为什么要有代建单位(请问代建制含义是什么)
老铁们，大家好，相信还有很多朋友对于为什么要有代建单位和请问代建制含义是什么的相关问题不太懂，没关系，今天就由我来为大家分享分享为什么要有代建单位以及请问代建制含义是什么的问题，文章篇幅可能偏长，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！
所谓“代建制”，即是指政府通过招投标等方式，选择专业化的项目管理单位，签订代建合同，负责项目建设的组织实施，并承担控制项目投资、质量、工期和施工安全等责任，项目竣工验收后移交使用单位的项目建设管理制度。代建期间，代建单位按照合同约定代行项目法人职责。
我国代建制的发展，最早可追溯至1993年厦门市在一些基础设施和社会公益性政府投资项目中，首次采用政府部门代替项目使用单位，委托专业项目管理单位进行项目建设管理的管理模式探索。
此后国家加大对“代建制”管理方式制度研究，于2004年7月出台的《关于投资体制改革的决定》，提出：“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。增强投资风险意识，建立和完善政府投资项目的风险管理机制”。在全国范围内开始扩大“代建制”管理模式的应用推广。
从核心本质上来看，“代建制”实际上是一种项目建设管理制度模式，其主要应用领域即为非经营性的政府投资项目，其制度发展也主要受各地政府的力量推动，目前在全国范围内形成不同的代建模式特点。
1、各地代建制的实践模式特点
国内“代建制”管理模式，因制度在各地试点发展过程中采取不同的代建合同模式，呈现出不同的实践模式特点，具体而言主要包括：委托代理合同模式、指定代理合同模式、三方代建合同模式。
委托代理合同模式
即是指由政府投资主管部门设立具有法人资格的“项目法人”或指定一个部门作为“项目业主”，由其以招投标的形式确定代建单位，并与代建单位签订代建合同。
指定代理合同模式
即是指由政府投资主管部门直接采取招投标方式，确定项目代建单位，由项目使用单位与代建单位签订代建合同。
三方代建合同模式
即是指由政府投资主管部门以招投标方式，确定项目代建单位，同时与项目使用单位、项目代建单位签订三方代建合同。
对比三种代建合同模式，其主要差异即在于代建合同签订主体，不同的合同签订主体会对代建项目实施管理产生不同的影响。
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委托代理合同模式中，由政府投资主管部门与代建单位签订合同，作为被代理的项目使用单位并未参与其中，难以发挥使用单位的积极性，甚至出现使用单位不予协助配合，增加工程建设的困难。
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指定代理合同模式中，由项目使用单位与项目代建单位签订合同，作为项目投资人的政府部门并未参与其中。项目资金由使用单位掌握，不利于政府部门对项目投资资金的运用和代建工程项目实施的监督管理。
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三方代建合同模式中，政府部门、使用单位与代建单位都是合同签订主体，相较于前两种代建合同模式，能够避免使用单位积极性不高，投资资金管理与项目建设监管等问题。客观上，政府部门、使用单位，都拥有对代建单位的制约权力，易造成代建工程项目实施的实际管理困扰，在这种合同模式下，应严格规定各方的权利、义务和责任，平衡三方各自的权利义务。
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代建制管理模式
代建单位的风险特点
理论上，代建制区别于其他管理模式的主要特点，即在于“代建”二字，这意味着代建单位与其他代建合同主体实质上应为一种委托代理关系。代建单位通过提供满足合同要求的管理服务，收取管理咨询费，并不承担项目成本失控的风险。
但在实践过程中，政府部门或项目使用单位为保证投资效果，往往在代建合同中增加代建单位对整体工程项目建设实施的风险责任。当然，由于建设工程投资资金巨大，项目建设周期较长，各项风险因素复杂多变，代建单位作为项目管理实施的实际负责人，承担部分项目风险无可厚非。但这里需要注意的是，代建单位的风险责任与风险收益是否均衡。
