第三方资产评估机构

房地产资产评估报告

　　一、问题

　　《资产评估法》施行以后，有关评估行政管理部门对评估机构实行机构备案管理，不再实行机构资质许可管理。那么，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告是否有效?应由哪个部门认定其效力问题

　　二、典型诉讼案例

　　在(20xx)执申字第246号裁定中，最高人民法院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责，但是，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。

　　三、效力认定问题

　　最高院认为，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，法院不宜认定为无效。那么在实践中应当由哪个评估行政管理部门对此进行效力认定呢

　　《资产评估法》第七条规定，“国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。”目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别，其中资产评估机构、房地产估价机构分别由财政部、住房和城乡建设部监督管理。

　　根据《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号)第二条第二款的规定，资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估业务，涉及法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的，按照其他有关规定执行。据此，资产评估机构从事房地产估价业务的，则涉及由住房和城乡建设部管理的问题。根据《房地产估价机构管理办法》第四十七条的规定，未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正。

　　综上所述，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告无效，应由房地产主管部门责令限期改正。

资产评估报告

　　资产评估委托方的承诺函

　　评估机构名称：浙江方舟资产评估有限公司

　　1.我单位因(资产评估目的)，委托贵公司对(资产占有单位名称截止20xx年9月20日的(资产评估范围)柴油乳化剂及其乳化柴油的制备方法专利权。进行评估我单位特作以下承诺：

　　2.本单位遵循国家法律法规和现行财务制度规定，进行全面、连续、系统、综合的会计核算，所提供会计资料是真实、完整的、能承担会计责任;

　　3.本单位所提供企业生产经营状况及发展前景相关资料是有充分依据的;

　　4.各币种的银行存款和现金是包括本企业全部的货币资金，无帐外存款和金额;

　　5.本单位委托评估的资产已全部列入清查范围，其实存数量与各项资产清查申报明细表中清查数量相符;

　　6.各应收款项和应付款项如清查申报明细表中反映的债权、债务数额，都是实际发生的;

　　7.评估基准日前所有的财产交接、交易事项及其有关成本费用已全部按现行会计制度进行会计处理;

　　8.所提供的下属公司及关联企业资产的有关会计资料是完整的;

　　9.评估基准日期后事项均已提供，与本次评估有关的重要事项已作专项说明;

　　10.所提供的与本次资产评估目的有关的上级行政管理部门审批文件、企业内部文件、决议等资料是完整的;

　　11.本次资产评估清查申报明细表中所列的动产：包括种类机器设备、运输设备、库存原材料、自制半成品、产成品、在产品、低值易耗品等财产，产权属本企业合法所有;

　　12.本次资产评估清查申报表中所列不动产及无形资产权属证明是合法真实的;

　　13.评估基准日前后有关资产抵押、担保、诉讼情况(说明事由、过程、涉及的资产存量及金额，文件资料附后共/页)其中：

　　⑴以有形资产抵押的借款计人民币/万元

　　⑵为外单位担保的金融机构借款计人民币/万元

　　⑶在诉讼中尚未结清的债权计人民币/万元

　　⑷在诉讼中尚未结清的债务计人民币/万元

　　14.评估过程中不向评估人员提出非法及不合理的要求，不干预评估工作;

　　15.其他需作承诺的事项：

　　评估委托单位(签章)：评估委托单位法定代表人(签章)：资产占有单位(签章)：资产占有单位法定代表人(签章)：

　　XXX年9月20日