物业管理方案计划书

以人为本，进一步加强物业管理，改善人居环境

　　2、各方筹措，落实资金。

　　旧住宅小区的房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴，原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方共同筹集的基础上，区政府净归集款再给予一定的补贴。

　　3、落实责任，巩固成果。

　　房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。

　　四、强化机制，突出长效管理，提高管理水平和管理质量。

　　1、运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理。

　　商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制。

　　2、运用指导、协调机制，建立改善型小区的长效管理。

　　旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理，切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上，做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道（镇）积极协调多家管理，引导业主大会在听取业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用，运用“四位一体”管理机制，切实解决小区中的难点、热点问题。

　　3、通过宣传、引导，逐步推进保障型小区的规范管理。

　　无人管理房屋在综合整治以后，落实了物业管理企业托管，但由于业主付费服务的观念尚未转变，业主大会、业主委员会又无法组建，因此物业管理以维持日常维修为主开展。为此，要充分发挥“两级政府，三级管理”中街道（镇）的综合协调作用，通过居民的自治组织――居委会牵头，会同房地办，组织居民实行自我管理，将小区的维修、清洁、保安、绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。同时，社区和房地办积极动员居民，实施有限产权房屋接轨，解缴房屋维修基金，对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会，然后选聘物业管理企业，落实物业管理，使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展。

　　物业管理法制化道路尚处在起步阶段，面临的任务仍然很艰巨，但我们有信心在各级领导的帮助和指导下，以让人民高兴满意为出发点，积极探索、开拓创新，努力开创长宁物业管理的新局面。

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物业管理演讲稿

　　尊敬的公司领导：

　　感谢公司为我们提供这个极其珍贵的“自荐”机会，我是来自工业区的黄旭标，自加入物业公司以来我始终以“堂堂正正做人，兢兢业业工作”作为自己的立世之本。在公司的培养和同事的帮助下，今已熟练地掌握所在区域的供配电系统、给排水系统的运行、电梯、发电机的操作、各设备设施的维修、保养、运行、操作、管理规程、及应急处理。同时在这几年繁忙的工作之余，本人还是坚持利用业余时间自我充电，今已取得了电工高级技术证书、物业管理中级证书、大专二年的机电专业知识，通过自身的不断学习和刻苦钻研，逐渐提高了解决实际问题的能力，大大拓宽了工作思路。多年来的工作成绩也得到了各位老师傅的充分肯定。如今公司为我们提供了竞聘上岗机会，我认为是我学以至用的时候了，所以我竞聘兰亭颖园区域主管兼工程水电主管一职。

　　如果我是区域主管，我一定虚心学习，大胆探索，务实求进，以身作则来做好各项工作，而且要抵制各种不良做风，以自已的规范行动带领属下完成各项工作，采取一系列措施来提高服务质量：

　　一、首先要进行员工培训，让员工转变观念，提高业务水平，增强服务意识。

　　二、建立严格的员工管理制度和投诉受理制度，要管理好员工，就必须靠严格的规章制度，靠良好的企业文化教育和对员工无微不到的关怀，靠自己勤勤恳恳，任劳任怨的踏实工作作风来赢得员工真心真意地同我合作，我们公司的员工素质都普遍比较高，我相信一定能够把他们团结起来，同舟共济，共同奋斗，按规范做好各项工作，争取达到市优标准。

　　三、定期对员工进行考核，以提高员工的技能及综合素质，合理安排属下员工的调配及协调工作，督促员工按规范做好供电设备设施、给排水设施、电梯设备设施、消防设备设施、运行保养工作、安全教育、安全管理等相关记录。

　　如果我是区域主管，我决心立足本职，摆正位置，配合、支持公司领导的工作，坚决服从领导的工作安排，抓好分管工作，为领导提供多方面的参考意见，在思想上摆正位置，行动上顾全大局，工作上认填负责，加强员工之间的沟通，协调、营造、团结、竞争的良好氛围，力争让每个人的才能、潜力都能得到充分发挥，维护同事间的团结、维护领导形象，调动员工的积极性，团结同事共同搞好工作，提高服务质量，力求在服务中显示实力，在工作中形成动力，在创新中增加压力。

　　如果我是区域主管，我将合理做好日常工作安排，完善责任区的绿化、保洁、房屋装修、治安防范、各项安全防火措施、供水供电等的管理。主动与业主沟通，寻求他们的支持与配合，使业主的满意率及维修及时率达100%，并做好回访记录。提高员工培训力度，强化岗位的重要性，思想上应重视岗位，知晓麻痹大意的后果，杜绝一切违章行为，做好工作记录，工作总结、定期汇报领导。