代建单位的收益主要来自两方面，即一方面收取约定的代建管理费，一般不超过财务规定的建设单位管理费的70%；另一方面项目竣工后，如决算投资比合同约定投资有节余，代建单位可参与一定比例的分成。
但目前，国内代建市场竞争激烈，一些地区在相关实施代建制的文件中并未明确规定代建管理费的下限标准。在代建单位招投标活动中，受低价中标原则影响，众多代建单位为保证价格竞争力，将代建管理费一降再降，利润所剩无几。在这样的情况下，代建单位还要与投资方共同承担部分项目风险，其实际的风险责任与风险收益是明显不均衡的。
这与工程总承包管理模式形成了强烈的对比，虽然工程总承包管理模式中的承包商同样承担着很大的项目风险责任，甚至较代建制的风险责任更大，但承包商的合同利润空间是十分可观的，风险责任与风险收益相较代建制而言是较为均衡的。
此外，代建制管理模式中，代建单位的角色地位也较为特殊，一方面，法律并未正式授予其认可的法律地位，在相关建设管理活动中，如各项手续的办理仍需要传统建设方出面办理；另一方面，政府部门或项目使用单位作为代建合同的参与方，由于拥有投资资金权利，在实际建设实施管理活动中较为强势，如在施工单位招标活动中撇开代建单位自行招标，影响代建单位的实际施工管理。
代建制管理模式是我国工程建设管理发展中的一次探索尝试，但目前代建制管理模式在国内处于发展初期，一些制度问题仍有待进一步发展完善。代建制管理模式下的代建单位应做好相应代建项目的风险评估与风险应对工作，通过运用新技术、新管理方法有效应对相应代建风险，提高风险收益，完善代建制管理制度。
二、代建项目管理与项目总承包管理有区别吗
代建项目管理与项目总承包管理有区别。
一、工作性质不同
代建项目管理的工作性质为工程项目管理，所提供的这类服务属于工程顾问，其管理类型属业主方的项目管理，须对承包方工作实施监督管理。
项目总承包管理的工作性质为工程承包，其对承包的阶段任务进行管理，管理类型属总承包方的项目管理，其工作必须服从业主方的监督管理。
二、制度上的方式上不同
代建项目管理是一种制度，工程总承包是一种承建方式。两者不能混为一谈。代建项目管理的核心是代建单位按照合同约定代行项目建设的主体职责，即作为项目法人。
项目总承包管理是对工程的整体承包的管理，总承包企业不具备项目法人地位。
三、身份不同
代建项目管理参照了国际上业生方项目管理的先进方式，即代建单位受业生委托承担业主方的项目管理任务，代建单位的性质属项目管理(咨询)企业的性质，是通常所称的“代甲方”。
项目总承包管理是国际通行的建设项目，即工程总承包商从业主处承包工程的勘察、设计、施工、试运行等综合性任务，工程总承包单位性质是承包商，就是通常所称的乙方。
四、要求和风险不同
代建项目管理对代建单位的资金要求较低，但技术和管理要求与总承包相比更偏重，建设过程的资金运用对业主全部透明。代建单位收取的只是代理费、咨询费、从节约的投资中提成，只承担相应的管理、咨询风险，不承担具体的工程风险。
项目总承包管理要求总承包单位资金力量雄厚，技术和协调能力强，工程建设实施对业主的透明度较小。工程总承包单位收取的是工程款，其经济上承担工程的收益和风险较大。
比如因总承包单位对工程的单价进行包干，承担因材料设备涨价引起的差价风险，获得材料设备涨价的差价收益。
参考资料来源：百度百科-工程代建
参考资料来源：百度百科-项目总承包管理
三、选择房地产委托代建模式的4点理由
你可能要问，公司有土地，直接开发建设就好了，为什么要委托别人代建？也就是什么情境时，公司会采用委托代建模式？
公司有土地，没有房地产开发经验，或者说没有丰富的房地产开发经验，于是委托房地产开发公司代为开发建设，也就有了委托代建模式。
你可能又问，既然没有建房子的经验，那找一个建筑总包，甚至由建筑总包采用EPC模式（设计施工一体化）不就行了？
但是，房地产的开发全过程，不仅仅是设计、施工等工程建设的事，还包括项目前期的规划、报批报建，后期办证、销售、运营，甚至包括对建筑总包的监督。
土地方需要找一家有经验的开发商，代替自己行使开发商的职责，于是委托代建模式孕育而生。
首先，委托代建不是房屋买卖。
