赋予其一定的职级高度、权限和有别于一般销售的激励机制，使其尽量在整体企业组织框架中享有较为灵活的权限。招商部既要和营销策划部门紧密联系，又要和销售部、物管部、工程部、财务部、办公室等部门全力配合，以保证招商的顺利进行。
三、制定招商方案
在做好必要的准备之后，必须设计一份详细的招商方案。
一份完整的招商方案大致分以下几个部分：
1、招商流程：
整体招商方案设计——招商人员准备——设置招商机构——招商广告创意、媒体选择与发布——1次信息处理（来电、来函）——2次信息处理（书面回复）——邀请——签约——督促履约——移交物管部——进入正常经营环节。
2、招商方式
1）访问招商，主动上门拜访相关的投资者和客商，开展招商活动；
2）广告招商，利用各种形式的广告（报纸、电视、电台、杂志、户外广告、宣传册、海报、DM单等）招商；
3）会议招商，利用行业会议、经销商会议、企业家会议等招商；
4）展会招商，在各种汽车、汽车配件及相关产业展览会、展销会上招商；
5）活动招商，设计举办各种相关的活动（如体育活动、文艺演出活动、公益活动、社会活动、各类大奖赛、比赛等）招商；
6）管理招商，在招商的区域内，请政府合作，通过加强管理，引导相同业态的客商进入市场或开发区、园区；
7）效益招商，在招商区域内，形成产业规模，创造赢利模式，形成产业集群效应，以良好的经济效益示范吸引客商。
8）服务招商，通过对市场和开发区、园区内客商精心和周到的服务，利用口碑传播效应招商。
9）网络招商，利用网站、网页、网上商店招商；
10）撤迁招商，利用城市改造、街区撤迁的机会进行招商；
11）培训招商，利用行业内外各种培训的机会招商；
12）专家招商，邀请行业专家介绍新的客商；
13）连锁招商，请已经合作的投资者和客商介绍新的投资者、客商；
14）边缘招商，寻找相似或相近行业，如汽车、汽车配件和农用装备、工程机械、摩托车、电动车、自行车等。
15）跨行招商，市场或开发区、园区寻找配套或其他业态进行招商，如酒店、银行、娱乐、服务、商场、医院、学校、加工厂、仓库等等；
16）联合招商，根据投资者和客商的需求，和他们联合招商，如品牌店招商售后服务，整车商招商车辆美容清洗，配件经营户招商维修厂家等等。
17）预定招商，对一些潜在的客商，可以在他们的租房到期之前，先请他们预定在市场的经营用房，而且给予适当的优惠。
18）销售招商，在市场商铺销售的过程中，鼓励购买商铺的投资者自购自营。
3、招商手册
在招商之前，可以设计印刷完备的《招商手册》。
招商手册主要内容如下：
1）企业（市场）实力、荣誉和发展历史。
2）卖点提炼：市场特点和优势。
3）市场现状介绍。
4）给投资者和客商的支持：（8大支持）
⑴政策：争取相关的优惠政策；
⑵管理：物业管理和市场管理；
⑶信息：提供产业和市场信息；
⑷网络：建立市场或开发区、园区的网络，共享网络资源；
⑸培训：定期或不定期组织相关的培训，提高投资者和客商的素质；
⑹服务：提供安全、物业、生活等各种配套服务；
⑺宣传：帮助投资者和客商策划并开展广告宣传和促销活动；
⑻费用：减免相关的费用，支持投资者和客商的发展。
5）合作协议。
6）签约程序。
4、招商广告
目前，主流的媒体为电视、广播、杂志、报刊、户外。而新兴媒体主要有短信、黄页、互联网络、社区广告、DM直邮等等。由于各种媒体不同的性格及特性，而有着各自独特的吸引性、传达性、及时性。这些不同点，变构成了各类媒体的特点。如电视广告效果好、覆盖面广、对树立品牌有良好的效果，但是却价格昂贵；报刊、杂志能读不能听，便于保留、理解，但却做不到生动活泼。
要针对不同市场的情况，依据当地的广告资源、广告到达率、面对的消费者群体、企业的经济实力、等相关因素，综合评价以后，精心选择合适的广告媒体，采用合适的广告宣传方式进行招商广告的发布。
5、招商活动。
根据市场所在地的实际情况，可以设计系列的、各种形式的招商活动，促进招商工作的顺利进行。
通常的招商活动有：介绍会、座谈会、展销会、行业论坛、高峰会等等。
四、客商分类法
招商有很大的随机性和不可控性，一般来说，招商的“应招者”对市场各项资源的关注如下：
要素排序及权重“应招者”关注要素
1（10%）市场背景及实力
2（20%）市场品牌力及市场容量
3（30%）将来获利空间
4（30%）竞争状况
5（5%）市场广告宣传力度
6（5%）后继市场服务
上表仅是按一般的招商惯例的提示性分析，实际运作当中各项要素的排序及权重会因市场和“应招者”不同条件与心态而发生较大的变化。但上述六点无疑是“应招者”最关心的问题，因此市场应根据自己的资源最大可能的完善各项资源，力求达到“应招者”满意的状态。
在实际操作中，可以根据“应招者”不同的情况采用有针对性的方式开展招商活动。
我们推荐一种客商分类法：
把所有的招商客户分为五类：第一类，签约客商；第二类，即将签约客商；第三类，潜在客商；第四类，一般客商；第五类，无希望客商。
给五类客商制定不同的策略：
对于第一类客商，经常走访，了解经营情况，保持友好关系，提供各种服务。对于第二类客商，重点拜访，反复宣传，耐心说服。对于第三类客商，以关心为主，经常打电话、寄送资料，通报市场发展情况，努力把他们发展成为第二类客户。对于第四类客商，顺其自然，有机会决不放过。对于第五类客商，一般关注，观察有无可能转变。
对以上五类客商必须进行详细登记，每月分类整理，不断地把第四类客商上升到第三类，把第三类客商上升到第二类，把第二类客商上升到第一类。
如果招商部门随时贮备50－100个三类以上的客商，就会每天工作忙碌，每月进展神速。