　　作为这次竞聘的积极参与者，我希望能在竞争中取得成功，但是我绝不回避失败，不管最后结果如何，我将一如既往地“堂堂正正做人，兢兢业业工作”。

　　谢谢大家！

最完整的物业公司管理制度

　　第一部分 岗位职责

　　公司总经理岗位职责

　　1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

　　2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

　　3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

　　4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

　　5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

　　7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

　　8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

　　9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

　　公司副总经理岗位职责

　　1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。

　　2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

　　3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

　　5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

　　6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。

　　职能部门经理岗位职责

　　1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

　　2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。

　　3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

　　4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

　　5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

　　管理处主任岗位职责

　　在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

　　1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度;

　　2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函;

　　3、负责传达公司文件、通知及会议精神;

　　4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理;

　　5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作;

　　6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量;

　　7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划;

　　8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调;

　　9、认真完成公司交给的其他任务。

　　内勤员岗位职责

　　内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

　　1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购;

　　2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐;

　　3、协助主任组织开展社区文化服务;

　　4、做好本部门员工的考勤、考核管理;

　　5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏;

　　6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发;

　　7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报;

　　8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录;

　　9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释;

　　10、完成本部门安排的其他工作。

　　管理员岗位职责

　　在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

　　1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况;

　　2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用;

　　3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;

　　4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况;

　　5、负责对外包服务过程进行监督管理;

　　6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

　　文员岗位职责

　　1、负责部门的文件撰写、整理工作;

　　2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文;

　　3、负责办理各类外来人员的出入证件;

　　4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录;

　　5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案;

　　6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密;

　　7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书;

　　8、通过各种媒介做好宣传工作;

　　9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动;

对物业管理的建议书

　　我是2004年入住的，那时小区要干净整洁的多，当然人也少，但不应是小区混乱的借口。现在小区的混乱管理不但影响了我们共同的生活环境，而且是影响了所有业主房产的价值。在国外，哪怕有人随便晾晒衣服，也会被视为影响了整个小区物业的价值，并伤害了所有人的利益。

　　建议新的物业公司最好是有一定外资背景的，不是说外资一定就好，但他们的问责制的确有力的多，也守规矩，社会关系也不复杂。

　　最终目的应该是建设宁静的纯居住小区，没有商业色彩，这样才是好的基础。我们的小区硬件是不错的，也成了学区房，更要好好好管理，这样才能真正实现好的居住环境，实现小区房产的真正价值。谢谢您为大家做的工作和给予大家的帮助。

　　如下建议：

　　1、关于小区各大门管理：整个小区现在是一个收费停车场，任何车辆可随意进入，且非常嘈杂，建议封闭管理，禁止外来车辆无端进入，如有问题，可通过门卫与业主联系，方可进入。并建议降低地下车库停车费，小区马路禁止停车。

　　2、纯居住型社区：小区应建设成纯居住社区，现在几乎见缝插针的布满各种小店，建议集中安排在一个位置，例如会所。

　　3、关于电梯及楼梯间的广告：建议一律拆除，我们不靠这个挣钱，也不想被打扰。

　　4、关于卖房子的中介：建议全部赶走，并禁止该类人员进入。这些人像苍蝇一样。例如，F1区507楼2门1B的麦田房产，每天早上都要集体唱歌，喊口号，像在搞传销。另该些人随便出入各个门洞，影响小区安全。

　　5、关于绿化：现在的绿化已经越来越像大杂院的绿化了，没有任何规划，草木品种乱七八杂。建议重新整理规划，建立及时维护制度，对草坪采取围栏保护。

　　上述问题不但影响了小区环境，而且会影响每个业主房产的价值。

对物业管理的建议书范文

　　各位业主：

　　由于业委会成员平时有自己的工作，为了方便小区管理，我们成立了zx业主群（群一：美丽的zx，群二：AA），其目的是在小区业主与业主、业主与业委会、业委会与物业之间构建一条相互沟通、互动交流的平台。zx业主群主要是一个工作平台，成立一个月来，得到了广大业主的积极支持和广泛参与，并在征集意见建议、发布通知信息、再叙战友情谊等方便取得了一定的成效，业主群已成为缩短大家心灵时空和距离的一道良好桥梁。

　　然而在近期，业主群出现了一些不和谐的现象，严重影响了战友情谊和集体团结，影响了广大业主建设小区的主人翁意识的发挥，这不是我们组建业主群的初衷。为了使业主群走上健康良性的发展轨道，在广大业主的倡议下，我们谨对所有群内的业主提出如下建议：

　　一是实名登录。每位在群内的业主都要以自己的真实姓名、自己家的真实楼幢房号出现，不得以匿名、化名或假借他人身份出现在群中。实名登录的目的，就是希望大家能公平公正、客观理性、真实真人发表观点、反映问题、提出意见和建议，在业主家庭遇到物业管理问题时我们好与物业沟通能够及时安排上门服务。

　　二是文明发言。进业主群发表意见是我们业主的民主权利，是积极参与小区管理，关心小区建设的具体表现，业主在发表意见的时候，要讲文明、讲道德、讲公心，在群内有理有据有节地发表自己的观点、看法，不能把业主群变成个人赌气、骂街和泄私愤的场所