有人说，我们单位想集资建个宿舍楼，但是没有土地，于是和开发商商议，委托开发商建设，到时整体过户给我们单位，是委托代建吗？
那是房屋买卖，或者称为房屋团购，不属于委托代建，因为委托代建有一个前提，委托方是土地权利人，也就是委托方必须得有地。
其次，委托代建也不是合作建房。
又有人说，我们公司出地，开发商出钱建个小区，是委托代建吗？
那是合作建房。
委托代建是不需要开发商出资的，也许会帮你融资，但那也是以项目公司名义融资。
也就是，委托方不仅得有地，还得有钱。
那委托代建模式下，代建方一不出地，二不出钱，出什么？
出人。
代建方组建团队，利用开发经验、管理经验和组织系统，帮你对开发项目进行管理。
当然，人也不会白请，代建方能做什么？
至少帮委托方达成四个大目标：
质量、工期、成本、安全。
如果你觉得还不够具体，那就看看这家深圳丰盛公司，这一个代建项目的委托管理目标。
第一，质量管理目标：设计、工程均符合验收规范且合格。
这似乎是底线。
第二，工期目标：两年半竣工验收。
承诺的时间不算长。
第三，成本目标：投资总额不超过委托方批准的工程概算成本。
这个老板最关心，不超预算。
第四，安全目标：无重大伤亡事故，市级文明工地标准。
这一点谁也不敢掉以轻心。
简单点说，既能省钱省时间，还能保质保安全。
若能帮委托方省心省力达成开发目标，代建服务费贵么？
以丰盛公司为例，仅为项目实际投资成本的7%，并且是分阶段支付。
比如，一个4亿元投资成本（不含地价）的项目，聘请代建方3年，不到3000万元搞定，还能保证达到上述四大目标，这个费用的确不算高。
代建项目有什么特点？代建项目如何分类？那不得说说代建模式的“前世今生”。
委托代建模式，其实生于“官宦之家”，生于2014年。
代建来源于一纸文书——《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号），规定“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”。
随着“代建制”的不断尝试，也“飞入寻常百姓家”。
由此，可以将委托代建项目区分为两类：
一类是政府投资项目，一类是非政府投资项目。
一个姓“官”，一个姓“民”。
前者既然是政府项目，当然“监控”较严格。
而后者，作为非政府投资项目，则是市场行为，毕竟“自己的土地自己作主”。
与政府投资代建项目相比，非政府投资代建项目有四大特点，或者称为“四点不同”：
1、资质要求：有资质VS无资质
政府项目一般规定了资质要求，甚至设置了代建单位名库。而非政府项目没有资质规定要求。
然而，即使没有法律强制性规定，为保证开发资质，委托方最好还是选择有相关开发资质的开发商，有丰富代建经验的品牌开发商代建。
2、是否招标：必须招标VS可能招标
政府项目，当然必须通过招标方式选择代建人，而非政府投资项目，按理无需进行招标。
然而，在司法实践中，“代建”是否属于《招标投标法》界定的“工程/与工程建设有关的服务”仍然存在不确定性。
最稳妥的办法是，向项目所在地主管部门核实，并结合项目性质和规模，再判断是否需要招标。
比如广东高院的一个案件，就让人不敢掉以轻心。
这是代建方江南公司，起诉委托方常元公司一个案件。
起诉的目的也很简单，就是要求支付代建费。
但是，双方对于《委托代建管理合同》是否有效——这个根本问题产生了分歧。
代建方江南公司认为，《委托代建管理合同》涉及的项目一不属于国有资产，二不属于国家融资项目，属于委托合同，不属于建设工程合同范畴，无需进行招投标，合同当然有效。
但法院认为，委托方所开发的涉案工程，虽是住宅工程项目，但包含公共配套建设，属于涉及公共利益及公众安全的建设项目，必须进行招投标。
因合同未进行招投标，违反了法律强制性规定，《委托代建管理合同》无效。
3、签约模式：代建人签署VS业主／代建人签署
政府项目一般由代建人与项目相关方签署。
而非政府投资项目可能代建人与项目相关方签署，也可能由业主、代建人、项目相关方签署三方协议，还有可能由业主和项目相关方直接签署协议。
4、资金支付：专户VS专户／代付
政府项目一般要求设立专项资金账户，实行财政集中支付。
而非政府投资项目业主可与代建人协商确定建设资金的支付方式，可以由业主支付，也可由代建人支付。