　　三是理性交流。我们小区因总队的不作为、乱作为，房屋“两证”、维修基金、公共场所归属、前任物业服务差等历史遗留问题深深伤害了每位业主的心。如今，在没“爹”没“娘”疼爱的情况下，业主选出业委会进行自治，我们有信心在业主大会、业主委员会的统一组织下依法理性维权，大家都该珍惜小区来之不易的团结和有效的管理。即使哪位业主对业委会、对新物业有意见建议，我们都不妨坐在一起相互交流、沟通，我们主张集体问题集体讨论、个人问题个别反映的原则，防止问题复杂化。如果是大多数业主的真实意思表达，业主大会授权业委会后，业委会和业主们一道督促物业落实，从而实现小区自我管理、服务自我的目的。在群内相互攻击、逞个人一时之勇都无助于问题的解决，大家都要理性地看待现状，分步骤逐一解决遇到的各类问题。

　　“一根筷子轻轻被折断，十根筷子牢牢抱成团”，这是一句大家耳熟能详的歌词，在我们小区，我们就是需要集体的智慧和力量。“众人拾柴火焰高”，我们相信，只要大家能在维护自身合法权益的同时，不去人为、故意地损害小区集体的利益，“补台不拆台”，我们的小区一定一天比一天好，我们的心也会一天比一天快乐。没有了后顾之忧，每位业主的事业也一定会一天比一天兴旺！

　　小区期待每一位业主的诚心支持与爱护！战友们，姐妹们，只要我们同心协力，没有过不去的火焰山，相信我们小区的明天会更好！！

　　业委会

　　20xx年11月**日

小区物业保洁方案

　　根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

　　一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。

　　二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。

　　三、准备接管验收楼盘的工作包括

　　内业资料的移交工作：

　　1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。

　　2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。

　　3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。

　　小区房屋主体的接管验收：

　　1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。

　　2、户内的验收。

　　3、园林绿化的验收。

　　4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

　　5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。

　　6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

　　工程接管验收流程：

　　1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。

　　2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。

　　3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。

　　4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。

　　5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。

　　6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。

　　四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。

　　五、做好迎接新业主的准备工作

　　现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。

　　入住程序：

　　1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。

　　2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。

　　3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。

　　4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件。

　　5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

　　6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。

　　7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。

　　8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。

　　六、二次装修管理阶段

　　1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。

　　2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

　　3、服务处在接受装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。

　　4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后可以退款。

　　5、现场跟踪：管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。

　　6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收情况并签名。

　　7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。

　　8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：

　　9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。

　　10、对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。进入的材料必须在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。

　　11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理情况。

　　七、入住后的管理阶段

　　服务处追求的目标：1、房屋建筑的完好率达到98％以上；

　　2、报修及时率达到100％；

　　3、清洁管理无盲点；

　　4、设备设施完好率达到98％以上；

　　5、小区路灯完好率达到100％；

　　6、管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；

　　7、有效投诉处理率100％；

　　8、服务满意率达95％以上；

　　9、绿化完好率达到98％以上；

　　10、道路完好率达到98％；

　　11、各类管理人员岗前岗中培训100％；

　　12、全年无服务安全事故发生。

　　为达到以上目标，服务处将制定以下：

　　1、完善各项管理制度和管理规定。包括维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和管理规定。

　　2、保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员（含维序人员都有监管的权力）做到清洁环境卫生无死角，发现问题及时的机制。保洁人员应当要求统一装着。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工作流程。（保洁日计划、周计划、月计划）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

　　3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期预防花草、树木病虫害。

　　4、管理人员及机电工作人员要求持证上岗。并对服务处人员进行后续的相关培训，进一步提高全体人员的综合能力和服务意识。规范礼貌用语等。

　　5、建立来电来访登记记录。要求如实完整填写，及时反馈给相关责任人，相关责任人调查后将处理情况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每天下班前对来电来访内容进行查看，服务处经理每两天对来电来访进行检查，并每周进行统计，分析相关案例。对未能及时处理的事项应当建立相关的报告制度进行备案。

　　6、建立工程报修处理及时制度。房屋小修、零修、及时率100%，零修24小时内完成，急修不过夜。小修合格率达100%，水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修，保持房屋外观完好，无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。

　　7、管理人员应当每天对自己所管理的片区进行检查包括（装修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性、绿化情况等），并记录相关情况。（严禁在公共绿地养鸡养鸭和种菜的行为）。一经发现要立即制止和劝导

　　8、小区实施封闭式管理，业主出入实施刷卡，外来人员进行身份证登记好方可进入。小区内车辆实施刷卡进入，外来车辆实行临时取票进入。非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

　　9、维序人员实施24小时值班制度。定时和不定时相结合对小区进行巡逻检查，并进行记录。对进入小区的车辆进行引导停放

　　10、客户投诉的相关处理。区分有效投诉和无效投诉，反馈给相关责任人进行落实处理，并及时将相关情况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止类似情况在发生。

　　11、建立24小时值班制度。设立服务电话，接受业主对物业管理服务报修，求助，建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

　　12、建立各类突发事件应急预案。容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

　　13、建立考核制度。对全体人员进行有效的考核。

　　14、社区文化活动。根据现场实际情况每年定期开展社区文化活动，宣传精神文明建设（可以宣传厦门市十不准备相关方面的内容和物业服务概念等内容）。

　　15、便民服务。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要一环例如可以通过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为服务处。

　　16、每季度做好考核的准备工作及每年年底开展业主满意度调查。

2020年(物业管理)大型商业物业招商方案

　　深圳中原物业顾问有限X公司

　　2006年3月

　　第壹部分宝安商业概况………………………………………….3二、大型商业物业概况……………………………………….14

　　壹、宝安宏观经济状况………………………………………….……31、物业基本资料…………………………………………….….15

　　1、宝安简介………………………………………………………….32、各物业技术参数…………………………………………….16

　　2、主要经济数据分析……………………………………………….4三、商业前景分析……………………………………………….17

　　3、小结……………………………………………………………….61、商业现状分析……………………………………………….17

　　二、宝安城市基础设施规划………………………………………….72、概述………………………………………………………….18

　　1、路网建设概况…………………………………………………….7第三部分招商定位….…………………………………….….19

　　2、宝安未来城市发展规划………………………………………….9壹、前期分析……………………………………………….….19

　　3、小结……………………………………………………………….111、项目周边未来规划及商业现状分布.……………….…….19

　　第二部分桃源居商业简介…………………………………….…122、社区现有商业业态汇总……………………………….…….20

　　壹、桃源居介绍………………………………………………………12二、招商分析………….……………………………………….21

　　1、社区特色………………………………………………….………13三、拟定业态定位…………………………………………….…22

　　2、社区交通………………………………………………………….13

　　3、社区配套……………………………………………………….13

　　4、概述……………………………………………………………….13

　　第壹部分宝安商业概况

　　壹、宝安宏观经济状况

　　1、宝安简介

　　宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区之壹，地处东经113°52'，北纬22°35'。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是未来现代化经济中心城市—深圳的工业基地和西部中心。宝安作为深圳的六区之壹，经济实力位居全市第二，但工业、出口、利用外资、财政出入都位居全市第壹。

　　2、主要经济数据分析

　　宝安区国内生产总值（GDP）

　　3、小结：

　　通过之上对宝安宏观经济数据的分析可见,无论是宝安经济或者居民的收入以及消费水平和消费档次都在进壹步提高,宝安区将是未来深圳消费额主要的增长空间。

　　在各种利好政策的带动下，宝安商业己成为关内众多零售商家的焦点，而宝安居民的消费能力也是商家进驻的信心保障之壹

　　宝安经济在过去的多年中增长强劲，虽然零售总额和全市各区比较明显偏低，但经济数据显示零售市场仍然存在庞大的发展空间，能够说是深圳市各区中发展潜力最大的行政区。

　　二、宝安城市基础设施规划

　　1、路网建设示意图

　　地铁1号线

　　实现珠三角区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三角都市圈的联系

　　大铲湾码头

　　2、概述

　　宝安地处广州、深圳和香港之间，有着重要的经济地理位置，随着交通网络的不断完善，使宝安区和其他区域的往来更加便利，蕴涵着巨大的商机，将会带动整个宝安的房地产及商业发展，展望未来，宝安城市新中心组团定位的落实，宝安大道的通车以及地铁壹号线延长线的贯穿，将对项目的兴建起到正面的影响，为其成功开发创造了有利的环境。

　　城市化进程推动宝安商业和住宅房地产的发展，众多零售商家的进驻预示着未来高质素的零售设施供应也将快速增长，这将导致商业市场竞争渐趋激烈。

　　宝安公路网的建设，将使宝安区域间连接更为紧密，交通通达更为便利，对本项目商业辐射将是有力支持。

　　综述：宝安已经建立搭起了成熟便捷的立体交通网络，城市飞速发展指日可待。

　　3、宝安未来城市发展规划——“壹中心、俩轴线、四组团”

　　壹个中心：宝安中心区

　　从整体规划上，宝安中心区的定位是深圳市西部的城市次中心（二级中心），也是宝安区的政治、经济、文化、体育、信息中心，是宝安的花园式滨海城区，是政府未来3年重点规划的建设区域。根据法定规划图则，整个地块呈扇贝型分布，将沿俩条轴线、三个层圈：

　　中央绿轴和发展主轴以中心广场、中央公园、海滨广场为主线，俩侧为文化娱乐和会议展览设施。

　　以购物广场、步行街为主线俩侧，标志性商业建筑酒店和商务办公写字楼依次排开。

　　第壹核心层的行政、文化、商业、金融建筑以高层为主。

　　第二圈层的小高层混合商住区。

　　第三圈层的商住区以多层建筑为主体。

　　俩个轴线：

　　西部轴线：新安-西乡-福永-沙井-松岗

　　已经为制造业和高新技术产业密集的区域之壹，在深圳乃至全国都有重要的地位。

　　中部轴线：龙华－观澜

　　是未来深圳最重要的国际物流业基地、高新技术产业基地之壹。

　　四大组团：

　　新安中心组团：新安-航空城-福永(以本项目为核心)

　　重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。新安中心组团“现代化经济中心城市”的定位，预示着新安、西乡片区商业前景广大，将带动商业、酒店、写字楼等房地产的飞速发展。

　　沙井西部组团：沙井－松岗

　　以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。

　　龙华东部组团：龙华－观澜

　　重点发展仓储业，且相应发展壹些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。

　　光明中部生态组团：石岩－光明－公明

　　保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业、生态及旅游观赏农业。

　　4、小结

　　纵观宝安商业，总体商业格局正在发生变化，新安湖商圈和前进路商圈且驾齐驱，西乡商圈后劲十足、新中心区商圈异军突起的新格局正在形成。同时，宝安的商业网点数量、商业物业规模以及档次正在迅速提高，宝安商业将随着宝安经济、社会的快速发展而迎来新的历史阶段。

　　零售商业集中在宝安主流及传统商业区域内。

　　零售商业未来发展集中在新中心区、前进路及新安湖片区、西乡片区。

　　片区零售商业存在较大市场空白点，零售商业的未来发展存在巨大空间。尤其是西乡片区缺乏集中壹站式的品牌商业，诸如壹些标志性餐饮、居家装饰、文化中心、家电商务等有待形成统壹完整的商业体系。

　　宝安未来的城市规划，使宝安从壹个工业密集的乡镇转变为集商务-旅游-观光-文化为壹体综合现代化城市。且发展速度惊人，在和龙岗、盐田以及罗湖、福田、南山的竞争格局中，宝安是最具发展潜力的富饶土地集中所在。

　　第二部分桃源居商业简介

　　壹、桃源居介绍

　　桃源居位于深圳宝安西乡，位于107国道和洲石公路的交汇处，属于宝安中心组团。桃源居自1992开始规划，总占地近116万平米，总建筑面积180万平方米，规划人口5万人。经过近13多年的发展，目前开发面积已超过100多万，入住人口3万多人。

　　1、社区特色

　　经过多年的发展，桃源居形成“以商业为龙头，以环境为依托、以教育为特色、以文化内涵”的发展思路。

　　社区环境

　　在占地面积116万平方米、总建筑面积180万平方米的桃源居社区里，拥有绿化面积45万平方米，绿化率达到40％。

　　社区文化

　　在桃源居，居民围绕桃花进行摄影、书法、作诗比赛；社区组建了老人艺术团、少儿艺术团、青年艺术团、腰鼓队等十余支文艺团体，在场地宽大、设施完备的社区文化中心、市民广场、广场大舞台上，天天有活动，定期有“大戏”。在全民参和的业余文化活动中，共同家园意识渐渐浓郁，社区共同价值观、归属感渐渐凝聚。

　　社区教育

　　桃源居除了引入清华实验学校、晶晶幼儿园建立了完善的学校教育体系外，仍设立了涵盖老人、妇女、儿童课外的社区教育体系，其教育体系的特点是终身性和全员性。在全国妇联下属的中国妇女发展基金会的顾问和指导下，在深圳宝安区教育局的直接领导下，由区社区教育中心具体承办的社区女子学校，开创了全国社区妇女教育的先河。

　　2、社区交通

　　桃源居社区现有东西向主干道4条、南北向干道5条。为了完善社区车辆管理，实行了人车分流，充分保障了行人和车辆的安全。由于市政道路前进路横穿桃源居东西俩大区块，开发商为此投入近500万修建了俩座横跨市政道路的人行天桥，极大方便了社区居民交通之便。造型精美似城市之舟的人行天桥同时也成为社区标志性建筑之壹。

　　3、社区配套

　　桃源居社区井然有序地开发了壹所名校（清华实验学校）、俩个市民广场（文化休闲广场及文化商贸广场）、三个公园（森林体育公园、山体别墅公园、生态休闲公园）、四个功能组团（居住区、教育区、旅游区和商住区）、五个场所（老人会所、儿童中心及泛会所、女子学校、文化艺术中心、体育会所）。

　　4、概述

　　桃源居开发至今已有14年时间，社区各方面条件业已成熟。优雅的社区环境，浓厚的教育韵味，四通八达的交通网络，频临机场的特殊地理位置。坐拥5万居民和周边企业居住人员以及来往机场这些稳定的教育、商业、旅游、商务消费人群，使桃源居的功能不仅是个住宅片区，更加是个集教育、文化、旅游、商务、观光为壹体的综合性大社区。同时，社区商业的发展将带动整个片区的经济发展，在这里，大品牌、有特色、互补性商业业态的发展潜力将会是巨大的。

　　二、大型商业物业概况

　　1、物业基本资料

　　2、各物业技术参数

　　1号综合楼

　　项目名楼层每层面积（M2）总建筑面积（M2）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载1号综合楼壹层2769.5923124.76（竣工）5奥的斯地下车位63个，地上车位93个5部客梯1000公斤（四部由1-13楼的电梯已安装完成；1-5层的壹部客梯预留口未安装）地下车库4.0KN/M2，商场、餐厅3.5KN/M2，住宅、办公2.0KN/M2。二层2617.985三层3221.615四层3221.615五层2564.875六层1297.7034部客梯七层1297.703八层1297.703九层1297.703十层1297.703十壹层930.913十二层930.913十三层378.783

　　2号综合楼

　　项目名楼层每层面积（M2）总建筑面积（M2）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载2号综合楼壹层3998.5622294.686.5奥的斯地面停车位9个，地下停车位96个8部客梯、2部货梯、1部扶梯客体1000公斤、货梯3000公斤（8部客梯、2部货梯完成安装；扶梯未装）地下车库4.0KN/M2，商场、餐厅3.5KN/M2，住宅、办公2.0KN/M2。二层4117.195三层4756.425四层4867.755五层4554.765

　　人人乐商场-1层

　　项目名楼层每层面积（M2）总建筑面积（M2）层高（米）电梯品牌停车位电梯数量电梯载重量及现状楼面荷载10区商场地下壹层8913.0526483.695奥的斯首层地面停车位28个3部客梯、2部货梯、4部扶梯、3部人行走道梯客梯1000公斤、货梯2000公斤（各种电梯已全部安装）地下车库4.0KN/M2，商场、餐厅3.5KN/M2，

　　三、商业前景分析

　　1、商业现状分析

　　商业环境分析：

　　桃源居商业环境存在以下几方面需要借势或解决的问题：

　　能够借势于宝安其他五个商业圈优势，形成以桃源居为主的商业片区

　　桃源居周边得原住居民较为富裕，大型企业较多，是潜在的集体式消费群体

　　周边缺少大型集中式商业网点，尚不能最大化利用社区的资源，这是商家在此发展的良机

　　社区公园、旅游景点、学校等机构资源是桃源居发展集中式商业的先决条件

　　社区居家氛围较浓，需求以日常用品为主，商业档次有待挖掘

　　宝安百货、电子、装饰、电子等专业市场已成行成市，和他们相比，桃源居要在互补行业或区域性商业上争取优势

　　消费力水平：

　　桃源居目前已入住7000多户，人口3万多人，已具备了相当的消费力，随着片区不断的开发，商机被普遍见好

　　清华实验学校目前师生已有6000多人，形成了壹个较大的消费群细分市场

　　桃源居周边以原住居民为主、大型企业相对集中，消费力有待发掘

　　随着桃源居后续的开发，桃源居的消费人群将进壹步扩大根据宝安中心组团的规划，未来将加大机场东部地区的福永中心区和西乡北部地区的改造力度，高标准建设成为未业综合服务中心和物流基地。这将进壹步带动本地经济发展，促进本区消费力水平的提升

　　特色：

　　桃源居集中式商业主要集中107国道、洲石公路、前进路三条城市主干道边，具有良好的昭示性。虽然目前人流尚未充分聚集，但若能增加社区导示系统，规划好路面停车便利性，增强商业的外立面包装，会对商业招商产生有力的促进。

　　桃源居先后获得了“国际花园城市”、“全球人居理想社区”等大奖，已经成为了壹个国际化的大社区。通过多年的探索，桃源居形成了独特的社区文化，也建全了社区可持续性发展的模式，这些对于社区商业未来的运营都是有力的保证。

　　2、概述

　　桃源居商业面临的区域竞争很大，本身劣势较为明显，因此业态选择要注意避免和周边商圈雷同。

　　要充分利用桃源居学生消费群，及社区交通、文化特色，对商业进行差异化定位。

　　桃源居商业规模较大，社区内消费人群无法满足需要。因此要充分挖掘周边的消费人群，开展特色商业服务。

　　第三部分招商定位

　　壹、前期分析

　　1、项目周边未来规划及商业现状分布

　　序号物业名称序号物业名称1松宝大家私10天虹百货2苏宁电器11都之都大酒店3恒丰海悦酒店12宝晖商务酒店4好又多超市13万佳百货5永安南城百货14顺电电器6好运来家私15国美电器7天虹商场16福永家居博览8沃尔玛超市17福永香江家居9海雅百货18福永家私城

　　住宅用地

　　游乐设施用地

　　商业用地

　　工厂区

　　2、社区现有零售商业业态汇总

　　二、招商分析

　　随着人人乐的入驻以及“国际花园城市”、“全球人居理想社区”等名誉称号的加冕，桃源居商业在原有的基础上出现了“百业待兴”的态势，壹个商业配套完善的大社区呼之欲出。可是在这壹系列利好消息的支持下，我们必须清醒地认识到桃源居大型商业物业在招商方面面对的壹些困难及突破口：

　　如何融入新安或西乡成熟大商圈，在区域上形成了互补优势；

　　人人乐的入驻，但其位置相对较偏，扛起桃源居商业的大旗，但需要壹段长时间的培养期；

　　现有部分商铺业态、档次急待整合；

　　需特色运营，瞻前规划。文化信息、培训发展将发展空前。

　　基于之上几点，对桃源居大型商业物业的招商定位策略为“以桃源居社区特色为立足点，和周边商业形成差异化的运营业态”。

　　现将招商业态前提因素归纳如下：

　　结合桃源居现有的人文、教育，继续发展文教事业；

　　利用项目周边环境、交通因素，发展产业相关业态；

　　了解社区居民和周边住户的需要，发展社区型商业产业；

　　顺应政府的规划方案，在四大组团中充分发挥核心力量；

　　填补社区及周边现有商业的空白点。

　　三、拟定业态定位

　　经过之上的招商定位分析，我方初步拟定了各大商业物业招商业态方向，如下表所示：

　　位置规模面积（㎡）拟定业态原因1＃综合楼1-5层14395.66酒店娱乐休闲会所?位于107国道旁，距离机场较近；?社区附近没有同等业态物业存在2＃综合楼1-5层22294.68文教培训大楼?符合桃源居的社区定位?充分利用清华实验学校资源?区域经济的有效业态补充人人乐商场负壹层1层8913.05风味小吃?地方特产壹条街?利用人人乐购物人流，创造桃源居又壹特色?社区居住人群及周边工业区打工人员组成丰富，口味各异，利于业态展开家私家电城?社区业态补充?交通地理位置优越，符合业态需要

　　桃源居期待您的加入！

　　招商热线：

　　联系人：

学校物业管理实施方案

　　宁夏建院公寓楼物业管理方案

　　宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物业管理方案：

　　Ⅰ、服务工作目标

　　一、管理思路

　　根据与物业公司签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境。

　　在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。

　　根据“宁夏建设职业技术学院”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“宁夏建设职业技术学院”的管理品位。

　　二、整体管理方案策划

　　1、秩序良好的需求

　　良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。

　　2、环境需求

　　优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。

　　3、精神需求

　　随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此广大师生更多的是期望感受到一种理想的生活环境和文化大氛围。

　　三、物业管理具体措施

　　物业管理具体措施基于对“宁夏建设职业技术学院”的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施：

　　1、整体设想及策划的确立原则

　　目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；

　　以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。

　　2、高标准、高水平管理的措施

　　（1）组建专业化、高素质的员工队伍

　　一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高校的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质

　　在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保服务中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。同时，将积极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。

　　（2）实行服务标准化

　　对师生服务力求完善和零缺陷，是对服务质量的一贯追求。倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。为此，将在“宁夏建设职业技术学院”大力实施和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。

　　3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想

　　（1）安全管理服务

　　建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。日常管理中，我们将采取“物防、技防、人防三防并重”“群防群治”“中央监控和区域管理相结合”“重点区域、一般区域、时间区别对待”“预防为主，防消结合”的管理原则，通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。

　　（2）加强环境文化和环保建设，树立环保观念

　　全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在“宁夏建设职业技术学院”的师生（师生）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境

　　四、各项物业服务标准

　　序号指标名称国标管理指标管理采取的主要措施1清洁保洁率90%以上1．采用合理、科学的作业方式，给师生营造一个良好的工作环境。2．垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。3．定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。4．杜绝乱张贴现象。5．管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。2治安案件发生率01．充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。2．成立应急小分队，处理应急事件。3．建立宁夏建设职业技术学校施工人员档案，并与施工单位签订《治安责任书》，对进入宁夏建设职业技术学校的施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。4．落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。5．对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。6．对秩序维护人员工作进行严格检查。3火灾发生率0.1‰以下01．实行全员义务消防员制度，根据宁夏建设职业技术学校的实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。2．实行24小时消防值班制度。3．消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。4．装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。5．充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。6．消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。4管理人员专业培训合格率100%精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。5物业管理服务满意率95%95%以上1．每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。2．服务中心主任每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。6违章处理率100%1．严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。2．利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。3．通过师生手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得师生理解和支持，从而避免和杜绝违章的发生。4．实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。

　　五、管理采取的主要措施:

　　1．实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真听取师生意见，接受师生监督。

　　2．严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。

　　3．根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。

　　Ⅱ、管理人员配备及员工管理

　　一、公寓物业管理的实施范围：

　　学院公寓楼共3栋，每栋5层，共有4100个床位，建筑面积为平方米。其中一栋为女生公寓楼，两栋为男生公寓楼，公寓楼在校园内。

　　二、公寓物业管理方式：

　　成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓楼宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准、公寓管理部主要岗位职责和公寓管理部工作规程及公寓管理部员工考核制度和实施细则，按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

　　三、公寓管理部门岗位及人数：

　　学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）、学生公寓管理部物业监理：1名（由正式职工出任）、秩序维护管理员：3名、公寓宿管员：6人（实行早、晚换班制）、学生公寓楼内保洁员：3人、学生公寓场地保洁员（由工作量教少的楼内保洁员出任），共需外聘人员14人。

　　四、公寓服务内容和服务标准：

　　1、房屋共用部位的维护和管理：公寓管理处定期和雨、雪季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度做出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。

　　2、用部位及设施设备的运行维护管理：定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。

　　3、环境卫生服务标准

　　（1）公寓楼的区域内环境、场地及公共部位。标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

　　（2）楼道、楼梯及公共设施设备。标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

　　（3）公寓内的公共卫生间。标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

　　4、安防服务标准

　　（1）公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。

　　（2）随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

　　（3）定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。

　　（4）公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

　　（5）来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。

　　（6）公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。

　　5、维修服务标准

　　（1）24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

　　（2）定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服务标准

　　（1）文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。

　　（2）认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。

物业安全管理方案

　　一、物业管理架构

　　物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

　　1、综合管理部

　　（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。

　　（2）负责员工工作考勤。

　　（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

　　（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。

　　（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。

　　（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。

　　（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。

　　（8）组织、开展企业文化活动。

　　2、物业管理部

　　（1）负责筹建管理员工餐厅工作。

　　（2）负责会所及会议中心的管理。

　　（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。

　　（4）负责物业的日常清洁工作。

　　（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

　　（6）负责物业的除虫灭害工作。

　　（7）协助业主处理租赁工作。

　　（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。

　　（9）建立业户档案管理工作。

　　（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。

　　（11）开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。

　　（12）配合综合管理部开展员工培训工作。

　　（13）总经理指派的其他工作。

　　3、安全管理部

　　（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

　　（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

　　（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

　　（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

　　（5）与业主签订“消防安全责任书”。

　　（6）负责物业大型活动的警卫布置。

　　（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

　　（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。

　　（9）负责监控室管理工作。

　　（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

　　（11）总经理指派的其他工作。

　　4、工程管理部

　　（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

　　（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。

　　（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

　　（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。

　　（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。

　　（6）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。

　　（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

　　（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

　　（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。

　　（10）总经理指派的其他工作。

　　5、财务管理部

　　（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

　　（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

　　（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

　　（4）征收和支付管理公司各类合同费用。

　　（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。

　　（6）按员工工资表发放员工工资。

　　（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。

　　（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。

　　（9）总经理指派的其他工作。

　　二、物业管理岗位编制

　　暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。

　　1、综合管理部

　　（1）由1名综合管理部经理和（ ）名员工组成。

　　（2）综合管理部经理（ ）名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

　　（3）文员兼仓库管理员（ ）名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。

　　（4）资料管理员（ ）名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。

　　（5）业户接待员（ ）名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。

　　2、物业管理部

　　（1）由1名物业经理和（ ）名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。

　　（2）清洁班由（ ）名员工组成，分白班和夜班。白班（ ）人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班（ ）人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。

　　（3）员工餐厅服务由（ ）名厨师及（ ）名工作人员组成，上班时间为（ ），要求员工个人素质较高。

　　（4）业户服务员（ ）名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。

　　（5）会所服务人员（ ）名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。

　　3、安全管理部

　　（1）由1名安全管理经理和（ ）名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。

　　（2）安全管理经理（ ）名，要求有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。

　　（3）文员兼资料员（ ）名，负责部门文字处理和档案管理工作。

　　（4）主管（ ）名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。

　　（5）监控值班由（ ）名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。

　　（6）大堂值班由（ ）名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。

　　（7）外围值班由（ ）名员工组成，分三班，负责外围值班工作。

　　（8）商场值班由（ ）名员工组成，分二班，负责商场值班工作。

　　（9）停车场值班由（ ）名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。

　　（10）巡逻值班由（ ）名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。

　　4、工程管理部

　　（1）由1名工程管理部经理和（ ）名员工组成。

　　（2）工程管理部经理（ ）名，要求多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。

　　（3）文员兼资料管理员（ ）名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

　　（4）强电值班由（ ）名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。

　　（5）空调值班由（ ）名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。

　　（6）消防值班由（ ）名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。

关于加强居民小区物业管理工作方案

　　为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

　　2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

　　6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作内容

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

　　一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

　　三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

　　四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

　　（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

　　（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

　　三、组织领导

　　为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

　　组长：邢凯

　　副组长：王铁

　　成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

　　领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

　　四、职责分工

　　规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

　　市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

　　市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

　　各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

　　五、实施步骤

　　依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

　　（一）排查阶段（2005年5月10日至5月31日）

　　由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

　　（二）整改完善阶段（2005年6月1日至10月31日）

　　各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

　　（三）验收阶段（2005年11月1日至11月15日）

　　领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

　　六、保障措施

　　（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

　　（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

　　（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

　　二○○五年五月八日